| Plan: | Leegstand |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | gemeentelijke structuurvisie |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.SV005-VG01 |
Structuurvisie Leegstand
Hoofdstuk 1 Deel A: de beschrijving
1.1 Leegstand: inleiding
Leegstand heeft economisch en ruimtelijk een grote impact. Het overaanbod van kantoren heeft geleid tot hoge leegstand met grote financiële gevolgen voor eigenaren, ontwikkelaars, beleggers, pensioenfondsen, financiers, en gebruikers. Daar waar leegstand structureel is, beïnvloedt het de omgeving. Leegstand lokt leegstand uit. En hoewel het in Deventer nog niet aan de orde is, zal leegstand op de langere termijn de omgevingskwaliteit in negatieve zin beïnvloeden.
De economische crisis en een veranderende markt hebben ook voor de detailhandel gevolgen. De leegstand neemt toe. En leegstaande winkels bevinden zich in de nabijheid van de eigen woonomgeving. Leegstand is daardoor zichtbaar en de impact ervan is groot. De situatie is in die zin anders dat eigenaren, ondernemers en de samenleving dit probleem veel eerder onderkennen. De zoektocht naar oplossingen is in volle gang.
Deventer investeert al jaren in herstructurering en revitalisering van de bedrijventerreinen. Dit heeft tot resultaat dat leegstand in bedrijfspanden, behoudens een aantal herstructureringslocaties, door ondernemers op dit moment niet als een structureel probleem wordt ervaren. Maar veroudering van delen van het bedrijventerrein en de uitgifte van het A1 Bedrijvenpark vragen wel om waakzaamheid. Stilstand is achteruitgang. Ook op de bedrijventerreinen is leegstand ongewenst.
Dé oplossing voor leegstand bestaat niet! En toch moet er iets gebeuren. Een eerste stap in de goede richting is gezet met het schrappen van 85.000m² nieuwe kantoorruimte uit het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark. Dit besluit is in 2011 genomen naar aanleiding van het advies van de STEC Groep vastgelegd in het rapport 'een analyse van de Deventer kantorenmarkt'. Dit rapport en de door de raad vastgestelde initiatiefnota van de PvdA waren mede input voor de 'Verkenning kantorenleegstand' waarin een mogelijk aanpak van de kantorenleegstand is voorgesteld. Deze hoofdlijnennotitie is op 6 maart 2013 door de raad besproken.
De meningen over de aanpak lagen soms ver uiteen. Over twee zaken bestond eensgezindheid. De problematiek is complex en vraagt om een samenhangende gemeentelijke visie hoe in de verschillende vastgoedmarkten om te gaan met de leegstand. De markt is financieel verantwoordelijk en waar mogelijk zal de gemeente de aanpak van de leegstand faciliteren. Bovendien was de raad unaniem in haar oordeel dat het gemeentelijk instrumentarium in de verkenning ontbrak.
In deze structuurvisie worden de drie vastgoedsegmenten kantoorpanden, bedrijfspanden en winkelpanden in Deventer beschreven en toegelicht. Vervolgens is per deelgebied het perspectief aangegeven, welke rol we daar als gemeente in nemen en welke instrumenten we daarbij tot onze beschikking hebben. De gemeentelijke ambities, zoals neergelegd in de Economische Visie en het Koersdocument Stadsaszone, zijn beleidsmatig het uitgangspunt geweest.
De ambitie van de Economische Visie Deventer 2020 is de sociaal-economische positie van Deventer te behouden en versterken en het aanwezig economisch potentieel nog beter te benutten. Daarbij wordt ingezet op drie speerpunten: Boeiende Beleefstad, Open Informatiestad en Duurzame Maakstad. Deze kernwaarden van de Deventer economie bieden aanknopingspunten om de structurele leegstand aan te pakken en te voorkomen.
Het aanpakken van het leegstandsvraagstuk sluit naadloos aan op de kernwaarde 'waardevast ondernemen' waarop in het Koersdocument Structuurvisie Stadsaszone wordt ingezet. Bedrijven hebben ruimte nodig om te ondernemen en hebben behoefte aan flexibiliteit. Bedrijven moeten zich snel kunnen aanpassen aan de veranderende vraag uit de markt. De waarde van het vastgoed bepaalt mede de investeringsruimte van ondernemers. In de praktijk blijkt de waarde van het vastgoed op de bedrijfsterreinen, van kantoren en van winkels steeds sneller te dalen.
Als gevolg van de economische recessie en verhuizingen naar nieuwe locaties of panden ontstaat leegstand. Deze leegstand wordt nog eens versterkt door kostenbesparingen en ontwikkelingen als Het Nieuwe Werken en winkelen via internet.
Dilemma's
Een nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod is nodig.
De gemeente heeft daarin een rol te vervullen, maar er zijn wel een aantal wezenlijke dilemma's die dit bemoeilijken:
Samenhang tussen de segmenten:
Er is een sterke samenhang tussen de verschillende segmenten. De oplossing voor het ene gebied, kan een bedreiging zijn voor het andere gebied en daar leegstand veroorzaken.
Nieuwe functies in leegstaande panden, kunnen omliggende bedrijven in hun ontwikkeling belemmeren. Dat levert in bepaalde gebieden beperkingen op voor functieverbreding en transformatie.
De grenzen tussen de verschillende branches vervagen. De groothandel en fabrikanten leveren rechtstreeks aan de consument. De horeca biedt 'kantoorruimte' aan en winkels hebben een koffiecorner.
Dit alles vraagt om goede afstemming en keuzes zijn soms onvermijdelijk.
Tekort aan programma:
Transformatie en functieverbreding lijken goede oplossingen, maar het programma is beperkt. Alleen in de woningmarkt zit op termijn nog ruimte. Dit vraagt om een weloverwogen afweging tussen locaties.
Waardevermindering biedt kansen:
Het gevaar van leegstand is verpaupering van de omgeving…een neerwaartse spiraal! Maar de waardevermindering die hierdoor ontstaat, is ook nodig om nieuwe investeringen rendabel te maken en dynamiek te laten ontstaan. Kunnen en durven we af te wachten?
Leegstand: rol van de gemeente
Leegstand is in de eerste plaats een probleem en uitdaging voor de markt. Voldoet het pand nog wel aan de moderne eisen? Is de uitstraling van zowel het pand als de omgeving toereikend? Klopt de indeling? Is de huurprijs marktconform? Bieden nieuwe concepten een oplossing? Zijn investeringen nodig en rendabel? Is sloop een optie? Dat zijn zaken die binnen de directe invloedssfeer liggen van de markt. De markt is aan zet.
In het geval van structurele leegstand ligt de oplossing niet de voor de hand. De markt is nog steeds aan zet, maar is hier ook een betekenisvolle rol voor de gemeente weggelegd? En misschien wel de belangrijkste vraag: kan leegstand worden voorkomen? Kan de gemeente eraan bijdragen dat locatie en pand hun waarde op de langere termijn behouden? Kunnen we ervoor zorgen dat de voorraad niet groter wordt , waarbij we locaties verschillend benaderen (kansrijk versus kansarm)? Welk instrumentarium is daarvoor beschikbaar?
De structuurvisie leegstand biedt niet een pasklare oplossing. Maar wel een beleidskader waarin de werkwijze van de gemeente wordt geschetst, die van gebied tot gebied anders kan zijn. Deze werkwijze varieert van een marktgerichte dienstverlening, in onderhandeling treden met initiatiefnemers tot het weg bestemmen van een overschot aan planologische ruimte.
Concept structuurvisie
Tot slot deze structuurvisie leegstand is niet klaar. Voor de kantorenlocaties en de bedrijventerreinen is de visie vrij gedetailleerd uitgewerkt mede op basis van eerdere discussies met de raad over de aanpak kantorenleegstand en het koersdocument stadsaszone. Dat geldt niet voor de detailhandel. De komende periode vinden gesprekken plaats met marktpartijen en vakinhoudelijke specialisten over de toekomst van de Deventer detailhandel.
Deze concept structuurvisie dient als basis voor de discussie deze zomer met de raad, met marktpartijen en met andere gemeenten. De in deel B beschreven aanpak moet worden geperfectioneerd. Wordt de analyse gedeeld en past daar de beschreven rol bij? En welk instrumentarium is in welk gebied zinvol? Waar heeft de inzet van capaciteit en middelen het meeste resultaat? Kan daar budget voor worden vrijgemaakt?
De uikomst van de discussies over deze concept structuurvisie zullen na de zomer worden verwerkt in een definitieve structuurvisie leegstand.
Leeswijzer:
Deze eerste aanzet tot de structuurvisie leegstand is zodanig opgezet, dat te zijner tijd voldaan kan worden aan de eis van digitalisering. Vooruitlopend hierop is gekozen voor twee samenhangende documenten: de algemene tekst in combinatie met een aanpak per gebied.
Wanneer de structuurvisie definitief is vastgesteld kan de lezer hierover digitaal beschikken en snel 'doorklikken' naar de aanpak voor het specifieke gebied waarin hij of zij is geïnteresseerd.
