Bedrijvenpark A1

4.4 Uitgangspunten en hoofdkenmerken voor Bedrijvenpark A1 (MER 2008, Arcadis, 2008)

Oorspronkelijke opzet
Voorafgaand aan het voorliggende bestemmingsplan is in 2003 een bestemmingsplan in procedure gebracht voor het Bedrijvenpark A1. Dit voorontwerp bestemmingsplan heeft medio 2003 tezamen met de MER 2002, ter inzage gelegen. Ten aanzien van het MER 2002 en het voorontwerpbestemmingsplan heeft de gemeente veel inspraakreacties van omwonenden en belanghebbenden ontvangen. De Commissie m.e.r. bracht een negatief toetsingsadvies uit en verzocht om een aanvulling op het MER.

Naar aanleiding hiervan is besloten om het stedenbouwkundig ontwerp aan te passen, een nieuwe MER op te stellen en een aangepast ontwerp-bestemmingsplan op te stellen.

Naar aanleiding van vooroverleg, de inspraakreacties, en het toetsingsadvies van de Commissie m.e.r. in 2004 heeft de gemeente Deventer ervoor gekozen om, alvorens een nadere uitwerking te maken, het plan nog eens goed te bezien.

De ambitie voor het Bedrijvenpark A1 is de ontwikkeling van een duurzaam bedrijventerrein. In paragraaf 4.3 zijn hiervoor diverse nevendoelstellingen geformuleerd. Deze doelstellingen zijn uitgewerkt in een aantal kenmerken en uitgangspunten voor het ruimtelijk ontwerp van het Bedrijvenpark.

In 2004 is vervolgens één duurzaam ruimtelijk ontwerp opgesteld waarin de uitgangspunten zo optimaal en afgestemd mogelijk zijn uitgewerkt. Op deze wijze is een duurzaam ruimtelijk plan ontworpen, het voorkeursalternatief, dat tevens de basis vormt voor het meest milieuvriendelijk alternatief (MMA). Om te komen tot een duurzaam ruimtelijk ontwerp is gewerkt volgens de lagenbenadering.

Gedurende het ontwikkelingsproces is op een aantal punten overleg gevoerd met betrokkenen en belanghebbenden. Met bewoners van het gebied, bewoners van de Deventerweg, Dorpsraad Epse en de Verenging Woonmilieu Epse is overleg geweest over de inrichting van de bufferzone. Met de bewoners van de Deventerweg, de provincies Gelderland en Overijssel en de voormalige gemeente Gorssel heeft specifiek overleg plaatsgevonden over verkeerskundige zaken. Met het waterschap Rijn en IJssel is vooroverleg gevoerd in het kader van de Watertoets. Tenslotte is met de provincie Overijssel vooroverleg gevoerd over alle voor dit plan relevante aspecten.

In een aantal ontwikkelrondes is een aangepast ruimtelijk plan tot stand gekomen. Dit ruimtelijk plan is in het 2de MER Bedrijvenpark A1 2005 als voorkeursalternatief opgenomen. Tevens is een ontwerp-bestemmingsplan opgesteld.

Naar aanleiding van de inspraakreactie van het waterschap Rijn en IJssel over de ligging van de Dortherbeek in relatie tot de uitwerking tot laaglandbeek, overleg met Rijkswaterstaat over de vormgeving van de oostelijke ontsluiting en een advies van de Commissie m.e.r. op het MER uit 2005, heeft de gemeente Deventer ervoor gekozen om het plan op twee punten aan te passen. De Dortherbeek is verplaatst naar de rand van de kantorendriehoek en de oostelijke ontsluiting is geoptimaliseerd. Daarnaast is in overleg met het waterschap nadere invulling gegeven aan de waterbergingsopgave buiten het plangebied.

Het nieuwe ontwerp is vertaald in een beeldkwaliteitplan (april 2008) en is als voorkeursalternatief opgenomen in de 3de MER (2008) en verwerkt in dit ontwerp bestemmingsplan.

