De Hoven 2010

7.3.1 Inspreker 1

Inspreker geeft aan de bovenverdieping van haar woning Vonderstraat 37 graag te willen uitbreiden door op de huidige aanbouw een opbouw te plaatsen. Het verzoek is deze bouwmogelijkheid mee te nemen in het nieuwe bestemmingsplan.

Beantwoording:

Gezien de diepe achtertuin van de woning, bijna 13,5 meter vanaf de achtergevel van de aanbouw, is het stedenbouwkundig mogelijk de standaard diepte van de hoofdmassa van 12 meter naar 13 meter te verruimen. Er blijf voldoende licht, lucht en ruimte in de achtertuin over. Op deze wijze is het ook mogelijk een opbouw op de huidige aanbouw te plaatsen zonder dat deze een meter moet terugliggen.

Conclusie:

Het bestemmingsplan is aangepast. Op de verbeelding is het bouwblok op het perceel Vonderstraat 37 verruimd van 12 naar 13 meter.

7.3.2 Inspreker 2

• a. Inspreker maakt bezwaar tegen de horecabestemming gelegen op het perceel Twelloseweg 3. Inspreker is van mening dat gezien de huidige tijd het niet meer wenselijk is om in deze woonwijk een horecabedrijf te hebben. Het verzoek is het perceel een woonbestemming te geven. De bestaande stedenbouwkundige kwaliteit in dit aantrekkelijke deel van het woongebied zal, aldus de inspreker, worden versterkt indien op het perceel een woonfunctie zou worden gerealiseerd overeenkomstig de bestaande bebouwing langs de Twelloseweg. Inspreker verzoekt een bouwblok op te nemen over de gehele breedte van het perceel met in achtneming van de 2,5 meter zijdelingse vrije ruimte, met een diepte van circa 15 meter en de voorgevel gelegen op 6 meter vanaf de openbare weg. Aansluitend op de andere woningen langs de Twellose weg met een maximale goothoogte van 8 meter en een maximale nokhoogte van 11 meter.
• b. Tevens merkt de inspreker op dat in de toelichting staat dat het pand leeg staat, maar dat is geenzins juist, het is nog volop in bedrijf en in eigenbeheer.
• c. Inspreker geeft als laatste aan dat hij er vanuit gaat dat mocht hij tussentijds een koper vinden voor het perceel de bestaande toestand qua bestemming gehandhaafd blijf, dan wel onder het overgangsrecht valt.

Beantwoording:

• a. Het onderhavige bestemmingsplan is een actualiseringsplan waarin de huidige situatie wordt weergegeven. Momenteel heeft het pand een horecabestemming en deze bestemming wordt dan ook overgenomen. Aan het verzoek om het perceel een woonbestemming te geven kan niet worden meegewerkt. Momenteel is er nog geen uitgewerkt plan voor deze herontwikkeling dat integraal kan worden beoordeeld. Plannen die nog onvoldoende zijn uitgekristalliseerd en waarvoor nog nader onderzoek nodig is om te kunnen aantonen dat de gewenste functie ook daadwerkelijk planologisch mogelijk is, kunnen niet worden meegenomen. Een omgevingsvergunning met afwijking of planherziening kan in de toekomst mogelijkheden bieden om aan concrete en uitgewerkte plannen medewerking te verlenen.
• b. De opmerking dat het pand leeg staat is verwijderd uit de toelichting, paragraaf 2.3.2.5.
• c. In het bestemmingsplan 'De Hoven 2010' zal het perceel, conform het nu geldende bestemmingsplan 'De Hoven 1994' de bestemming 'Horeca' behouden. Een eventuele koper van het perceel kan binnen de regels van het bestemmingsplan 'De Hoven 2010' een nieuw horecabedrijf oprichten, nadat hij daarvoor ook de benodigde drank- en horecavergunningen en exploitatievergunning heeft verkregen.

Conclusie:

Het bestemmingsplan is naar aanleiding van de inspraakreactie alleen in de toelichting aangepast. De opmerking dat het café aan de Twelloseweg leeg staat is uit paragraaf 2.3.2.5 en 6.3.3 van de toelichting verwijderd.

7.3.3 Inspreker 3

Inspreker heeft twee opmerkingen op het voorontwerpbestemmingsplan. Beide zijn ingegeven door het feit dat in de toelichtende tekst bij het bestemmingsplan staat dat het gaat om het vastleggen van de huidige situatie en er geen nieuwe ontwikkelingen zijn meegenomen. Op de plankaart constateert de inspreker echter dat op twee plekken direct grenzende aan zijn woning verandering van de bestemming heeft plaatsgevonden, zonder dat daar een motivering voor is te vinden in de toelichtende tekst. Inspreker verneemt als nog graag de beweegredenen van de gemeente om deze bestemmingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan te wijzigen.