1.2 Het vastgoedsegment: kantoorpanden
1.2.1 relevante ontwikkelingen
De meest relevante ontwikkelingen en trends binnen de kantorenmarkt zijn:
- Leegstand
- Een mismatch tussen vraag en aanbod:
- kwantitatief: het aanbod overstijgt in ruime mate de vraag
- kwalitatief : een deel van het kantorenvastgoed voldoet niet aan de vraag qua ligging, bereikbaarheid, indeling, uitstraling, duurzaamheid etc. - Meer focus op kwaliteit, bereikbaarheid en multifunctionaliteit
- Het nieuwe werken
- Geleidelijke economische en boekhoudkundige afwaardering
- De moeilijke (her)financierbaarheid van vastgoed
- Slechte financiële positie van veel eigenaren (faillissementen)
- Kantorenmarkt is steeds meer een vervangingsmarkt
- Vragersmarkt; de huurder/gebruiker bepaalt
- Opkomst van nieuwe concepten en sectoren
- Steeds meer nadruk op duurzaamheid
- Kansen voor transformatie mits de goede plek
- Kansen voor transformatie zijn beperkt door een tekort aan programma in andere functies .
- Sloop op termijn het enige alternatief voor een deel van het kantorenvastgoed
1.2.2 Beleid en cijfers
1.2.2.1 Bestaand beleid (provinciaal en gemeentelijk)
Besluit inzake leegstand kantoren (provincie, 2012)
Het volgende is besloten:
1. De provinciale inzet zich richt op:
a. de regionale afstemming en de programmering van de capaciteit;
b. het verwerven en delen van kennis om transitieprocessen te bevorderen;
c. het verwerven en delen van kennis om de negatieve effecten van leegstand op
ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit te voorkomen.
2. De provinciale inzet richt zich niet primair op het actief uit de markt nemen van capaciteit,
behoudens die uitzonderlijke gevallen waarin het provinciaal belang dat rechtvaardigt.
3. De provinciale rollen en actiepunten zijn:
a. beleidsbepaler:
b. kwaliteitsbewaker
c. investeerder in de vorm van het gericht inzetten van procesgeld ter facilitering voor:
- experimenten voor nieuwe (innovatieve) concepten om leegstand te
verminderen/voorkomen;
- experimenten om de invloed van leegstand op de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid te beperken/ voorkomen;
- het ontwikkelen van monitoringsinstrumenten;
- trajecten met overheden en marktpartijen om potenties van kantoren locaties te verzilveren, met name waar provinciale belangen groot zijn.
- belangenbehartiger: in IPO-verband of als Oost-Nederland richting Rijk lobbyen voor een goed fiscaal regime om de aanpak van de kantorenproblematiek te faciliteren.
Verkenning kantorenleegstand (gemeente Deventer, 2013)
In de verkenning kantorenleegstand is het functioneren van de Deventer kantorenmarkt beschreven. Aan de hand van een set criteria is het toekomstperspectief van de verschillende kantorenlocaties geschetst. Op basis van het perspectief is een voorstel gedaan voor de aanpak per deelgebied. Bij de bepaling van de mogelijke aanpak zijn naast de toekomstwaarde van de betreffende locatie een aantal uitgangspunten gehanteerd:
- Het goed functioneren van kantorenlocaties is van economisch belang;
- Aandacht voor de bijdrage van de gebruikers (= Deventer ondernemers) van de huidige kantoren aan de Deventer economie in termen van economische groei, werkgelegenheid en dergelijke bepaalt mede de te kiezen aanpak;
- Leegstand is een maatschappelijk probleem;
- De sociale veiligheid op locaties met een grote mate van leegstand is in het geding;
- Economische afwaardering van kantoorpanden is noodzakelijk om investeringen mogelijk te maken;
- De kantooreigenaren zijn (financieel) verantwoordelijk;
- Doel van de aanpak is het in eerste instantie stimuleren van de economische activiteit en niet het voorkomen van leegstand op zichzelf.
1.2.2.2 De cijfers: leegstand 27%
Bron: Dynamis Sprekende Cijfers 2013 (> 250 m²)
Uit bovenstaande tabel blijkt de omvang van het leegstandsprobleem in de kantorenmarkt. Alleen al in Deventer staat ruim 80.000 vierkante meter leeg (cijfers vanaf 250 m²). Driekwart van dit totale aanbodvolume bevindt zich in Het Hanzepark. Hier is de leegstand problematisch en voor een belangrijk deel structureel van aard.
De leegstand in de kantoorpanden langs de Zutphenseweg neemt toe. Niet alleen in het bestaande vastgoed maar ook in het net opgeleverde complex op de hoek van de Zutphenseweg en Hanzeweg is de leegstand boven gemiddeld hoog. Van de nieuwe kantoortorens is een derde nog niet verhuurd.
In het centrum/station gebied beperkt het aanbod zich tot 10.000 m².
1.2.2.3 Planvoorraad en nieuwbouwbehoefte
Deventer heeft een planvoorraad van 104.200 m², waarvan circa 55.000 m² voornamelijk langs de uitvalswegen (Zuthpenseweg, Scheg locatie). Voor de periode 2011 - 2020 heeft de STEC Groep in 2011 voor Deventer een nieuwbouwbehoefte berekend van 35.000 m². Hiervan betreft 20.000 m² uitbreidingsvraag en 15.000 m² vervangingsvraag.
De uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte als gevolg van capaciteitsgebrek van de huidige huisvesting; deze extra ruimtebehoefte ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit Deventer).
De vervangingsvraag is gebaseerd op gemiddelde levensduur van een kantoorpand van circa 50 tot 55 jaar (vervangingspercentage van 1,5 % per jaar). De vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om verschillende redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Door de afname van de uitbreidingsvraag zal de vraag naar kantoren op lange termijn overwegend vervangingsvraag zijn. Voor het bepalen van de vervangingsvraag in Deventer is ervan uitgegaan dat in 2011 circa de helft van de voorraad aan kantoren ouder is dan 20 jaar. De vervangingsvraag tot 2020 komt daarmee op zo'n 45.000 m² bvo. Ervan uitgaande dat gemiddeld circa een derde van de vervangingsvraag neerslaat in nieuwbouw (EIB, 2010), berekenen we een nieuwbouwbehoefte van zo'n
15.000 m² bvo . Er is niet gerekend met een extra aandeel bovenregionale vraag bovenop de uitbreidingsvraag. Dit is gebaseerd op kennis over locatie beslissingen in de regio. Bovendien tonen bovenregionale kantoorvestigers in Oost-Nederland door de jaren heen een sterkere voorkeur voor Apeldoorn, Arnhem en Zwolle.
De nieuwbouwbehoefte kan worden toegekend aan de verschillende kantorenlocaties op basis van de ervaring dat 40 % tot 45 % van de gebruikers de voorkeur geeft aan een centrum/stationslocatie. En 35 % tot 40 % van de gebruikers geeft de voorkeur aan een locatie langs de snelweg of uitvalsweg. Slechts 5 % van de gebruikers prefereert kantoorruimte op een bedrijventerrein.
Voor Deventer betekent dit dat in het centrum/station op de middellange termijn nog behoefte is aan circa 15.000 m² nieuwe kantoorontwikkeling. Voor de Zutphenseweg komt dit neer op circa 14.000 m².
In het centrum/station is hier voor een deel al in voorzien met de kantoorontwikkeling op de Boreel van circa 5.000 m². Voor deze locatie resteert nog een ontwikkelcapaciteit van 10.000 m².
Langs de Zutphenseweg is voor een deel ook al voorzien in de in 2011 berekende nieuwbouwbehoefte met de oplevering van het kantorencomplex Olympus. Voor dit gebied is de theoretische ontwikkelcapaciteit circa 8.000 m². Maar wanneer afgezet tegen de meer dan gemiddelde leegstand in het gebied langs de Zutphenseweg en het nabij gelegen Hanzepark is de conclusie dat nieuwbouw in dit gebied de balans tussen vraag en aanbod verder zal verstoren en daarmee ongewenst is. Maar de plancapaciteit in het gebied is nog fors namelijk circa 40.000 m².
Dezelfde conclusie kan ook voor de bedrijventerreinen eveneens worden getrokken. Toevoegen betekent een verdere onbalans tussen vraag en aanbod en is dus eveneens ongewenst.
Een belangrijk aspect om rekening mee te houden is dat vervangingsvraag per saldo leidt tot uitbreiding van de voorraad. Op het moment dat kantoororganisaties verhuizen, laten zij het oude kantoor achter. Indien voor het kantoor echter (nog) niet tot sloop of herbestemming wordt besloten, staat het pand leeg en blijft het onderdeel van de voorraad. De hoge kantorenvoorraad (en aanbod) in Nederland van het afgelopen decennium kan hier grotendeels aan worden toegeschreven. Om de (structurele) leegstand te doen afnemen is onttrekken van deze kantoren noodzakelijk.
Wanneer in geval van vervanging het afgeschreven kantoorpand ook werkelijk aan de markt zou worden onttrokken dan ontstaat voor wat betreft de nieuwbouwbehoefte een andere situatie en weer meer ruimte voor nieuwe ontwikkelingen.
1.2.3 De Deventer kantorenlocaties
In Deventer onderscheiden we een viertal kantorenlocaties. Dit zijn de centrum/stationsomgeving, de Zutphenseweg, het Hanzepark en overige locaties.
