| Plan: | De Vijfde hoek, vijfde herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | exploitatieplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.EP126e-VG01 |
Overal waar de nieuwe prijspeildatum van toepassing is, deze te vervangen door 1 januari 2016 en de parameters rente, kostenstijging en opbrengststijging van tabel 11 in paragraaf 7.1 toe te passen zoals deze parameters vanaf de vierde herziening golden.
Toelichting:
Wat de prijspeildatum betreft gaat de vijfde herziening uit van de stand van zaken van de ontwikkeling van 1 januari 2016. Bij het opstellen van deze herzieningen waren de kosten en opbrengsten tot en met 30 november 2015 bekend. De kosten en opbrengsten voor de maand december zijn een inschatting. Sinds de vorige herziening worden de parameters rente, kostenstijging en opbrengststijging toegepast, zoals deze parameters vanaf de derde herziening golden. Deze parameters zijn opgenomen in tabel 11 van paragraaf 7.1. Die toepassing betekent dat op reeds gemaakte kosten een jaar de rente conform het rentepercentage van tabel 11 wordt gerekend; dat voor nog niet gemaakte kosten de indexering conform het indexeringspercentage van tabel 11 wordt doorgevoerd en dat voor nog niet gerealiseerde opbrengsten het opbrengstpercentage van tabel 11 wordt doorgevoerd. De toepassing van deze parameters werken door in de exploitatieopzet waar kosten en opbrengsten contant worden gemaakt naar de nieuwe prijspeildatum. In de hierna nog te noemen wijzigingen wordt die toepassing niet steeds afzonderlijk vermeld, maar wordt meer in algemene zin gesproken over de voortgang van de exploitatie.
Hoofdstuk 2 Exploitatieopzet
De tabel in Hoofdstuk 2 te vervangen door de nieuwe tabel:
| uitgeefbaar oppervlak in m2 | Contante opbrengsten | Percentage opbrengsten | Te verhalen kosten | |
| Grondeigenaar | ||||
| Gem. Deventer | 66.805 | 11.741.107 | 50,8% | 11.741.107 |
| Mega/Rotij | 44.856 | 11.379.559 | 49,2% | 11.379.559 |
| Totaal | 111.661 | 23.120.666 | 100,0% | 23.120.666 |
Toelichting
De exploitatiebijdrage is als gevolg van de hieronder genoemde wijzigingen aangepast.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 Toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 1 Ruimtegebruik
De zin
'In het deelgebied Spijkvoorderenk zijn de eerste 78 woningen gebouwd.'
Te vervangen door:
'In het deelgebied Spijkvoorderenk zijn tot nu toe circa 120 woningen gebouwd'
Toelichting:
Dit geeft de stand van zaken qua bebouwing en dus qua voortgang aan.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 Toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 4.1 Inbrengwaarde gronden en opstallen
De zin 'Inclusief rente tot 1 januari 2014 bedraagt de post inbrengwaarde EUR 10.259.664.'
te vervangen door de zin
'Inclusief rente tot 1 januari 2016 bedraagt de post inbrengwaarde EUR 11.311.280'
Toelichting
Sinds de vorige herziening is rente toegevoegd.
Tabel 4 te vervangen door de nieuwe tabel 4
Tabel 4 Inbrengwaarde per eigenaar
Eigendomspositie
| Eigenaar | Juridisch oppervlakte totaal binnen exploitatiegebied | Totaal inbrengwaarde |
| Gem. Deventer | 163.227 | 9.378.046 |
| Mega/Rotij | 45.241 | 1.933.234 |
| Totaal exploitatiegebied | 208.468 | 11.311.280 |
Toelichting:
In de tabel is de rente over de inbrengwaarde ook verwerkt.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 4.2 Inbrengwaarde sloopkosten
De tekst van paragraaf 4.2 in de volgende tekst te wijzigen:
'De totale sloopkosten bedragen EUR 105.0780,00. Hiervan is per 1-1-2016 91,9% gerealiseerd. Indien een exploitant zelf sloopt, worden de sloopkosten van de uiteindelijk door exploitant te betalen exploitatiebijdrage afgetrokken. '
Toelichting
Deze wijziging geeft de voortgang van de exploitatie aan.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 4.3 Onderzoekskosten
De tekst
'Inmiddels is EUR 124.187 uitgegeven aan onderzoekskosten. '
Te wijzigen in:
'Inmiddels is EUR 121.958 uitgegeven aan onderzoekskosten.'
Toelichting
Deze wijziging geeft de voortgang van de exploitatie aan.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 4.4 Bodemsanering en milieuhygiënische contouren
De tekst in paragraaf 4.4
'Van de totale kosten voor bodemsanering en het beperken van milieuhygiënische contouren, te weten EUR 202.070,00, is 80,2% gerealiseerd.'
Te wijzigen in
'Van de totale kosten voor bodemsanering en het beperken van milieuhygiënische contouren, te weten EUR 163.390, is 100,0% gerealiseerd.'