Het gaat om de volgende situatie:

• a. Direct ten westen, grenzend aan het perceel Rozenstraat 2 is de bestemming van verkeersdoeleinden in wonen (Rozenstraat 4) veranderd;
• b. De noordelijke kant van de hoek Rozenstraat - Worp heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'voortuinen en eigen stoepen' en nu de bestemming 'verkeer'.

Beantwoording:

• a. Hoewel het door het ontbreken van een kadastrale ondergrond moeilijk is beide bestemmingsplannen met elkaar te vergelijken heeft het perceel Rozenstraat 4 in het geldende bestemmingsplan 'De Hoven 1994' geen verkeersbestemming. De bestemming van het perceel Rozenstraat 4 is in het bestemmingsplan 'De Hoven 1994' 'overige tuinen en achtererven'. Echter ook deze bestemming komt niet overeen met de werkelijke situatie. Op het perceel staat immers een woning. Waarom er destijds ter plaatse van de woning Rozenstraat 4 geen bouwblok is ingetekend is onduidelijk. Aangezien, zoals de inspreker zelf ook aangeeft, in het nieuwe bestemmingsplan de huidige situatie wordt bestemd, is er gekozen om conform de daadwerkelijk situatie deze woning nu wel een passende woonbestemming te geven. Om die reden is er nu wel een bouwblok opgenomen.
• b. De gronden rondom de woning Rozenstraat 2 hebben conform het geldende bestemmingsplan een woonbestemming gekregen. De gronden die in het bestemmingsplan 'De Hoven 1994' waren bestemd als 'voortuinen en eigen stoepen' vallen nu binnen de bestemming 'wonen'. Conform de eigendomsgrenzen is de hoek wellicht iets meer afgerond dan in het geldende bestemmingsplan het geval was. Het stukje grond, zoals door inspreker gearceerd, heeft in het geldende bestemmingsplan echter ook al de verkeersbestemming.

Conclusie:

De inspraakreactie geeft geen aanleiding tot het aanpassen van het bestemmingsplan.

7.3.4 Inspreker 4

• a. Inspreker geeft aan dat het bouwblok van de Hovenschool (Twelloseweg 2) dichter op de woningen Worp 1 t/m 7 is komen te liggen. Was deze afstand in het geldende bestemmingsplan 'De Hoven 1994' nog 5 meter, nu bedraagt de afstand nog maar 1 meter. Gezien het feit dat het bouwblok precies zuidwestelijk ten opzichte van de tuinen ligt, zou het prettiger zijn als de grens van het bouwblok op zo'n 7 tot 10 meter van de erfgrens komt te liggen, mede ook gezien de redelijk forse toegestane bouwhoogte van 7 meter. Een andere reden om het bouwblok ter plaatse aan te passen is het verzoek van de Hovenschool de maximale bouwhoogte van het andere pand op het perceel van 4 meter naar 7 meter aan te passen.
• b. Tevens merkt inspreker op dat tussen de percelen 2943 en 2944 een (hoog)spanningskabel is gelegen.

Beantwoording:

• a. Inspreker heeft gelijk dat het bouwblok van de Hovenschool in het voorontwerpbestemmingsplan dichter op de erfgrens is komen te liggen dan in het geldende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan zal daarop worden aangepast. Tevens wordt aan het verzoek van de inspreker tegemoet gekomen en wordt de grens van het bouwblok ten opzichte van het geldende bestemmingsplan nog 3 tot 5 meter teruggelegd. Het bouwblok ligt dan niet op 5 meter, maar op 8 tot 10 meter van de erfgrens van de woning Worp 1 t/m 7.
• b. Naar aanleiding van deze opmerking van de inspreker is de situatie per plaatse nader onderzocht. Het blijkt dat op het perceel 2943 evenals op het perceel 2944 een nutsvoorziening is gesitueerd. Deze nutsvoorziening is in het ontwerpbestemmingsplan dan ook als zodanig bestemd. De (hoog)spanningskabel waarna inspreker verwijst is een ondergrondse leiding die beide nutsvoorzieningen met elkaar verbindt. In de grond lopen diverse leidingen en kabels. Deze leidingen worden niet allemaal in een bestemmingsplan opgenomen. Indien noodzakelijk wordt via privaatrechtelijke overeenkomsten geregeld dat de leidingbeheerder toegang heeft en behoud tot zijn leiding. Om te voorkomen dat graaf- en/of bouwwerkzaamheden schade toebrengen aan ondergrondse leidingen dient ook altijd voorafgaande aan de graaf- en/of bouwwerkzaamheden een zogeheten 'klikmelding' te worden gedaan. In een bestemmingsplan worden alleen de hoofdtransportleidingen voor gas, elektriciteit en water middels een dubbelbestemming beschermd. In het plangebied van 'De Hoven' zijn geen hoofdtransportleidingen gelegen.

