Spanjaardsdijk 68

1.2.1 Ligging

Het plangebied is gelegen aan de Spanjaardsdijk 68, in het buitengebied ten noordoosten van het dorp Schalkhaar, net ten zuiden van de N348.

In de volgende figuur is de globale ligging van het plangebied aangegeven.

Afbeelding 1: Globale ligging plangebied "Spanjaardsdijk 68", bron: Geoweb

1.2.2 Begrenzing

Het plangebied "Spanjaardsdijk 68" omvat het perceel Spanjaardsdijk 68 en omliggende agrarische gronden. De begrenzing van het plangebied "Spanjaardsdijk 68" is in de volgende figuur weergegeven.

Afbeelding 2: Begrenzing plangebied "Spanjaardsdijk 68", bron Geoweb

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Het Rijk streeft naar een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. In 2012 is deze visie officieel in werking getreden. In deze structuurvisie schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk zijn de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028. Daarbij is aangegeven welke nationale belangen aan de orde zijn. Het voorliggende bestemmingsplan raakt niet aan deze nationale belangen.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. In het Barro, beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn een aantal nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het voorliggende bestemmingsplan raakt niet aan deze nationale belangen.

3.2.3 Conclusie Rijksbeleid

De functies die in het voorliggende bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, zijn niet in stijd met het Rijksbeleid.

3.3.1 Omgevingsvisie Overijssel (2017)

De Omgevingsvisie Overijssel 2017 "Beken kleur" is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel, welke de provincie elk jaar actualiseert. De laatste actualisatie 'Actualisatie Omgevingsvisie 2019/2020 is op 3 maart 2021 door Provinciale Staten vastgesteld.

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. Het uitvoeringsinstrument dat aan de Omgevingsvisie is gekoppeld is de Omgevingsverordening Overijssel 2017 van de provincie. In deze verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken, waarbij wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Een bespreking van het Uitvoeringsmodel en de beleidskeuzes van de provincie komt aan de orde in de volgende paragraaf (Omgevingsverordening Overijssel).

3.3.2 Omgevingsverordening Overijssel (2017)

De Omgevingsverordening Overijssel 2017 is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. Ook de Omgevingsverordening wordt jaarlijks geactualiseerd. De Omgevingsverordening dient als waarborg voor een deel van het beleid dat is neergelegd in de Omgevingsvisie. De Omgevingsverordening telt daarnaast ook als Milieuverordening, Waterverordening en Verkeersverordening.

Ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit zijn rode draden in de verordening. De sturing daarop is vertaald in generieke regels. Dit betekent dat alle andere onderdelen in de verordening altijd in combinatie met de bepalingen ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid toegepast moeten worden. Het betreft de volgende artikelen uit de verordening:

• Artikel 2.1.2: Principe van concentratie. Nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw, voldoen in eerste instantie aan de lokale behoefte;
• Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Voor nieuwe ontwikkelingen met extra ruimtebeslag in de groene omgeving moet aannemelijk worden gemaakt dat in bestaand bebouwd gebied geen ruimte meer (te maken) is;
• Artikel 2.1.4: Toekomstbestendigheid. Als provinciale belangen in het geding zijn, moet aannemelijk gemaakt worden dat permanente nieuwe ontwikkelingen toekomstbestendig zijn;
• Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Daarbij moet het Uitvoeringsmodel worden toegepast dat in de Omgevingsvisie is neergelegd.

Bovenstaande aspecten worden hieronder verder besproken.

Principe van concentratie

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in de bouw van nieuwe gebouwen, maar in wijziging van de bestemming van bestaande gebouwen. Het principe van concentratie is hier dan ook niet van toepassing.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in een extra ruimtebeslag in de groene omgeving. Artikel 2.1.6 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' van de Omgevingsverordening is dan ook niet van toepassing op dit initiatief. Als gevolg van de bestemmingswijziging nemen de bouwmogelijkheden zelfs af, doordat de mogelijkheid om 'overige bedrijfsgebouwen' te bouwen verdwijnt. Hergebruik van bestaande (deels) leegstaande gebouwen voor nieuwe (bedrijfs-)functies draagt bij aan het zuinig en zorgvuldig gebruiken van ruimte.

Toekomstbestendigheid

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in het gebruiken van (deels) leegstaande voormalige agrarische bebouwing voor nieuwe functies. Het oorspronkelijk vergunde bedrijfsconcept van Coöperatie De Oorsprong is niet volledig gerealiseerd, waardoor op het erf nog een aantal leegstaande gebouwen aanwezig zijn. Naast het juridisch vastleggen van de reeds aanwezige functies, biedt dit bestemmingsplan ook ruimte voor nieuwe en andere functies dan reeds aanwezig en vergund. Op deze wijze ontstaat meer ruimte en flexibiliteit om de aanwezige bebouwing te verhuren aan en ingebruik te laten nemen door kleinschalige en/of ambachtelijke bedrijven en het bedrijfsconcept van 'De Oosprong' economisch rendabel te maken. Op deze wijze kan binnen acceptabele grenzen in de huidige, maar ook in de toekomstige behoefte van 'De Oorsprong' worden voorzien. Er worden geen nieuwe bouwmogelijkheden gecreëerd. Er is daardoor geen sprake van extra ruimtebeslag. Economische welvaart wordt bevorderd zonder dat dit ten koste gaat van het welzijn van mens en de natuur. Het plan is daarmee toekomstbestendig, zoals bedoeld in de Omgevingsverordening.

Ruimtelijke kwaliteit: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus. Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar de ontwikkeling past en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden. De volgende niveaus komen aan de orde: 1. Generieke beleidskeuzes (of); 2. Ontwikkelingsperspectieven (waar); 3. Gebiedskenmerken (hoe).

1. Of - Generieke beleidskeuzes

Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties - en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten - te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes vastgelegd. De Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking In heel Overijssel is een aantal beleidskeuzes van toepassing op nagenoeg alle thema's en locaties. Dit zijn:

• integraliteit
• toekomstbestendigheid
• concentratiebeleid
• (boven)regionale afstemming
• zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Het initiatief is integraal beoordeeld, zie hierover de bespreking van de randvoorwaarden in hoofdstuk 4.

In dit voorliggende plan is sprake van een bestemmingswijziging op één specifiek perceel met omliggende agrarsiche gronden. Daarmee is sprake van benutting van bestaande bebouwing, voordat overgegaan wordt tot nieuwbouw. Het principe van concentratie is dan ook niet van toepasiing en aan de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid wordt voldaan. Het bestemmingsplan voorziet grotendeels in het juridisch verankeren van de al bestaande en vergunde situatie. Het restaurant, de landwinkel en een aantal specifiek genoemde ambachtelijke werkplaatsen zijn reeds vergund. Het voorliggende bestemmingsplan biedt ten opzichte van deze vergunde situatie met name meer flexibiliteit in het type ambachtelijke werkplaats dat ter plaatse gevestigd kan worden. Gezien de omvang van de bestaande bebouwing en de opzet van 'De Oorsprong' is er geen sprake van de realisatie van een nieuw werklocatie en/of stedelijke voorziening en is (boven)regionale afstemming zoals bedoeld in de Omgevinsgverordening niet aan de orde.

Gebiedsspecifieke beleidskeuzes

Vanwege zwaarwegende publieke belangen zijn in de omgevingsvisie ook een aantal specifieke gebieden aangewezen waar gebiedsspecifieke beleidskeuzes gelden.

Het plangebied Spanjaardsdijk 68 maakt in dat kader geen deel uit het Natuurnetwerk Nederland (NNN), een Nationaal Landschap of een waterwingebied.

Het plangebied is wel gelegen binnen een grondwaterbeschermingsgebied, een intrekgebied en binnen de 'boringsvrijezone Salland diep'. Alle drie deze gebieden houden verband met de drinkwatervoorziening. In de omgevingsverordening zijn voor dit gebied specifieke regels opgenomen. In artikel 2.13.3 is vastgelegd dat binnen deze gebieden alleen functie worden toegelaten die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening. In artikel 2.13.4 en 2.13.5 is vervolgens bepaald dat ook niet-risicovolle functie in deze gebieden worden toegelaten mits aan het stand-still principe wordt voldaan.

De activiteiten die op grond van dit bestemmingsplan worden toegelaten op het perceel Spanjaardsdijk 68 kunnen worden aangemerkt als niet-risicovolle functies. De omvang van de activiteiten is beperkt. De nieuwe functies horeca, detailhandel en ambachtelijke werkplaatsen vinden ook plaats binnen de bestaande bebouwing. Er worden ter plaatse geen stoffen in de bodem gebracht en ook vindt er geen (grootschalige) toepassingen van schadelijke stoffen plaats. Ten opzicht van de huidige agrarische functie is dan ook sprake van het stand-still principe. De nieuwe functies zijn niet schadelijker voor het grondwater dan de huidige functie.

Op basis van de ligging in de 'boringsvrije zone Salland diep' geldt er een verbod op lozingen en het installeren van een bodemenergiesysteem dieper dan 50 meter onder maaiveld. Daar is in voorliggende plan geen sprake van. De ligging in de 'boringsvrije zone Salland diep' vormt dan ook geen belmmering voor voorliggende ontwikkeling.