Toelichting
Deze wijziging geeft de voortgang van de exploitatie aan.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 4.5 Bouw- en gebruiksrijp maken binnen exploitatiegebied
De tekst
'De kosten voor het bouwrijp maken zijn geraamd op EUR 2.092.817. Hiervan is inmiddels 59,2% gerealiseerd.'
Te wijzigen in:
'De kosten voor bouwrijp maken zijn geraamd op EUR 2.387.473 Hiervan is inmiddels 64,7% gerealiseerd.
Toelichting
Deze wijziging geeft de voortgang van de exploitatie aan. De kosten zijn geïndexeerd. Verder is de grens tussen kosten bouwrijp maken en woonrijp maken soms arbitrair. Daardoor zijn sommige kosten die onder woonrijp maken zijn geraamd onder bouwrijp maken geboekt.
De kosten van gebruiksrijp maken in de derde alinea te wijzigen van € 3.358.238 in € 3.451.836. En hieraan toe te voegen: 'Hiervan is 22,4% gerealiseerd.'
Toelichting
De kosten zijn geïndexeerd. Daarnaast geeft deze wijziging de voorgang van de exploitatie aan.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 4.6 Kosten buiten het exploitatiegebied
Het bedrag in de tweede alinea te wijzigen van € 1.319.598 in € 1.130.074.
En toe te voegen:
'Hiervan is 100,0% gerealiseerd.'
Toelichting
Deze wijziging geeft de voortgang van de exploitatie aan. Daarnaast is een deel van de kosten onder bouwrijp maken geboekt.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 4.10 Toegerekende rente
Tabel 6 te vervangen door onderstaande tabel
Tabel 6 Toegerekende rente in euro's
Tabel 6 Toegerekende rente in euro's
| kosten buiten ex.gebied | Bedrag | per datum | Rente% tot 1-1-2016 | rentebedrag |
| Start exploitatie | ||||
| Inbrengwaarde | € 11.311.280 | 27-10-2010 | 28,74% | € 3.250.861,03 |
| Onderzoekskosten | € 25.000 | 27-10-2010 | 28,74% | € 7.185,00 |
| Plankosten | € 4.906.498 | 27-10-2010 | 28,74% | € 1.410.127,19 |
| Kosten buiten expl. gebied | € 1.130.074 | 27-10-2010 | 28,74% | € 324.783,19 |
| 2011 | ||||
| Onderzoekskosten | € 20.605 | 1-7-2011 | 24,55% | € 5.059,01 |
| Bodemsanering | € 11.275 | 1-7-2011 | 24,55% | € 2.768,27 |
| 2012 | ||||
| (Explosieven)onderzoek | € -12.746 | 1-7-2012 | 18,62% | € -2.373,50 |
| sanering | € 73.548 | 1-7-2012 | 18,62% | € 13.695,55 |
| Bouwrijp maken | € 76.735 | 1-7-2012 | 18,62% | € 14.289,02 |
| Sloop | € 86.217 | 1-7-2012 | 18,62% | € 16.054,71 |
| Gebruiksrijp maken | € 2.760 | 1-7-2012 | 18,62% | € 513,95 |
| grondverkoop school | € -355.500 | 1-7-2012 | 18,62% | € -66.198,59 |
| 2013 | ||||
| Explosievenonderzoek | € 81.328 | 1-7-2013 | 12,97% | € 10.550,35 |
| sanering | € 77.247 | 1-7-2013 | 12,97% | € 10.020,98 |
| Bouwrijp maken | € 1.162.466 | 1-7-2013 | 12,97% | € 150.802,44 |
| grondverkoop | € -3.023.533 | 1-7-2013 | 12,97% | € -392.231,86 |
| 2014 | ||||
| Sloop | € 3.267 | 1-7-2014 | 7,59% | € 248,06 |
| Tijdelijk beheer | € 4.716 | 1-7-2014 | 7,59% | € 358,06 |
| Onderzoek | € 7.772 | 1-7-2014 | 7,59% | € 590,12 |
| Sanering | € 1.320 | 1-7-2014 | 7,59% | € 100,23 |
| Bouwrijp maken | € 256.161 | 1-7-2014 | 7,59% | € 19.450,26 |
| Woonrijp maken | € 637.631 | 1-7-2014 | 7,59% | € 48.415,24 |
| grondverkoop | € -1.487.579 | 1-7-2014 | 7,59% | € -112.951,61 |
| 2015 | ||||
| Sloop | € 7.090 | 1-7-2015 | 2,47% | € 175,09 |
| Tijdelijk beheer | € 3.472 | 1-7-2015 | 2,47% | € 85,75 |
| Bouwrijp maken | € 49.024 | 1-7-2015 | 2,47% | € 1.210,64 |
| Woonrijp maken | € 132.040 | 1-7-2015 | 2,47% | € 3.260,73 |
| grondverkoop | € -2.253.533 | 1-7-2015 | 2,47% | € -55.651,17 |
| Totaal rente | € 4.661.198,13 | |||
| Totaal exclusief rente inbrengwaarde | € 1.410.337,09 |
Toelichting
Deze wijziging geeft de voorgang van de exploitatie aan. Daarnaast was eerder geen rekening gehouden met rente over de grondopbrengsten in de jaren 2012 en 2013. Dit is nu gecorrigeerd.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 4.11 Overzicht kosten
Tabel 7 te vervangen door de nieuwe tabel 7:
Tabel 7 Overzicht kosten
Tabel 7 Overzicht kosten
| Overzicht kosten | EUR |
