| Plan: | Havenkwartier |
|---|---|
| Status: | voorontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.D133-VO01 |
3.2 Gewenste ontwikkeling
In hoofdstuk 2 is al ingegaan op het bestuurlijke traject dat aan de herontwikkeling van het Havenkwartier vooraf is gegaan. Van belang is nog te benadrukken dat het in 2004 opgestelde Masterplan niet is vastgesteld. In plaats daarvan zijn drie ontwikkelingsscenario's opgesteld die zijn besproken met bedrijven (verenigingen) - eigenaren in het gebied en de stichting Havenkwartier. Eén en ander leidde ertoe dat de raad, op voorstel van burgemeester en wethouders, in 2009 besloot om het 'Vlaamse model' te laten uitwerken in het Ontwikkelplan Havenkwartier 'Ruimte voor ideeën'.
3.2.1 Ontwikkelingsplan Ruimte voor Ideeën
Het Ontwikkelingsplan Havenkwartier 'Ruimte voor ideeën' is op 7 juli 2010 door de gemeenteraad vastgesteld. In het ontwikkelingsplan heeft de gemeente gekozen voor een stapsgewijze en vanuit vraag gestuurde verandering van het Havenkwartier naar een levendige stadswijk voor wonen, werken en cultuur. De gemeente stuurt op een vijftal ambities die met het ontwikkelingsplan zijn vastgesteld:
ERFGOED ALS INSPIRATIEBRON: De haven vertelt het verhaal van Deventer als handels- en industriestad. De historische structuur en gebouwen zijn echter meer dan een relict. Zij vormen de basis van een 'anders dan anders' woon- en werkmilieu dat de verbeelding prikkelt.
ONTDEKKING VAN DE HAVEN: De IJssel is prachtig, maar er gelden veel en strenge regels. Dat maakt het Havenkwartier Deventer bijzonder. Eindelijk een plek waar binnenvaartschepen kunnen aanmeren. Soms liggen ze wel drie rijen dik, een fantastisch decor voor wonen, werken en evenementen aan het water.
GEWILD WONEN: Het Havenkwartier Deventer biedt de kans om 'vernieuwers' aan de stad te binden. Voor hen geen dertien-in-een-dozijnwijk, maar kleinschalige en unieke projecten die inspelen op het robuuste en ondernemende karakter van het gebied.
WERKEN IN DE STAD: Na decennia van zonering kan er eindelijk weer een attractief en veelzijdig vestigingsmilieu in het hart van Deventer ontstaan. Het Havenkwartier Deventer als stedelijk bedrijventerrein, de schakel tussen binnenstad en Bergweide.
VRIJPLAATS VOOR IDEEËN: In het Havenkwartier Deventer is volop ruimte voor experimenten. Een initiatief dat ergens anders bakzeil haalt, is hier welkom. Creativiteit, kennis, talent, ondernemerschap en nieuwe samenwerking krijgen de ruimte in een inspirerende werkomgeving.
Er is geen taakstellende planning voor de totale ontwikkeling van het Havenkwartier. Het gebied wordt overgelaten aan zijn eigen dynamiek. Wel is inmiddels een start gemaakt met de ontwikkelingen in het gebied aan de mr. H.F. de Boerlaan. Hierbinnen is een 6-tal projecten te definiëren, die als aanjager voor de totale ontwikkeling worden gezien, te weten:
- zelf- en samenbouw tussen de mr. H.F. de Boerlaan en de Scheepvaartstraat;
- stoer wonen aan de Oostzeestraat;
- herinrichting van de openbare ruimte: 'Het Havenplein';
- doorontwikkeling van de broedplaats: 'Vrijplaats';
- vernieuwing van de Industrieweg;
- herontwikkeling van het silogebied.
3.2.1.1 Ruimtelijke uitgangspunten
Het ontwikkelingsplan wil vooral een vergezicht bieden op de toekomstige inrichting van het Havenkwartier. De stedenbouwkundige plankaart is om die reden globaal gehouden en gepresenteerd als 'voorbeelduitwerking'. Toch zijn er enkele duidelijke ruimtelijke uitgangspunten bepaald. Die zijn dat de karakteristieke hoekverdraaiing tussen de 1e en de 2e havenarm zichtbaar blijft, de langgerekte structuren parallel aan de 1e havenarm en de oplopende bebouwings- en functieschaal in het gebied: van 'small' langs de mr. H.F. de Boerlaan tot 'extra large' langs de Hanzeweg. Langs de mr H.F. de Boerlaan zijn wonen, werken en cultuur in een hoge mate met elkaar gemengd. Vanaf het Haveneiland komt het accent op werken te liggen. Verder blijven de Noordzeestraat en de Oostzeestraat als gebiedsentree behouden en worden de inprikkers (koppen van de haven) langs de Industrieweg weer open gemaakt. Heel belangrijk is verder de relatie met het havenwater. Het water vormt het natuurlijke middelpunt van het plan. De bestaande openbare kade wordt daarom rondgetrokken om de 1ehavenarm. Het water krijgt bovendien een toevoeging van gebruiksmogelijkheden die alle te herleiden zijn tot de mix die het Havenkwartier typeert.
