| Plan: | Stadhuiskwartier |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.P283-VG01 |
In deze paragraaf wordt een verklaring gegeven van de inhoud van de bestemmingen. Deze inhoud is af te lezen van de bestemmingen en de aanduidingen op de plankaart en in tekst verklaard in de regels. In deze toelichting worden alleen de functionele verantwoording en uitzonderlijke situaties van een bebouwingsregeling belicht.
De bebouwing is vastgelegd in bouwvlakken, waarbij de goot- en/of bouwhoogtes op de plankaart zijn terug te vinden en in de regels nader zijn omschreven. De gebieden waar niet gebouwd mag worden, hebben geen bouwvlak. Ter plaatse van de aanduiding parkeergarage is onder maaiveld bebouwing in de vorm van een ondergrondse parkeergarage toegestaan. Dit is tevens gedeeltelijk toegestaan onder het maaiveld van de waardevolle binnentuin.
In het voorgaande bestemmingsplan Binnenstad heeft de nieuwbouw van het Stadhuiskwartier een gemengde en globale bestemming gekregen, conform het daarvoor geldende bestemmingsplan IJsselzone binnenstad. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies mogelijk gemaakt: maatschappelijk, cultuur, wonen op de verdieping en horeca categorie 2a ter plaatse van de voormalige schouwburg. De bestaande bebouwing heeft in deze plannen een maatschappelijke bestemming waarbinnen ook culturele doeleinden en horeca zijn toegestaan.
In het voorliggende bestemmingsplan is gekozen voor een meer uitgewerkte bestemming ter plaatse van de nieuwbouw.
Inhoudelijk zijn de toegelaten bestemmingen binnen de invullocatie gelijk gebleven. Wel is aansluiting gezocht bij de bestemming van het naast de nieuwbouw gelegen stadhuis en Landshuis. De nieuwbouw van het Stadhuiskwartier heeft daarmee de bestemming Maatschappelijk gekregen. De bestemming “Maatschappelijk” is wat betreft functies een bestemming, die betrekking heeft op alle gebouwen met een maatschappelijke dienstverlenende functie, zoals musea, een bibliotheek, scholen, kerken, (para)medische centra, kinderdagverblijven en cultuur- en ontspanningsdoeleinden. De woonfunctie is op de verdieping toegestaan en in de nieuwe bebouwing aan het Grote Kerkhof is onder voorwaarden horeca toegestaan, conform het (huidige) bestemmingsplan Binnenstad. Tenslotte zijn via een afwijkingsprocedure ambachtelijke bedrijven toegestaan.
Door een nadere uitwerking van de verschillende bestemmingen heeft de Bursestraat een verkeersbestemming gekregen conform het huidige gebruik.
Omdat in de toekomst mogelijk een deel van het achterterrein van woningen aan de Bursestraat eveneens gebruikt zal worden door het Stadhuiskwartier, is dit gebied in het onderhavige bestemmingsplan betrokken. De huidige woonbestemming heeft een nadere aanduiding 'maatschappelijk' gekregen waardoor dubbelgebruik mogelijk is.
Tenslotte is een particuliere tuin aan de Assenstraat in het bestemmingsplan opgenomen en is hier naast de maatschappelijke bestemming ook wonen op de begane grond (onbebouwd) via de aanduiding 'wonen' toegestaan.
Archeologie
De archeologische verwachtingsgebieden en waardevolle gebieden in de binnenstad worden beschermd door middel van een dubbelbestemming. Het bestemmingsplan kent de volgende dubbelbestemmingen:
Niet alle delen van de binnenstad hebben dezelfde archeologische verwachting. Er zijn verschillen in bijvoorbeeld trefkans, informatiedichtheid en mate van verstoring. Daarom worden op de plankaart en in de planregels vier dubbelbestemmingen gehanteerd. In het algemeen geldt voor iedere bestemming: indien de archeologische waarden worden bedreigd door grondingrepen van een bepaalde omvang, dienen de archeologische waarden te worden beschermd door technische maatregelen of voorafgaand aan de verstoring door middel van archeologisch onderzoek door een daartoe bevoegde specialist te worden onderzocht. De onderbouwing voor de archeologische verwachtingsgebieden is terug te vinden in Bijlage 8 Uitleg categoriëen en planregels dubbelbestemmingen en archeolgie van de toelichting.
De dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' ligt nagenoeg over het gehele plangebied van het moederplan Binnenstad. Deze dubbelbestemming valt samen met het op grond van de Monumentenwet aangewezen gebied van het Beschermd stadsgezicht. Het doel van het bestemmingsplan is de essentiële waarden van dit Beschermd stadsgezicht te beschermen.
De waarden van het Beschermde stadsgezicht zijn in het bestemmingsplan in vrijwel alle bebouwde bestemmingen en dan vooral in de verfijnde bebouwingsregelingen van de panden vastgelegd. Algemeen uitgangspunt ten aanzien van het Beschermd stadsgezicht is het beschermen en zo mogelijk versterken van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden in het plangebied.
Eén van de middelen om deze waarden te kunnen behouden is het aangeven van een driedeling in beschermde gevelwanden. Ter plaatse van het Stadhuiskwartier geldt de specifieke bouwaanduiding - beschermde gevelwand 1. De gebieden met deze aanduiding zijn vanuit ruimtelijk en cultuurhistorisch perspectief het meest waardevol. Naast situering van de bebouwing en de schaal, de hoofdvorm en het ritme, is ook de detaillering en de architectuur van het individuele pand van belang. In de gevelwanden binnen deze gebieden vormen de vele monumenten de leidraad voor het beschermingsregime.
Kleur- en materiaalgebruik wordt geregeld via de Welstandsnota. In het bestemmingsplan is in de algemene bouwregels een afstemmingsinstructie met de Welstandsnota opgenomen. De regels die van toepassing zijn op de beschermingsniveaus worden hieronder uitgewerkt. Als basis voor de bebouwing in de binnenstad geldt hier de plaats van de bebouwing. De plaatsing wordt onder meer bepaald door de volgende punten:
Daar waar in de rooilijn gebouwd moet worden, geldt de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - beschermde gevelwand'. Hierbij is de driedeling aangehouden van de kaart waarop de historisch ruimtelijke waarde van de binnenstad is aangegeven behorende bij het aanwijzingsbesluit.
De bestaande bebouwing wordt in het algemeen gedomineerd door betrekkelijk kleinschalige gebouwen met een beperkte gevelbreedte. Het behoud hiervan wordt geregeld via een bepaling dat de gevels niet breder mogen zijn dan 8,00 meter (met uitzondering van de bestaande situaties).
In het plangebied komen overwegend de volgende kapvormen voor: zadeldak, schilddak en afgeknot schilddak, dan wel samengestelde delen van deze kapvormen. Om het bestaande bebouwingsbeeld zo veel mogelijk te kunnen behouden, is vastgelegd dat de gebouwen waar zowel de goot- als de bouwhoogte is geregeld, worden voorzien van een traditionele kapvorm. Binnen de marges van de op de plankaart opgenomen goot- en bouwhoogte, kunnen de kappen worden gerealiseerd. Bestaande afwijkingen worden gerespecteerd door middel van de regeling 'bestaand', welke als uitzonderingsbepaling in de regels is opgenomen. Ter plaatse van het Grote Kerkhof en de Polstraat is een aanduiding opgenomen waardoor het mogelijk is om binnen het gebied dat op de verbeelding is aangeduid een afwijkende kapvorm, dakhelling en nokrichting te realiseren.
De gevelindeling van de gebouwen kenmerkt zich doordat de hoogte van de openingen van de in de rooilijn gebouwde gevels in het algemeen groter is dan de breedte van de openingen. Dit principe is ook vastgelegd.
Overige dubbelbestemmingen
De waterkerende dijk met het voorland aan de zuidzijde van het plangebied, inclusief de gronden die een waterstaatkundige functie hebben en nog niet bebouwd zijn, hebben de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' gekregen. De bestemming is naast de andere daar geldende bestemmingen gericht op de instandhouding van de dijk.
De primaire functie van de gronden met deze bestemming is die van waterkering. Ter bescherming van de waterkerende functie van deze gronden is binnen deze bestemming het vereiste van een omgevingsvergunning opgenomen voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden, zoals het ophogen en afgraven van de gronden en/of het daarop aanbrengen van beplanting(en).
Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied (lid 13.1)
Over het hele plangebied ligt de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied'. In verband met grondwaterwinning in de directe omgeving van het plangebied, is de bescherming van het grondwater van groot belang. Voor werkzaamheden, zoals het ophogen en ontgronden van gebieden, het graven en dempen van sloten en waterlopen, maar ook het aanleggen of verwijderen van ondergrondse leidingen, die dieper zijn dan 50m moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Voor normaal onderhoud (nader omschreven in de regels) geldt een uitzondering.