| Plan: | Bedrijvenpark A1 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.D124-OH01 |
Bedrijven- en kantorenlocaties in de Stedendriehoek
Onder andere ten aanzien van economische ontwikkeling wordt er steeds intensiever samengewerkt in het kader van de regio Stedendriehoek. De regio Stedendriehoek kiest voor een ambitieuze maar tevens realistische visie.
De regio wil haar ruimtelijk-economische structuur versterken en zich profileren als een regio, die geschikt is voor de vestiging van bedrijven uit verschillende markten. Door de Stec Groep is in juli 2007 een rapport opgesteld, waarin een onderbouwde visie is ontwikkeld op de regionale planning en segmentering van bedrijventerreinen.
Voor bedrijventerreinen wordt in regio Stedendriehoek ingezet op een drielagenindeling van lokale, stedelijke (onder andere Bedrijvenpark A1) en (boven) regionale bedrijventerreinen.
Voor kantorenlocaties wordt ingezet op concentratie in de grotere kernen (waaronder Deventer) en functiemenging (onder andere woon-werklocaties). De ambitie valt uiteen in de volgende vier doelstellingen:
In 2009 is door de Stedendriehoek het Economische Programmering- en Ontwikkelingsdocument (EPO) opgesteld. De ambitie van de Stedendriehoek is om met het EPO tot een versnelling van de uitvoering van de herstructureringsprojecten te komen en zo op de korte termijn resultaten te laten zien. Regionale samenwerking is hierbij van groot belang, maar ook de ondersteuning van de provincie en het rijk is noodzakelijk.
In het EPO-document is aan onderstaande thema's een nadere invulling gegeven, die een verdere uitwerking inhoudt van de doelstellingen van de Stedendriehoek zoals hierboven beschreven:
Behoefteraming in de Stedendriehoek
In de Regionale Structuurvisie Stedendriehoek 2030 (2007) en in het Ruimtelijk Structuurbeeld Stedendriehoek 2030 (2004) wordt tot 2030 uitgegaan van een groei in arbeidsplaatsen van 46.000. Door de verdere ontwikkeling naar een meer kennisintensieve economie is het uitgangspunt in het Structuurbeeld dat een sterker accent moet worden gelegd op dienstverlening (gehuisvest in kantoren). De regionale behoefte aan kantoorvolume wordt tot 2030 geraamd op 530.000 m² b.v.o..
De ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen binnen de Stedendriehoek wordt tot 2030 geraamd op 440 ha netto bedrijventerrein. Dit betreft uitbreidings- en verplaatsingsbehoefte van regionale bedrijven en ruimtevraag voor nieuwvestigers. Tevens is hierin de extra behoefte opgenomen als gevolg van stedelijke herstructurering. Het grootste deel van de vraag doet zich voor in de drie steden en concentreert zich vooral op het segment modern gemengd terrein. Het Bedrijvenpark A1 maakt in deze studie onderdeel uit van de bestaande plannen die tot en met 2010 worden gerealiseerd.
In het EPO-document is in navolging op rijks- en provincaal beleid bij bepaling van de behoefteraming uitgegaan van het TM (Transatlantic Market) Scenario. Uitgaande van een hard aanbod tot 2030 van 310 ha bedrijventerrein, een uitbreidingsvraag van 124 ha (BLM) en een vervangingsvraag van 117 ha (Gelderland in vier bedrijven) zien we met het TM-scenario een overschot van 69 ha nieuw bedrijventerrein in 2030.
Behoefte gemeente Deventer
In de jaren 1991 tot en met 1995 werd gemiddeld circa 4,8 ha per jaar uitgegeven (met een variatie tussen 3,5 en 5,6 ha per jaar). In de jaren 1996 tot en met 2000 bedroeg de uitgifte per jaar gemiddeld 9,4 ha (met een variatie tussen 6 en 14 ha per jaar), terwijl in de periode 2001 tot en met 2004 de gemiddelde uitgifte circa 1,5 ha (met een variatie tussen 0,8 en 2,6 ha per jaar) bedroeg.
Al vanaf 2001 is er sprake van stagnatie als gevolg van het ontbreken van voldoende aanbod. De toekomstige ruimtebehoefte tot 2030 voor bedrijventerreinen in de regio Stedendriehoek is in een aantal scenario's (gebaseerd op de nieuwe inzichten uit de BLM) uitgewerkt in het rapport van de Stec Groep van juli 2007. Voor vier CPB groeiscenario's is de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen in de Stedendriehoek en Deventer geprognosticeerd.
Voor de gemeente Deventer bedraagt de behoefte aan bedrijventerrein in de periode 2006-2030148 ha, waarvan 118 ha in de periode tot 2020, uitgaande van het hoogste groeiscenario (Global Economy) dat door de Stec in 2007 als meest waarschijnlijke scenario is betiteld. Omgerekend naar jaarlijkse uitgifte gaat het om circa 8 ha per jaar tot 2020 en 3 ha per jaar in de periode 2021-2030.