Het centrum/station
In de omgeving van het station (Leeuwenbrug, Handelskade, Verzetslaan, Snipperlingsdijk) staan de grotere kantoorpanden. De panden aan de Leeuwenbrug en Snipperlingsdijk zijn nog vrij nieuw, langs de Handelskade en de Verzetslaan zijn de panden wat meer gedateerd. In het stationsgebied is een aantal landelijk opererende adviesbureaus gevestigd. Bovendien bevinden zich in het gebied de hogeschool Saxion en het ROC.
De panden liggen met hun entree veelal direct aan de openbare weg. Ze zijn daarmee zichtbaar, maar qua uitstraling mist het groen. Voor de panden langs de Handelskade geldt dat zij vanaf het station via de achterzijde bereikbaar zijn. Nadeel daarvan is dat de levendigheid rondom de panden minder zichtbaar is. Dit geldt zeker voor de hogeschool en het ROC.
Het centrum (de binnenstad) is de vestigingsplaats voor kleinschalige kantoorpanden of kantoorvilla's met vaak een historische uitstraling. Dit betreft voor het merendeel panden met een metrage kleiner dan 250 vierkante meter.
De Zutphenseweg
Langs de oostzijde van de Zutphenseweg en aan de kruising Zutphenseweg/Hanzeweg bevinden zich grootschalige, voor het merendeel moderne kantoorpanden die van recente datum zijn (1990-heden). De panden liggen aan de rand van het bedrijventerrein Kloosterlanden en zijn per auto goed bereikbaar. Aan de overzijde van de Zutphenseweg bevindt zich Bergweide 5 met de AKZO Nobel als gezichtsbepalende industrie.
De panden en het gebied zijn goed onderhouden. Tussen de Zutphenseweg en de toegangsweg naar de kantoorpanden ligt een brede goed onderhouden groenstructuur bestaande uit gras en bomen. In verhouding is de toegangsweg wat smal en rommelig ingericht.
Het Hanzepark
Het Hanzepark, aan de Keulenstraat en Munsterstraat op het bedrijventerrein Kloosterlanden, is ontwikkeld in de jaren '80 en '90. De kantoorpanden zijn middelgroot tot groot van omvang en de uitstraling is divers . Een deel van de panden is zichtbaar vanaf de snelweg A1.
De panden zijn goed onderhouden en de openbare ruimte is functioneel ingericht. In tegenstelling tot de naam van het kantorenpark zijn de kantoren in een lange lint aan weerszijde van de Keulenstraat en Munsterstraat gevestigd. Er is geen middenterrein. Het groen bestaat uit bomen en laag struikgewas rondom de individuele panden.
Overige locaties
De overige locaties betreft solitaire kantoorpanden zowel op de bedrijventerreinen als in en aan de rand van woonwijken.
1.2.4 De Deventer problematiek
Deventer kampt met een meer dan gemiddelde leegstand vergeleken met het Nederlandse gemiddelde. De leegstand manifesteert zich met name in Het Hanzepark. Kantoorgebruikers geven namelijk de voorkeur aan locaties die zowel per auto als openbaar vervoer goed bereikbaar zijn en kantoren in een levendige, multifunctionele omgeving. Dat past ook bij Het Nieuwe Werken, waarin plaats en tijd onafhankelijk werken centraal staat. Dat past ook in een tijd waarin ontmoeten en samenwerken buiten de grenzen van de eigen onderneming steeds belangrijker wordt. Het Hanzepark ligt bezien vanuit deze trends ongunstig, namelijk midden op het bedrijventerrein. Een bedrijventerrein met een milieuzonering die juist in dit deel van het terrein bedrijvigheid in de hogere milieucategorieën toestaat. De door de raad geopperde mogelijkheid om hier een experimentele zone te realiseren is daarmee uitgesloten. De kansen voor functieverbreding en transformatie zijn in dit gebied door wettelijke regelgeving beperkt. Zelfredzaamheid is het uitgangspunt in dit gebied. Woningen of bijvoorbeeld een speelparadijs voor kinderen is daardoor uitgesloten. Bovendien is in de door de raad vastgestelde strategische economische visie vastgelegd dat de duurzame maakindustrie de ruimte krijgt op de bedrijventerreinen (Deventer duurzame maakstad). Dat conflicteert met de wens om aan de Keulenstraat, Munsterstraat en omgeving alles mogelijk te maken.
Los daarvan streeft Deventer een evenwichtige ruimtelijk-economische structuur na, waarin bewoners en ondernemers zo goed mogelijk worden gefaciliteerd, qua voorzieningenniveau en ondernemerschap. Zo heeft toestaan van detailhandel in het ene gebied direct invloed op de economisch-ruimtelijke structuur elders. Anders geformuleerd: toestaan van detailhandel als oplossing voor de kantorenleegstand kan de leegstand in bijvoorbeeld de binnenstad vergroten. Dan wordt het ene probleem vervangen door het andere. En dan is de vraag waar het economische en maatschappelijk belang voor Deventer het grootst is. In tijden van een tekort aan programma staat de raad voor de lastige uitdaging om keuzes te maken.
De eigendomsverhouding (veelal beleggingsfondsen), de lastige financiële positie van eigenaren en de terughoudendheid van financiers en beleggers om nog te investeren in kantorenvastgoed maakt het vinden van een oplossing voor de problematiek nog eens extra moeilijk. Zo heeft in Het Hanzepark een initiatief van een Deventer adviesbureau om samen met eigenaren de leegstand aan te pakken tot niets geleid.
De toekomst van Het Hanzepark is onzeker. Wellicht wordt Het Hanzepark door economische afwaardering een financieel aantrekkelijk alternatief voor bijvoorbeeld de binnenstad, doordat de huren lager zijn. Op het Hanzepark zijn diverse financiële en civieltechnische adviesbureaus gevestigd. Daarnaast hebben een aantal ICT bedrijven en aan ARBO en re-integratie gelieerde bedrijven hun thuisbasis in het Hanzepark. Gerenommeerde bedrijven zoals Parantion, fact Geo Meetdienst, VHD, Agrovison, KNVB, Salland verzekeringen e.d. zijn op het Hanzepark gevestigd. Misschien ontstaat er rondom deze bedrijven meer economische dynamiek, doordat een bepaalde beroepsgroep of type bedrijf zich in het gebied verder versterkt. Maar een verdere toename van leegstand en op termijn transformatie (sloop > nieuwbouw) richting duurzame maakindustrie als enig alternatief is ook een reële mogelijkheid. Vooralsnog is hier geen actieve rol weggelegd voor de gemeente en beperkt de inzet zich tot het faciliteren van passende initiatieven.
De grootschalige kantoorpanden aan de Zutphenseweg en het kruispunt met de Hanzeweg hebben gelet op de zichtbare ligging aan de stadsentree en de autobereikbaarheid een betere uitgangspositie. Maar ook hier ontbreekt de multifunctionele, levendige omgeving. Toch blijft er een groep kantoorgebruikers die de autobereikbaarheid zeer belangrijk vindt.
Minpunten zijn er ook. De regionale concurrentie is groot. Apeldoorn en Zwolle kampen hebben ook een ruim aanbod aan kantoren en veel meer een regionale aantrekkingskracht dan Deventer. De concurrentie vanuit deze steden is groot en een factor om rekening mee te houden. Daarnaast kenmerkt de Deventer kantorenmarkt zich door de vraag naar kleinere kantoorunits. Dat past niet bij de schaal van de Zutphenseweg. Een verdere toename van de voorraad op deze locatie is om deze reden ongewenst. Dit pleit ervoor om niet benutte plancapaciteit weg te bestemmen. Maar wat is dan die nieuwe bestemming? Ook voor de Zutphenseweg geldt dat de duurzame maakstad het uitgangspunt is. Initiatieven moeten het functioneren van de Deventer maakindustrie niet beperken of onmogelijk maken. In de structuurvisie stadsaszone is de Zutphenseweg aangemerkt als de radiaal waar kansen liggen voor economische vernieuwing: als de vestigingslocatie voor innovatie & adviesdiensten en beroepsonderwijs.
Het centrum/stationsgebied is de enige kantorenlocatie die aan zowel de wens van multi-modale bereikbaarheid en levendigheid voldoet. De uitgangspositie is goed. Het centrum/station is de plek voor de open informatiestad. In het gebied zijn landelijk gerenommeerde adviesbureaus gevestigd alsmede de hogeschool Saxion en het ROC. Maar ook hier vraagt de situatie om een actieve houding. De Leeuwenbrug komt over een paar jaar leeg, in de panden aan de Handelskade wordt leegstand voorzien, aan de Verzetslaan is al sprake van leegstand en het voormalige Fortis pand blijkt lastig in te vullen door parkeerproblematiek. Daarnaast is een deel van de panden qua uitstraling verouderd en laat de stedenbouwkundige kwaliteit te wensen over. Voor het centrum/stationsgebied geldt dat de regionale positie van Deventer beperkt is. Zowel Apeldoorn als Zwolle beschikken over een goed functionerende centrumlocatie. Niets doen en afwachten is geen optie. Het centrum/station is de enige locatie waar op termijn, onder voorwaarden, nog ontwikkelingen mogelijk zijn. Ook hier liggen evenals langs de Zutphenseweg kansen voor innovatie & adviesdiensten.