Vanuit ruimtelijk oogpunt zijn de aspecten bereikbaarheid en parkeren van groot belang. Het Ontwikkelingsplan doet daarover enkele duidelijke uitspraken. Zo zal het Havenkwartier worden ontsloten vanaf de mr. H.F. de Boerlaan, de Industrieweg en de Hanzeweg. In de toekomst zou verkeersintensiteit op de mr. H.F. de Boerlaan kunnen afnemen, waardoor de huidige structuur met parallelwegen niet meer nodig is. Het bestemmingsplan anticipeert daar op door de bestemming 'gemengd' tot de parallelle wegenstructuur uit te strekken.
Ten aanzien van parkeren gaat het concept voor het Havenkwartier uit van een dynamische parkeerbalans (parkeerbehoefte tegenover parkeercapaciteit). Het dynamische karakter bestaat eruit dat rekening wordt gehouden met de stapsgewijze ontwikkeling van het gebied, waarbij een koppeling wordt gelegd tussen het realiseren van de ontwikkelingen en het evenredige afnemen van het vrije aanbod van parkeerplaatsen in het openbare gebied (zie rapport Parkeerstrategie Havenkwartier, Spark, 19 mei 2010). Dit betekent niet alleen dat een substantieel deel van de parkeerbehoefte in openbaar gebied moet worden opgelost, maar ook dat op enig moment het omslagpunt wordt bereikt waarop het programma zodanig veel parkeerruimte opeist dat in collectieve parkeervoorzieningen moet worden voorzien. Het bestemmingsplan accommodeert dit door:
- in de planregels in een regeling voor parkeren te voorzien (zou dit zijn nagelaten dan blijft artikel 2.5.30 Bouwverordening van toepassing);
- via een wijzigingsbevoegdheid te anticiperen op de bouw van een parkeergarage op gronden van de gemeente;
- in de bestemming 'gemengd' nadrukkelijk de functie 'verblijfsdoeleinden' op te nemen. Dit veronderstelt dat het bestemmingsplan zodanig is ingericht, dat het de maximaal gelijktijdige parkeerbehoefte, uitgesplitst naar deelgebieden kan accommoderen.
De gemeente heeft een substantieel deel van de gronden in eigendom. De kosten van de op termijn te bouwen openbare parkeervoorzieningen worden in de grondprijs verdisconteerd. Concreet betekent dit dat het bestemmingsplan niet uitgaat van de parkeernorm, maar daaronder blijft. Het deel van de parkeernorm dat aldus niet door het bestemmingsplan wordt afgedekt, wordt bij de gronduitgifte in rekening gebracht, zodat bij het bereiken van het meergenoemde omslagpunt, de financiering van de openbare voorzieningen is verzekerd. Het bewaken en bepalen van het omslagpunt is een beheerstaak in handen van de gemeente.
Stedenbouwkundige plankaart Havenkwartier
3.2.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten
In essentie is het bestemmingsplan de vertaling van de stedenbouwkundige ambities die voor het plangebied zijn opgesteld. De ambities zijn per deelgebied samengevat. De volgende deelgebieden zijn onderscheiden.
- De Silo's
- Zelf- en samenbouw
- De Loodsen
- De Nieuwe Silo
- Ondernemerskavels
- Kop 2de haven
- Stamacon – Stiho
Binnen de deelgebieden zijn de geel gekleurde gebouwen de te behouden bestaande bebouwing. De beoogde nieuwe bebouwing binnen de deelgebieden zijn wit gekleurd. Buiten de deelgebieden is de bestaande bebouwing eveneens wit gekleurd.
De verschillende deelgebieden hebben hun eigen gebiedskarakteristiek. Deze karakteristiek is samen met de ambities hieronder samengevat.
