| Plan: | Binnenstad |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.D111-VG01 |
In deze paragraaf wordt een verklaring gegeven van de inhoud van de bestemmingen. Deze inhoud is af te lezen van de bestemmingen en de aanduidingen op de plankaart en in tekst verklaard in de regels. De bestemmingen worden thematisch besproken.
In deze toelichting worden alleen de functionele verantwoording en uitzonderlijke situaties van een bebouwingsregeling belicht.
Algemeen
De bebouwing is vastgelegd in bouwvlakken, waarbij de goot- en/of bouwhoogtes op de plankaart zijn terug te vinden en in de regels nader zijn omschreven. Voor de achtergelegen bebouwing en de open ruimtes is aangesloten bij de geldende bestemmingsplannen. De gebieden waar niet gebouwd mag worden, hebben geen bouwvlak. Er is de mogelijkheid opgenomen om met een omgevingsvergunning aan de achterkant van de bebouwing buiten het bouwvlak te bouwen. Hier zijn wel voorwaarden aangekoppeld. Op deze manier is er enige flexibiliteit in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt.
Bij het opstellen van het bestemmingsplan is als uitgangspunt genomen dat de hoofdbestemming is bepaald door de belangrijkste functie die binnen een gebied of perceel aanwezig is. Zo zijn de gebieden waar overwegend wordt gewoond bestemd tot Wonen, zijn de kernwinkelgebieden bestemd tot Centrum - Kernwinkelgebied 1 en Centrum - Kernwinkelgebied 2 en Centrum - Kernwinkelgebied 3 en zijn de horecaconcentratiegebieden bestemd tot Centrum - Horecagebied . Naast deze gebieden is er een groot aantal gemengde gebieden waarbinnen sprake is van een grote diversiteit aan functies. Deze gebieden hebben de bestemming Gemengd gekregen.
De percelen die in overwegende mate een enkelvoudige bestemming kennen of buiten de concentratie- en ontwikkelingsgebieden liggen, hebben een aparte bestemming gekregen, zoals de bestemmingen Maatschappelijk, Kantoor, Dienstverlening, Detailhandel en Horeca.
In het bestemmingsplan is het binnen een aantal bestemmingen mogelijk gemaakt dat via een afwijking het gebruik van de tweede bouwlaag en hoger voor andere functies dan wonen is toegestaan.
Ook zijn binnen een aantal niet-woonbestemmingen (semi) openbare parkeervoorzieningen en stallingen toegestaan. Dit betekent dat op maaiveld of ondergronds parkeervoorzieningen en stallingen zijn toegestaan die ook voor andere doeleinden mogen worden gebruikt dan de doeleinden van het pand zelf. Een gebouwde parkeervoorziening is niet mogelijk. De uitzonderingen hierop zijn op de verbeelding via een aanduiding opgenomen.
Binnen een aantal bestemmingen zijn ambachtelijke bedrijven toegestaan. Deze ambachtelijke bedrijven zijn over het algemeen kleinschalig en ambachtelijk van aard en zijn over het hele plangebied verspreid aanwezig. Het kan gaan om delen van de binnenstad waar functiemenging wordt nagestreefd, of waar functiemenging reeds aanwezig is. De meeste van de bedrijven zijn nabij woningen gelegen en een negatieve beïnvloeding van de woonfunctie moet worden voorkomen. Daarom wordt uitgegaan van een basisregeling die bedrijven uit de milieucategorieën A en B toestaat. De betekenis van de toelaatbaarheid is als volgt:
Voor de toelaatbaarheid van deze activiteiten gelden de volgende randvoorwaarden:
Gelet op de gewenste flexibiliteit is de mogelijkheid opgenomen om een omgevingsvergunning te verlenen voor niet onder categorie A en B vallende bedrijven die aanvaardbaar kunnen zijn, omdat ze qua invloed op de woonomgeving vergelijkbaar zijn met de wel genoemde. In de looptijd van het bestemmingsplan kunnen zich immers bedrijfssoorten of (andere) productieprocessen aandienen die niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten (Bijlage 2 van de regels) zijn opgenomen en die toch binnen de planuitgangspunten passen.