Voor de overige locaties geldt: maatwerk per locatie. Initiatieven zijn welkom en transformatie is bespreek mits de nieuwe bestemming het functioneren van het gebied of de ruimtelijke structuur niet aantast.
In de structuurvisie stadsaszone zijn de kaders geschetst, die ondernemers duidelijkheid verschaffen over de mogelijkheden in de verschillende gebieden en de kansen die er liggen om de economische waarde van de locatie te behouden of te vergroten. Met name functieverbreding ter ondersteuning van de kantorenlocaties biedt kansen. De gemeente nodigt marktpartijen uit om hierover in gesprek te gaan.
In alle gebieden geldt dat de gemeente marktpartijen zo goed mogelijk zal faciliteren bij de aanpak van de kantorenleegstand door een marktgerichte dienstverlening en met behulp van planologisch instrumentarium.
1.3 Het vastgoedsegment: bedrijfspanden
1.3.1 Relevante ontwikkelingen
De meest relevante ontwikkelingen en trends voor bedrijfspanden zijn:
- Focus op nieuwbouw
- Hierdoor versnelde economische veroudering van bestaande terreinen
- verplaatsing van bestaand terrein naar nieuw terrein, want :
- nieuwbouw is optimaal maatwerk
- nieuwbouw is financieel aantrekkelijk omdat het geen onrendabele top heeft bestaande uit
onder andere sloop- en saneringskosten. - Gevolgen van bovenstaande ontwikkelingen is het ontstaan van leegstand die kan leiden tot een herstructureringsopgave in bepaalde gebieden.
- Branchevervaging tussen groothandel en detailhandel, waardoor ook vraag naar verkooppunten detailhandel (incl. internet) op de bedrijventerreinen.
- Logistieke sector heeft voorkeur voor locaties aan de snelweg.
- Vanwege de op maat gemaakte bedrijfspanden (aangepast aan de specifieke wensen van de gebruiker) is verkoop en verhuur van een leegstand pand niet gemakkelijk.
- Afnemende werkgelegenheid per hectare als gevolg van automatisering/ toepassing robots/innovatie.
- Toegevoegde waarde van maakindustrie nog steeds groot.
- Toenemend aantal vestigingen groothandel.
- Toenemend aantal zzp-ers.
- Schaalvergroting.
- Concurrentie lage lonen landen, waardoor sommige bedrijven kiezen voor verplaatsing van onderdelen naar een locatie buiten Nederland.
- Op dit moment zien we echter meer en regelmatig omvangrijke investeringen in de maakindustrie en logistiek. Deventer wordt nogal eens gekozen als vestigingsplaats bij samenvoeging van bedrijven.
1.3.2 Beleid en cijfers
1.3.2.1 Bestaand beleid (provinciaal en gemeentelijk)
Meerjarenprogramma Vitale Bedrijvigheid (provincie, 2009)
Een van de speerpunten van de provincie Overijssel is behoud en verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen door herstructurering, maar ook door het beperken van de aanleg van nieuwe terreinen. De provincie heeft daarom het initiatief genomen om hierover prestatieafspraken te maken met de Overijsselse gemeenten. De prestatieafspraken vloeien voort en sluiten aan op het beleid van de omgevingsvisie en het 'meerjarenprogramma vitale bedrijvigheid 2009-2015'. Op 15 oktober 2010 zijn de prestatieafspraken tussen Deventer en Overijssel een feit geworden. In de prestatieafspraken onderschrijft de provincie de noodzaak van de ontwikkeling van A1 Bedrijvenpark.
Daarnaast heeft de provincie middelen beschikbaar gesteld voor het tot uitvoer brengen van het ontwikkelingsplan Havenkwartier. Eén van de maatregelen betrof de oprichting van de Herstructureringsmaatschappij Overijssel. Gemeenten kunnen een beroep doen op de expertise van de HMO. Bovendien heeft de HMO de beschikking over herstructureringsmiddelen, die bij voorkeur revolverend dienen te worden ingezet.
Economisch programmerings- en ontwikkelingsdocument (, Stedendriehoek, 2009)
Het economisch programmerings- en ontwikkelingsdocument (EPO-document) is opgesteld op verzoek van de provincie Gelderland en dient (samen met de door de overige regio's binnen de provincie Gelderland op te stellen EPO-documenten) als input voor de provinciale structuurvisie bedrijventerreinen van Gelderland voor de periode tot 2015, waarin de behoefteprognoses voor bedrijventerreinen worden herzien. Daarnaast vormen de EPO-documenten de basis van de bestuursakkoorden tussen provincies en rijk over bedrijventerreinen, de uitvoering van de adviezen uit de Taskforce Noordanus en het Programma Mooi Nederland.
De deelnemende gemeenten in de Stedendriehoek beschouwen de EPO-aanpak als een kans om, met ondersteuning van provincie en rijk, tot een versnelling van de uitvoering van de herstructureringsprojecten te komen en zo op de korte termijn resultaten te kunnen laten zien waarbij vier centrale thema's aan de orde komen:
- reële ruimtebehoefte
- toepassing SER ladder
- ruimtelijke kwaliteit
- instrumentarium en organisatie.
Bedrijventerreinvisie Deventer (gemeente Deventer , 2011)
De bedrijventerreinenvisie onderbouwt de behoefte aan bedrijventerreinen zowel kwantitatief als kwalitatief en geeft de ambitie op het gebied van de bedrijventerreinen kort samengevat als volgt weer: 'Het is de ambitie van Deventer om ook de komende jaren, ondanks de economische crisis en de veranderingen die daarmee gepaard gaan, de diversiteit aan bedrijvigheid en de toegevoegde waarde te behouden en waar mogelijk te vergroten. Het behoud van de waarden van de bestaande bedrijventerreinen en de ontwikkeling van een nieuw bedrijvenpark A1 bieden de mogelijkheid deze ambitie te realiseren. Belangrijk hierbij is een nauwe samenwerking tussen de gemeente en Bedrijven Parkmanagement Deventer.'
Voor het behoud en verbetering van de kwaliteit van de bedrijventerreinen zijn in de visie de ambities, conclusies en aanbevelingen geformuleerd voor de periode 2011 - 2015. Daarnaast volgen uit de analyse van het bestaand beleid en de geconstateerde knelpunten 'actiepunten bedrijventerreinen', die de komende jaren uitgewerkt worden.
Het betreft de volgende vijf actiepunten:
- 1. Kwaliteitsimpuls Hanzepark
- 2. Monitoring bedrijventerreinen (in uitvoering, resultaten binnenkort openbaar)
- 3. Onderzoek stadsas (in uitvoering)
- 4. Onderzoek naar mogelijke herontwikkeling private kavels (in uitvoering)
- 5. Mogelijkheid fondsvorming onderzoeken (onderdeel van deze structuurvisie).
Koersdocument Stadsaszone (gemeente Deventer, 2012)
In het koersdocument wordt voor de stadsaszone 'de ruimtelijke strategie voor economische vernieuwing' geschetst.
De stadsaszone is het gebied tussen het NS-station en de snelweg A1. Hiertoe behoren de Deventer bedrijventerrein Bergweide en Kloosterlanden, de stationsomgeving en de wijken rondom de binnenstad (de Voorstad). In dit gebied wordt een groot deel van het Deventer inkomen verdiend. De ontwikkeling van de stadsaszone bepaalt daarmee de economische positie van Deventer.
In het koersdocument is het ruimtelijk perspectief uitgewerkt in een ontwikkelingskaart met bijbehorende legenda en drie peilers:
- waardevast ondernemen
- meer stedelijkheid
- slimme mobiliteit.
Uitnodigingsplanologie is nu het uitgangspunt. Immers 'ruimte is op zoek naar programma'. Dat vraagt om een geheel andere strategie dan de strakke sturing op gebiedsontwikkeling.
Bovendien gaat de lokale overheid zich weer meer richten op haar kerntaken, waardoor meer verantwoordelijkheid voor de eigen woon- en werklocatie bij burgers en ondernemers komt te liggen.
Het koersdocument wordt verder uitgewerkt naar een structuurvisie.
1.3.2.2 De cijfers: leegstand circa 10%
In tegenstelling tot de kantorenmarkt wordt de leegstand in de bedrijventerreinenmarkt niet of nauwelijks bijgehouden. Uit een eigen analyse in 2012 in opdracht van de Stichting Bedrijvenparkmanagement Deventer gebaseerd op de gemeentelijke basisadministratie blijkt een leegstand van circa 10 % (per 1 januari 2012). Het Havenkwartier en Essent terrein zijn buiten beschouwing gelaten. Bovendien heeft een correctie plaatsgevonden, omdat een groot bedrijfspand op Kloosterlanden inmiddels weer is verhuurd.
De leegstand is vrij versnipperd en behalve Het Havenkwartier en het Essent terrein is niet een specifiek deelgebied aan te wijzen waar de leegstand in bedrijfspanden op dit moment als problematisch wordt ervaren door de ondernemers. Dat blijkt uit dit onderzoek en bevestigt de conclusies van de STEC Groep opgenomen in de bedrijventerreinenvisie 2011.
