A1 Bedrijvenpark, derde herziening

1.1 Aanleiding

De gemeente Deventer kampt met een tekort aan ruimte voor bedrijven. Dit heeft negatieve gevolgen voor de sociaal-economische ontwikkeling van de gemeente. Na een uitgebreid onderzoek naar een geschikte locatie is Deventer reeds vele jaren bezig om ten zuiden van de Rijksweg A1 een bedrijvenpark met een goed vestigingsklimaat voor bedrijven te ontwikkelen.

De ambities van de gemeente Deventer zijn:

• Een duurzaam bedrijventerrein;
• Een goede landschappelijke inpassing waardoor een aantrekkelijk snelwegpanorama ontstaat;
• Een volledig duurzame energievoorziening.

De gemeente heeft op diverse locaties binnen het gebied van het beoogde bedrijvenpark eigendommen verworven. Niet alle gronden zijn echter in eigendom van de gemeente. Dit betekent dat de grondexploitatie niet geheel door de gemeente gevoerd zal kunnen worden.

De Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) gaat in afdeling 6.4 uit van het verhalen van kosten van openbare werken en werkzaamheden en van de mogelijkheden om aan deze werken en werkzaamheden eisen te stellen en regels met betrekking tot de uitvoering ervan. Ter uitvoering van de wettelijke regeling in afdeling 6.4 heeft de gemeente ten aanzien van het Bedrijvenpark A1 op 18 november 2009 een exploitatieplan vastgesteld en wel onder de naam 'Exploitatieplan Bedrijvenpark A1', het initiële plan. (De naam is in 2020 gewijzigd van Bedrijvenpark A1 in A1 Bedrijvenpark.) Betrekkelijk kort na 2009 is gebleken dat de behoefte aan kantoren minder is dan destijds werd aangenomen. Om die reden heeft het college van burgemeester en wethouders een partiële herziening van het bestemmingsplan in procedure gebracht. Als gevolg van dit inzicht heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in haar uitspraak van 11 januari 2012 het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan voor wat betreft het plandeel met de bestemming 'Kantoren' vernietigd. Vanwege de samenhang met het exploitatieplan heeft de Afdeling ook het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan vernietigd.

De vaststelling van het initiële exploitatieplan geschiedde dan ook in reactie op deze vernietiging en geschiedt in samenhang met

• Zowel de plandelen van het bestemmingsplan die na de bedoelde uitspraak van de Afdeling onherroepelijk zijn, als met
• De eerste partiële herziening van dit bestemmingsplan. Deze eerste partiële herziening van het bestemmingsplan diende hoofdzakelijk om een bestemming te geven aan het hiervoor bedoelde vernietigde plandeel met de bestemming 'Kantoren'.

Het initiële exploitatieplan is vastgesteld op 18 juli 2012.

Toelichting Exploitatieplan 'Bedrijvenpark A1, eerste herziening' (4 september 2013)

Op 18 juli 2012 heeft de gemeenteraad het initiële plan vastgesteld.

Een exploitatieplan moet jaarlijks worden herzien. De eerste herziening is aangemerkt als niet-structurele herziening. Het ging om aanpassingen van ramingen in de exploitatieopzet met inachtneming van de in het (initiële) exploitatieplan aangegeven methoden van indexering en om een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten. Dit zijn elementen die onder de leden b tot en met d van artikel 6.15 lid 3 Wro vallen, welke elementen door dit artikel als niet-structureel worden bestempeld.

Samengevat ging het om de volgende wijzigingen:

• het toepassen van de parameters kosten- en opbrengstenstijging en van het rentepercentage over reeds gerealiseerde kostenposten, alles in verband met het hiervoor bedoelde tijdsverloop;
• het vermelden van de stand van zaken van de werken en werkzaamheden;
• het aanpassen aan opgetreden eigendomswisselingen;
• het aanpassen van het jaartal 2012 naar 2013 voor de start van het bouwrijp maken van de vrije kavel in het voormalige deelgebied 1A;
• het doorvoeren van enkele verduidelijkingen in de bijlage uitgangspunten civieltechnische ramingen;
• het doorvoeren van de wijzigingen in de eigendommenkaart, de plankostenscan, de bijlage jaarschijven, en de bijlage grondopbrengsten per eigenaar per jaar.