| Inbrengwaarde gronden en opstallen | 11.311.280 |
| Sloopkosten | 105.078 |
| Tijdelijk beheer | 8.188 |
| Onderzoekskosten | 121.958 |
| Bodemsanering en milieuhygiënische contouren | 163.390 |
| Bouwrijp maken | 2.387.473 |
| Gebruiksrijp maken | 3.451.836 |
| Plankosten conform plankostenscan | 4.906.498 |
| Kosten buiten exploitatiegebied | 1.130.074 |
| Boekwaarde rentekosten | 1.410.337 |
| Kosten exploitatieplan | 24.996.112 |
Toelichting:
Dit is het resultaat van de voorgaande financiële wijzigingen
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 7.1 Parameters
Tabel 11 te vervangen door de nieuwe tabel 11:
Tabel 11 Projectparameters
| Prijspeildatum | 1-1-2016 |
| Startdatum exploitatie | 27-10-2010 |
| Contante waarde datum | 1-1-2016 |
| Laatste jaar kosten of opbrengsten | 2020 |
| Einddatum exploitatie | 31-12-2020 |
| Aantal jaar exploitatieduur | 11 |
| Rente per jaar | 5 % |
| Kostenstijging per jaar | 2 % |
| Opbrengstenstijging per jaar | 0% |
Toelichting
De data van prijspeil en contante waarde zijn van 1 juli 2014 gewijzigd in 1 januari 2016.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 7.3 Resultaat in netto contante waarde
De tweede zin te vervangen door de volgende zin
'Hieruit blijkt dat voorliggend plan op basis van de exploitatieopzet een voorzien negatief saldo laat zien van EUR 1.726.537 op contante waarde per 1 januari 2016.'
Tabel 12 te vervangen door de nieuwe tabel 12:
Tabel 12 Resultaat
| KORTE VERSIE EXPLOITATIEPLAN (SAMENVATTING) | Contante waarde |
| Kosten exploitatieplan | |
| Kosten exploitatieplan | 24.847.203 |
| Opbrengsten exploitatieplan | |
| Opbrengsten exploitatieplan | 23.120.666 |
| Resultaat | -1.726.537 |
Toelichting
Het gewijzigde bedrag is het gevolg van de voorgaande financiële wijzigingen.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 8 Maximaal te verhalen kosten
De een-na-laatste zin te wijzigen in de volgende zin
'De kosten kunnen worden verhaald op de exploitanten tot de hoogte van de opbrengsten. In totaal wordt EUR23.120.666,00 verhaald op contante waarde peildatum 1-1-2016.'
Toelichting
Door de wijzigingen in kosten en opbrengsten verandert het bedrag aan maximaal te verhalen kosten van € 21.775.237 in € 23.120.666.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 9 Berekening exploitatiebijdrage
Tabel 13 te vervangen door de nieuwe tabel 13:
Tabel 13 Exploitatiebijdrage
| uitgeefbaar oppervlak in m2 | Contante opbrengsten | Percentage opbrengsten | Te verhalen kosten | |
| Grondeigenaar | ||||
| Gem. Deventer | 66.805 | 11.741.107 | 50,8% | 11.741.107 |
| Mega/Rotij | 44.856 | 11.379.559 | 49,2% | 11.379.559 |
| Totaal | 111.661 | 23.120.666 | 100,0% | 23.120.666 |
Toelichting
De voorgaande aanpassingen leiden tot een andere uitkomst van de exploitatiebijdragen.
Hoofdstuk 4, bijlage 9 toelichting op de exploitatieopzet, paragraaf 10 Gerealiseerde kosten
De tekst
'Per 1 januari 2014 is een deel van de kosten reeds gemaakt. Het betreft een bedrag van EUR 8.713.088,00 dat besteed is aan onderzoekskosten, sanering, bouw- en gebruiksrijp maken, plankosten, kosten buiten het plangebied en rentelasten hierover. In totaal gaat het hier om 66,7% van de totale kosten (waarbij de inbrengwaarde en de rente hierover buiten beschouwing zijn gelaten).'
Te wijzigen in
'Per 1 januari 2016 is een deel van de kosten reeds gemaakt. Het betreft een bedrag van EUR 10.676.733,00 dat besteed is aan onderzoekskosten, sanering, bouw- en gebruiksrijp maken, plankosten, kosten buiten het plangebied en rentelasten hierover. In totaal gaat het hier om 78,0% van de totale kosten (waarbij de inbrengwaarde en de rente hierover buiten beschouwing zijn gelaten).'
De tekst toe te voegen:
'Per 1 januari 2016 is een deel van de opbrengsten gerealiseerd. Het betreft een bedrag van EUR 7.120.145. In totaal gaat het hier om 28,9% van de totale inkomsten.
Toelichting
Dit is het resultaat van de voorgaande financiële wijzigingen.