In het algemeen geldt voor de verschillende gebieden dat afwijkende functies zijn aangeduid. Aanduidingen die voorkomen in de diverse bestemmingen zijn o.a. aanduidingen voor ambachtelijke bedrijven, dienstverlening, detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, cultuur en ontspanning, kantoren, horeca, etc.
Deze aanduidingen kennen een variatie ten aanzien van de bouwlaag waarbinnen de betreffende functie is toegestaan. Sommige functies zijn alleen in de onderbouw (kelder) en eerste bouwlaag (begane grond) toegestaan, andere functies zijn juist alleen op de tweede bouwlaag en hoger toegestaan (eerste verdieping en hoger). Een ander deel van de aanduidingen staat de functie in het gehele pand toe. In het bestemmingsplan is voor een aantal aanduidingen geregeld dat via een afwijking het gebruik in de tweede bouwlaag en hoger voor andere functies dan wonen is toegestaan.
Hierna worden enkele aanduidingen nader toegelicht.
Aanduidingen m.b.t. horeca
Buiten de bestemming Centrum - Horecagebied zijn binnen de andere bestemmingen ook gelegenheden toegestaan. Dit is op twee manieren geregeld:
Centrumbestemmingen
De bestemming 'Centrum' is in vier gebieden opgesplitst. Door de aard en ruimtelijke invloed van de gebieden is de bestemming voor deze situaties verbijzonderd (zie hieronder voor de betreffende bestemmingen in alfabetische volgorde). De huidige situatie is voor die locaties als uitgangspunt gebruikt.
Artikel 5 Centrum - Horecagebied
De horecapleinen hebben een eigen bestemming gekregen. Afwijkend van de andere centrumbestemmingen staat hier de horeca centraal. Het aantal horecabedrijven dat per plein is toegestaan is aangegeven in de tabel in bijlage 4 bij de regels. Daarnaast worden in die tabel ook de geldende horeca-categorieën aangegeven.
Het plan geeft mogelijkheid voor nieuwvestiging van horecabedrijven. In principe is dan sprake van een nieuw horecabedrijf. Dit geldt niet voor het concentratiegebied aan De Brink, waar bij uitbreiding horizontaal dan wel verticaal van een bestaand horecabedrijf ook sprake is van nieuwvestiging.
De horecagebieden die als zodanig zijn aangewezen in het gemeentelijke horecabeleid, hebben een specifieke (horeca)regeling. De gebieden hebben een aanduiding “specifieke vorm van horeca - horecagebied x”, gekregen met een volgnummer. Dit volgnummer is gekoppeld aan een tabel, die in bijlage 4 bij de regels is opgenomen. In deze tabel staat precies aangegeven welk type horecabedrijf (zie de begrippen in artikel 1 van de regels) en hoeveel horecabedrijven gevestigd mogen worden in het betreffende gebied. Op deze manier wordt in een dergelijk gebied een uitwisselbaarheid van de horecafuncties mogelijk gemaakt, met de restrictie van de aantallen en de horecavormen die ingevolge het horecabeleid zijn toegestaan. De juridische koppeling tussen een horecagebied en de tabel is opgenomen in de gebruiksregels.
Deze horecagebieden bevinden zich overigens niet alleen binnen de bestemming Centrum - Horecagebied, maar ook binnen een aantal andere bestemmingen zoals Centrum - Kernwinkelgebied 1, Centrum - Kernwinkelgebied 2, Maatschappelijk en Gemengd.