1.3.2.3 Planvoorraad en nieuwbouwbehoefte
Door Twijnstra Gudde (opsteller EPO) en door de STEC Groep (opsteller bedrijventerreinenvisie gemeente Deventer 2010) is de behoefte aan nieuwe uitgeefbaar bedrijventerrein bepaald op circa 6 hectare per jaar gedurende de periode 2009-2020. Dit komt neer op een totale behoefte van 72 hectare tot 2020 (12 x 6 hectare). De bepaling van de jaarlijkse behoefte is conform landelijk gebruik gebaseerd op het Transatlantic Market scenario van het CPB. Ervan uitgaand dat nog ruimtewinst kan worden gerealiseerd door herstructurering van ongeveer 2 hectare en de restruimte op de bedrijventerreinen zo'n 3 hectare bedraagt is de totale vraag in Deventer circa 67 hectare.
Bij de vaststelling van de behoefte heeft zorgvuldige afstemming plaats gevonden met de Stedendriehoek, de gemeenten Olst-Wijhe, Rijssen-Holten alsmede de beide provincies. De berekening van de nieuwbouwbehoefte heeft inmiddels juridische status met de vaststelling van het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark door de Raad van State.
Met nog de beschikking over enkele kavels op de bestaande bedrijventerreinen onder andere aan de Westfalenstraat en het Essent terrein en het A1 Bedrijvenpark kan Deventer in de nieuwbouwbehoefte voorzien.
Tot op heden blijkt uit landelijke cijfers dat zo'n 70 % van een nieuw terrein wordt gevuld door verhuizing van bestaande terreinen naar het nieuwe terrein. Dit heeft landelijk bezien een enorme herstructureringsopgave opgeleverd.
Maar in Deventer ligt de situatie anders. Omdat Deventer jarenlang weinig uitbreidingsruimte had, is herstructurering al jaren prioriteit. Er is geïnvesteerd in revitalisering van de openbare ruimte op de bedrijventerreinen, de voormalige vuilstort aan de Westfalenstraat is gesaneerd en de Kieftenbeltskolk op Bergweide 5 is gedempt ten behoeve van nieuw uit te geven percelen. In Het Havenkwartier wordt op dit moment uitvoering gegeven aan het ontwikkelingsplan. Het voormalige Essent-terrein is aangekocht door de gemeente met als doel saneren en opnieuw uitgeven. En tot slot is er aandacht voor de kansen van de Deventer binnenhaven.
Dit betekent dat het reëel is om ervan uit te gaan dat de hierboven genoemde ervaringscijfers voor Deventer gunstiger zullen uitvallen.
1.3.2.4 Herstructureringsopgave
Zoals hierboven al kort aangestipt kent Deventer een herstructureringsopgave. Dit betreft de volgende deelgebieden:
- Het Havenkwartier
- Het Essentterrein
- De omgeving Harderwijkerstraat
In Het Havenkwartier wordt volop gewerkt aan de uitvoering van het ontwikkelingsplan. Het Essent- terein is inmiddels door de gemeente aangekocht en zal worden gesaneerd en opnieuw uitgegeven. Gelet op de ligging aan de stadsentree en de IJssel is dit een courante locatie. Met de eigenaren en ondernemers in de binnenhaven en de omgeving Harderwijkerstraat vinden de komende periode gesprekken plaats over de toekomst van het gebied. Met name in de omgeving van de Harderwijkerstraat is de uitstraling van de panden matig/verouderd. Omdat deze panden het aanzien van het totale deelgebied bepalen is deze locatie als herstructureringslocatie aangemerkt. Op dit moment valt de leegstand in het gebied mee. Maar het is de verwachting is dat deze zal gaan toenemen. In tegenstelling tot Het Havenkwartier en Het Essent-terrein heeft de gemeente hier geen gronden en vastgoed in bezit.
1.3.3 De Deventer bedrijventerreinmarkt
1.3.3.1 De bedrijventerreinen
Deventer heeft een aangesloten bedrijventerrein met over het algemeen een hoog bebouwingspercentage, dat bestaat uit een aantal deelgebieden/-terreinen.
Het Havenkwartier
Het Havenkwartier is aangemerkt als herstructureringslocatie. In afwachting van de herontwikkeling van het gebied is vijf jaar geleden een deel van het industriële erfgoed aangemerkt als zogenaamde 'culturele broedplaats'. Het succes van deze broedplaats heeft aan de basis gestaan van het ontwikkelingsplan voor het Havenkwartier. Hierin staat een geleidelijke ontwikkeling naar een creatieve woon-werklocatie centraal. Een werk- woonlocatie waar de creatieve ondernemer wordt aangetrokken door de authentieke sfeer. Een combinatie van wonen en werken is in dit gebied het uitgangspunt. In het gebied tussen de Mr. de Boerlaan en de haven ligt de focus meer op wonen. Op het haveneiland ligt de nadruk veel meer op werken. Waar nodig wordt nieuw gebouwd, maar de authentieke sfeer van het gebied blijft behouden door het bestaande industriële erfgoed zoveel mogelijk te herontwikkelen.
Bergweide 3 en 4
Bergweide is het oudste bedrijventerrein in Deventer. De ontwikkeling van dit terrein met haven begon in de jaren twintig van de vorige eeuw. Bergweide 3 en 4 beslaat grofweg het bedrijventerrein ten noorden van de Zweedsestraat met uitzondering van het Havenkwartier en de percelen langs de Westfalenstraat. Het betreft een standaard, gemengd bedrijventerrein.
Het bedrijventerrein Bergweide is oorspronkelijk aangelegd voor bedrijven die afhankelijk zijn van vervoer over water. Havenactiviteiten die voorheen langs de IJssel plaatsvonden en hinder ondervonden van wisselende waterstanden van de rivier, schoven op naar de binnenhaven achter de sluis. Met name Bergweide 4 is opgericht rondom de havenarmen. Langs deze havenarmen is naast watergebonden bedrijvigheid ook de zwaardere industrie gevestigd. Bergweide 3 is daarentegen een standaard gemengd bedrijventerrein.
Op Bergweide zijn ongeveer 150 grote en kleine (productie) bedrijven gevestigd in milieucategorieën uiteenlopend van 2 tot en met 5. Daarnaast wordt er op delen van het terrein gewoond en zijn er diverse bedrijven die detailhandelsachtige activiteiten uitvoeren.
Eind jaren '90 is de revitalisering van Bergweide gestart. In het gehele gebied zijn de openbare ruimte en de wegen opgeknapt. De openbare ruimte is goed op orde. Wel staat er op diverse plekken incourant vastgoed.
Kloosterlanden
Kloosterlanden is een circa 150 hectare groot bedrijventerrein van latere datum dan Bergweide. Het gemengde bedrijventerrein is ruimer opgezet ; niet alleen qua percelen maar ook qua wegenstructuur en openbare ruimte. In Kloosterlanden zijn bedrijven te vinden met een grote ruimtebehoefte, zoals transportbedrijven die ruimte nodig hebben voor stalling en opslag. Het geheel heeft een modernere uitstraling dan Bergweide.
Eind jaren '90 is de revitalisering van Kloosterlanden gestart. Naast het opknappen van de openbare ruimte en de wegen is de voormalige vuilstort aan de Westfalenstraat geherstructureerd. Het terrein is van een vuilstortplaats omgezet in een bedrijventerrein (5,5 ha).
Bergweide 5
Op Bergweide 5, circa 50 hectare groot, zijn naast productie- en handelsbedrijven zware (chemische) industrie gevestigd. Langs de IJsseldijk ter hoogte van de Gashavenstraat staat hier en daar nog oude bebouwing, waaronder enkele woningen. Hier is ook de Deventer Kano Vereniging gevestigd, die actief betrokken is bij het functioneren van dit deelgebied. In het noordelijke gedeelte ligt het voormalige Essentterrein dat is aangemerkt als herstructureringslocatie. Na sanering zal dit terrein weer op de markt worden gebracht.
In het zuiden van Bergweide 5 ligt de Kieftenbeltkolk. Een deel van deze kolk is gedempt en ingericht als bedrijventerrein. Naast de zware industrie is in het gebied een afvalwaterzuiveringsinstallatie van Akzo Nobel aanwezig.
Bergweide 5 heeft zelf een weinig groen karakter, maar ligt wel in een groene omgeving. In het westen en zuidwesten ligt de IJsseldijk. Deze dijk vormt de scheiding tussen de groene uiterwaarden en het bedrijventerrein. De zuidoosthoek is een stuk groener ingericht. Hier bevinden zich een hotel en een restaurant, die een directe relatie hebben met de Rijksweg A1 en bijbehorende afslag. Door Bergweide 5 lopen nauwelijks wegen. Het bedrijventerrein is ontsloten via de kruising met de Zutphenseweg.
Handelspark De Weteringen
Handelspark De Weteringen is een vrij nieuw, goed onderhouden modern gemengd bedrijventerrein met naast bedrijvigheid ook ruimte voor autoshowrooms. Er zijn twee productiebedrijven gevestigd, die een groot deel van het terrein in beslag nemen. Daarnaast heeft de ligging aan de afslag Deventer-oost enkele logistieke bedrijven aangetrokken. De kantoorpanden aan de zijde van de snelweg A1 stonden een aantal jaren leeg, maar inmiddels zijn of worden deze panden weer in gebruik genomen. Aan de oost- en zuidzijde van het pand is ruimte voor grondgebonden eigendom. Verschillende handelsbedrijven hebben daar hun plek gevonden.