Toelichting Exploitatieplan 'Bedrijvenpark A1, tweede herziening' (18 februari 2015)

De eerste herziening is door de raad vastgesteld op 2 juli 2013, uitgaande van de stand van zaken per 1 januari 2013. Dit was een niet-structurele herziening. De tweede herziening heeft betrekking op structurele onderdelen in de zin van artikel 6.15 lid 3 Wro. Belangrijke aanleidingen zijn de tweede partiële herziening van het bestemmingsplan, de actualisatie en de behoefte om de regels van het plan flexibeler en beter hanteerbaar te maken. De wens tot betere hanteerbaarheid vertaalt zich in compactere formulering van regels en, waar mogelijk, ook in minder regels. Verder is er voor gekozen het exploitatieplan zo vorm te geven dat het past bij de digitale standaarden zoals deze, behalve voor bestemmingsplannen, ook gelden voor exploitatieplannen. De opzet van de tekst is daardoor gewijzigd. De tweede herziening gaat uit van de stand van zaken per 1 januari 2014.

Tussen 1 januari 2013 en 1 januari 2014 is de stand van zaken als volgt gewijzigd:

• Per 1-1-2014 is de verlegging van de Dortherbeek binnen het exploitatie gebied gereed. Ook de bufferzone fase 1 is nagenoeg gereed. Buiten het gebied is de compenserende waterberging in 2013 gerealiseerd.
• De gronden voor de hoofdinfrastructuur in fase 1 (oostelijk deel) zijn geheel verworven en ook verder zijn er wijzigingen in grondposities geweest.
• In uitvoering zijn de werken voor het bouwrijp maken van een deel van het plangebied. Dit betreft de aanleg van riolering, het aanbrengen van cunetten voor wegen en het op hoogte afwerken van bouwkavels. Ook is gestart met de aanleg van de onderdoorgang onder de spoorlijn Deventer- Zutphen.

Deze stand van zaken is verwerkt in de tweede herziening. Samengevat gaat het om de volgende wijzigingen in de tweede herziening:

• De fysieke wijzigingen in 2013, zoals hiervoor opgesomd, zijn verwerkt.
• De onderverdeling in de deelgebieden 1A, 1B en 1C binnen fase Oost is vervallen en samengevoegd tot het gebied van fase Oost.
• De functie van het groen inclusief de waterberging in de zone langs de noordoostelijke grens van het voormalige deelgebied 1C blijft gehandhaafd, maar is niet meer specifiek aangegeven op de Kaart grondgebruik; dit vanwege de gewenste flexibilisering van het grondgebruik om qua verkaveling meer mogelijkheden te hebben en aan te sluiten bij behoeften vanuit de markt.
• Het plan is qua wegprofiel en waterberging geoptimaliseerd.
• De exploitatieopzet is aangepast aan de wijzigingen. Daarbij is prijspeil 1 januari 2014 gehanteerd.
• In de regels is een flexibilisering en een verbetering van de hanteerbaarheid doorgevoerd. Dit werkt door in de toelichting op de regels. Het gaat om het verplaatsen van regels naar de bijlage Locatie-eisen, om het schrappen van regels die vanwege de voortgang niet meer nodig zijn of die een flexibelere en efficiëntere uitvoering mogelijk maken.

Toelichting Exploitatieplan 'Bedrijvenpark A1, derde herziening' (ligt voor)

Ook de derde herziening heeft betrekking op structurele onderdelen. In deze paragraaf wordt een aantal hoofdlijnen weergegeven. Allereerst wordt, met de vaststelling van het bestemmingsplan 'Chw A1 Bedrijvenpark 2020' het plangebied aangepast. De reden hiervoor is dat, door het vaststellen van het Tracébesluit voor verbreding van de A1 de ruimte voor het bedrijvenpark aan de noord- en westzijde iets wordt ingeperkt. Met het bestemmingsplan 'Chw A1 Bedrijvenpark 2020' wordt aangesloten op de grenzen van het Tracébesluit. Het exploitatiegebied wordt er iets kleiner door. Ook op andere plekken is er aanleiding het exploitatiegebied iets te verkleinen.