Opgemerkt wordt dat in de tabellen de bestaande horecabedrijven zijn verdisconteerd. Dit houdt in dat als er al 3 bestaande horecabedrijven aanwezig zijn in een bepaald gebied en de tabel laat 6 horecabedrijven toe, het betreffende gebied uitgebreid mag worden met 3 horecabedrijven. In principe betekent uitbreiding nieuwvestiging; uitbreiding van bestaande bedrijven wordt niet meegeteld. Dit geldt echter niet voor het concentratiegebied De Brink. Hier worden uitbreidingen van bestaande horecabedrijven op de bovenverdieping van een pand of in een naastgelegen pand wel tot een uitbreiding van het aantal horecabedrijven gerekend.
Naast de horeca neemt de woonfunctie een belangrijke plaats in op de pleinen. In tegenstelling tot de andere centrumgebieden is op een aantal plekken bij recht ook wonen op de begane grond mogelijk.
Artikel 6 Centrum - Kernwinkelgebied 1
De bestemming Centrum - Kernwinkelgebied 1 is van toepassing op het centrale kernwinkelgebied van Deventer. De panden hebben hier primair een winkelbestemming, voor zover het de begane grond betreft. Omdat de winkelfunctie voorop staat, worden de overige gebruiksmogelijkheden gestuurd; niet-winkelfuncties zijn specifiek aangeduid. Ten behoeve van het behoud c.q. de versterking van de woonfunctie, wordt het wonen boven de winkels mogelijk gemaakt. Via de gebruiksbepaling in de regels is dit juridisch vertaald. Om andere functies dan wonen mogelijk te maken op de bovenverdiepingen of eventueel in kelders, is de mogelijkheid voor het afwijken van de gebruiksregels opgenomen.
Binnen de winkelfunctie is in het algemeen, conform het nieuwe horecabeleid, ondergeschikte horeca (horecacategorie 3b) toegestaan tot een maximum van 15% van de bedrijfsvloeroppervlakte.
De bebouwingsregeling is zo veel mogelijk afgestemd op de geldende bestemmingsplanmogelijkheden, met inachtneming van de huidige situatie.
Artikel 7 Centrum - Kernwinkelgebied 2
De bestemming 'Centrum - Kernwinkelgebied 2' is van toepassing op een aantal gebieden buiten het directe kernwinkelgebied. De panden mogen hier, naast een winkelbestemming, ook worden benut voor dienstverlening, zoals reisbureaus, voor zover het de begane grond betreft. Voor het overige gelden dezelfde regels als voor 'Centrum - Kernwinkelgebied 1.
Artikel 8 Centrum - Kernwinkelgebied 3
De Walstraat is in het bestemmingsplan bestemd als Centrum - Kernwinkelgebied 3 omdat het een belangrijke verbinding vormt tussen het kernwinkelgebied en De Boreel. In deze straat zijn diverse functies toegestaan die onderling uitwisselbaar zijn.
Gemengde bestemmingen
Naast de centrumbestemmingen is er een groot aantal gemengde gebieden waarbinnen sprake is van een grote diversiteit aan functies. Deze gebieden hebben de bestemming Gemengd gekregen. Op de plankaart zijn de verschillende functies via aanduidingen weergegeven. Hierbij geldt een grote variatie aan combinaties van functies.
Specifieke bestemmingen
Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening
In het plangebied is een aantal nutsvoorzieningen aanwezig. Deze zijn in het bestemmingsplan specifiek bestemd.
Artikel 4 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen
Aan de Diepenveenseweg, achter het station, is een verkooppunt motorbrandstoffen gelegen. Dit bedrijf heeft de bestemming Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen gekregen, waarbij is bepaald dat de verkoop van LPG niet is toegestaan.
Artikel 9 Cultuur en ontspanning - Seksinrichting
De seksinrichtingen en raamprostitutie aan de Bokkingshang zijn bestemd tot Cultuur en ontspanning - Seksinrichting.