Deelgebied De Silo's
Het deelgebied De Silo's is hyper-gemengd, zowel qua bebouwing als qua gebruiksfuncties. In dit deelgebied (zowel de openbare als de niet-openbare ruimte) manifesteert zich het concept van het Havenkwartier optimaal. Er is vrijheid om in de openbare ruimte voorzieningen aan te brengen ten behoeve van duurzame energie. De bebouwing wordt gekenmerkt door contrasten, oud versus nieuw, hoog versus laag, complex versus solitair. Het is een deelgebied met veel potentie, het uitzicht is fenomenaal, veel van de gebouwen zijn echte smaakmakers. De zwarte silo (1) krijgt een exclusieve publieksfunctie. Detailhandel is hier zonder meer toegelaten, mits het bijdraagt aan het concept van het Havenkwartier, dat wil zeggen in overeenstemming is met hetgeen het bestemmingsplan verstaat onder 'het leefgebied Havenkwartier Deventer' (onconventioneel en patroondoorbrekend). In het deelgebied is binnen het bouwvlak ruimte voor nieuwe bebouwing, het samenspel van oude en nieuwe bebouwing zal een stedelijk en kenmerkend beeld opleveren. Tegen en op de grijze silo is nieuwe bebouwing mogelijk waardoor het mogelijk is de silo een tweede leven te geven. Ook buiten het bouwvlak is bebouwing toegestaan, mits die op haar beurt ook weer bijdraagt aan het bedoelde concept. Gebouwen (de silo's) mogen met elkaar worden verbonden door tussenleden op verdiepingsniveau. Wonen vormt een integraal onderdeel van het gemengde concept. Voor elk van de functies geldt dat ze het gebied niet mogen domineren. Via de gronduitgifte kan dit worden geregisseerd. De verschillen tussen de gebouwen (oud en nieuw) zullen ook een verschillend gebruik "afdwingen". Langs de openbare kade kan nieuwe bebouwing worden opgericht, op een afstand van ten minste 15 m van de kade. De bestaande rooilijnen aan de mr. H.F. de Boerlaan en de Noordzeestraat dienen te worden gerespecteerd, evenals de zichtlijnen tussen de silo's en het vrije uitzicht vanaf de kop van de kade. Overige gebouwen binnen dit deelgebied zijn: hoge silo (2), machinefabriek eijsink (3), brugwachterswoning (4), Bella macchina (5), Elevatorgebouwtje (6).
Deelgebied Zelf- en samenbouw
Dit deelgebied is ook gemengd van karakter. Hierin zijn een aantal karakteristiek bestaande gebouwen aanwezig maar ook ruimte voor nieuwbouw. Hier ligt een grotere nadruk op de woonfunctie. Wonen met beroep of bedrijf aan huis wordt gepromoot, met voorbijgaan aan het traditionele ondergeschikte karakter van de beroeps- of bedrijfsfunctie ten opzichte van de woonfunctie. Wonen is evenmin superieur aan de overige functies. Hier geldt het principe van functiemenging plus. Het concept gaat uit van het principe 'bouw je eigen huis'. Ook daarin komt het vrije karakter van het gebied tot uitdrukking. De Bodenloods (9) is een icoon van het Havenkwartier. Het gebouw krijgt een exclusieve publieksfunctie. Het DAVO gebouw (7) krijgt vooral een functie als broedplaats en biedt ruimte aan optredens en voorstellingen. DAVO mag ook deels in het woonconcept worden betrokken: wonen bovenop de bebouwing is toegestaan. Ook buiten het bouwvlak is bebouwing toegestaan, mits die op haar beurt ook weer bijdraagt aan het bedoelde concept. De ruimtelijke karakteristiek van de bestaande laagbouw aan de mr. H.F. de Boerlaan en de Scheepvaartstraat dient te worden behouden. De rooilijnen aan de openbare kadezijde, de Scheepvaartstraat, de mr. H.F. de Boerlaan en de Oostzeestraat dienen te worden gemarkeerd. Tussen de Scheepvaartstraat en de mr. H.F. de Boerlaan dient een doorsteek mogelijk te worden gemaakt. Overige bestaande gebouwen binnen dit deelgebied zijn de koffiefabriek Cents (8) en Van de Berg & co Loods (10). Deze gebouwen kunnen een functie krijgen als werkplaats, atelier enz.