In het kader van de waterveiligheid maakt het plangebied geen deel uit van een primair watergebied en binnen het plangebied zijn geen essentiële waterlopen gelegen. Het plangebied is wel gedeeltelijk binnen een waterbergingsgebied gelegen. Op grond van artikel 2.14.2 van de Omgevinsgverordening dienen bestemmingsplannen die betrekking hebben op waterbergingsgebieden een regeling te bevatten die de instandhouding van de waterhuishoudkundige werken regelt en een verbod kent op ruimtelijke ontwikkelingen en nieuwe kapitaalintensieve functies die de rol van deze gebieden voor wateropvang belemmeren. In voorliggend bestemmingsplan is een dergelijke regeling opgenomen in artikel 8 Waterstaat - Waterbergingsgebied. Het voorliggende plan voldoet ook aan deze regeling, omdat buiten het bouwvlak geen nieuwe bebouwing wordt toegelaten die de de wateropvang in het gebied kan belemmeren. Bij het waterschap staat dit gebied niet als waterberging op de legger. Gezien het feit dat er geen permanente bebouwing wordt gerealiseerd heeft het waterschap geen problemen met de realisatie van een mini-camping in het gebied. Wel is het een aandachtsgebied waar rekening gehouden moet worden met een grotere kans op wateroverlast.

Het plangebied is op ca. 230 m gelegen vanaf de N348, een provinciale route gevaarlijke stoffen. Op grond van de Omgevingsverordening dient in de toelichting van het bestemmingsplan aandacht te worden besteed aan deze ligging en de gevolgen daarvan voor de planontwikkeling. In paragraaf 4.2.6 Externe veiligheid wordt aan dit onderwerp nadere aandacht aan besteed. Binnen het plangebied is ook een hoofdgasleiding gelegen. In de provinciale verordening zijn echter geen regels meer opgenomen over buisleidingen. Het besluit externe veiligeheid buisleidingen beschermd de belangen van alle buisleidingen rechtsstreek en in voldoende mate. In paragraaf 4.2.6 Externe veiligheid wordt ook aan de ligging nabij de gasleiding aandacht besteed.

Thema specifieke beleidskeuzes

Naast gebiedsspecifieke beleidskeuzes heeft de provincie ook ten aanzien van een aantal specifieke thema's beleidskeuzes gemaakt en regels op gesteld. Een van deze thema's is detailhandel, In artikel 2.4.5 van de provinciale verordening is opgenomen dat 'weidewinkels niet worden toegestaan gelet op de mogelijke gevolgen voor de positie van de reguliere winkelgebieden en vanwege de verkeerseffecten in het buitengebied'. Weidewinkel zijn in de verordening gedefineerd als 'zelfstandige detailhandelsvestigingen aan de rand van bestaand bebouwd gebied van steden en dorpen of in de Groene Omgeving. Onder weidewinkels wordt niet verstaan detailhandel in de vorm van verkoop bij de boer.' Detailhandel is het buitengebied kan gezien het bovenstaande uitsluitend plaatsvinden als het gaat om een ondergeschikte nevenactiviteit bijvooorbeeld in de vorm van streekproducten bij een agrarische bedrijf of een landgoedwinkel.

Hoewel voorliggend bestemmingsplan de landwinkel niet voor het eerst mogelijk maakt, deze is immers al in 2007 middels een artikel 19 lid 1 WRO procudure vergund, is de positieve bestemming van de landwinkel niet in strijd met de provinciale verordening. Het betreft immers geen zelfstandige detailhandelsvestiging. De landwinkel is de plek op 'De Oorsprong' waar aangesloten ondernemers hun (agarische) streekproducten ter verkoop kunnen aanbieden. Het betreft een aan de overige ondernemers ondersteunende activiteit. Hoewel 'De Oorsprong' in hoofdzaak geen agrarisch bedrijf is, is de landwinkel vergelijkbaar met 'verkoop bij de boer'. Om te voorkomen dat de detailhandelsvestiging verder groeit en zich tot een zelfstandige solitaire detailhandelsvestiging kan ontwikkelen wordt deze beperkt tot haar huidige omvang en op haar huidige locatie.

Conclusie

Gezien het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat realisatie van 'De Oorsprong' past binnen de generieke beleidskeuzes van de provincie. In de navolgende stappen wordt nader ingegaan wenselijkheid van de realisatie van 'De Oorsprong' op deze locatie en de landschappelijk inpasbaarheid.

2. Waar - Ontwikkelingsperspectieven

De beleidsambities van de provincie zijn verwoord in de ontwikkelingsperspectieven. Voor het plangebied geldt het volgende ontwikkelingsperspectief: 'Wonen en Werken in het kleinschalige mixlandschap'. Dit zijn de gebieden binnen de provincie waar sprake is van de verweving van functies. Aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Hier staat de kwaliteitsambitie 'voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' voorop. In dit perspectief worden de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw, maar ook die van andere sectoren, nog nadrukkelijker verbonden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen.

Het plan van 'De Oorsprong' past prima binnen dit ontwikkelingsperspectief. Het verweven van functies dat centraal staat in deze gebieden vindt binnen 'De Oorsprong' zijn plek. Het wordt een plek waar landbouw, recreatie, werken en wonen in samenhang gaat plaatsvinden. De bestaande bebouwing wordt hergebruikt voor nieuw functies, die de consument laat kennis maken met de biologische, duurzame en ambachtelijke productie van voedsel en andere producten.

3. Hoe - Gebiedskenmerken

Onder gebiedskenmerken verstaat de provincie de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken de provincie van belang vindt en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden.

Bij elk gebiedskenmerk worden normerende of richtinggevende uitspraken gedaan. Deze uitspraken moeten, voor zover zij zich daarvoor lenen, worden vertaald in de bestemmingsplanregeling.

De gebiedskenmerken zijn als volgt ingedeeld:

• de natuurlijke laag;
• de laag van het cultuurhistorisch landschap;
• de stedelijke laag;
• de laag van de beleving.

1. Natuurlijke laag

In de natuurlijke laag heeft het plangebied het kenmerk 'dekzandvlakte en ruggen'.

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. De ambitie van de provincie is er op gericht de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem en door beplanting met ‘natuurlijke’ soorten. En door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

Het plangebied betreft een relatief klein perceel. Gezien de schaal van het plangebied en de ligging ervan kunnen kenmerken van het landschap enkel in dit plan moeilijk tot uitdrukking gebracht worden. In ieder geval voorziet het erfinrichtingsplan, waarvan de uitvoering en instandhoudering als voorwaardelijke verplichting in de regels is opgenomen, in beplanting met natuurlijke, gebiedseigen soorten. Op deze wijze wordt zoveel als mogelijk bij gedragen aan de instandhouding van dit gebiedskenmerk.

2. Laag van het cultuurhistorisch landschap

In de laag van het agrarisch cultuurlandschap heeft het plangebied de kenmerken 'oude hoevenlandschap' en 'maten en flierenlandschap'. Het erf zelf is gelegen in het 'oude hoevenlandschap'. Ten zuiden en oosten van het erf is het 'maten en flierenlandschap' gelegen.

Het 'oude hoevelandschap' is een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat dezelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het oude hoevenlandschap is dus een essenlandschap in het klein met een samenhangend systeem van es/kamp, erf op de flank, natte laagtes en – voormalige – heidevelden. De ambitie is het kleinschalige, afwisselende oude hoevenlandschap vanuit de verspreid liggende erven een ontwikkelingimplus te geven. Deze erven bieden veel ruimte voor landbouw, wonen, werken, recreatie, mits wordt voortgebouwd aan kenmerkende structuren van het landschap: open esjes, de routes over erven, de erf- en landschapsbeplanting en tevens vergroten ontwikkelingen de toegankelijkheid van erven en erfroutes.

Het voorliggend plan past prima binnen deze ambities. Het huidige erf en de daar aanwezige bebouwing krijgt een nieuwe functie die landbouw, wonen, werken en recreatie met elkaar verbindt. De realisatie van 'De Oorsprong' zorgt tevens voor het vergroten van de toegankelijkheid van het erf en het omliggende landschap, daar het initiatief als doel heeft de consument kennis te laten maken met biologische en ambachtelijke (voedsel)productie.

Het maten en flierenlandschap is veelal de natte contramal van het essen- en oude hoevenlandschap en was daar functioneel aan verbonden. Het zijn de beekdalen en laagtes tussen de essen met hun flanken en (voormalige) heidevelden. Het betreft een laaggelegen kleinschalig landschap dat zich met name langs beken en in de natuurlijke laagten heeft ontwikkeld. Kenmerkend zijn de ontwateringssloten met hakhout, die haaks op de beek werden aangelegd. Daarnaast is er een grote variatie in de ruimtelijke opbouw: de open ruimte van de watergang, de coulissen van hakhoutstruweel, de open kamers van de hooien weilanden, met hier en daar een broekbos op de nattere plekken. Ontwikkelingen in of nabij het maten- en flierenlandschap dragen bij aan versterking van het historisch lineaire landschap met open 'kamers' en coulissen, aan accentuering van de overgang van hogere gronden, de toegankelijkheid, de beleefbaarheid en het vasthouden van water.