De percelen buiten de centrumgebieden en gemengde gebieden waarbij de hoofdfunctie uit detailhandel bestaat, zijn onder de bestemming 'Detailhandel' gebracht. Zo worden bestaande detailhandelsfuncties niet in hun mogelijkheden beperkt. Ook binnen deze bestemming mag op de eerste en hogere verdiepingen worden gewoond.
De percelen buiten de centrumgebieden en gemengde gebieden waarbij de hoofdfunctie uit dienstverlening bestaat, zijn onder de bestemming 'Dienstverlening' gebracht. Ook binnen deze bestemming mag op de eerste en hogere verdiepingen (tweede bouwlaag en hoger) worden gewoond.
Horecavoorzieningen buiten de centrumgebieden en gemengde gebieden zijn specifiek bestemd. Binnen de bestemming 'Horeca' kunnen verschillende soorten horecabedrijven worden uitgeoefend, waarbij de horecacategorieën specifiek zijn aangeduid. Op locaties met lichte horecabedrijven (categorie 2b en 3a) kunnen daardoor geen categorie 2a horecabedrijven worden gevestigd. Op de tweede en hogere bouwlaag zijn tevens woningen toegestaan.
Ter plaatse van de bestemming 'Kantoor' zijn kantoren en/of dienstverlening toegestaan. Het is niet toegestaan de kantoorfunctie te combineren met een woonfunctie.
De bestemming “Maatschappelijk” is wat betreft functies een zeer ruime bestemming, die betrekking heeft op alle gebouwen met een maatschappelijke dienstverlenende functie, zoals musea, een bibliotheek, scholen, kerken, (para)medische centra, kinderdagverblijven en cultuur- en ontspanningsdoeleinden. Diverse kleine persoonlijke en dienstverlenende bedrijven en bestaande horecabedrijven zijn aangeduid.
De bestemming laat toe dat in bijvoorbeeld de schoolgebouwen één van de andere genoemde maatschappelijke functies wordt gevestigd.
Wonen
Vrijwel overal in het plangebied kan worden gewoond, boven winkels, in gemengde gebieden en in de specifiek daartoe aangewezen woongebieden. Deze woonbuurten en straten hebben een eigen bestemming. Dit is om andere, vooral drukte en geluidsoverlast gevende functies hier te weren. De bestemming 'Wonen' heeft betrekking op de eengezinswoningen in rijtjeswoningen, appartementen, enzovoort. In de binnenstad is een kleinschaliger woonsituatie dan in de wijken buiten de binnenstad. De ruimtelijke regeling is hierop aangepast.
Openbare Ruimte
Structurerende groenelementen zijn ondergebracht in de bestemming 'Groen'. Binnen deze bestemming kunnen naast beplanting tevens speelvoorzieningen, waterlopen of verharding worden gerealiseerd. Er zijn alleen gebouwen binnen deze bestemming toegestaan ten behoeve van de speelvoorzieningen. Parkeervoorzieningen kunnen alleen met een omgevingsvergunning worden gerealiseerd.
De monumentale bomen in het Rijsterborgherpark zijn niet opgenomen omdat deze onderdeel zijn van het rijksmonument en op deze manier beschermd zijn.
Het Rijsterborgherpark is bestemd als park. Het aanwezige horecabedrijf is aangeduid. Het park is aangewezen als rijksmonument. Voor de wijziging van een rijksmonument is een omgevingsvergunning nodig. Omdat de Monumentenwet 1988 voldoende waarborgen biedt voor de instandhouding van het park, is in het bestemmingsplan geen omgevingsvergunning voor het kappen van bomen e.d. opgenomen.
Artikel 19 - artikel 23 Verkeersbestemmingen
De bestemming 'Verkeer' is opgesplitst in de volgende bestemmingen die meer specifiek aangeven van welke functie sprake is.
Watergangen die een belangrijke rol spelen in de waterhuishouding zijn voorzien van de bestemming 'Water'. Het betreft onder andere de Buitengracht. Ook de bijbehorende oevers of kaden vallen onder de bestemming. Binnen de bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.