Smeenkhof
De Smeenkhof is gelegen aan de rand van Colmschate tussen de Holterweg en het spoor. Het is een modern gemengd bedrijventerrein van beperkte omvang. Het terrein heeft een moderne representatieve uitstraling. Zowel de panden als de openbare ruimte zijn goed onderhouden. De gevestigde bedrijvigheid varieert van fitness, dierenartspraktijk, garagebedrijf en groothandel.
Lettele
Het bedrijventerrein in Lettele is gericht op de lokale ondernemer. Het heeft een moderne uitstraling en het onderhoudsniveau is goed. Een klein deel van het terrein is nog in uitgifte.
A1 Bedrijvenpark
Het nieuw te ontwikkelen bedrijventerrein aan de A1 is met name interessant voor de logistieke sector, groothandelsbedrijven en maakindustrie. Het modern gemengde regionale bedrijventerrein krijgt een duurzaam karakter; vanuit energetisch en landschappelijk oogpunt. Het terrein biedt ruimte aan bedrijven tot milieucategorie 3.2. Terzijde van de afslag Deventer-oost wordt op het terrein een hotel ontwikkeld gericht op de zakelijke markt.
1.3.4 De Deventer situatie
Na jaren nagenoeg geen uitgeefbaar terrein te hebben gehad, beschikt Deventer nu over een riante uitgangspositie namelijk circa 60 hectare uitgeefbaar terrein op A1 locatie. Deventer kan hiermee voorzien in de vraag naar nieuw uitgeefbaar bedrijventerrein. De behoefte aan A1 Bedrijvenpark is de afgelopen jaren keer op keer aangetoond. Sinds lange tijd is Deventer weer een speler op de regionale en landelijke bedrijventerreinenmarkt. Dit biedt kansen om de Deventer economie te versterken.
De Deventer bedrijventerreinen zijn voor het merendeel op orde en dat biedt een goede uitgangspositie, ook nu er weer voorraad is aan uitgeefbaar terrein. Deventer heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in herstructurering en revitalisering, waardoor het A1 Bedrijvenpark niet direct een bedreiging vormt voor de bestaande bedrijventerreinen. Dat neemt niet weg dat de focus niet alleen gericht moet zijn op de uitgifte van nieuw terrein, maar ook op behoud van de kwaliteit van de bestaande terreinen. Want ondernemers moeten ervan uit kunnen gaan dat de toekomst van hun bedrijf in Deventer is gewaarborgd. Eigenaren moeten ervan uit kunnen gaan dat hun vastgoed waarde behoudt.
Het functioneren van de bedrijventerreinen moet economische ontwikkelingen kunnen volgen. Met andere woorden waardevast zijn in termen van zekerheid en flexibiliteit. Zekerheid over het hier en nu en flexibiliteit die nodig is om mee te gaan in economische ontwikkelingen. Die zekerheid en flexibiliteit geldt niet alleen de eigen locatie, maar ook die van de buren en omgeving. Dit vraagt om een evenwicht tussen (rechts)zekerheid en flexibiliteit. Die balans zal telkens opnieuw moeten worden verkend door een continue dialoog tussen ondernemers/eigenaren onderling en ondernemers/eigenaren en gemeente. De gemeente kan alleen met input van de Deventer ondernemers/ eigenaren invulling geven aan het uitgangspunt van een waardevast werklandschap.
In de structuurvisie stadsaszone is hieraan invulling gegeven. Er is een ontwikkelingsperspectief geschetst om bestaande clusters van bedrijvigheid te verbijzonderen, zodat er een variatie aan complementaire vestigingsmilieus ontstaat. Werklocaties die elkaar versterken in plaats van elkaar te beconcurreren.
Met de gestage groei van het goederenvervoer over water kan de ligging van Deventer op het kruispunt van A1 en IJssel wellicht meer worden benut. Zowel binnen als buiten de Prins Bernardsluizen zijn mogelijkheden om meer vervoer over het water te faciliteren. De kansen voor watergebonden bedrijvigheid nemen daarmee toe. Het is daarbij belangrijk dat de planologische ruimte van bestaande bedrijvigheid in tact blijft. Dit geldt in het bijzonder voor de (binnen)haven van Deventer, want die heeft toekomst.
In de structuurvisie stadsaszone zijn Bergweide, Kloosterlanden en Handelspark Weteringen gepositioneerd als de plek voor de maakindustrie. Daarmee is ruimtelijk invulling gegeven aan de strategische economische visie, waarin de duurzame maakstad als één van de economische pijlers is benoemd. Afhankelijk van het soort bedrijvigheid kan de uitstraling van de verschillende clusters sterk verschillen, variërend van netjes en representatief tot praktisch en handen uit de mouwen. Detailhandel op bedrijventerreinen wordt ontmoedigd, zodat grondspeculatie en andere belemmeringen voor de maakindustrie worden voorkomen.
De maakindustrie is geen explosieve groeisector; het is vooral een zaak van goed (onder)houden. Dat moet niet met “statisch” worden verward. De maakindustrie wil snel kunnen uitbreiden of krimpen als dat nodig is. Wil een bedrijf op de huidige locatie uitbreiden, dan faciliteert de gemeente dat maximaal. Zo wordt voorkomen dat het bedrijf gedwongen naar elders moet verhuizen en er op bestaande terreinen leegstand ontstaat.
Is de ruimtevraag simpelweg te groot, of blokkeert het ontwikkelingen bij de buren, dan is verplaatsing naar A1 Bedrijvenpark het alternatief. Dat terrein is verder vooral bedoeld voor grootschalige nieuwkomers van buiten Deventer. Vanwege haar ligging is A1 Bedrijvenpark een interessante vestigingslocatie voor de logistieke sector. Een sector die allang niet meer alleen maar producten van A. naar B. vervoert, maar die ook 'waarde toevoegt' en de economische positie van een stad kan versterken.
Bergweide 3 en 4, het gebied ten noorden van de haven is het oudste gedeelte van het bedrijventerrein. Het terrein oogt wat rommelig en verouderd, maar functioneert op dit moment prima. Het is de thuishaven voor zowel veel 'handen uit de mouwen' bedrijven en bedrijfjes als de grotere maakindustrie. In de structuurvisie stadsaszone is het gebied tussen het Hoornwerk, Roto Smeets en Wolters Kluwer aangemerkt als toekomstig gemengd werkmilieu. Net als Het Havenkwartier leent dit gebied zich vanwege haar ligging tegen een woonwijk, het type verkaveling, de wisselende bezettingsgraad en gunstige ligging voor een organische ontwikkeling . De kansen voor het gebied liggen in verkleuring naar een meer gemengd stadsmilieu. Voorwaarde is dat bestaande bedrijven niet in hun (toekomstig) functioneren worden belemmerd. De organische ontwikkeling in Het Havenkwartier kan als voorbeeld dienen.
1.4 Het vastgoedsegment: detailhandel
1.4.1 Relevante ontwikkelingen
De meest relevante ontwikkelingen en trends binnen de detailhandel zijn:
- Nederland is overbewinkeld, door de komst van internet moeten er meters verdwijnen;
- De komende vijf jaar periode van stagflatie: consumenten zijn behoudend, prijsbewuster en eisen meer van de ondernemer;
- Ouderen zijn langer jong en jongeren vertonen eerder volwassen gedrag. De bevolking wordt ouder en er komen meer eenpersoonshuishoudens;
- Vergrijzing van de zelfstandig ondernemers in combinatie met een gebrek aan opvolgers;
- Een verdere toename van het internet winkelen (inclusief behoefte aan afhaalpunten);
- De consument is voortdurend op zoek naar beleving, sfeer en onderscheid;
- Verbreding van winkelformules naar belevingsconcepten inclusief horeca (branchevervaging);
- Bediening van de consument via meerdere verkoopkanalen;
- De bereidheid van de consument om verder te reizen nu winkelen steeds meer de vorm van vrijetijdsbesteding krijgt (toenemend belang van goede autobereikbaarheid en parkeervoorzieningen);
- De groothandel die nieuwe (eigen) afzetkanalen creëert en rechtstreeks verkoopt aan de eindgebruiker;
- Schaalvergroting;
- En schaalverkleining (specialisatie);
- Vestiging op perifere locaties.
- Herverdeling op komst tussen stad en platteland en tussen winkelgebieden onderling. Herpositionering stad als centrum voor diverse stedelijke functies
- Met name historische steden hebben een kans als ze beleving kunnen toevoegen aan het winkelen.