De ontwikkelingen binnen het maten en flierenlandschap beperken zich tot het agrarisch gebruik van de betreffende gronden overeekomstig de huidige gebruiksmogelijkheden.

3. Stedelijke laag

Het plangebied wordt in de stedelijke laag niet aangeduid.

4. Laag van de beleving

In de laag van de beleving heeft het plangebied de kenmerken 'donkerte', 'stads- en dorpsrandgebieden en is het gelegen binnen de IJssellinie inundatieveld binnen het kenmerk 'bakens in de tijd'.

De donkere gebieden geven een indicatie van de ‘buitengebieden’ van Overijssel. De natuurcomplexen en de grote landbouwgebieden. De donkere gebieden zijn de gebieden waar het ‘s nachts nog echt donker is, waar je de sterrenhemel kunt waarnemen. Het zijn de relatief ‘luwe’ dun bewoonde gebieden met een lage gebruiksdruk. De provincie geeft voor dit gebiedskenmerk als richting dat in de donkere gebieden alleen de minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht wordt toegestaan.

Het voorliggende plan voorziet in een verruiming van de gebruiksmogelijkheden van bestaande gebouwen. Het betreft in hoofdzaak bedrijfsmatige activiteiten die overdag actief zullen zijn. De lichtuitstraling zal als gevolg van de verruiming van de gebruiksmogelijkheden dan ook niet toenemen.

De stads- en dorpsrand is een overgangsgebied. Hier is sprake van twee elkaar overlappende invloedssferen. De randen zijn bepalend voor de indentiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap eromheen. De kwaliteit is die van de 'best of both worlds', stedelijke voorzieningen, verspreid liggende (gewilde) woon- en werkfuncties, padennetwerk in een landschappelijk raamwerk. De provincie geeft voor dit gebiedskenmerk diverse richtingen. Een van de richtingen is bied plaatselijk ruimte voor ontwikkelingen, mits voortbouwen aan de versterking van de stad-land relatie en zorg voor behoud, herstel en aanleg van landschappelijke recreatieve routes tussen stad/dorp en land, gekoppeld aan ontwikkelingen.

Het realiseren van 'De Oosprong' op deze locatie past prima in de provinciale ambities voor de stads- en dorpranden. Het betreft een ontwikkeling die stad en land met elkaar verbindt. Het betreffen deels stedelijke voorzieningen, een (land)winkel, een restaurant en ambachtelijke werkplaatsen die als doel hebben de consument kennis te laten maken met en de meerwaarde te tonen van biologische en ambachtelijke streekeigen producten. Er wordt een publiekstoegankelijke productiecentrum van biologische en ambachtelijke producten gecreeërd. Het betreft een nieuwe economische invulling voor leegstaande agrarische bedrijfsbebouwing, gericht op het combineren van recreatie, toerisme, natuur en landbouw, gelegen in de stadsrandzone en goed bereikbaar. Tevens is initiatiefnemer bereid zijn medewerking te verlenen bij de aanleg van wandelpaden in het gebied om het wandelnetwerk rondom Schalkaar te versterken en te vergroten.

Bakens in de tijd zijn relicten van diverse aard uit verschillende perioden van de wordingsgeschiedenis van Overijssel. Geologische monumenten (bv pingo’s), archeologische monumenten en vindplaatsen, schansen, verdedigingslinies, kapelletjes, religieuze monumenten, historische wegen tot landschappelijke ensembles zoals De Kolonie. Bakens zijn niet alleen (water)torens en andere hoge, kenmerkende bouwsels, ook patronen als de (ruil)verkavelingsstructuur vormen een baken in de tijd.

Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen bakens aanwezig.

3.3.3 Conclusie provinciaal beleid

Het bestemmingsplan is niet in strijd met het provinciaal beleid.

3.4.1 Omgevingsvisie Deventer (2019)

In de Omgevingsvisie Deventer (december 2019) zijn de toekomstige ruimtelijke opgaven voor Deventer en de gewenste ontwikkelingsrichting in beeld gebracht. Deventer zet in op een vitaal landelijk gebied, met mooie dorpen, actieve bewoners en ondernemers die het platteland vitaal houden. Een van de ambitie uit de Omgevingsvisie is dan ook: 'meer wisselwerking tussen stad en platteland.'

In de Omgevingsvisie zijn verschillende manieren aangegeven waarop deze wisselwerking vorm krijgen. Een van die manieren is: functieverbreding door in het buitengebied in ‘stedelijke’ behoeften te voorzien en zo tegelijk bij te dragen aan de economische vitaliteit van het platteland. Bijvoorbeeld door economische en maatschappelijke activiteiten op het gebied van zorg, cultuur en recreatie en het mogelijk maken van participatie van stedelingen bij agrarische activiteiten (bed&breakfast, rustpunten voor dagreceanten, proeflokalen voor streekeigen producten, verbouwen lokale producten, moes- en zelfpluktuinen etc.). Voorwaarde is dat dergelijke ontwikkelingen zittende agrarische ondernemers niet in hun bedrijfsvoering beperken en hand in hand gaan met een verantwoorde landschappelijke inpassing.

Het concept van de 'De Oorpsprong' past prima bij deze ambitie uit de Omgevingsvisie. Een plek dichtbij de stad waar stedelingen kennis kunnen maken met argarische en ambactelijke producten en activiteiten en waar ze ook actief kunnen deelnemen middels de 'inkoopcoöperatie' of het volgen van cursussen en/of workshops.

Het voorliggende bestemmingsplan is dan ook niet in strijd met het de Omgevingsvisie Deventer.

3.4.2 Bestemmingsplan Buitengebied Deventer, 1e herziening

In 2006 heeft de gemeente het Ontwikkelingskader Wonen en Werken in het Buitengebied Deventer vastgesteld. In het Ontwikkelingskader wordt omschreven hoe de gemeente om wil gaan met onder andere vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). De belangrijkste uitgangspunten in het ontwikkelingskader waren:

• Geen limitatieve lijst of quoteringssysteem
• Extra kansen voor recreatieve ontwikkelingen
• Geen onderscheid tussen agrariërs en niet- agrariërs.

Het gemeentelijk VAB-beleid is inmiddels vertaald in het bestemmingsplan Buitengebied Deventer. Het bestemmingsplan Buitengebied Deventer kent 3 regelingen die verband houden met het VAB-beleid.

• Nevenfuncties bij agrariërs en niet-agrariërs bij recht
• Nevenfuncties bij agrariërs en niet-agrariërs na afwijking
• Vervolgfuncties na stoppen agrarische bedrijf (wijzgingsbevoegdheid)

Voor Spanjaardsdijk 68 geldt dat sprake is van een gestopt agrarsch bedrijf en dus van een vervolgfunctie; op het moment dat alle agrarische activiteiten op het perceel zijn gestaakt kan in de bestaande bebouwing een andere functie komen. Ook hier is conform het VAB-beleid zoals in 2006 vastgesteld, geen limitatieve lijst met functies, alles is mogelijk zolang ruimtelijk en milieuhygiënisch inpasbaar.

Daarop zijn echter 4 uitzonderingen:

• detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
• horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofbestemming;
• bedrijven uit categorie 3 of hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn niet toegestaan.
• Het aantal woningen mag niet toenemen

Het plan van 'De Oorsprong' past grotendeels in de huidige regeling voor vervolgfuncties. De ruimtelijke en milieuhygiënische inpasbaarheid van 'De Oorsprong' wordt in hoofdstuk 4 nader onderbouwd.

Het huidige restaurant en de landwinkel zijn reeds vergund. In 2006/2007 toen beide activiteiten middels een vrijstellingsprocedure zijn vergund was er nog geen uitzondering voor detailhandel en horeca opgenomen in het beleid. Het restaurant past als zelfstandig functionerende eenheid niet in het huidige VAB-beleid. De landwinkel was, en blijft ook in het toekomstige concept, een ondersteunde functie aan de ondernemers en producten die onderdeel uitmaken van 'De Oorsprong'. Het is een plek waar zij hun producten ter verkoop kunnen aanbieden. Het betreft een activiteit vergelijkbaar met 'verkoop bij de boer' en het is zeker niet de bedoeling en ook uitgesloten dat deze landwinkel als zelfstandige solitaire detailhandelsvestiging kan en gaat functioneren.

De ambachtelijke werkplaatsen zijn gedeelte al vergund. Deze passen ook in het huidige VAB-beleid.

Het voorliggende bestemmingsplan biedt geen verdere uitbreidingsruimte qua bebouwing. De actviteiten zullen binnen de bestaande bebouwing hun plek moeten krijgen. Dit is ook conform het huidige VAB-beleid dat nieuwbouw uitsluit tenzij sprake is van sanering.

3.4.3 Conclusie gemeentelijk beleid

Het bestemmingsplan is niet in strijd met het gemeentelijk beleid.

4.1.1 Archeologie

1. Inleiding

Voor het perceel Spanjaardsdijk 68 te Lettele wordt de bestemming van het gebied gewijzigd van Agrarisch met waarde - Landschapswaarden naar Overig - De Oorsprong. Voor deze bestemmingswijziging is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. De bestemmingswijziging op zich heeft geen negatieven gevolgen voor de archeologie, aangezien hier geen sprake is van ingrepen in de bodem en de onderliggende dubbelbestemmingen archeologie ook in het nieuwe bestemmingsplan van toepassing blijven.