Archeologie
De archeologische verwachtingsgebieden en waardevolle gebieden in de binnenstad worden beschermd door middel van een dubbelbestemming. Het bestemmingsplan kent de volgende dubbelbestemmingen:
Niet alle delen van de binnenstad hebben dezelfde archeologische verwachting. Er zijn verschillen in bijvoorbeeld trefkans, informatiedichtheid en mate van verstoring. Daarom worden op de plankaart en in de planregels vier dubbelbestemmingen gehanteerd. In het algemeen geldt voor iedere bestemming: indien de archeologische waarden worden bedreigd door grondingrepen van een bepaalde omvang, dienen de archeologische waarden te worden beschermd door technische maatregelen of voorafgaand aan de verstoring door middel van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde specialist te worden onderzocht. De onderbouwing voor de archeologische verwachtingsgebieden is terug te vinden in bijlage 2 van de toelichting.
Beschermd stadsgezicht: Artikel 29 Waarde - Beschermd stadsgezicht
De dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' ligt nagenoeg over het gehele plangebied, met uitzondering van een deel ter hoogte van het station en een deel aan de Pikeursbaan en de Verzetslaan. Deze dubbelbestemming valt samen met het op grond van de Monumentenwet aangewezen gebied van het Beschermd stadsgezicht. Het doel van het bestemmingsplan is de essentiële waarden van dit Beschermd stadsgezicht te beschermen.
De waarden van het Beschermde stadsgezicht zijn in het bestemmingsplan in vrijwel alle bebouwde bestemmingen en dan vooral in de verfijnde bebouwingsregelingen van de panden vastgelegd. Algemeen uitgangspunt ten aanzien van het Beschermd stadsgezicht is het beschermen en zo mogelijk versterken van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden in het plangebied.
Eén van de middelen om deze waarden te kunnen behouden is het aangeven van een driedeling in beschermde gevelwanden:
a. specifieke bouwaanduiding - beschermde gevelwand 3
Deze aanduiding is opgenomen in gebieden waar alleen het beloop van de wegen, de situering van de bebouwing ten opzichte van de weg (aanwezigheid voorgevelrooilijn) en de bebouwingsschaal c.q. het ruimtelijk profiel (de verhouding tussen bebouwing en openbare ruimte) historisch van belang zijn en als waardevol bestempeld. Voor nieuwe ontwikkelingen betekent dit dat de schaalmogelijkheden van bebouwing worden getoetst aan het silhouet van het Beschermd stadsgezicht en aan de waarde en betekenis van de aangrenzende openbare ruimte.
b. specifieke bouwaanduiding - beschermde gevelwand 2
In deze gebieden wordt, naast de ruimtelijke hoofdstructuur, ook de onderlinge samenhang in de bebouwing beschermd. Niet alleen de rooilijn en bebouwingsschaal zijn bepalend, maar ook de hoofdvorm en het ritme van de bebouwing. Van belang is dat aanwezige variaties in het bebouwingsbeeld gehandhaafd blijven.
c. specifieke bouwaanduiding - beschermde gevelwand 1
De gebieden met deze aanduiding zijn vanuit ruimtelijk en cultuurhistorisch perspectief het meest waardevol. Naast situering van de bebouwing en de schaal, de hoofdvorm en het ritme, is ook de detaillering en de architectuur van het individuele pand van belang. In de gevelwanden binnen deze gebieden vormen de vele monumenten de leidraad voor het beschermingsregime.
