Exploitatieplan De Vijfde Hoek, achtste herziening: Deel B Het exploitatieplan

Plan:	Exploitatieplan De Vijfde Hoek, achtste herziening
Status:	ontwerp
Plantype:	exploitatieplan
IMRO-idn:	NL.IMRO.0150.EP126h-OW01

Deel B Het exploitatieplan

Hoofdstuk 1 Begrenzing van het exploitatiegebied

Het exploitatiegebied is begrensd zoals aangegeven in de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1

(Bijlage 1 Kaart exploitatiegebied bij start exploitatieplan).

Hoofdstuk 2 Exploitatieopzet

De exploitatiebijdrage in euro's, zoals deze wordt berekend met toepassing van artikel 6.19 Wro, wordt bepaald aan de hand van Bijlage 9a (Grondprijzen per kavel en bruto-exploitatiebijdragen per kavel) waarin de bruto-exploitatiebijdragen per kavel berekend zijn op basis van de Toelichting exploitatieopzet (Bijlage 9). Voor een inzicht in de bruto-exploitatiebijdragen per eigenaar geldt onderstaande tabel 1, uitgaande van de uitgangspunten, kosten, opbrengsten en parameters zoals deze zijn opgenomen in de Toelichting exploitatieopzet (Bijlage 9).

Tabel 1 Exploitatiebijdrage in euro's

	Uitgeefbaar oppervlak in m2	Contante opbrengsten	Percentage opbrengsten	Te verhalen kosten
Grondeigenaar
Gem. Deventer	62.230	12.584.561	48,9 %	12.363.287
Rotij	17.236	4.374.987	17,3 %	4.298.059
Mega	28.316	8.289.172	32,8 %	8.143.417
Totaal	107.782	25.248.720	100,0 %	24.804.754

Hoofdstuk 3 Regels

Artikel 1 Begrippen

Tenzij anders vermeld gelden de definities van begrippen die in het Bestemmingsplan Spijkvoorderenk zijn opgenomen ook voor dit exploitatieplan, voor zover deze begrippen ook in het exploitatieplan voorkomen.

Daarnaast geldt dat in deze regels wordt verstaan onder:

1.1 Aanbestedingsprotocol: (vervallen)

1.2 Aanbestedingsverslag: (vervallen)

1.3 Bestek:

De vastlegging naar plaats, omvang, materiaal en kwaliteit van tot stand te brengen objecten, tevens omvattende de administratieve voorwaarden, de algemene technische bepalingen en de bepalingen met betrekking tot de arbeidsomstandigheden waaraan tijdens de totstandkoming moet worden voldaan, dienende ter verkrijging van prijsopgaven van inschrijvers en ter contractuele vastlegging tussen opdrachtgever en aannemer/leverancier, welke vastlegging gebaseerd is op de systematiek van de RAW.

1.4 Bouwrijp maken:

Voorzover betrekking hebbend op het uitgeefbaar gebied: het geschikt maken van de uitgeefbare gronden voor bebouwing (zoals ophogen, afgraven et cetera) en het zodanig bereikbaar maken van bouwkavels vanaf de openbare ruimte dat bebouwing op de bouwkavels kan plaatsvinden.

Voorzover betrekking hebbend op de openbare ruimte: de werken en werkzaamheden als bedoeld in paragraaf 2.3 van deel A in de fase van het bouwrijp maken.

1.5 Bouwweg:

Een weg al dan niet met een tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van de kavels in het uitgeefbare gebied, die voldoet aan de eisen zoals in de voorschriften van dit hoofdstuk zijn gesteld.

1.6 Bouwwerk:

Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.7 BVO casu quo bruto vloeroppervlak:

De som van de bruto vloeroppervlakte van binnenruimten van gebouwen welke tot het complex behoren, een en ander zoals omschreven in NEN 2631.

1.8 Deelgebieden:

Gebieden welke op de faseringskaart zijn aangegeven met de aanduidingen F, Sa, Sb, Sc en Sd.

1.9 Delen:

De delen Spijkvoorderenk en Spijkvoorderhout welke worden gevormd door de deelgebieden F respectievelijke door de deelgebieden Sa, Sb, Sc en Sd.