Met dit bestemmingsplan wordt ook ruimte gecreëerd voor duurzaamheidsmaatregelen.

Daarnaast is er voortgang in de exploitatie. Sinds de tweede herziening zijn er in fase Oost bouwrijpe gronden verkocht; de hoofdinfrastructuur is aangelegd en gedeeltelijk gebruiksrijp gemaakt, er is secundaire infrastructuur aangelegd om uitgeefbare gronden beter bereikbaar te maken; de grondwal is afgerond evenals de waterberging voor fase Oost. De gemeente is toe aan verwerving van de gronden voor de grondwal in fase West en houdt voor de goede orde rekening met eventuele onteigening. Voor de hoofdontsluiting in fase West geldt dat ook uitgegaan wordt van gemeentelijke verwerving en zo nodig onteigening. De onderverdeling van deelgebied West in 2A, 2B en 2C is losgelaten.

Tussen 1 januari 2014 en 1 januari 2020 is de stand van zaken als volgt gewijzigd:

• Het geheel van de hoeveelheid uitgeefbare en uitgegeven gronden is groter geworden
• Qua inrichting van waterberging, grondwal, bufferzone geldt dat deze voor fase Oost gerealiseerd zijn. Kaarten en plannen voor inrichting en waterhuishouding zijn daarop aangepast. Gekozen is enerzijds voor vervanging en anderzijds voor samenvoeging van kaarten en zulke plannen.
• Inrichtingstekeningen zijn aangepast omdat er secundaire infrastructuur is aangelegd voor de ontsluiting van uitgeefbare grond;
• Rekenkundige parameters zijn veranderd. Er wordt aangesloten bij de rekentechnische uitgangspunten die op basis van de BBV worden gehanteerd. Grootste aanpassingen zijn de rekenrente en de discontovoet. Die zijn naar beneden bijgesteld.
• De fasering en gronduitgifte zijn aangepast aan de daadwerkelijke voortgang en de verwachtingen voor de toekomst.
• Alle bedragen, inclusief de inbrengwaardes en uitgifteprijzen zijn naar een actueel niveau gebracht.

Deze stand van zaken is verwerkt in de derde herziening. Samengevat gaat het om de volgende wijzigingen in de derde herziening:

• De grenswijzigingen zijn verwerkt
• De fysieke wijzigingen in de periode 2014 tot en met 2020, zoals hiervoor opgesomd, zijn verwerkt, ook in aanpassingen van kaarten en plannen voor inrichting en waterhuishouding..
• Het geheel van aanwijzing van te verwerven percelen is veranderd.
• De exploitatieopzet is aangepast aan de wijzigingen. Daarbij is prijspeil 1 januari 2020 gehanteerd.
• De regels zijn aangepast ten aanzien van fasering (aanpassing tijdvakken aan de actualiteit), koppelingen (schrapping van het verbod om te starten met bouwrijp maken als een bepaalde periode volgens de faseringstabel nog niet is aangebroken en een aanpassing van de koppeling ten aanzien van het leefgebied van de das in verband met een geactualiseerde notitie voor de inrichting van de bufferzone voor het westelijke deelgebied) en ten aanzien van de veranderingen in de (namen van de) bijlagen.

1.2 Leeswijzer

In de navolgende tekst van deze toelichting op het exploitatieplan komen paragraafsgewijs aan de orde:

• In Hoofdstuk 1, eerst algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), grondeigenaren en te verwerven gronden (1.6), jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.7).
• Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2.
• Een toelichting op de regels in hoofdstuk 3.
• Een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan) in hoofdstuk 4 en
• Bijlagen bij de toelichting in 'Bijlagen deel A'.