Kleur- en materiaalgebruik wordt geregeld via de Welstandsnota. In het bestemmingsplan is in de algemene bouwregels een afstemmingsinstructie met de Welstandsnota opgenomen. De regels die van toepassing zijn op de beschermingsniveaus worden hieronder uitgewerkt. Als basis voor de bebouwing in de binnenstad geldt hier de plaats van de bebouwing. De plaatsing wordt onder meer bepaald door de volgende punten:
Daar waar in de rooilijn gebouwd moet worden, geldt de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - beschermde gevelwand'. Hierbij is de driedeling aangehouden van de kaart waarop de historisch ruimtelijke waarde van de binnenstad is aangegeven behorende bij het aanwijzingsbesluit.
De bestaande bebouwing wordt in het algemeen gedomineerd door betrekkelijk kleinschalige gebouwen met een beperkte gevelbreedte. Het behoud hiervan wordt geregeld via een bepaling dat de gevels niet breder mogen zijn dan 8,00 meter (met uitzondering van de bestaande situaties).
In het plangebied komen overwegend de volgende kapvormen voor: zadeldak, schilddak en afgeknot schilddak, dan wel samengestelde delen van deze kapvormen. Om het bestaande bebouwingsbeeld zo veel mogelijk te kunnen behouden, is vastgelegd dat de gebouwen waar zowel de goot- als de bouwhoogte is geregeld, worden voorzien van een traditionele kapvorm. Binnen de marges van de op de plankaart opgenomen goot- en bouwhoogte, kunnen de kappen worden gerealiseerd. Bestaande afwijkingen worden gerespecteerd door middel van de regeling 'bestaand', welke als uitzonderingsbepaling in de regels is opgenomen.
De gevelindeling van de gebouwen kenmerkt zich doordat de hoogte van de openingen van de in de rooilijn gebouwde gevels in het algemeen groter is dan de breedte van de openingen. Dit principe is ook vastgelegd.
Dit geldt echter niet voor de eerste bouwlaag binnen de bestemmingen Centrum - Kernwinkelgebied 1 en Centrum - Kernwinkelgebied 2, in verband met het kunnen realiseren van etalages.
Overige dubbelbestemmingen
Artikel 30 Waarde - Groeiplaats boom
In 2009 zijn alle bomen in de gemeente geïnventariseerd door de Bomenstichting. Zij hebben de lijst in opdracht van de gemeente opgesteld. Of een boom monumentaal of behoudenswaardig is, is bepaald aan de hand van een puntensysteem. Bomen met een score van minimaal 72 punten zijn aangemerkt als 'monumentaal' en bomen die 60 punten hebben gescoord zijn beoordeeld als 'beschermwaardig'. In het bestemmingplan zijn alle bomen die zijn aangemerkt als 'monumentaal' bestemd door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats boom'. Hiermee wordt voorkomen dat er werken / werkzaamheden plaatsvinden in de directe nabijheid van waardevolle bomen, waardoor de levensvatbaarheid van deze bomen in gevaar kan komen. In principe zijn de bedoelde activiteiten niet toegestaan, tenzij daarvoor een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag, vaak Burgemeester en Wethouders, is verkregen.
Artikel 31 Waterstaat - Waterkering
De waterkerende dijk met het voorland aan de zuidzijde van het plangebied, inclusief de gronden die een waterstaatkundige functie hebben en nog niet bebouwd zijn, hebben de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' gekregen. De bestemming is naast de andere daar geldende bestemmingen gericht op de instandhouding van de dijk.
De primaire functie van de gronden met deze bestemming is die van waterkering. Ter bescherming van de waterkerende functie van deze gronden is binnen deze bestemming het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden, zoals het ophogen en afgraven van de gronden en/of het daarop aanbrengen van beplanting(en).
35.1 milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied
Over het hele plangebied ligt de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. In verband met grondwaterwinning in de directe omgeving van het plangebied, is de bescherming van het grondwater van groot belang. Voor werkzaamheden, zoals het ophogen en ontgronden van gebieden, het graven en dempen van sloten en waterlopen, maar ook het aanleggen of verwijderen van ondergrondse leidingen, moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Voor normaal onderhoud (nader omschreven in de regels) geldt een uitzondering.