Deelgebied De Loodsen
Het deelgebied De Loodsen is gemengd, zowel qua bebouwing als qua gebruiksfuncties. Het bestemmingsplan dient een ruim programma mogelijk te maken om de loop rond de kop van de 1e haven te bevorderen. De mix van wonen, werken, cultuur en voorzieningen is soortgelijk aan deelgebied De Silo's, inclusief de bebouwingsmogelijkheden buiten het bouwvlak. De schaal van de bebouwing vormt in feite een intermediair tussen de schaal van deelgebied "zelf- en samenbouw" en de enorme schaal van Roto. De nieuw toe te voegen bebouwing kan een grotere bouwhoogte krijgen om stoere gebouwen te kunnen maken. De woonfunctie dient de milieucontour van Roto Smeets te respecteren. De rooilijnen aan de Scheepvaartstraat, de mr. H.F. de Boerlaan en de Oostzeestraat dienen te worden gemarkeerd Op de kop van de mr. H.F. de Boerlaan komt een markant gebouw, deze kop heeft ruimte nodig. De rooilijn langs de Industrieweg dient op termijn tot circa 5 m te worden teruggelegd. De Van den Berg & Co (11) loodsen zijn kenmerkend voor het gebied en blijven behouden.
Deelgebied De Nieuwe Silo
Dit deelgebied zal op termijn de schakel zijn tussen de Scheepvaartkade en het Haveneiland. Hier kan een nieuw en iconisch gebouw worden gerealiseerd: "de nieuwe silo". Hierin is een mix van wonen (op afstand van Roto) en werken voorzien. Het gebied moet de verbinding leggen tussen het gebouw met meerdere lagen (bouwhoogte 60 m), waarin gemengd gebruik is toegestaan, de herinrichting van de havenkop en de realisering van een nieuwe brug. Het gebied dient langs de weg van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan te worden meegenomen. De woonfunctie dient de milieucontour van Roto Smeets te respecteren. De mix van wonen, werken, cultuur en voorzieningen is soortgelijk aan deelgebied De Silo's, inclusief de bebouwingsmogelijkheden buiten het bouwvlak.
Deelgebied Ondernemerskavels
Het deelgebied Ondernemerskavels is in de nieuwe opzet gemengd, zowel qua bebouwing als qua gebruiksfuncties, zij het dat de woonfunctie aan de werkfunctie is gekoppeld. Het gebied dient langs de weg van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan te worden meegenomen. De herinrichting voorziet in een nieuwe kade langs de 1e haven en het rechttrekken van de St. Olafstraat. De wijzigingsbevoegdheid moet de mix van werken, voorzieningen en bedrijfswoningen mogelijk maken. De woonfunctie dient de milieucontour van de omliggende bedrijven te respecteren. Ten aanzien van de milieuzonering dient het model van de functiemenging plus te worden toegepast. In dit gebied zijn bedrijfswoningen toegestaan mits de geluidbelasting het toelaat. Het wijzigingsplan dient tezijnertijd de nieuwe rooilijnen aan de St. Olafstraat en de nieuwe openbare kade te markeren, alsmede de bestaande rooilijnen aan de Industrieweg. De gronden van Pont Meyer (ten westen van De Zagerij / Schaverij 12) dienen via een doorsteek van de ondernemerskavels te worden afgescheiden.
Deelgebied Kop 2e haven
Voor het deelgebied Kop 2e haven is in de toekomstige opzet een nieuw dubbelgebouw met commerciële functies voorzien. Het gebouw zal op een beeldbepalende en strategische locatie worden gerealiseerd met een hoogte van 6 tot 8 bouwlagen. Deze bebouwing markeert het havenkwartier aan de Hanzeweg. Het gebied dient langs de weg van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan te worden meegenomen. De herinrichting voorziet in het rechttrekken van de St. Olafstraat en het fysiek afstand nemen van de 2e haven en de Stamaconkavel. Voor de ontwikkeling van het haveneiland is het essentieel dat er een route voor de brandweer langs de 2e havenarm wordt gerealiseerd. Hierin is in het bestemmingsplan voorzien.
Deelgebied Stamacon - Stiho
De bestaande gebouwen komen in aanmerking voor behoud zowel vanwege hun uitstraling als hun commerciële hergebruiksmogelijkheden. De bestaande bebouwing bestaat uit het karakteristieke kantoorgedeelte van de Stamacon (13) en STIHO - hal (14). Het gebied dient langs de weg van een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan te worden meegenomen. Ten behoeve van de hulpdiensten dient het bestemmingsplan te voorzien in de verplichting om tezijnertijd gekoppeld aan de wijziging naar 'Gemengd - 1' een ontsluitingsroute langs de 2e haven aan te leggen. De doorkijk tussen St. Olafstraat en 2e haven is essentieel.
Deelgebied Havenwater
De functie van het water voor de beroepsscheepvaart en de waterberging is primair. Aanvullend dient het bestemmingsplan recreatief, cultureel en commercieel medegebruik mogelijk te maken.