1.10 Eigenaar:

Degenen die het zakelijk genot hebben krachtens eigendom. Zakelijk gerechtigden zijn ter wille van de leesbaarheid in dit exploitatieplan samengenomen onder het begrip eigenaar. Zakelijk gerechtigden zijn zij die een beperkt recht hebben op de binnen het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken.

1.11 Exploitatiegebied:

De afbakening van het gebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan, niet zijnde te handhaven bestaande bestemmingen of functies, zoals weergegeven op de Kaart exploitatiegebied en bestaande situatie.

1.12 Gebruiksrijp maken:

Het naar de definitieve vorm inrichten van de openbare ruimte voor de werkzaamheden zoals omschreven in hoofdstuk 2 van deel A.

1.13 Gesloten grondbalans:

Een dusdanige balans, tussen enerzijds gronden welke binnen het exploitatiegebied moeten worden afgegraven en afgevoerd en anderzijds gronden welke voor ophoging van gronden moeten worden aangevoerd, dat de hoeveelheid af te graven en af te voeren gronden evenveel is als de hoeveelheid grond voor ophoging.

1.14 Gunning: (vervallen)

1.15 Inrichting openbare ruimte:

Het dusdanig inrichten van de openbare ruimte met openbare voorzieningen dat deze kan worden gebruikt volgens haar bestemming met inachtname van de eisen en regels die in dit exploitatieplan aan de inrichting van de openbare ruimte zijn gesteld, welke inrichting bestaat uit een fase van het bouwrijp maken en een fase van het gebruiksrijp maken.

1.16 Openbare ruimte:

De als zodanig op de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën (Bijlage 3) met grijze kleur aangegeven gronden. Dit begrip wordt in dit exploitatieplan ook wel aangeduid als openbaar gebied.

1.17 Openbare voorzieningen:

Soorten voorzieningen zoals genoemd in artikel 6.2.5 Bro.

1.18 Particulier opdrachtgeverschap:

Situatie dat de burger of een groep van burgers - in dat laatste geval georganiseerd als rechtspersoon zonder winstoogmerk of krachtens een overeenkomst - tenminste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning.

1.19 Projectmatige woningen:

Woningen die niet conform particulier opdrachtgeverschap worden gebouwd.

1.20 Sociale huurwoning:

Huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid sub d van het Besluit ruimtelijke ordening, zoals ook omschreven in artikel 1 sub a van de Verordening doelgroepen sociale woningbouw.

1.21 Sociale koopwoning:

Koopwoning als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid sub e van het Besluit ruimtelijke ordening, zoals nader omschreven in artikel 1 sub b van de Verordening doelgroepen sociale woningbouw, en dat de subcategorieën sociale koopwoning laag en sociale koopwoning hoog omvat.

1.22 Sociale koopwoning hoog:

Sociale koopwoning met een koopprijs vrij op naam van EUR 174.000,00 tot maximaal EUR 200.000,00.

1.23 Sociale koopwoning laag:

Sociale koopwoning met een koopprijs vrij op naam tot EUR 174.000,00.

1.24 Uitgeefbare gronden:

De op de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën (Bijlage 3) met andere dan met grijze kleuren aangegeven gronden. Dit begrip wordt in dit exploitatieplan ook wel aangeduid als uitgeefbaar gebied.

1.25 Verordening doelgroepen sociale woningbouw:

De verordening als bedoeld in artikel 1.1.1 sub d en sub e van het Besluit ruimtelijke ordening, welke verordening door de raad van de gemeente Deventer is vastgesteld op 7 juli 2010 en in werking is getreden op 15 juli 2010.

1.26 Werk

Een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde voor zover onderdeel uitmakend van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en/of de inrichting van de openbare ruimte.

Artikel 2 Faseringen en Koppelingen

2.1 Faseringen en tijdvakken

Het geheel van de ontwikkeling dient in 2021 te zijn afgerond.