Begrippen die specifiek van belang zijn voor het begrip van de regels of die vaker gehanteerd worden, zijn in het exploitatieplan in het onderdeel Regels gedefinieerd.

1.3 Het planologische besluit waaraan dit exploitatieplan is gekoppeld

Het exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1' en met het 'bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1, eerste partiële herziening'. Met de tweede herziening van het exploitatieplan is tevens aangesloten bij het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1, tweede partiële herziening'. Het bestemmingsplan inclusief de partiële herzieningen ervan en het bestemmingsplan 'A1 Bedrijvenpark 2020' voorzien in de mogelijkheid het gebied, zoals aangegeven op de bestemmingsplankaart, te bebouwen met bedrijven en verder in de mogelijkheid enkele woonwagens te plaatsen. Om dit mogelijk te maken zijn diverse ingrepen nodig zowel binnen als buiten het exploitatiegebied. Binnen het gebied valt te denken aan het verleggen van de Dortherbeek, het aanleggen van een bufferzone, waarin opgenomen een ecologische verbindingszone met voldoende natuurcompensatie en een visuele afscherming (grondwal) tussen het dorp Epse en het bedrijvenpark. Buiten het exploitatiegebied betreft het met name het creëren van compenserende waterbergingsmogelijkheden en de westelijke ontsluiting. Aansluiting bij het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1, tweede partiële herziening' is gevonden door met het groen in fase Oost flexibeler om te gaan (op de Kaart grondgebruik) en door de aanpassing van het wegprofiel in fase West te verwerken in de tweede herziening van het exploitatieplan.

De derde herziening van het exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan 'Chw A1 Bedrijvenpark 2020, zoals bedoeld in paragraaf 1.1.

1.4 Doel en functie van het exploitatieplan

Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren (waaronder de gemeente). Indien particuliere eigenaren de aanleg van de openbare voorzieningen door de gemeente wensen te laten uitvoeren, kunnen zij de gemeente verzoeken hierover met hen een overeenkomst aan te gaan.

In dit exploitatieplan wordt echter het uitgangspunt gehanteerd dat elke eigenaar zijn eigen gronden bouw- en woonrijp maakt, de nutsvoorzieningen laat aanleggen en de openbare voorzieningen aanlegt, met uitzondering van de hoofdinfrastructuur en grondwal (aan te leggen in opdracht van de gemeente).

Daar waar de aanleg van openbare voorzieningen op particuliere gronden vanwege de in paragraaf 1.6 te noemen redenen de voortgang van de realisatie niet waarborgt, zal de gemeente deze gronden wensen te verwerven of zo nodig te onteigenen. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro.

De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om:

• 1. De noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal (art. 6.17 Wro). De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen of in een posterieure exploitatieovereenkomst voor zover deze wordt gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan.
• 2. Vast te leggen in welke tijdvakken en met welke onderlinge koppelingen de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, het bouwrijp- en het gebruiksrijp maken plaatsvinden. Deze worden opgenomen om een kader te creëren voor de realisatie (art. 6.13 lid 1 onder c ten vijfde en 6.13 lid 3 Wro).
• 3. Vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Deze worden opgenomen om te waarborgen dat bij realisatie specifieke eisen ten aanzien van het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte én regels voor de uitvoering in acht worden genomen.

1.5 Toelichting op het exploitatiegebied

Het exploitatieplangebied volgt de begrenzing van het bestemmingsplangebied op een aantal percelen na. Van het exploitatiegebied worden die bebouwde gebieden uitgezonderd waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd, of die ook overigens niet te kwalificeren zijn als 'bouwplan' in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Behalve de gronden met aangewezen bouwplannen (het uitgeefbare gebied) omvat het exploitatieplangebied de voorziene primaire openbare ruimte. Dit betreft de gronden waar verkeersfuncties, groen, natuur- en watercompensatie voorzien zijn. Hiertoe behoort ook de bufferzone met grondwal aan de zuidzijde van het exploitatiegebied. Deze is nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken. Secundaire openbare ruimte is onderdeel van het uitgeefbaar gebied.