Conclusie:

Het bestemmingsplan is naar aanleiding van deze inspraakreactie op twee punten aangepast.

• 1. Het bouwblok van de Hovenschool wordt ten opzichte van de erfgrens tussen de school en de woningen Worp 1 t/m 7, 3 tot 5 meter verder teruggelegd dan in het nu geldende bestemmingsplan het geval is. De bouwhoogte van het schoolgebouw aan de zijde van de Twelloseweg wordt over de volle lengte verhoogt van 4 naar 7 meter. Voor de zijde Langestraat blijft wel een maximale bouwhoogte van 4 meter gelden.
• 2. Het perceel 2943 krijgt de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening'.

7.3.5 Inspreker 5

Inspreker verzoekt het bouwblok op het perceel Worp 111 aan te passen. Inspreker is voornemens een nieuwbouwplan met twee of drie woningen op het perceel te realiseren. Aan de zuidkant van het perceel kan een groot deel van het bouwblok niet worden benut, omdat er een omvangrijke monumentale en beschermde boom staat die zich met zijn kruin over een groot deel van de bouwstrook uitstrekt.

Verzoek is het bouwblok dusdanig aan te passen dat aansluiting wordt gezocht bij de voorgevelrooilijn van de woningen Achter de Hoven 7, 9, 11 en 15. De woningen Achter de Hoven 1 en 3 liggen weliswaar niet in die rooilijn, maar er zijn in de Hoven meerdere situaties zoals door de insprekers wordt gewenst. Tevens blijft er nog een tuinstrook van 6 meter over tussen het bouwblok en de weg.

Beantwoording:

Stedenbouwkundig bestaat er geen bezwaar het bouwblok aan de zijde van Achter de Hoven te verleggen tot in de voorgevelrooilijn van de Woningen Achter de Hoven 7, 9, 11 en 15. Zoals inspreker aangeeft is de ruimte tussen het bouwblok en de weg voldoende om te voorkomen dat er sprake is van een visuele versmalling van het wegprofiel.

Aangezien aan de zuidzijde een monumentale en beschermde boom is gesitueerd waardoor een deel van het daar gesitueerde bouwblok niet kan worden gebruik wordt het bouwblok ter compensatie aan deze zijde met 5 meter ingekort. Het bouwblok behoudt daardoor haar oppervlakte en wordt alleen op het perceel verplaatst zodat zij volledig benut kan worden.

Conclusie:

Het bestemmingsplan is naar aanleiding van deze inspraakreactie aangepast. Het bouwblok van het perceel Worp 111 is 5 meter in noordelijke richting, richting Achter de Hoven, verplaatst. Dit is aangepast op de verbeelding.

7.3.6 Inspreker 6

Inspreker geeft aan dat het perceel Langestraat 2 niet conform de huidige situatie is bestemd.

Beantwoording:

Inspreker heeft gelijk. Conform de huidige situatie zal de zij-/achtertuin met een strook van 2 meter worden verbreedt ten koste van de verkeersbestemming. Op deze wijze zijn de schuur en de tuinmuur geheel gelegen binnen de woonbestemming. De grens van de tuin van het perceel Langstraat 2 loopt dan gelijk met de grens van de voortuin en dus de woonbestemming van de woningen in de rest van de Langestraat.

Conclusie:

Het bestemmingsplan is naar aanleiding van de inspraakreactie aangepast. Op de verbeelding is de bestemming 'Wonen' met een strook van circa 2 meter breed vergroot tussen de erfgrens en het bouwblok van de woning Langestraat 2.

7.3.7 Inspreker 7

Inspreker geeft aan dat op het perceel Bloemstraat 58 een kinder- en gezinspraktijk voor psychomotorische therapie is gevestigd. Deze praktijk is op de begane gevestigd. De oefenruimte is circa 55 m2, het kantoor circa 24 m2 en de kleedruimte incl. douche en wc circa 7m2. Op de verdieping wordt gewoond. De praktijkruimte is te groot om binnen het beleid voor beroep en bedrijf aan huis te kunnen vallen. Inspreker verzoekt daarom een gemengde bestemming op te nemen waarbinnen zowel de praktijkruimte als de woning zijn toegestaan.