De archeologische verwachting voor de gemeente Deventer is gebaseerd op de landschappelijke en bodemkundige context van bekende archeologische vindplaatsen. Een uitgebreide onderbouwing van de fysisch geografische bouwstenen van de archeologische verwachtingswaarden is te vinden in het RAAP- rapport 2571: …Die plaatsen, welke in de Douwelerkolk verdronken zijn… Fysisch- en historische bouwstenen voor een archeologische verwachtingskaart van de gemeente Deventer.

Vanaf de late middeleeuwen is het verband tussen landschappelijke mogelijkheden en locatiekeuze minder goed in een model te vatten, omdat de mens er steeds meer in slaagt de natuur naar zijn hand te zetten. Juist voor deze periode zijn historische bronnen, zoals kaarten, beschikbaar, waardoor veel elementen goed kunnen worden gelokaliseerd. Op de archeologische verwachtingskaart zijn recente archeologische en historische onderzoeksgegevens gecombineerd met de fysisch geografische verwachting ter plekke. Ook bekende verstoringen zijn weergegeven op de archeologische verwachtingskaart.

2. Het archeologiebeleid en de regels in dit bestemmingsplan

De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente Deventer. Dit archeologiebeleid is op 28 januari 2015 door de raad vastgesteld in de vorm van een beleidskaart en een onderbouwing (zie hiervoor: Vermeulen, B., 20151). Het archeologiebeleid wordt zo nodig tussentijds geactualiseerd, om de door het bevoegd gezag in een selectiebesluit vrijgegeven gebieden op de beleidskaart op te nemen.

De archeologische beleidskaart vormt de basis voor de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie, zoals die in het bestemmingsplan zijn gehanteerd. In het bestemmingsplangebied 'Spanjaardsdijk 68’ gelden de beleidswaarden ‘2 en 4’ (zie afbeelding 3).

De beleidswaarden zijn vertaald in de regels van dit bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn dubbelbestemmingen Waarde Archeologie opgenomen voor de gebieden die op de beleidskaart een beleidswaarde 2 of hoger kennen. Er is voor gekozen om aan gebieden met beleidswaarde 'Archeologie 1' geen dubbelbestemming toe te kennen.

Waarde - Archeologie - 2

Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 1.000 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 1000 m² en 2.500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 2.500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

Waarde - Archeologie - 4

Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 4' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 100 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 100 m² en 200 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 200 m² en dieper dan 0,5 m dient bij een aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.

3. Uitsnede beleidskaart

Afbeelding 3: De ligging van het bestemmingsplangebied op de archeologische beleidskaart 2015.

4. Conclusie archeologie

Het voorliggende bestemmingsplan behelst een wijziging van de bestemming van gronden en bouwwerken. Daarbij zijn vooralsnog geen bouwwerkzaamheden of andere bodemingrepen voorzien. Voor het geval dat in de toekomst anders is, voorzien de in het bestemmingsplan opgenomen dubbelbestemmingen in een voldoende bescherming van archeologische waarden. Het aspect archeologie vormt daarmee geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.1.2 Cultuurhistorie

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan "Buitengebied Deventer, 1e herziening" is de voormalige boerderij op het perceel niet als karakteristiek aangemerkt. Overigens worden met de functiewijziging geen bouwwerkzaamheden beoogd. Het aspect cultuurhistorie is daarom niet aan de orde bij dit bestemmingsplan.

4.1.3 Rijks- en gemeentelijke monumenten

In het plangebied zijn geen rijks- of gemeentelijke monumenten gelegen.

4.1.4 Conclusie

De aspecten archeologie, cultuurhistorie en monumenten vormen geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.2.1 Bedrijven en milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds.

In de omgeving van het plan zijn enkele bedrijven gevestigd. Zie onderstaande tabel 1.1. In de tabel zijn tevens de VNG-richtafstanden opgenomen. Wanneer de woningen of gevoelige bestemmingen zijn gelegen in de nabijheid van hoofdinfrastructuur (N348), kan de richtafstand met één afstandstap worden verlaagd naar de richtafstand behorend bij de eerst onderliggende categorie (VNG § 2.3).

De in tabel 1.1 opgenomen bedrijven liggen in de direct omgeving van het plangebied heen of zijn vanwege hun activiteiten opgenomen.

De activiteiten in de omgeving van het plangebied voldoen aan de richtafstanden genoemd in de handreiking 'bedrijven en milieuzonering'. Voor de agrarische activiteiten gelden ook de richtafstanden van de GGD en afstanden uit de Wet geurhinder en veehouderij.

Hoewel het beoogde initiatief binnen 2 km van een geitenhouderij is gelegen is een advies van de GGD IJsselland niet benodigd. De gewenste camping wordt beschouwd als mini-camping met niet permanente (15 maart tot 31 oktober) kampeermiddelen (geen stacaravans, vakantiehuisjes e.d.). Volgens de memo van de GGD IJsselland "Veehouderij en gezondheid in ruimtelijk beleid" is in dit geval een advies van de GGD niet noodzakelijk. Daarnaast is voor de nieuw te bouwen bedrijfswoning ook geen advies noodzakelijk (de afstand is groter dan 2 km en de bedrijfswoning is reeds aanwezig, maar wordt herbouwd op het perceel). Verder zijn nabij het plangebied enkele agrarische bedrijven gesitueerd. Hiervoor zijn niet de VNG-richtafstanden leidend, maar wettelijke afstanden op basis van de Wet geurhinder en veehouderij.

De landwinkel met bakkerij en slagerij, de kaasmakerij, de bierbrouwerij en het restaurant zijn reeds in het plangebied aanwezig en vergund. Ten tijde van de vergunningverlening is al beoordeeld dat deze activiteiten in hun huidige vorm geen nadelige invloed hebben op de nabijgelegen woningen. Het is om die reden ook dat de landwinkel, de kaasmakerij, de bierbrouwerij en het restaurant specifiek en in hun huidige omvang zijn bestemd in onderhavig bestemmingsplan.

"De Oorsprong" is echter een perceel dat zich nu, en in de toekomst nog verder, zal ontwikkelen tot een erf met diverse bedrijven en activiteiten op het gebied van regionale voedselproductie, -distributie en consumptie, alsmede van andere streekproducten, zijnde producten die op ambachtelijke wijze in de regio worden geproduceerd. Niet alleen de productie, maar ook educatieve programma's, recreatieve activiteiten en dagbesteding kunnen nu en in de toekomst op het perceel hun plek krijgen. Er ontstaat hier door een gemengd gebied. Om te voorkomen dat de gevestigde bedrijven en activiteiten elkaar en hun omgeving tot last zijn is gekozen de vestigingsmogelijkheden te beperken middels de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging', zoals opgenomen in Bijlage 1 van de regels. Deze staat van bedrijfsactiviteiten komt uit de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering, editie 2009' en is specifiek bedoeld voor gebieden met functiemening.

Naast de diverse activiteiten op het erf van "De Oorsprong" zelf zijn er ook nog woningen van derden in de directe omgeving van het erf gelegen. Tussen deze woningen en het erf van 'De Oorsprong dient ook voldoende afstand te zijn, zodat de gevestigde bedrijven op "De Oorsprong" geen overlast zullen geven op de omliggende woningen.

Binnen 'Staat van bedrijfactiviteiten - functiemenging' zijn de volgende criteria gehanteerd als het gaat om de toegelaten bedrijven:

• Voor categorie A gaat het om activiteiten in milieucategorie 1
• Voor categorie B gaat het om activiteiten:
  • 1. in categorie 1 voor het aspect gevaar;
  • 2. in maximaal categorie 2 voor de aspecten stof en geur;
  • 3. in maximaal categorie 3.1. voor het aspect geluid;
  • 4. met een index voor verkeer van maximaal 1G (goederen) en 2P (personen)
• Voor categorie C gaat het om activiteiten zoals bij categorie B, echter met een index voor verkeer van maximaal 2G (goederen en 3P (personen) (bron: VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering, editie 2009)

De dichtsbijzijnde woningen zijn gelegen op een afstand van ca. 108 m. tot de bestaande bebouwing en op circa 60 m van de grens van het perceel De richtafstand van categorie 3.1 bedrijven is 50 m. Deze afstand geldt ook voor de in de toekomst nog te realiseren mini-camping.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de bestaande woningen op voldoende afstand zijn gelegen van de bestaande bebouwing op het erf van 'De Oorsprong" en dat de invulling van de bestaande gebouwen met ambachtelijke bedrijven, zoals opgenomen in de 'staat van bedrijfsactiviteiten - functiemenging' en de realisatie van de gewenste mini-camping inpasbaar is.

4.2.2 Geurhinder en veehouderij

Vaste afstanden

Op basis van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) geldt voor geurgevoelige objecten gelegen buiten de bebouwde kom een minimale afstand van 50 meter. Met gemeentelijk geurbeleid vastgesteld op basis van artikel 6 van de Wgv kunnen andere afstanden van toepassing zijn. De gemeente Deventer heeft geen verordening geurhinder en veehouderij vastgesteld.