Met de derde herziening zijn de grenzen van het exploitatiegebied aangepast (verkleind):

• De Dortherweg tot aan de grens van de Olthoflaan is buiten het exploitatiegebied gelaten.
• Ook liggen ten oosten van het spoor gronden die voor de uitvoering van het exploitatieplan niet nodig zijn. Deze gronden zijn eveneens buiten het exploitatiegebied gelaten.
• Door vaststelling van het Tracébesluit ten behoeve van de verbreding van de A1 is het exploitatiegebied aan de westelijke en noordelijke zijde verkleind. Op deze locaties wordt aangesloten op de grens van het Tracébesluit. Voor het noordelijk deel is grond binnen het gebied van het Tracébesluit wel nodig voor waterberging. Dit wordt in het exploitatieplan meegenomen onder de post 'kosten buiten plangebied'.
• De grondwal langs de N348 en de verlegging van de N348 vallen binnen het Tracébesluit en buiten het exploitatiegebied. De uitvoering hiervan wordt meegenomen binnen de werkzaamheden van het Tracébesluit door Rijkswaterstaat. De gemeente geeft hier een bijdrage voor de kosten. Dit wordt in het exploitatieplan meegenomen onder de post 'kosten buiten plangebied”. De kosten voor de aansluiting van het Bedrijvenpark op de N348 inclusief maatregelen N348 bij de aansluiting zijn wel in de exploitatie meegenomen.

Deze begrenzing is aangegeven in Bijlage 1 Kaart exploitatiegebied behorend bij Deel B Het exploitatieplan.

1.6 Grondeigenaren en te verwerven gronden

De gemeente wenst de volgende percelen te verwerven:

• 1. De percelen waarop de openbare voorzieningen zijn geprojecteerd, zoals aangegeven op de Kaart exploitatiegebied en de Kaart inrichtingsplan, Bijlage 1 respectievelijk Bijlage 1 van deel B. Uitgangspunt van de gemeente hierbij is dat de juridische levering hiervan plaatsvindt nadat de betreffende fase van realisatie van de openbare voorzieningen gebruiksrijp is opgeleverd aan de gemeente. Indien de gemeente echter constateert dat de voortgang van deze realisatie niet plaatsvindt conform de tijdvakken, als vastgelegd in artikel 2.1 zal de gemeente overwegen zelf actief pogingen tot minnelijke verwerving van die gronden te ondernemen, zo nodig gevolgd door het nemen van een onteigeningsbesluit.
• 2. Op het uitgangspunt van juridische levering ná oplevering van de openbare voorzieningen geldt een aantal uitzonderingen. Het betreft de hoofdinfrastructuur omvattende een weg (inclusief voet- en fietspaden en bermen), de hoofdriolering en de grondwal (voor fase West). Het betreft verder het te verleggen deel van de Deventerweg, één en ander zoals aangegeven op de Kaart te verwerven percelen, Bijlage 1 van deel A. Voor deze voorzieningen geldt dat gemeentelijke verwerving (en zo nodig onteigening) nodig is om tijdig, dat wil zeggen: conform het tijdvak van artikel 2.1 van de Regels, te komen tot aanleg danwel inrichting. Redenen hiervoor zijn:
  • a. De integrale vorm van planuitvoering inclusief het gegeven dat belangrijke delen van het exploitatiegebied niet uitgegeven danwel bebouwd kunnen of mogen worden voordat de betreffende voorzieningen zijn gerealiseerd.
  • b. De kostenefficiency. Bij een integrale vorm van planuitvoering voor wat betreft de hoofdinfrastructuur geldt dat de gemeente als eigenaar dit tegen lagere kosten kan uitvoeren dan wanneer al de verschillende eigenaren dat elk voor hun eigen percelen zouden moeten doen.
  • c. De ondergrond van de hoofdinfrastructuur is verdeeld over een groot aantal kadastrale percelen met verschillende eigenaren. Ten behoeve van een tijdige en juiste volgtijdelijke realisatie alsmede in verband met de integraliteit van het werk is regie op het complete werk vereist.