1.4.2 Beleid en cijfers
1.4.2.1 Bestaand beleid (provinciaal en gemeentelijk)
Omgevingsvisie provincie Overijssel (actualisatie 2013)
De provincie hecht grote waarde aan behoud van basisvoorzieningen voor dorpen, buurten, wijken en steden. Om die reden is grootschalige en perifere detailhandel buiten het bestaande stedelijk gebied niet toegestaan. 'Kortom geen weidewinkels die de basisvoorzieningen in dorp of binnenstad uithollen. '
DEVisie 2020 (2013)
Met de historische binnenstad en het groene buitengebied heeft Deventer sterke troeven in handen. Deventer is een stad waar men graag wil wonen, werken en verblijven. Deventer wil zich daarbij graag meten met steden als Den Bosch en Maastricht maar is daarvoor nog te onbekend bij het grote publiek. DEVisie 2020 ziet de komende jaren voor Deventer goede kansen en wil het toeristisch bezoek aan de stad (met name de binnenstad) laten doorgroeien naar 3 miljoen bezoeken per jaar (2011=1,8 mln. ). Willen we hier werk van maken dan zijn krachtige maatregelen nodig om Deventer op de kaart te zetten waarbij het toeristisch bezoek en dus ook winkelend publiek meer dan nu het geval is aankopen aan Deventer winkeliers moeten gunnen (online en offline) en bereid zijn hier ook voor af te reizen naar Deventer.
Structuurvisie detailhandel gemeente Deventer (2010)
De structuurvisie detailhandel is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de vertegenwoordigers van de Deventer marktpartijen. Als ambities voor Deventer winkelstad zijn genoemd:
- een toekomstgerichte detailhandelsstructuur
- het versterken van de regionale positie
- een optimale lokale verzorging
- het profileren van Deventer als Winkelstad.
Met dit als uitgangspunten is per winkelgebied een strategie bepaald die varieert van versterken tot herstructureren/afbouwen.
1.4.2.2 De Cijfers: leegstand 12,9%
Onderstaand zijn de leegstandsindicatoren per 1 januari 2013 opgenomen voor de Overijsselse gemeenten met 50.000 tot 100.000 inwoners.
In vergelijking met de andere Overijsselse gemeenten van vergelijkbare omvang valt op dat de Deventer leegstand gerelateerd aan het aantal verkooppunten zich rond het gemiddelde beweegt. Gerekend per inwoner zitten we precies op het gemiddelde niveau. Maar gerekend naar vierkante meters wijkt de leegstand wel significant af van zowel het Overijsselse als het landelijk gemiddelde. Het bovengemiddeld hoge percentage is voor een belangrijk deel toe te wijzen aan de leegstand van het voormalige Morrespand (16.000 m²).
1.4.2.3 Planvoorraad en nieuwbouwbehoefte
Ten behoeve van de structuurvisie detailhandel (7 januari 2010) is de marktruimte tot 2019 bepaald. Gelet op de structurele wijzigingen in de detailhandel is een actualisatie van deze cijfers nodig.
De totale uitbreidingsmogelijkheden per winkelcentrum zijn:
- uitbreiding Keizerslanden : 5.500 m ² winkels en niet winkels (horeca en dienstverlening)
- uitbreiding Borgele: 1.800 m² winkels en 600 m² niet winkels
- Runshoppingcentre, locatie Hanzehoek: 12.000 m².
Daarnaast worden de plannen voor uitbrengen winkelcentrum Flora met 6.752 m² nader onderzocht.
1.4.3 De Deventer detailhandel
1.4.3.1 De winkelgebieden
Deventer heeft verschillende winkelgebieden.
De binnenstad (incl. De Boreel)
De kenmerken van de Deventer binnenstad zijn:
- Historische binnenstad aan het water (Hanzestad)
- Het kernwinkelgebied met hoofdzakelijk de landelijke ketens en grote zelfstandigen;
- Een dwaalmilieu verspreid over een groot deel van de binnenstad met hoofdzakelijk de kleinere en/of bijzondere winkels met name interessant voor de toeristische/recreatieve bezoeker;
- De Boreel met grootschalige winkelformules, een bioscoop en horeca en sinds kort aangevuld met kleinere winkelformules, waardoor de Boreel nog beter met de binnenstad is verbonden.
- Het totale winkelgebied is vrij uitgestrekt (weinig compact). Maar dit is ook een kwaliteit. Het zogenaamde dwaalmilieu kent relatief veel leuke winkelstraten met kleine winkels.
- Een veelzijdig en ruim aanbod aan horecagelegenheden met zowel een historisch intiem karakter als een eigentijdse uitstraling aan de randen van het winkelgebied.
De binnenstad richt zich met name op recreatief winkelen. Naast de dagelijkse artikelen is er een groot aanbod aan niet dagelijkse artikelen. Het verzorgingsgebied is de gehele gemeente Deventer. Daarnaast heeft de binnenstad een regionale functie.
RunshoppingCentre de Snipperling (RSC)
Het RSC is ontwikkeld voor de zogenaamde 'snelle' aankopen. Hier is grootschalige detailhandel gevestigd, waarvoor in de binnenstad geen ruimte is. De bouwmarkten, een tuincentrum, een fietsenwinkel en tapijthandel zijn voorbeelden van grootschalige detailhandel die hier is gevestigd. Het terrein is per auto goed bereikbaar en kenmerkt zich door veel parkeergelegenheid.
De wijkwinkelcentra
Deventer heeft twee wijkwinkelcentra: de Flora (Comschate) en Keizerslanden. De Flora heeft haar verzorgingsgebied in Colmschate de Vijfhoek en de dorpen Bathmen en Lettele. Het verzorgingsgebied van Keizerslanden beslaat het noordelijke gebied van Deventer. Naast een groot aanbod aan dagelijkse artikelen is er ruimte voor het frequent benodigde niet dagelijkse aanbod.
Winkelcentrum De Flora heeft inmiddels een gedateerde uitstraling. Bovendien is er sprake van een gebrekkige samenhang en parkeerproblematiek. Een kwaliteitsimpuls is nodig om ook op de middellange en langere termijn tegemoet te komen aan de veranderde consumenteneisen en onderscheidend, aantrekkelijk en concurrerend te blijven. De eigenaar/ontwikkelaar onderkent dat en is bezig met planontwikkeling.
Voor het winkelcentrum Keizerslanden zijn de plannen voor renovatie en deels uitbreiding gereed. De eigenaar/ontwikkelaar werkt aan de voorbereiding van de uitvoering.
De buurtwinkelcentra
We onderscheiden zes buurtwinkelcentra: De Vijfhoek, Borgele, Zamenhofplein, Deltaplein, Pieter de Hooghstraat en Beestenmarkt/Brinkgreverweg. Marienburghplein, Rielerweg en Koningin Julianastraat worden gezien als buurtsteunpunt. Tot slot zijn er nog twee solitaire supermarkten op de Worp en in de Zwanenburg.
De buurtwinkelcentra voorzien in de behoefte aan dagelijkse artikelen op wijk- en buurtniveau. Het zijn kleinschalige centra waar de supermarkt de belangrijkste detaillist is, aangevuld met enkele winkels met dagelijkse en niet-dagelijkse artikelen. In de buurtsteunpunten ontbreekt de supermarkt, waardoor deze vooral een aanvullende functie hebben. Daarnaast hebben de Boxbergerweg en de Rielerweg een eigen karakter dat verder gaat dan het voorzien in de behoefte aan dagelijkse artikelen. Met behulp van winkelstraatmanagement wordt dit bijzondere karakter verder versterkt. De buurtwinkelcentra Borgele en Deltaplein worden op dit moment verder ontwikkeld, mede in samenhang met de herstructurering van de omliggende wijken.
De dorpen
Bathmen, Diepenveen en Schalkhaar hebben ieder hun eigen winkelgebied, dat gericht is op het eigen verzorgingsgebied. De nadruk ligt op de dagelijkse artikelen en in enige mate frequent benodigde niet dagelijkse aanbod. De dorpen onderscheiden zich door het eigen “dorpse” karakter van de winkels. Vaak als gevolg van de economische ontwikkelingen en in samenhang met ontwikkelingen van de gemeente (bijv. in de openbare ruimte) is er sprake van verloop en ontwikkeling in de detailhandel. Lettele en Okkenbroek zien de afgelopen jaren een steeds verdergaande verschraling van het aanbod.
1.4.4 De Deventer situatie
De afgelopen jaren is landelijk de leegstand toegenomen. Op dit moment staat bijna 7 % van het winkeloppervlak in Nederland leeg. In de Deventer binnenstad staat volgens de meest recente cijfers circa 12,9% van het winkeloppervlak leeg. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt door met name enkele grote leegstaande winkelpanden: de Boreelkazerne, It's pand (verbouwing), Bakker Bart en aanliggende panden (herbouw ) en het Schräder pand (ontwikkeling bibliotheek). De leegstand in de binnenstad is het gevolg van diverse ontwikkelingen waarvan de belangrijkste zijn: de economische recessie, het gedaalde consumentenvertrouwen, schaalvergroting, vergrijzing ondernemers, problemen met herfinanciering, internetverkoop, toevoeging detailhandel wijkwinkelcentra, PDV-locaties en branchevervaging.
In het kernwinkelgebied is de leegstand vrijwel nihil. Ondanks de crisis blijven de A locaties zeer geliefd als vestigingslocatie voor zowel zelfstandige retailers als (internationale) ketens. Vanwege het beperkte risico willen beleggers hier dan ook bij voorkeur investeren. De meeste leegstand is te vinden op de B en C-locaties ofwel de aanloop- en dwaalstraten. Het zijn met name de hier gevestigde kleine en specialistische winkels, die kwetsbaar zijn voor schommelingen in bezoekersaantallen, dalend consumentenvertrouwen etc.