Doorwerking in plan

De in het plan geprojecteerde bedrijfswoning is op basis van art. 1 van de Wvg een geurgevoelig object. Het plan is gelegen buiten de bebouwde kom. De afstand tussen het plangebied en dichtstbijzijnde veehouderijbedrijf is 124 meter. Hiermee wordt voldaan aan de Wgv.

Geurnorm voorgrondbelasting

Voor intensieve veehouderijen waar dieren worden gehouden waarvoor in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) een geuremissiefactor is vastgesteld (waaronder varkens, pluimvee, vleesrunderen, schapen, geiten, e.m.) geldt dat ter hoogte van geurgevoelige objecten in het buitengebied voldaan moet worden aan de geurnorm van 8,0 ouE/m3.

Wanneer veehouderijen zijn gelegen in concentratiegebied, zoals bedoeld in artikel 1 van de Wgv en bijlage 1 bij artikel 1 en 26 van de Meststoffenwet (zie afbeelding 4) gelden voor geurgevoelige objecten als geurnorm 14,0 ouE/m3 buiten de bebouwde kom. De gemeente Deventer heeft geen verordening geurhinder en veehouderij vastgesteld, waardoor er geen afwijkende geurnormen van toepassing zijn.

Afbeelding 4: Concentratiegebieden uitbijlage 1 van de Meststoffenwet

Doorwerking in plan

Binnen directe omgeving van de het plangebied is een intensieve veehouderijen gelegen met dieren met geurfactor.

Het dichtstbij gelegen bedrijf met dieren met geurfactor is het bedrijf gelegen aan Spanjaardsdijk 51 te Schalkhaar. Het bedrijf ligt op een afstand van circa 210 meter van het plangebied en heeft vergunning voor het houden van 115 vleesstieren en 333 vleeskalveren. Met deze dieraantallen en afstand is voldoende aannemelijk dat aan de geurnorm wordt voldaan.

Voor het overige zijn binnen een straal van 1 km van het plan geen bedrijven gevestigd met dieren met geurfactor met een dusdanige omvang dat nog een geuronderzoek nodig is om vast te stellen of voor de norm voorgrondbelasting wordt voldaan.

Achtergrondbelasting geur

Wanneer in omgeving van het plan meerdere veebedrijven met dieren met geurfactor zijn gelegen kan het zijn dat cumulatie van geurhinder kan plaatsvinden. In dat geval is het van belang voor beoordeling van goed woon- en leefklimaat voor het plan, naast de bepaling van de individuele voorgrondbelasting per bedrijf, er ook nog een berekening en beoordeling van de achtergrondbelasting plaats vindt. Bij die berekening worden bedrijven met geurfactor binnen een straal van 1 km van het plan meegenomen. Bedrijven waarbij de dieraantallen met geurfactor ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit, bijvoorbeeld een melkrundveebedrijf met enkele meststieren, hobbygeiten, of hobby kippen mogen daarbij aannemelijk buiten beschouwing worden gelaten

Doorwerking in het plan

Binnen een straal van 1 km van het plangebied geen bedrijven gevestigd met dieren met geurfactor met een dusdanige omvang dat een geuronderzoek nodig is om vast te stellen of voor de norm achtergrondbelasting wordt voldaan.

Conclusie

Geurhinder van veehouderijen vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

4.2.3 Geluid

Geluid kan hinderlijk zijn en de gezondheid schaden. De Wet geluidhinder kent het begrip bedrijfswoning niet. Een bedrijfswoning, is net al een gewone woning dus een geluidgevoelig object. Bedrijven in de omgeving (behalve het eigen bedrijf) moeten rekening houden met deze bedrijfswoning.

De Wet geluidhinder stelt dat bij planologisch nieuwe woonsituaties, de geluidsbelasting op de gevel van woningen bij wegverkeerslawaai bij voorkeur niet hoger mag zijn dan 48 dB (voorkeursgrenswaarde). Indien een bestemmingsplan de realisatie van nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen mogelijk maakt, zal door een akoestisch onderzoek moeten worden aangetoond dat voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. Als bij planologisch nieuwe situaties het niet mogelijk is om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde, kan er een hogere grenswaarde overwogen worden. Hiervoor moet er aan de wettelijke criteria en voorwaarden voldaan kunnen worden. Burgemeester en Wethouders zijn hiervoor bevoegd.

In dit bestemmingsplan worden geen nieuwe woonbestemmingen mogelijk gemaakt. Er is daarom geen toetsing aan de Wet geluidhinder aan de orde.

Conclusie

Geluid vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling.

4.2.4 Bodemkwaliteit

Historische activiteiten

Ten westen van de voormalige kalverenstal bevindt zich (gedeeltelijk onder de stal) een met zand gevulde ondergrondse tank. De (voormalige) bovengrondse tank ligt ten noorden van de bebouwing.

Onderzoeken

Op de locatie zijn de volgende onderzoeken uitgevoerd:

• Verkennend onderzoek Spanjaardsdijk 68 (en omgeving), december 2000, Van der Poel Consult BV, projectnummer 2.011.183
• Verkennend onderzoek Spanjaardsdijk 68, 12 januari 2001, Van der Poel Consult BV, projectnummer 2011.183
• Verkennend onderzoek Spanjaardsdijk 68, 4 oktober 2006, Hunneman Milieu-Advies Raalte BV, projectnummer 2006702

De belangrijkste resultaten van de uitgevoerde bodemonderzoeken zijn:

• Bij de onderzoeken uit 2000/2001 is ter plaatse van het vulpunt van de ondergrondse tank een matige brandstofgeur en beperkte verontreiniging aangetroffen. Zintuiglijk zijn in de bovengrond puinbijmengingen aangetroffen. In de ondergrond zijn, van de geanalyseerde parameters, geen gehalten aangetoond boven de streefwaarden. In het grondwater is een verhoogd gehalte aan arseen (naar verwachting van nature) aangetoond en zijn licht verhoogde gehalten aan enkele zware metalen en/of vluchtige aromaten aangetoond. De aangetoonde licht verhoogde gehalten overschrijden de streefwaarden en blijven beneden de toetsingswaarden voor nader onderzoek.
• Bij het onderzoek in 2006 zijn ter plaatse van het erf/rondom de opstallen in de bovengrond licht verhoogde gehalten PAK en minerale olie aangetoond. In het grondwater is lokaal een licht verhoogd gehalte chroom is aangetoond. Ter plaatse van de voormalige bovengrondse en de voormalige ondergrondse tank is lokaal een licht verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond. De aangetoonde gehalten overschrijden de streefwaarden en vormen geen aanleiding voor nader onderzoek en/of (sanerings)maatregelen. De resultaten van het voorgaande onderzoek ter plaatse van de tanks zijn niet bevestigd.

Conclusie
Op basis van de resultaten van de uitgevoerde bodemonderzoeken bestaat er geen belemmering voor het huidige en toekomstige gebruik van de locatie. Het functiegebruik van de locatie (bedrijfsmatig) wijzigt niet. De bodemkwaliteit op de locatie vormt geen belemmering voor het huidige en voort te zetten gebruik.

4.2.5 Luchtkwaliteit

De voorgenomen planologische wijzigingen zijn niet in betekenende mate van invloed op het aantal verkeersbewegingen en daarmee op de lokale luchtkwaliteit. Het uitvoeren van een luchtkwaliteitsonderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Om vanuit een goede ruimtelijke ordening ook een uitspraak te kunnen doen over de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging is de lokale situatie beoordeeld in de monitoringstool, die is opgesteld in het kader van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Op basis van die monitoringstool blijkt dat ter plaatse van het perceel in het plangebied ruimschoots aan de normstelling voor luchtkwaliteit wordt voldaan. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Externe werking van het plan op omgeving

De gewenste ontwikkelingen in het plangebied hebben nauwelijks tot geen toename tot gevolg van emissies van luchtverontreinigende stoffen: waaronder fijnstof (PM10) stikstofdioxide (NO2). Het plan is in Niet in Betekenende Mate, in de zin van de Wet milieubeheer en voldoet daarmee aan de luchtkwaliteitseisen uit titel 5.2 van deze Wet.

Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is niet van toepassing op de gewenste verplaatsing van de bestaande bedrijfswoning. In de context van dit besluit zijn woningen zijn geen gevoelige bestemmingen. Derhalve is toetsing aan het Besluit gevoelige bestemmingen niet nodig.

Interne werking op het plan achtergrondwaarden

Bedrijfswoning

Vanuit het oogpunt van ruimtelijk ordening is het van belang te beoordelen of de luchtkwaliteit op de locatie geschikt is voor de woonfunctie. In de directe omgeving zijn geen industriële of agrarische emissiebronnen van betekenis op planlocatie. Op de grootschalige concentratie- en depositiekaarten Nederland, gepubliceerd door het Rijksinstituut Volksgezondheid en Milieu op http://geodata.rivm.nl/gcn/ zijn op schaal van vierkante km vakken de gemiddelde achtergrondconcentraties aangegeven van diverse luchtverontreinigende stoffen. Uit deze kaart blijkt dat in het km2 vak waarin het plan ligt de achtergrond concentratie Stikstofdioxide (NO2) en fijnstof PM10 en PM2,5 ruim voldoen aan  grenswaarden van de wet milieubeheer.