Zoals vermeld is in het EPO-document op basis van feitelijke ontwikkelingen en nieuwe inzichten het TM-scenario als uitgangspunt genomen. Voor wat betreft de positie van Deventer wordt geconcludeerd dat zij een bijzondere positie inneemt binnen de Stedendriehoek gezien haar ligging in de provincie Overijssel. Dit maakt dat Deventer zowel met de regio als met de provincie Overijssel afspraken over de programmering dient te maken. De gemiddelde ruimtebehoefte per jaar voor Deventer komt met het TM-scenario, variant 1 voor de periode 2009-2020 neer op 5,5 ha. per jaar. De vervangingsbehoefte betreft 0,8 ha. per jaar. De totale behoefte bedraagt daarmee 6,3 ha. per jaar. Binnen de Stedendriehoek zijn er echter regionale afspraken gemaakt over de opvang van de regionale behoefte: hiervoor zijn de regionale terreinen in Apeldoorn en Deventer aangewezen. De overige steden verwijzen de bedrijven met een regionaal karakter door naar deze terreinen. Dit zal in de praktijk een hogere ruimtebehoefte voor Deventer betekenen: de stad neemt immers een deel van de behoefte uit andere gemeenten in de Stedendriehoek over.
Wat betreft de kantoorontwikkeling kunnen de ramingen in het Kantorenonderzoek Deventer 2009 worden gehanteerd. Hierin wordt het maximale scenario van het BCI als het meest realistische gestempeld inhoudende een vraag tussen 2009 en 2020 van 110.000 m² (9.200 m² bvo per jaar) met als reden dat dit scenario de gemiddelde opname uit het verleden nog het beste benadert.
De huidige economische recessie is van een dergelijke omvang dat ze mogelijkerwijs van invloed is op de vraagontwikkeling naar kantoren op de langere termijn. Het is moeilijk te voorspellen of en in welke mate er een trendbreuk in de lange termijn vraag naar kantoren zal optreden. In afwijking van de ramingen uit het kantorenonderzoek is daarom het kantorenprogramma naar beneden bijgesteld, waarbij de vraagbehoefte meer het Transatlantic Market scenario van de BLM-methodiek benadert. De vrijgevallen hectares zullen beschikbaar komen voor een hotelfunctie inclusief ondersteunende horeca, vergader en congresfaciliteiten.
Door horeca-activiteiten op het terrein te ontwikkelen wordt het aanbod op de zakelijk toeristische markt in Deventer versterkt. Bovendien ontstaat op het bedrijventerrein een aantrekkelijke en complementaire mix van functies.
Beschikbare locaties in Deventer
Begin 2009 had de gemeente Deventer nog 4,1 ha uitgeefbaar terrein tot haar beschikking. Grotere kavels zijn niet voorhanden. Leegstaande bedrijfsgebouwen kunnen alleen in een heel specifieke behoefte voorzien. Ten gevolge van de ontwikkeling van het Bedrijvenpark A1 komt circa 52 ha uitgeefbare grond ter beschikking.
Daarnaast zal via herstructurering van binnenstedelijke bedrijventerreinen circa 10 ha beschikbaar komen voor uitgifte. Het totaal uitgeefbare oppervlakte bedrijfsterrein bedraagt derhalve in totaal circa 68 ha. Bij een uitgiftetempo van circa 6,3 ha per jaar zou in theorie met dit berekende uitgiftetempo en zonder noemenswaardige alternatieven in de gemeente, het Bedrijvenpark A1 in tien jaar kunnen worden uitgegeven. Daarbij is geen rekening gehouden met een inhaalvraag, voor met name grote kavels, waardoor de feitelijke vraag waarschijnlijk groter is. Om de beoogde jaarlijkse afzet te kunnen realiseren, is het van belang dat er een ruim aanbod is van bedrijventerrein en een differentiatie in het aanbod ten aanzien van ligging, uitstraling, bereikbaarheid en grootte van de kavels.
In het Kantorenonderzoek Deventer 2009 is de ambitie uitgesproken dat 'de kantorenmarkt zich in balans ontwikkelt'. Geconcludeerd is dat regievoering op de Deventer kantorenmarkt noodzakelijk is, waarbij gekozen wordt voor ontwikkeling van grootschalige kantoorontwikkeling op het bedrijvenpark A1.Op deze snelweglocatie Bedrijvenpark A1 komt 85.000 m² bvo ter beschikking. De kantoren op Bedrijvenpark A1 vormen een aanvulling op het totale aanbod van kantorenlocaties, niet alleen in absolute zin maar vooral in de zin, dat daarmee de differentiatie in het aanbod wordt verbreed qua bereikbaarheid, uitstraling, moderniteit, comfort, indeling, flexibiliteit, duurzaamheid etc. Het totale aanbod van kantorenlocaties in de periode tot 2020 komt samen met Bedrijvenpark A1, na regievoering door gemeente Deventer zoals beschreven in het Kantorenonderzoek Deventer 2009, op circa 110.000m² bvo.
Daarmee beschikt Deventer, indien dit volledig tot ontwikkeling wordt genomen, over ruim voldoende aanbod, zowel absoluut als qua differentiatie. Bedrijvenpark A1 is met name bedoeld voor snelweggeoriënteerde kantoren in een representatieve omgeving.
Segmentering
Bedrijvenpark A1 wordt ontwikkeld voor de vestiging van nieuw (boven) regionale bedrijvigheid en bedrijven die hechten aan een zichtlocatie vanaf de snelweg, goede bereikbaarheid, uitstraling en etalerende architectuur. Op het bedrijventerrein kunnen zich bedrijven vestigen tot maximaal milieucategorie 3.2 of eventueel milieucategorie 4 indien bedrijven kunnen aantonen dat ze voldoen aan de milieueisen voor categorie 3.2 bedrijven.