Artikel 3 Eisen voor werken en werkzaamheden

3.1 Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied

Het bouwrijp maken van de uitgeefbare delen in het exploitatiegebied vindt, uitgaande van de omschrijving van hoofdstuk 4, plaats volgens de eisen zoals vervat in het Inrichtingsplan, het Addendum en in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, Bijlage 7 respectievelijk Bijlage 7a en Bijlage 6.

3.2 Aanleg nutsvoorzieningen

De aanleg van de nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied vindt, uitgaande van de omschrijving van hoofdstuk 4, plaats volgens de eisen zoals vervat in het Inrichtingsplan, het Addendum en in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, Bijlage 7 respectievelijk Bijlage 7a en Bijlage 6. De aanleg vindt plaats binnen de tijdvakken zoals aangegeven in artikel 2.1 genoemde tabel, in de kolom bouwrijp maken.

3.3 Gebruiksrijp maken en inrichten openbare ruimte

De inrichting van de openbare ruimte in het exploitatiegebied vindt, uitgaande van de omschrijving van hoofdstuk 4, plaats volgens de eisen zoals vervat in het Inrichtingsplan, het Addendum en in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, Bijlage 7 respectievelijk Bijlage 7a en Bijlage 6. voor wat betreft de situering volgens de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën, Bijlage 3.

Artikel 4 Regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (vervallen m.u.v. artikel 4.5)

4.1 Goedkeuring plan van aanpak (vervallen)

4.2 Goedkeuring bestek (vervallen)

4.3 Aanbesteding (vervallen)

4.4 Eindinspectie en tussentijdse inspecties (vervallen)

4.5 Regels voor het werken met een gesloten grondbalans

1. Werken en werkzaamheden enerzijds met betrekking tot het aanvoeren en ophogen van gronden binnen het exploitatiegebied en anderzijds met betrekking tot af te graven en af te voeren gronden binnen het exploitatiegebied worden uitgevoerd door te werken met een gesloten grondbalans, zoals vastgelegd in het Inrichtingsplan, Bijlage 7.
2. Partijen grond welke vrijkomen door afgraven als bedoeld in lid 1 worden direct aangevoerd naar percelen welke dienen te worden opgehoogd en worden niet eerst in het in lid 3 bedoelde gronddepot gezet, tenzij de situatie van het lid 3 zich voordoet.
3. Indien en voor zover, naar het oordeel van de daartoe door burgemeester en wethouders aangewezen beheerder van het gronddepot, de directe aanvoer en ophoging, zoals bedoeld in lid 2, niet mogelijk is, dienen in lid 1 bedoelde vrijkomende gronden te worden afgevoerd naar het daartoe binnen het exploitatiegebied ingerichte gronddepot casu quo de daartoe binnen het exploitatiegebied ingerichte gronddepots.
4. Voor gronden welke dienen te worden opgehoogd worden partijen grond gebruikt afkomstig uit te ontgraven percelen, zoals bedoeld in lid 1 en worden niet eerst uit het gronddepot genomen, tenzij de situatie van lid 5 zich voordoet.
5. Voor zover, naar het oordeel van de daartoe door burgemeester en wethouders aangewezen beheerder van het gronddepot, de directe aanvoer van gronden voor ophoging niet mogelijk is, dienen de in lid 1 bedoelde gronden te worden uitgenomen uit het in lid 3 bedoelde gronddepot, voor zover voldoende gronden in dit depot beschikbaar zijn. Voor zover naar het oordeel van de bedoelde beheerder de ruimte in het gronddepot te klein wordt en afvoer van grond naar plekken buiten het depot nodig is, kan de beheerder aanwijzingen geven voor andere plekken voor de afvoer.
6. Aanvoer van gronden van buiten het exploitatiegebied is verboden. Van dit verbod kunnen burgemeester en wethouders besluiten af te wijken indien, op het moment dat de aanvoer van gronden voor de voortgang van de werkzaamheden noodzakelijk is, het gronddepot onvoldoende grond bevat. Burgemeester en wethouders kunnen voorwaarden verbinden aan dit besluit ten aanzien van de milieukwaliteit van de in te brengen gronden.
7. Voor de in dit artikel bedoelde aan- en afvoer kunnen namens burgemeester en wethouders aanwijzingen worden gegeven door de beheerder van de gemeente Deventer. Deze beheerder houdt toezicht op de aan- en af te voeren gronden.