Bedrijfsactiviteiten

In de Wet milieubeheer is opgenomen op welke plaatsen de luchtkwaliteit moet worden beoordeeld en waar niet. Op basis van het toepasbaarheidsbeginsel is een beoordeling van de luchtkwaliteit binnen een inrichting niet noodzakelijk. Op het terrein van een inrichting gelden al (ARBO)regels voor de gezondheid en veiligheid van werknemers.

Conclusie

Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de gewenste ontwikkelingen op het perceel Spanjaardsdijk 68 te Schalkhaar. De bijdrage van het plan aan de concentraties is Niet in Betekenende Mate in de zin van de Wet milieubeheer en voldoet daarmee aan de luchtkwaliteitseisen uit titel 5.2 van deze Wet en de Luchtkwaliteit is geschikt voor de aangevraagde activiteiten. Nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.2.6 Externe veiligheid

Risicobronnen nabij het plangebied

Het plan ligt op meer dan 200 meter van de provinciale weg N348, waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Gezien de afstand van deze risicobron tot dit plan wordt de N348 buiten beschouwing gelaten.

Nabij het plangebied bevinden zich twee relevante risicobronnen. Het betreft twee hogedrukaardgasbuisleidingen die langs de Spanjaardsdijk zijn gelegd.

Regelgeving

De regelgeving op het gebied van externe veiligheid beoogt om een minimaal veiligheidsniveau de garanderen voor de burger voor wat betreft risico's van opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Hiervoor zijn normen en richtwaarden opgenomen in de wetgeving in de vorm van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico is de plaatsgebonden kans per jaar dat een onbeschermd persoon komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De kans van éénmaal in de miljoen jaar op een dergelijk ongeval is als norm in de regelgeving opgenomen. Het plaatsgebonden risico (PR 10-6) is weer te geven met een contour rondom een activiteit.

Het groepsrisico geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen tegelijk slachtoffer wordt van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico (GR) wordt weergegeven in een curve waarin het aantal personen is afgezet tegen de kans per jaar op (tegelijk) overlijden. Het groepsrisico is echter geen harde norm, maar een oriënterende waarde.

Voor de verschillende typen risicobronnen is regelgeving vastgesteld. Voor de hogedrukaardgasbuisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen.

Gemeentelijk extern veiligheidsbeleid

In 2015 is de omgevingsvisie externe veiligheid Deventer door de raad vastgesteld. Volgens de geformuleerde ambities in dit beleid dient het groepsrisico voor dit plangebied onder de oriënterende waarde van het groepsrisico te blijven. Verder dient bij toename van het groepsrisico een optimaal planontwerp gehanteerd te worden.

Toetsing aan het plaatsgebonden risico en groepsrisico

Aardgasbuisleiding

Het plan ligt in het invloedsgebied van twee hogedrukaargasbuisleidingen. Het groepsrisico van deze leidingen is in relatie tot een naburig plan aan de Spanjaardsdijk 52 onderzocht in het rapport “Beoordeling van de externe veiligheidsrisico's als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen ten behoeve van de realisatie van een plan aan de Spanjaardsdijk 52-52a te Schalkhaar” met rapportnummer P2016.059-1 d.d. 3 maart 2016. Uit dit rapport blijkt dat het groepsrisico van de buisleiding A561 ongewijzigd blijft en lager is dan 0,1 maal de oriënterende waarde. De buisleiding N-557-36 veroorzaakt geen groepsrisico. In deze situatie is een beperkte verantwoordingsplicht van het groepsrisico van toepassing. Aangezien ter hoogte van het onderhavige plangebied de bebouwingsdichtheid nog aanzienlijk lager ligt dan is beschouwd in dit rapport zijn de conclusies uit dit rapport bruikbaar voor dit plan. Ook voor dit plan ligt het groepsrisico beduidend lager dan 0,1 maal de oriënterende waarde en is de beperkte verantwoordingsplicht van toepassing.

De leidingen bezitten tevens geen PR 10-6 plaatsgebonden risicocontour.

Bereikbaarheid 

De hogedrukaardgasbuisleiding zijn voor de hulpdiensten vanuit verschillende windrichtingen goed bereikbaar. De leiding loopt parallel aan de Spanjaardsdijk wat de leiding vanuit verschillende windrichtingen benaderbaar maakt.

Bestrijdbaarheid

Bij een fakkelbrand van een hogedrukaardgasbuisleiding kan de bron niet direct bestreden worden. De aandacht ligt op het voorkomen van uitbreiding van secundaire branden. De brand van de bron wordt bestreden door het leidingdeel in te blokken en uit laten branden.

Zelfredzaamheid

Bij ontvluchten vanaf het erf via de Spanjaardsdijk moet altijd het leidingtracé gepasseerd worden. In het open landschap zijn daarentegen voldoende mogelijkheden om van een eventueel incident af te vluchten.

Eindafweging verantwoordingsplicht groepsrisico

De hoogte van het groepsrisico is lager 0,1 maal de oriënterende waarde. De leidingen bezitten geen PR 10-6 contour en vormen derhalve geen belemmering voor het plan. Gezien het open landschap zijn er goede ontvluchtingsmogelijkheden bij een eventueel incident. Het plangebied is tweezijdig bereikbaar voor de hulpdiensten. De toename van het aantal mensen binnen het plangebied is beperkt. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit plan.

4.2.7 Ecologie

Vanuit het oogpunt van natuurwetgeving is een aantal wettelijke regelingen relevant in het kader van dit bestemmingsplan.

Gebiedsbescherming

Het gebied is niet gelegen binnen de begrenzing van een Speciale Beschermingszone in het kader van de Vogel- en/of Habitatrichtlijn.

Ook is het niet gelegen binnen het Natuurnetwerk Nederland. Op de Atlas van Overijssel met daarin de Omgevingsvisie van provincie Overijssel, is te zien dat op ongeveer 670 meter een natuurnetwerk aanwezig is. Het betreft hier bestaande natuur rond de Waterdijk. Omdat het bestemmingsplan vooral de huidige situatie vastlegt, zijn negatieve effecten op het functioneren van het natuurnetwerk zijn niet aan de orde. Het nemen van vervolgstappen is ook niet aan de orde.

Soortenbescherming

Sinds 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. Deze vervangt drie wetten; de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet.

Een ruimtelijke ontwikkeling is alleen mogelijk als duidelijk is dat geen van de beschermde dieren wordt verontrust, dat de nesten, holen of andere verblijfsplaatsen niet worden vernield of beschadigd. Verstoring is in sommige gevallen wel toegestaan, mits er geen negatief effect is op populatieniveau. Beschermde planten mogen niet worden verwijderd van hun groeiplaats.

Het bestemmingsplan is voor het grootste deel consoliderend van aard. Er is echter één ontwikkeling binnen het bestemmingsplan waarvoor een nader natuuronderzoek moet worden uitgevoerd, namelijk wanneer de nu nog leegstaande, voormalige stal gebruikt gaat worden voor ambachtelijke productie en/of bewerking van overige producten. Voordat de stal verbouwd/ ingericht wordt, zal aangetoond moeten worden dat er geen fauna aanwezig is, die door deze activiteit verstoord zal worden.

Stikstof

Het plangebied is op ± 5 km van het Natura 2000 gebied Rijntakken (vogelrichtlijngebied) gelegen. Dit is het dichtstbij gelegen Natura 2000 gebied. Maar ook op grotere afstand van het plangebied zijn nog diverse Natura 2000 gebieden gelegen. Door middel van een Aerius Calculator berekening moet duidelijk worden wat de invloed van de bedrijfsactiviteiten op de diverse Natura 2000 gebieden is (gebruiksfase).

Per 1 juli 2021 zijn er enkele nieuwe maatregelen met betrekking tot stikstofreductie en natuurverbetering van kracht. Hierdoor is het voor de bouwfase niet meer noodzakelijk een stikstofdepositie berekening aan te leveren.

Door BMD advies is een Aerius-berekening uitgevoerd (De Oorsprong Stikstofberekening, Deventer, spetember 2021), zie Bijlage 1 Stikstofberekening.

De stikstofemissies bij De Oorsprong zijn afkomstig van de transportmiddelen die rijden van en naar de locatie en de emissie van de stookinstallaties en ovens.

Uit de berekeningen is gebleken dat er in de huidige en de toekomstige situatie sprake is van een emissie kleiner dan 0,00 mol/ha/jaar op de relevante Natura 2000-gebieden. Als gevolg hiervan hoeft De Oorsprong niet te beschikken over een vergunning Wet natuurbescherming.

Conclusie

Gezien het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er van uit ecologisch oogpunt geen belemmeringen zijn voor de genoemde ontwikkelingen, mits er natuuronderzoek wordt gedaan voordat de leegstaande, voormalige stal in gebruik wordt genomen.