Uitgangspunt: Lagenbenadering
Bij het ontwikkelen van het Bedrijvenpark is de ambitie geformuleerd het terrein duurzaam te ontwikkelen. Om te komen tot een duurzaam ruimtelijk ontwerp is gewerkt volgens de lagenbenadering. De lagenbenadering, die in de Nota Ruimte is gehanteerd, is gebaseerd op een analyse van de ruimte door middel van een verzameling kaartbeelden. Via deze kaarten wordt de ruimte in lagen uiteengerafeld, van grondsoorten en waterstromen, via landschapsstructuren en ecologische waarden tot bebouwing en functies. Door deze opbouw in lagen ontstaat een helder beeld, zowel van de feitelijke gegevens als van de mogelijke knelpunten en aanknopingspunten voor nieuwe ontwikkelingen. Op basis van de lagenbenadering kan bijvoorbeeld aangegeven worden welke gebieden beschermd moeten worden of juist voor mogelijke ontwikkeling in aanmerking komen, welke gebieden vanuit waterhuishoudkundig oogpunt wel en niet geschikt zijn voor bepaalde functies en welke gebieden wel of niet zonder grote investeringen ontsloten kunnen worden.

Uitgangspunt: Optimaal ruimtegebruik
In de Nota Ruimte zijn drie strategieën voor een betere benutting van de ruimte opgenomen, namelijk intensiveren, combineren en transformeren.

Bij intensivering van ruimtegebruik wordt kwaliteit toegevoegd aan de ruimte. Er wordt gestreefd naar hoge(re) bebouwingsdichtheden. Ook kan worden gedacht aan ondergrondse infrastructuur, ondergronds bouwen, bouwen in de hoogte en geschakeld bouwen. Voordelen van intensief ruimtegebruik zijn onder meer ruimtebesparing, energiebesparing, mogelijkheden voor (landschappelijke) inpassing, ruimte voor en combinatie met andere functies en vergroting draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer. Intensief ruimtegebruik is te regelen door middel van taakstellende richtlijnen zoals minimale bebouwingspercentages en de verhoging van maximale bouwhoogtes, minimale bouwhoogtes, een regeling voor ondergronds ruimtegebruik, integrale benadering voor rooilijnen, afstanden tot gebouwen, groenstroken en waterpartijen en gezamenlijke voorzieningen. Bij het combineren van functies wordt op een zelfde locatie aan meerdere functies invulling gegeven. Hierdoor wordt de belevingskwaliteit verhoogd en wordt een grotere sociale veiligheid bereikt.

Op het Bedrijvenpark A1 dienen zoveel mogelijk functies gecombineerd te worden en moet het ruimtegebruik van de 'stedelijke functies' intensief zijn.

Overige uitgangspunten voor het bedrijvenpark A1:
De ambitie ten aanzien van duurzame ontwikkeling is uitgewerkt in onderstaande uitgangspunten en randvoorwaarden voor het ruimtelijk ontwerp voor het Bedrijvenpark A1:

• 1. De bufferzone tussen het nieuw te realiseren bedrijvenpark en het dorp Epse moet een afschermende werking hebben (tegen visuele, geluid-, licht- en verkeershinder).
• 2. De inrichting van de bufferzone moet aansluiten op de landschappelijke waarden van het gebied en versterkt deze richting het zuiden.
• 3. De bufferzone krijgt vier functies. Allereerst heeft de bufferzone een landschappelijke functie. Ten tweede dient deze als afscherming tussen de woonbebouwing van Epse en het bedrijventerrein. Ten derde wordt in de bufferzone de aanwezige "droge" ecologische verbindingzone (model Kamsalamander) opgenomen. Tenslotte wordt er ruimte gereserveerd voor retentie/infiltratie van water.
• 4. Het Bedrijvenpark is georiënteerd op de rijksweg A1 en zal zo dicht mogelijk tegen de snelweg aan komen te liggen en daarmee zo ver als mogelijk van de woonbebouwing van Epse af.
• 5. De hoofdontsluiting van het bedrijventerrein is de oostelijke ontsluiting in de vorm van een tunnel. Deze tunnel kent een zodanig ontwerp dat een afwikkeling van 100% van het verkeer via de tunnel mogelijk is.
• 6. De te realiseren westelijke ontsluiting op de N348 (de Deventerweg) wordt minimaal ontworpen, om de doorstroming op de N348 zo min mogelijk te hinderen.
• 7. Om de toename van geluid als gevolg van het wegverkeer op de Deventerweg te beperken, wordt de as van de Deventerweg verlegd. Op deze wijze wordt ruimte gecreëerd voor het aanbrengen van een wal tussen de Deventerweg en de aangrenzende woningen als visuele afscherming.
• 8. De Dortherbeek kent een specifiek ecologische doelstelling (SED) voor een laaglandbeek. De beek moet dusdanig worden ingepast dat deze doelstelling kan worden bereikt.
• 9. Het plan moet ruimte bieden aan voldoende retentiecapaciteit.
• 10. Er dient zo veel mogelijk bergingscapaciteit voor de Dortherbeek in het plangebied behouden te blijven.
• 11. Het water in de Dortherbeek en de retentiegebieden worden "beleefbaar"gemaakt.