Hieronder wordt voor een aantal van deze te verwerven gronden een toelichting gegeven:

2a De percelen voor de visuele afscherming (de grondwal)

Op de percelen, zoals aangegeven op de Kaart Inrichtingsplan, Bijlage 3 van deel B, is een bufferzone inclusief een visuele afscherming geprojecteerd in de vorm van een grondwal (ook wel aarden wal genoemd). De aanleg van deze grondwal dient te hebben plaatsgevonden voordat bouwactiviteiten starten. Vanaf de derde herziening geldt dit alleen nog voor fase West, aangezien de grondwal in fase 1 is afgerond.

Voor zover de ondergrond van grondwal in fase West niet reeds eigendom van de gemeente is (ten tijde van de derde herziening is circa 20% gemeentelijk eigendom), is zij op de Kaart te verwerven percelen, Bijlage 1 van deel A aangeduid als te verwerven gronden onder de aanduiding 'grondwal'.

Aangezien de eigendom van de ondergrond van deze geprojecteerde grondwal in fase West verdeeld is over meer eigenaren en niet gewaarborgd is dat de integrale aanleg voor wat betreft fase West zal zijn gerealiseerd voor de geplande start van de bouw, zal de gemeente in ieder geval ten aanzien van deze gronden zelf actief pogingen tot minnelijke verwerving van die gronden doen zo nodig gevolgd door het nemen van een onteigeningsbesluit

2b Hoofdinfrastructuur

Voor fase West is rekening gehouden met verwerving van de hoofdinfrastructuur. Rekenend vanuit het geactualiseerde Kaart Inrichtingsplan is, ten tijde van de derde herziening, circa 30% van deze grond verworven. Onteigening in fase West is in verband met de fasering, zoals gewijzigd in de derde herziening, aan de orde indien verwerving niet op minnelijke wijze slaagt.

1.7 Jaarlijkse herziening en eindafrekening

De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten.

Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van voorschriften ten aanzien van locatie-eisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen.

Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).

2.1 Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied

Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:

• Aanleg tijdelijke bouwweg,
• Verwijderen opstallen, bovengrondse en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en opschonen exploitatiegebied,
• Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken,
• Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen,
• Het dempen van bestaande watergangen,
• Voor zover nodig het tijdelijk afvoeren van grondwater,
• Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de bodem en toekomstig gebruik.

2.2 Aanleg nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:

• Aanleg van en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van onder andere leidingen voor water, elektra, telecommunicatie, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten,
• Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten.

2.3 Inrichting openbare ruimte

Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het gebruiksrijp maken van het openbaar gebied):

Bouwrijp maken

• Verleggen Dortherbeek;
• Aanleg bouwwegen inclusief ontgraven cunetten;
• Aanleg riolering, gemalen en persleiding naar hoofdgemaal Gorssel;
• De aanleg van nieuwe watergangen en –partijen met bijbehorende duikers;
• Het aanleggen van waterbergingsvoorzieningen;
• Aanleg visuele afscherming in de vorm van een grondwal.

Gebruiksrijp maken

• Aanleg oostelijke ontsluiting inclusief de onderdoorgang onder de spoorlijn (Deventer - Zutphen) en aansluiting van de oostelijke ontsluiting op Rijksweg A1 inclusief de bijbehorende verkeersregelinstallaties;
• Aanleg definitieve wegen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen;
• Aanleg van bruggen over watergangen en andere waterhuishoudkundige werken;
• Planten bomen en struiken in bermen langs wegen; aanleg plantsoenen, parken;
• Aanbrengen straatmeubilair;
• Aanleg en inrichting bufferzone tussen te bebouwen delen en bestaande bebouwing van Epse;
• Aanleg en inrichting van een droge oeververbinding;
• Aanleg bluswatervoorzieningen;
• Aanleg voorzieningen voor openbaar vervoer;
• Bebording, bebakening, belijning en verkeersregelinstallaties.