4.2.8 Beoordeling MER-plicht

Het huidige bestemmingsplan Buitengebied Deventer, 1e herziening en de in het verleden verleende vrijstellingen bieden onvoldoende ruimte en flexibiliteit om de huidige plannen voor “De Oorsprong” te kunnen realiseren. Het is om die reden dat de huidige eigenaar van de opstallen, en sinds kort ook de gronden, een aanvraag herziening bestemmingsplan heeft ingediend en hiermee het gebruik in overeenstemming met de bestemming te laten zijn.

Wanneer wordt gekeken naar de gewenste ontwikkelingen komen de onderstaande activiteiten voor in bijlage 1, onderdeel D van het Besluit milieueffectrapportage.

Landinrichtingsproject (D9)

De MER-boordeling plicht is voor een landinrichtingsproject van toepassing wanneer een plan:

• een functiewijziging met een oppervlakte van 125 hectare of meer van water, natuur, recreatie of landbouw of;
• vestiging van een glastuinbouwgebied of bloembollenteeltgebied van 50 hectare of meer.

Kampeer- en caravanterrein (D10)

De MER-boordeling plicht is voor een permanent kampeer- en caravanterrein van toepassing wanneer de activiteit betrekking heeft op:

• 250.000 bezoekers of meer per jaar,
• een oppervlakte van 25 hectare of meer,
• een oppervlakte van 10 hectare of meer in een gevoelig gebied.

Zuivelfabriek (D36)

De MER-boordeling plicht is voor een zuivelfabriek van toepassing wanneer de activiteit betrekking heeft op een productiecapaciteit van:

• 30.000 ton per jaar of meer

Bierbrouwerij (D37.1)

De MER-boordeling plicht is voor een bierbrouwerij van toepassing wanneer de activiteit betrekking heeft op productiecapaciteit van:

• 75 miljoen liter per jaar of meer

Mouterij (D37.2)

De MER-boordeling plicht is voor een mouterij van toepassing wanneer de activiteit betrekking heeft op productiecapaciteit van:

• 40.000 ton per jaar of meer

Slachterij (D39)

De MER-boordeling plicht is voor het slachten van dieren van toepassing wanneer de activiteit betrekking heeft op productiecapaciteit van:

• 25.000 ton vlees per jaar of meer

Aan de drempelwaarden genoemde bij de hierboven vermelde activiteiten wordt niet voldaan. De oppervlakte van het initiatief is kleiner dan de genoemde drempelwaarden, er wordt niet permanent verbleven op het kampeerterrein en ook de activiteiten hebben een ambachtelijk karakter waardoor het niet aannemelijk is dat de productiecapaciteit boven de genoemde drempelwaarden wordt uitgekomen.

Op 1 april 2011 is het gewijzigde Besluit MER in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D bijlage 1 van het Besluit. Dit betekent dat het bevoegd gezag ook voor activiteiten onder de drempelwaarden zich er nog steeds van moet vergewissen of activiteiten geen aanzienlijke milieugevolgen hebben middels een zogenoemde “vormvrije” MER-beoordeling.

Conclusie mer-plicht

De Omgevingsdienst IJsselland heeft deze ontwikkeling als niet m.e.r.-plichtig beoordeeld en ook is een aanmeldnotitie niet noodzakelijk voor de uitvoeringen van de gewenste activiteiten.

4.2.9 Duurzaamheid

In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaatneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid “Op weg naar een duurzaam evenwicht” vastgesteld. In deze agenda worden acht gemeentelijke beleidsprioriteiten benoemd, zoals b.v. realisatie windturbines en een klimaatneutraal stadskantoor. Ook is een duurzaam energiebedrijf in een lokale coöperatieve vorm geïnitieerd samen met verschillende organisaties. De sleutel zit in samenwerken. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zullen we die graag faciliteren. Waar nodig neemt de gemeente ook zelf het initiatief of schept de juiste voorwaarden. Zo hebben we een 'Visie op de Ondergrond' ontwikkeld waarmee de potentie voor o.a. koude-/ warmte opslag in beeld is gebracht. Deze informatie kan ontwikkelende partijen helpen bij een onderzoek naar de mogelijkheden voor warmte-koude opslag in de bodem, als warmte- en koelvoorziening.

De lijst ”Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau” uit de VNG - publicatie ”Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw” is voor duurzaamheid een bruikbare ”Checklist” met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden. In het kader van duurzaam bouwen verdient een aantal aspecten bij de ontwikkeling van het woongebied bijzondere aandacht. Voor zover deze aspecten nog niet in het voorgaande zijn beschreven gaat het om onderstaande aspecten.

Bouwrijpmaken

Bij het bouw- en woonrijp maken wordt zo veel mogelijk met een gesloten grondbalans gewerkt. Het toekomstig peil wordt bepaald in samenhang met het nog op te stellen waterhuishoudkundig plan, de vereiste drooglegging, het rioleringsplan en de werkzaamheden in het kader van het bouwrijp maken (vrijkomende grond uit de cunetten en de bouwputten). Uitgangspunt hierbij is zo weinig mogelijk grond en zand aan te voeren. Dit ter beperking van de milieubelasting, die met het transport van grond samenhangt. In de uitwerking van de bestekken voor het bouwrijp maken wordt dit verwerkt.

Flexibiliteit en levensloop bestendig bouwen

Door toepassing van een woningbouwsystematiek geënt op flexibel en duurzaam bouwen in combinatie met een consumentgericht ontwikkel- en bouwproces, zullen de te realiseren woningen een grote mate van flexibiliteit ten aanzien van mogelijke woonprogramma's bezitten. Door de blijvende flexibiliteit wordt de levensloopbestendigheid van de woningen geoptimaliseerd met een duidelijke toekomstwaarde. De criteria van levensloopbestendigheid worden in gezet bij de uitwerking van de woningen in het plan.

Energie

Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen, voor de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is in die zin verstandig inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met b.v. een BREAAM quickscan. Met dit systeem kan ook in beeld gebracht worden welke duurzaamheidsmaatregelen efficiënt zijn. Hierbij kan gedacht worden aan zaken als:

• zoveel mogelijk gebruik maken van passieve zonne-energie (oriëntatie);
• overweeg het gebruik van actieve zonne-energie;
• overweeg het gebruik van collectieve warmtelevering;
• compacte (woning-)ontwerpen;
• materiaal toepassingen (vernieuwbare materialen).

Na ontwikkeling kan met dit systeem de nieuwbouw ook gecertificeerd worden met een Europese erkenning. Wij willen de ontwikkelende partij graag helpen meedenken in dit proces.

Meer informatie over het gemeentelijke duurzaamheidbeleid is te vinden op de gemeentelijke website via: http://www.deventer.nl/duurzaamheid en http://www.deventer.nl/leven/milieu-duurzaamheid

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in het anders gebruiken van een bestaand perceel met bestaande bebouwing. Doordat sprake is van hergebruik van vrijkomende bebouwing is sprake van duurzaam gebruik.

5.3.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.

Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, die specifiek voor die bestemming gelden.

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling.

Tenslotte bevat hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Deventer. De planregels zijn dan ook grotendeels ontleend aan het bestemmingsplan dat geldt voor het buitengebied, namelijk bestemmingsplan "Buitengebied Deventer, 1e herziening". Hiermee wordt geborgd dat voor vergelijkbare gebruiksfuncties in grote lijn dezelfde bouw- en gebruiksregels gelden.

5.3.2 Hoofdstuk 1: Inleidende regels

De artikelen 1en 2 bevatten begripsomschrijvingen respectievelijk planregels omtrent de wijze van meten. Het voert te ver om hier uitgebreid bij alle begrippen stil te staan, maar wel verdienen enkele voor de dagelijkse gebruikspraktijk belangrijke begrippen aandacht. Het betreft hier met name de begrippen bestemmingsvlak, bouwvlak en bouwperceel. Tevens wordt ingegaan op de definitie van woning.

Bestemmingsvlak

Een bestemmingsvlak is een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. De bij een bestemming behorende planregels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming.

Bouwvlak

In een aantal bestemmingsvlakken is op de verbeelding een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een op de verbeelding aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegestaan. Hoofdregel is dat buiten het bouwvlak geen gebouwen mogen worden opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Bouwperceel

Het bouwperceel is niet op de verbeelding aangegeven. In artikel 1.25 van de planregels wordt bouwperceel omschreven als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouw moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. De visuele uitstraling van dat ene bouwperceel en het als één eenheid functioneren van dat bouwperceel is dan van belang. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen een of meer bestemmingsvlakken, maar de begrenzing van een bouwperceel hoeft niet samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Bouwvlakken geven aan waar binnen een bouwperceel gebouwen mogen worden gebouwd. Op het bouwperceel voor zover gelegen buiten het bouwvlak, mogen echter ook worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en vergunningvrije bouwwerken.

De grenzen van de bouwpercelen worden in de regel gevormd door de grenzen van het erf. Waar die grenzen tevens de eigendomsgrenzen zijn - en dit is vrijwel altijd het geval - vallen de grenzen van het bouwperceel samen met die van het kadastrale perceel. De loop van kadastrale grenzen kan veranderen door, bijvoorbeeld, aan- of verkoop van grond. Dan verandert ook de grens van het bouwperceel. Een stuk grond kan nu nog niet bij een bouwperceel horen maar over een tijdje wel. Via de anti-dubbeltelbepaling in dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat één stuk grond tweemaal meegeteld wordt bij de behandeling van aanvragen van omgevingsvergunningen.