Artikel 5 Sociale huurwoningen

5.1 Aanwijzing situering

Ter uitvoering van het bepaalde in artikel 20.2 van het bestemmingsplan geldt dat de op de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën (Bijlage 3) met aanduiding SH aangegeven gronden worden aangewezen voor minimaal 88 en maximaal 100 sociale huurwoningen.

5.2 Verbod doelgroepdoorkruising

1. Het is verboden een sociale huurwoning, binnen een termijn van tien jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, te verhuren aan een huurder die niet voldoet aan de gemeentelijke 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw'.
2. Het is verboden een sociale huurwoning, binnen een termijn van tien jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, in juridische of economische eigendom over te dragen danwel te bezwaren met een persoonlijk recht of beperkt zakelijk recht waardoor het gebruik van de woning overgaat op een derde welke niet past binnen de in de gemeentelijke 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw' omschreven doelgroep. De vestiging van een recht van hypotheek wordt hieronder niet begrepen.
3. Van het in lid 2 bedoelde verbod kunnen burgemeester en wethouders besluiten af te wijken in de gevallen waarin de toepassing van de 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw' leidt tot een bijzondere hardheid als bedoeld in artikel 6 van bedoelde verordening.

Artikel 6 Sociale koopwoningen

6.1 Aanwijzing situering

Ter uitvoering van het bepaalde in artikel 20.4 en 20.5 van het bestemmingsplan geldt dat de op de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën (Bijlage 3) met aanduiding SKL en SKH aangegeven gronden worden aangewezen voor sociale koopwoningen.

6.2 Verbod doelgroepdoorkruising

1. Het is verboden een sociale koopwoning, binnen een termijn van vijf jaren nadat de woning voor het eerst in gebruik is genomen, in juridische of economische eigendom over te dragen danwel te bezwaren met een persoonlijk recht of beperkt zakelijk recht, of te verhuren, waardoor het gebruik van de woning overgaat op een derde die niet voldoet aan de gemeentelijke 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw'. De vestiging van een recht van hypotheek wordt hieronder niet begrepen.
2. Van het in lid 1 bedoelde verbod kunnen burgemeester en wethouders besluiten af te wijken in de gevallen waarin de toepassing van de 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw' leidt tot een bijzondere hardheid als bedoeld in artikel 6 van bedoelde verordening.

Artikel 7 Particulier opdrachtgeverschap

7.1 Aanwijzing situering

Ter uitvoering van het bepaalde in artikel 20.1 van het bestemmingsplan geldt dat de op de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën (Bijlage 3) met aanduiding PO-V aangegeven gronden worden aangewezen voor 89 kavels voor particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector.

7.2 Prijsvorming

1. Voor elke kavel of voor elke groep van kavels welke een eigenaar wenst te verkopen is de eigenaar verplicht deze voorgenomen verkoop schriftelijk te melden aan burgemeester en wethouders.
2. Een eigenaar zal bij de verkoop van kavels marktconforme prijzen hanteren waarvan hij doet blijken uit een onafhankelijk taxatierapport van een onafhankelijk beëdigd taxateur, welk rapport niet ouder is dan 6 maanden voorafgaand aan verkoop. Dit taxatierapport overlegt hij aan gemeente gelijk met de schriftelijke melding als bedoeld in lid 1 van dit artikel.
3. De start van de verkoop kan niet eerder plaatsvinden dan nadat burgemeester en wethouders hebben besloten in te stemmen met het taxatierapport. Indien burgemeester en wethouders besluiten niet in te stemmen met het taxatierapport, dient de eigenaar een nieuw taxatierapport op te laten maken conform lid 2 van dit artikel.
4. De bepalingen in dit artikel gelden niet voor het geval de gemeente de eigenaar en verkoper van de kavels is, met dien verstande dat ook de gemeente de kavels uitsluitend mag verkopen voor de prijzen als genoemd in een ten behoeve van de verkoop uitgebracht taxatierapport. Met het oog op dit taxatierapport geven burgemeester en wethouders een onafhankelijk taxateur een taxatieopdracht.