Beantwoording:

Conform het verzoek van de inspreker zal het perceel Bloemstraat 58 de bestemming "Gemengd' krijgen. Op grond van het geldende bestemmingsplan was het toegestaan ter plaatse een praktijkruimte te vestigen. Nu blijkt dat ter plaatse nog steeds een praktijkruimte is gevestigd kan deze positief worden bestemd.

Conclusie:

Het bestemmingsplan is naar aanleiding van deze inspraakreactie aangepast. De woonbestemming op het perceel Bloemstraat 58 is veranderd in de bestemming 'Gemengd'.

7.3.8 Inspreker 8

Inspreker geeft aan dat de bestemming 'Wonen - Garagebox' zoals is opgenomen aan de achterzijde van de percelen Groenestraatje 4 t/m 12 geen recht doet aan de daadwerkelijke situatie. De percelen 2765, 2766, 2767, 2768 en 2627 zijn in het verleden aangekocht als toevoeging aan de bestaande achtererven van de woningen. Als het doel was om aan weerszijden van het pleintje garageboxen (met een platdak) neer te zetten, dan is dat ondertussen achterhaald door de feitelijke situatie. Alleen op het perceel 2767/2489 staat nog een 'garagebox'. Op de andere percelen staan gebouwen die niet (meer) voldoen aan de (bouw)regels uit het voorontwerpbestemmingsplan. Deze gebouwen zijn allemaal voorzien van een kap met een nokhoogte tussen de 4,85 en 6,10 meter.

Volgens de inspreker is in het verleden het beleid gevoerd dat een bouwhoogte van 5 meter zou worden toegestaan. Onderdeel b van artikel 16.2.2 biedt die mogelijkheid wel, maar op de plankaart is geen aanduiding 'kap' opgenomen binnen het bouwblok van de bestemming 'Wonen - Garagabox'.

Inspreker ziet echter veel liever dat de bestemming van deze percelen conform de dwars op de garageboxen staan perceelsnummer 1599 t/m 2845 (woonhuizen Leliestraat) de bestemming 'Wonen' krijgen met de daarbij behorende bouwregels voor bijgebouwen in het achtererfgebied, dus tot maximaal 5 meter hoog. In overeenstemming met bijlage II van het Bor (Besluit omgevingrecht) zou dat betekenen dat voor dergelijke bouwwerken geen omgevingsvergunningen behoeft te worden aangevraagd.

Inspreker vraagt zich ook af waarom de gemeente wil reguleren dat er in het betreffende bouwvlak alleen garage-'boxen' komen te staan, terwijl op één na geen enkel bouwwerk hier aan voldoet? En waarom zouden andersoortige bijgebouwen op deze plek niet kunnen? Het beoogde beeld van gelijkvormige garageboxen aan weerszijden van het pleintje is immers allang doorbroken en het lijkt niet erg aannemelijk dat die situatie ooit nog gaat ontstaan.

Een ander punt dat de inspreker merkwaardig vindt is dat het ingetekend bouwblok voor de garagebox over twee percelen valt. Het perceel 2765, dat 30 jaar gelegen is gekocht met het oog er een garagebox op te zetten en een deel van perceel 2169, dat het achterfgebied van de woning is. Op grond van het voorontwerpbestemmingsplan mag inspreker in zijn achtererfgebied ter plaatse van het bouwvlak voor garageboxen geen andere bouwwerken meer plaatsen dan een garagebox. Normaal gesproken gelden in het achtererfgebied andere regels. Inspreker vraagt zich dan ook af waarom op verschillende manieren met achtererfgebieden wordt omgegaan.

Inspreker merkt op dat het huidige gebouw dat op het perceel 2765/2169 staat een illegale status heeft. In 2009 is er weliswaar gebouwd met een (legale) bouwvergunning, maar die vergunning is na een bezwaarprocedure bij besluit herroepen. De rechtszaak daarover heeft de inspreker verloren. In plaats van in hoger beroep te gaan is besloten met de bezwaarmakers in overleg te gaan. De enige praktische oplossing die de inspreker ziet is een meter van het gebouw af te halen. De dakconstructie zal dan moeten worden aangepast. het huidige puntdak krijgt dan een afgeplatte vorm. Bij het toekennen van de bestemming 'Wonen' zou het betreffende perceel bestempeld worden als achtererfgebied. Volgens Bijlage II van het Bor zou deze situatie dan legaal worden. Immers hoeft er dan geen omgevingsvergunning meer te worden aangevraagd, omdat het gebouw dan wel voldoet aan het bestemmingsplan.