Woning

Een woning is gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van personen'. Deze definitie wordt gehanteerd omdat steeds meer verschillende vormen van samenleven in een woning plaatsvinden die niet behoren tot het traditionele (al dan niet eenpersoons)huishouden. Hierbij kan gedacht worden aan kamerbewoning, woongroepen, begeleid zelfstandig wonen etc.

5.3.3 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

Algemeen

Het plan bevat bestemmingen voor de gronden in het plangebied. Voor dit bestemmingsplan zijn dat de bestemming Overig - De Oorsprong en de dubbelbestemmingen

De planregels bij de bestemmingen hebben voor elke bestemming dezelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover van toepassing, de volgende leden:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Enkelbestemmingen

Hierna volgt een korte toelichting en beschrijving van de verschillende bestemmingen in dit bestemmingsplan per hoofdgroep.

Bestemming : Overig - De Oorsprong: Artikel 3

Gezien de specifieke situatie op het erf van "De Oorsprong" is gekozen voor een eigen bestemming: Overig - De Oorsprong. In de bestemmingsomschrijving 3.1 is opgenomen welke activiteiten zijn toegestaan. Ten eerste zijn dat in lid a de diverse ambachtelijke bedrijven, die zich richten op de be- en verwerking van voedsel. Dit type bedrijf is toegestaan binnen alle bestaande bebouwing en in type en omvang niet beperkt, anders dan via de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging'. De bestaande kaasmakerij en de bierbrouwerij, welke in 2006-2007 reeds ter plaatse zijn vergund, komen niet voor in de opgenomen 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging', het is om die reden dat zij in lid b specifiek worden genoemd en in hun bestaande c.q. vergunde omvang worden toegelaten. In lid c. worden vervolgens de overige ambachtelijke bedrijven benoemd. Ook voor dit type bedrijf geldt de 'Staat van Bedrijfsactiviteiten - functiemenging' en om te voorkomen dat dit type bedrijvigheid de overhand krijgt en de visie en doelstelling van 'De Oorsprong" verloren gaat, is dit type bedrijf in omvang beperkt tot in totaal maximaal 400 m2. De locatie waar dergelijke bedrijven zich vestigen is echter niet beperkt, ze mogen overal binnen de bestaande bebouwing worden gevestigd.

In lid d. zijn agrarische activiteiten bestemd. De agrarische activiteiten vormen niet meer de hoofdmoot van de activiteiten op het perceel van "De Oorsprong", echter dienen zij op kleine schaal nog wel mogelijk te zijn. Permacultuur of aquasponics zijn immers ook vormen van landbouw en ook het houden van vee moeten nu en in de toekomst nog mogelijk zijn op het perceel, mede ook omdat het kan bijdragen aan de visie en doelstelling van 'De Oorsprong", de consument kennis te laten maken van de totale voedselketen van grond tot mond.

In de leden e. en f. zijn vervolgens de bestaande en reeds eerder vergunde landwinkel en horecagelegenheid opgenomen. Deze beide activiteiten zijn beperkt tot hun bestaande en vergunde omvang en vastgelegd op hun bestaande locatie. Dit enerzijds om te voorkomen dat de activiteiten de overhand krijgen, hetgeen ruimtelijk niet wenselijk is en in strijd met het provinciaal en gemeentelijk beleid en anderzijds omdat verplaatsing van deze activiteiten binnen het perceel niet te verwachten is en mogelijk ook ruimtelijke gevolgen heeft voor de directe omgeving.

In lid g. is de gewenste 'mini-camping' opgenomen. Deze camping dient te voldoen aan de in artikel 3.4 lid c. opgenomen specifieke gebruiksregels en mag alleen worden gerealiseerd binnen de op de verbeelding daarvoor aangewezen locatie en conform het erf- en landschapsplan zoals opgenomen in Bijlage 4.

De bestaande bedrijfswoning is middels lid h. ook positief bestemd. Op grond van artikel 10.3 mag deze bedrijfswoning alleen op haar huidige locatie worden (herbouwd), tenzij herbouw plaats vindt op basis van het in Bijlage 5 opgenomen Landschaps- en erfinrichtingsplan.

De leden k. tot en met t. geven vervolgens aan welke nevenfunctie in welke omvang er nog mogelijk zijn binnen 'De Oorsprong". Veel van deze nevenfuncties zijn in het buitengebied van Deventer in zijn algemeenheid toegestaan bij zowel agrariërs als niet-agrariërs. Voor het toestaan van workshops en educatieve programma geldt een splitsing als het gaat om ter plaatse gevestigde (ambachtelijke) bedrijven en overige workshops. De reden hier toe is dat we de gevestigde bedrijven niet willen beperken en hen de mogelijkheid willen bieden hun workshops en cursussen te geven in hun eigen bedrijfsruimtes.

Dubbelbestemmingen

Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.

Bestemming Leiding - Gas - 1 : Artikel 4

Deze bestemming regelt de instandhouding en bescherming van de belangen van de hogedruk aardgasleiding die aan de westzijde door het plangebied loopt.

Bestemming Waarde - Archeologie - 2: Artikel 5

Bestemming Waarde - Archeologie - 4: Artikel 6

Deze bestemmingen regelen, in opbouwende zwaarte, de bescherming van de archeologische waarden in het plangebied.

Bestemming Waterstaat - Intrekgebied: Artikel 7

Voor intrekgebieden ten behoeve van (potentiële) waterwinning is de functie tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Intrekgebied. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor vergunning is verleend door het bevoegd gezag. Vergunning wordt verleend als de waterwinfunctie hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de beheerder van het waterwingebied, voordat ze beslist op het verzoek om af te wijken.

Bestemming Waterstaat - Waterbergingsgebied: Artikel 8

Gebieden voor de instandhouding van de waterhuishoudkundige werken zijn tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Waterbergingsgebied. Omdat in de gemeente geen waterbergingsgebieden op grond van de verordening dienen te worden bestemd, is deze dubbelbestemming opgenomen voor de primaire watergebieden. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor vergunning is verleend door het bevoegd gezag. Vergunning wordt verleend als de waterbergende functie hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de waterbeheerder, voordat ze beslist op het verzoek om af te wijken.

5.3.4 Hoofdstuk 3: Algemene regels

De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in dit algemene hoofdstuk.

Artikel 9: Antidubbeltelregel

Door wijziging in de begrenzing van het bouwperceel zouden regelingen die aan het bouwperceel zijn verbonden, kunnen worden ontdoken. De anti-dubbeltelregel verhindert dat.

Artikel 10: Algemene bouwregels

Dit artikel bevat regels ten aanzien van afwijkende maten, het herbouwen van (bedrijfs)woningen, het overschrijven van bouwgrenzen, ondergronds bouwen en het voorzien in voldoende parkeerruimte.

Artikel 11: Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening

Het is wenselijk om de aanvullende werking van de gemeentelijke Bouwverordening te beperken tot een aantal specifieke onderwerpen.

Artikel 12: Algemene gebruiksregels

Deze bepaling is opgenomen om illegale bewoning en de vestiging van seksinrichtingen tegen te gaan.

Artikel 13: Algemene aanduidingsregels

13.1 Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

Ten aanzien van het grondwaterbeschermingsgebied is voor de regelgeving aangesloten bij de vigerende plannen en de Omgevingsverordening Overijssel. Voor de grondwaterbeschermingsgebieden betekent dit dat uitsluitend functies zijn toegestaan die harmoniëren met de functie voor de drinkwatervoorziening en de bescherming van de bodem- en de (grond)waterkwaliteit ten behoeve van drinkwatervoorziening. Middels afwijking van het bestemmingsplan kan hiervan worden afgeweken en kunnen onder voorwaarden ook nieuwe niet-risicovolle en nieuwe grote of grootschalige risicovolle functies worden toegestaan.

13.2 Reconstructiewetzone - verwevingsgebied

Dit artikel bevat regels ten aanzien van het verwevingsgebied op grond van de Reconstructiewet concentratiegebieden en het Reconstructieplan Salland-Twente. Hoewel deze regelingen zijn vervallen bevat het bestemmingsplan "Buitengebied Deventer, 1e herziening" nog wel een indeling van het gebied in onder andere verwevingsgebieden. Om de samenhang met het systeem van het moederplan te behouden, voorziet het wijzigingsplan eveneens in die indeling.

Artikel 14: Algemene afwijkingsregels

Deze regel bevat mogelijkheden om van het bestemmingsplan af te wijken voor het vestigen van mantelzorg en voor het herbouwen van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundering.

Artikel 15:Algemene wijzigingsregels 

Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid om overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de situering en de vorm van de op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlakken en bouwvlakken te wijzingen dan wel nieuwe bouwvlakken aan te geven.

5.3.5 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Ten slotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.

Artikel 17: Overgangsregels

Deze bepaling regelt het regime van bebouwing en van gebruik van de grond dat strijdig is met het plan. Strijdigheid met het plan wordt voor zowel bebouwing als gebruik beoordeeld naar het moment waarop het plan in werking treedt.

Artikel 18: Slotregel

Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.