7.3 Verkoop via openbare veiling (vervallen)

7.4 Verbod tot vervreemding

1. Het is een koper van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap, verboden om de door hem verworven kavel in juridische of economische zin in eigendom over te dragen tot het moment dat de bouw van de woning door of namens koper volledig is voltooid overeenkomstig de verstrekte omgevingsvergunning bouwen.
2. Wanneer in strijd met het bepaalde in lid 1 is gehandeld zullen burgemeester en wethouders geen medewerking verlenen aan een verzoek tot overdracht van een reeds verleende omgevingsvergunning bouwen.

Artikel 8 Verbods- en afwijkingssbepalingen

1. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren danwel te (laten) bouwen in strijd met de in artikel 2 genoemde regel over het tijdvak.
2. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de in artikel 3 en 4 genoemde regels.
3. Burgemeester en wethouders kunnen, op verzoek van de koper, besluiten af te wijken van het bepaalde in artikel 7.4 indien de koper door omstandigheden in de persoonlijke sfeer genoopt wordt tot verkoop van de kavel over te gaan. Burgemeester en wethouders kunnen hier voorwaarden aan verbinden. Burgemeester en wethouders kunnen hierbij ook medewerking verlenen aan een verzoek tot overdracht van een reeds verleende omgevingsvergunning bouwen.
4. Vervallen.
5. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten af te wijken van het bepaalde in lid 1 indien de realisatie conform de eisen en regels, genoemd in het document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek Bijlage 6, vanwege onderling niet verenigbare eisen, niet uitvoerbaar blijkt te zijn. Voorwaarde voor dit besluit is dat met de afwijking een vergelijkbaar resultaat wordt bereikt als het resultaat zoals gehanteerd in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, Bijlage 6. Een weigeringsbesluit wordt genomen indien de gevraagde afwijking zou leiden tot onevenredig hogere kosten van beheer van de openbare ruimte.
6. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten af te wijken van de regels van dit exploitatieplan die betrekking hebben op de situering van voorzieningen van openbaar nut en van de uitgeefbare gronden, zoals aangegeven op Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën Bijlage 3 en/of het Inrichtingsplan Bijlage 7 en/of het Addendum Bijlage 7a wanneer door feitelijke oorzaken in het exploitatiegebied geringe maatverschillen zouden blijken ten opzichte van maten zoals opgenomen in de in dit lid genoemde bijlagen opgenomen maatvoering. Het besluit wordt alleen genomen indien a) de voorgenomen afwijking ten hoogste 2 meter verschilt van de situering zoals aangegeven in de in dit lid genoemde bijlagen opgenomen maatvoering en b) de voorgenomen afwijking niet leidt tot technische of beheertechnische problemen of tot kostenverhogingen ten opzichte van de ramingen in dit exploitatieplan of de laatst vastgestelde herziening daarvan.
7. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten af te wijken van overige voorschriften en verboden in dit exploitatieplan indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan, mits het nemen van dit besluit niet leidt tot a) hetzij verhoging van de kosten van grondexploitatie ten opzichte van de ramingen in het exploitatieplan of de laatst vastgestelde herziening daarvan; b) hetzij een inperking van de mogelijkheden van andere eigenaren van gronden in het exploitatiegebied om de uitgeefbare delen van die gronden bouwrijp te maken.
8. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten af te wijken van overige voorschriften en verboden in dit exploitatieplan die niet vallen onder de gevallen als genoemd in artikel 8.7 indien deze passen binnen een ontwerp-besluit tot herziening van het exploitatieplan zoals dat ten tijde van de ontvangst van het afwijkingsverzoek met in achtneming van afdeling 3.4 Awb ter inzage is gelegd.

Artikel 9 Slotbepalingen

1. Overtreding van het bepaalde in de artikelen 2 en 5 tot en met 8 lid 2 is een strafbaar feit.
2. Deze voorschriften kunnen worden aangehaald als 'Regels Exploitatieplan De Vijfde Hoek' of als 'de regels'.