Deze uitgangspunten en randvoorwaarden hebben als basis gediend voor de optimalisatie van de oorspronkelijke voorgenomen activiteit en de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan.

Hoofdkenmerken bedrijvenpark A1
Het bedrijvenpark wordt aan de noordzijde dicht tegen de rijksweg A1 aan gesitueerd. Aan de oostzijde ligt de spoorlijn Deventer-Zutphen en aan de westzijde de N348 (Deventerweg).

Aan de oostzijde krijgt het bedrijvenpark een aansluiting op de rijksweg A1. Deze hoofdontsluiting van het bedrijvenpark vindt door middel van een tunnel onder het spoor plaats. Tevens wordt het bedrijvenpark vanaf de westkant ontsloten op de N348. Deze aansluiting zal minimaal worden gedimensioneerd.

Aan de zuidzijde van het bedrijvenpark wordt een groene bufferzone aangebracht, die onder andere dient als afscherming voor de woonbebouwing van het dorp Epse. In deze bufferzone worden de aanwezige landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden zoveel mogelijk ingepast. Ook zal in de bufferzone een ecologische verbindingszone (model kamsalamander) worden aangebracht.

In het plangebied loopt de Dortherbeek. Deze beek wordt ingepast in het plangebied en wordt zodanig vormgegeven dat zij haar functie als ecologische verbindingszone (model laaglandbeek) kan vervullen. Met name aan de noord- en westzijde van het plangebied worden retentiegebieden aangebracht.

Het bedrijvenpark is als zichtlocatie aan de rijksweg A1 primair bedoeld voor hoogwaardige bedrijvigheid en kantoren. De te vestigen bedrijven vallen in de categorieën 1 tot en met 3.2, met onder voorwaarden mogelijkheden voor categorie 4 bedrijven. Het bedrijvengedeelte van het plangebied krijgt een functioneel ontwerp. De architectonische kwaliteit zal niet zozeer ontstaan als gevolg van de inrichting van het openbaar gebied als wel als gevolg van de architectonische kwaliteit van de individuele gebouwen, de onderlinge relatie tussen de gebouwen en de situering van de gebouwen ten opzichte van de openbare weg.

Afbeelding 4.1: inrichting bedrijvenpark

In het plangebied wordt één groot distributiekavel (van circa 13 ha) voorzien. Het minimale bebouwingspercentage van een kavel bedraagt 50%. Het maximale bebouwingspercentage bedraagt 75%. Bedrijven dienen op eigen terrein te parkeren. Parkeren op de openbare weg is niet toegestaan. Bedrijven zullen worden gestimuleerd om zo mogelijk op het dak te parkeren dan wel hun bedrijfsvoering "in de hoogte" te organiseren. Bedrijven zullen tevens worden gestimuleerd om te werken met besparende en milieuvriendelijke energieconcepten. Het kantorengedeelte zal volgens een 'campusmodel' worden ontwikkeld: circa 10 vrijstaande gebouwen die qua architectuur 'familie van elkaar zijn'. Er wordt geparkeerd op maaiveld. Door de parkeervoorziening af te dekken met een grasdek ontstaat een tweede maaiveld dat belopen kan worden.

Op het bedrijvenpark is ruimte benodigd voor een groene bufferzone en voor voldoende waterberging en waterretentie. Een en ander heeft in het volgende ruimtebeslag/ oppervlakteverdeling geresulteerd.:

Bruto Oppervlak	136,7	ha
Bedrijven	44,7	ha
Kantoren	3,4	ha (maximaal 85.000 m² b.v.o.)
Infrastructuur	27,9	ha
Water	14	ha
Groen/bufferzone	39,1	ha

De totale omvang van het uitgeefbaar gebied is 48,8 ha.

Voor het aantal werknemers dat in de toekomst op het bedrijvenpark werkt, is uitgegaan van in totaal circa 8700 personen. Voor het opstellen van de verkeersprognose is ervan uitgegaan, dat er circa 4.000 mensen (1 werknemer/circa 24 m² b.v.o.) komen te werken in de te vestigen kantoren in de noordoost hoek van het plan, circa 2.000 mensen bij de te vestigen bedrijven in het oostelijk deel van het plan en circa 2.700 mensen (circa 90 arbeidsplaatsen/hectare uitgeefbaar terrein) bij de te vestigen bedrijven in het westelijk deel. Het aantal arbeidsplaatsen is relatief hoog in verband met de beoogde hoogwaardigheid van het bedrijventerrein.