Inspreker geeft aan dat de opbouw op de garage in gebruik is als Bed & Breakfast. Over deze functie is uitgebreid overleg geweest met de gemeente. Geconcludeerd is dat werd voldaan aan de nota 'Beroep en bedrijf aan huis'. Echter waar in de bestemmingsomschrijving van artikel 15 'Wonen' nadrukkelijk wordt verwezen naar de mogelijkheden om in een bouwwerk een beroep of bedrijf uit te oefenen, ontbreekt deze zinsnede in het bestemmingsomschrijving van artikel 16 ; Wonen - Garagebox'. Inspreker vraagt zich dus ook af of een beroep of bedrijf aan huis dan ook in een garagebox kan plaatsvinden.

Gezien het bovenstaande stelt inspreker voor de bestemming 'Wonen - Garagebox' te veranderen in de bestemming 'Wonen'. In elke geval voor het perceel 2765/2169, maar mogelijk ook voor de naastgelegen percelen.

Daarbij vraagt inspreker wel om na te gaan of zijn veronderstelling dat de bouwwerken dat omgevingsvergunning vrij worden klopt.

Als laatste merkt inspreker op dat in paragraaf 2.3.2.2 van de toelichting en eventueel ook paragraaf 3.4.18 melding kan worden gemaakt de kleinschalige bedrijvigheid zoals die in de wijk aanwezig is. Zo zijn er o.a. 3 Bed & Breakfastbedrijven, een massagesalon, een schoonheidssalon, een pedicure en een bedrijf voor interieurinrichting.

Beantwoording:

Allereerst dient te worden opgemerkt dat de bestemming 'Wonen-Garagebox' conform het huidige bestemmingsplan is. Ook in het geldende bestemmingsplan 'De Hoven 1994' hebben de percelen waar inspreker naar verwijst de bestemming 'garageboxen'. En ook in het geldende bestemmingsplan is deze bestemming 'garageboxen' gelegen over zowel het perceel dat aldus de inspreker 30 jaar geleden is aangekocht (nr. 2765) als wel gedeeltelijk over het perceel dat het achtererfgebeid van de woning betreft (nr. 2169).

Inspreker heeft echter ook gelijk dat er in het verleden bouwvergunningen zijn afgegeven en vrijstellingen / ontheffing zijn verleend om garageboxen/bergingen met een kap te realiseren of een kap op een reeds bestaande garagebox te plaatsen. Uit deze verleende vergunningen blijkt dat de gemeente in het verleden in afwijking van de bestemmingsplanregels voor 'garageboxen' garageboxen/bergingen met kap heeft toegelaten met een nokhoogte van meer dan 3 meter. De garageboxen/bergingen bij de nr. 2 t/m 6 hebben een nokhoogte van 3,5 meter en de garage/berging bij nummer 8 heeft een nokhoogte van 4,9 meter. Al deze garage zijn vergund. Ook de kap op de garagebox van de inspreker is met bouwvergunning gerealiseerd.

Gezien deze in het verleden verleend vergunningen en de huidige situatie ter plaatse in het opnemen van de bestemming 'Wonen- Garagebox' niet passend bij de feitelijke situatie. Het bestemmingsplan zal daarom worden aangepast en de gronden achter de woningen Groenestraatje 2 t/m 12 zullen de bestemming 'Wonen' met de aanduiding 'bijgebouwen' krijgen.

Met het toekennen van de bestemming 'Wonen' aan de gronden waarop de garage/berging van de inspreker staat is ook de situatie aangaande zijn Bed & Breakfastvoorziening bij recht geregeld in het bestemmingsplan.

Op de vraag op de garages/bergingen op het achtererf dan ook omgevingsvergunningvrij zijn is het antwoord ontkennend. Het is echter wel zo dat indien de garage/berging past in het geldende bestemmingsplan en lager is dan 5 meter, er geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouw hoeft te worden aangevraagd. De huidige garage/berging van de inspreker heeft een nokhoogte van 6,10 meter en past daarmee niet in het bestemmingplan en voldoet daardoor tevens niet aan de voorwaarde uit artikel 3 van bijlage II van de Bor (Besluit omgevingsrecht).

Conclusie:

Naar aanleiding van deze inspraakreactie is het bestemmingsplan aangepast. De bestemming 'Wonen - Garageboxen' is voor de percelen aan achterzijde de woningen Groenestraatje 4 t/m 12 vervangen door de bestemming 'Wonen' met de aanduiding 'bijgebouwen'.