Cruciale vraag bij deze ontwikkelingen is wat zij betekenen voor de winkelstructuur in Deventer en de omliggende dorpen. Deventer lijkt een hoge gunfactor te hebben. Maar er is nu substantiële zichtbare leegstand. Nog onduidelijk is welk deel van de leegstand is toe te schrijven is aan de economische crisis en welk aandeel de opkomst van internet winkelen heeft.
Voor de consument is winkelen steeds meer een recreatieve bezigheid. De consument wil vermaakt worden. De binnenstad is niet alleen meer de plek om te winkelen, maar om te verblijven. Dit is de reden dat de consument bereid is verder te reizen wanneer een winkelcentrum niet aan zijn of haar voorwaarden voldoet. Men beschouwt het immers als een dagje uit. Voor het buurtcentrum wordt dan het nabij gelegen winkelcentrum een alternatief en voor de binnenstad andere steden. Dit alles vraagt om creatief en innovatief ondernemerschap. Het vraagt om flexibiliteit om in te spelen op de marktvraag. En het vraagt om samenwerking en goed management en beheer.
Het is onduidelijk in welke mate en waar sprake is van structurele effecten. Ondernemers en met name de huurders van kleinere winkels kiezen (op advies van financiers) als gevolg van de huidige marktomstandigheden voor zekerheden. Bij blijvend dalende omzetten in winkelgebieden is voortzetting van een fysieke winkel niet langer opportuun. Bij gebrek aan opvolgers ontstaat een piek in de leegstand. Maar is die piek blijvend en hoe groot wordt die leegstand ?
De Deventer binnenstad lijkt bij uitstek haar voordeel te kunnen doen met de trend 'winkelen is vooral beleven' . Hiervoor is wel nodig, dat:
- het kernwinkelgebied kan concurreren met die van omliggende plaatsen; dat wil niet zeggen dat het kernwinkelgebied van Deventer meer te bieden moet hebben dan dat van een Apeldoorn of Zwolle, maar het gat moet niet te groot zijn;
- het aanloop- en dwaalgebied met de verwevenheid van winkels, horeca, cultuur, uitgaan en historie wordt gekoesterd;
- de binnenstad een aantrekkelijk podium blijft voor culturele activiteiten, evenementen etc.
In de structuurvisie stadsaszone wordt voor het dwaalmilieu het functiepalet verbreed. Panden worden weer aantrekkelijk voor startende ondernemers, experimentele concepten en nieuwe functies zoals ambachtelijke bedrijvigheid, dienstverlening en horeca. Voorwaarde is wel dat eigenaren hun huurprijzen aanpassen aan deze tijd.
Het is de verwachting dat de schaalvergroting zich zal voortzetten ofwel meer meters op minder locaties. Steeds meer winkels en in het bijzonder de grote landelijke ketens vragen dan ook om meer vloeroppervlak in het kernwinkelgebied. Veelal willen ze dit op hun huidige locatie en dus in aanliggende panden of uitbreiding naar de verdieping. Dit heeft met name gevolgen voor de buurtcentra, centra in kleinere kernen en in de aanloopmilieus. Bij de afweging al dan niet mee te werken aan schaalvergroting is het van belang dat een dergelijke ontwikkeling ten goede komt aan het dwaalmilieu. Dat het extra bezoekers naar de stad trekt en niet een verplaatsing van dwaalmilieu naar kernwinkelgebied tot gevolg heeft.
Twee andere ontwikkeling met ruimtelijke impact zijn de branchevervaging en het internetwinkelen. Hierdoor ontstaat op bedrijventerreinen een toenemende vraag naar functieverbreding of herbestemming. In het koersdocument zijn de stadsentree en het gebied tussen Hoornwerk, Roto Smeets en Kluwer aangemerkt als locaties waar detailhandel is toegestaan, mits passend in het gebied en niet concurrerend met de binnenstad. Voor het RunshoppingCentre geldt dat het de kans krijgt zichzelf opnieuw uit te vinden.
Eén ding is zeker: de strijd om de consument neemt toe en de toekomst van winkelcentra is afhankelijk van creatief en innovatief ondernemerschap en een nauwe samenwerking tussen de marktpartijen.
Hoe spelen we als gemeente in op de veranderingen in de detailhandel? Hoe behouden en versterken we onze concurrentiepositie? Houden we vast aan de bestaande detailhandelsstructuur of gaan we op een andere manier hier invulling aan geven? En wat is dan die manier?
1.5 De gemeentelijke rol
1.5.1 Algemeen
Leegstand is in de eerste plaats een probleem en uitdaging voor de markt. Voldoet het pand nog wel aan de moderne eisen? Is de uitstraling van zowel het pand als de omgeving toereikend? Klopt de indeling? Is de huurprijs marktconform? Bieden nieuwe concepten een oplossing? Zijn investeringen nodig en rendabel? Dat zijn zaken die binnen de directe invloedssfeer liggen van de markt. De markt is aan zet.
De gemeente is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de openbare ruimte. Deze moet onderhouden worden en voldoen aan de maatschappelijke en economische maatstaven van het moment.
De gemeente is tevens verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke ordening. Die taak is veel minder eenduidig, omdat het niet alleen een fysieke opgave is. Het gaat ook over het bewaken van de economisch- ruimtelijke structuur met behulp van planologische instrumenten.
In het specifieke geval van het voorkomen en oplossen van structurele leegstand blijft de gemeente verantwoording dragen voor de kwaliteit van de openbare ruimte en een goede ruimtelijke ordening. Maar wat houdt dat in? In principe zijn marktpartijen, de eigenaren en gebruikers, aan zet. Zij zijn financieel verantwoordelijk voor hun eigen vastgoed. Dit kan niet los worden gezien van de kwaliteit van de eigen werklocatie. Er is immers een duidelijke wisselwerking tussen het al dan niet goed functioneren van het vastgoed en de kwaliteit van de werklocatie. Marktpartijen hebben dus een groot belang bij een goed functionerende werklocatie. Het één (het vastgoed) staat niet los van het ander (de locatie).
Bovendien zijn marktpartijen het beste in staat om in te spelen op economische ontwikkelingen. De gemeente is volgend. De komst van het internet-winkelen is daar een goed voorbeeld van. Gemeenten zien er vervolgens op toe dat deze nieuwe ontwikkeling ruimtelijk goed wordt ingepast en de van belang zijnde bestaande ruimtelijk-economische structuren niet teveel worden aangetast.
Welke mogelijkheden staan de gemeente ter beschikking om kwaliteit te behouden en in te grijpen wanneer economische veroudering dreigt of zelfs al een feit is? Hoe kan de gemeente inspelen op marktontwikkelingen die van invloed zijn op de ruimtelijke structuur? En wanneer en in welke gebieden is het zinvol en kansrijk om inzet te plegen?
De opgave is om de eigen dienstverlening zo optimaal mogelijk in te richten om marktpartijen van dienst te zijn in hun streven om de gebiedskwaliteit te behouden en/of te verbeteren. Met andere woorden een invulling te geven aan de gemeentelijke rol. En te verkennen welke (planologische, juridische, financiële) instrumenten ingezet kunnen worden.
Keuzes maken hoort daar ook bij. De capaciteit en middelen van de gemeente zijn beperkt en moeten zo effectief mogelijk worden ingezet. De kansrijkheid van maatregelen is leidend.
1.5.2 Rol gemeente
Onderstaand schema koppelt de rol van de gemeente aan het belang van een gebied (werklocatie) en aan het belang van marktpartijen in dat gebied.
De basis voor het schema is het uitgangspunt dat de markt aan zet is. De gemeente ondersteunt met een optimale dienstverlening en (planologisch-juridisch-financieel) instrumentarium. Waar de noodzaak ontstaat om in te grijpen of waar kansen liggen die nog niet door de markt worden opgepakt, gaat de gemeente in gesprek met eigenaren en ondernemers in het betreffende gebied. Met als doel bewustwording, het verkennen van de gezamenlijke belangen en waar mogelijk het formuleren van de opgave en de bijbehorende activiteiten.
1.5.2.1 Uitnodigen: gemeente initieert
Wanneer de gemeente kansen en/of bedreigingen signaleert voor een bepaalde werklocatie, waar de markt nog niet in actie is gekomen, neemt de gemeente het initiatief om hierover in gesprek te gaan.
Het belangrijkste doel van 'uitnodigen' is om draagvlak te creëren om de geconstateerde kansen te grijpen en/of de bedreigingen aan te pakken. Deze rol vervult de gemeente in gebieden waar marktpartijen nog niet met elkaar in gesprek zijn of het (nog) niet noodzakelijk achten om in te grijpen.
'Uitnodigen' kan tot twee resultaten leiden:
- 1. De markt onderschrijft de noodzaak en het gezamenlijk belang om in actie te komen
De initiërende gesprekken hebben het gewenste resultaat. De gemeente faciliteert initiatieven van de markt zoveel mogelijk en blijft een actieve rol vervullen in het mogelijk maken van de inspanningen van de markt.
- 2. De markt ziet vooralsnog geen noodzaak tot ingrijpen of er is geen sprake van gedeelde belangen.
De initiërende gesprekken hebben niet het gewenste resultaat. De gemeente trekt hieruit de conclusie dat ze vooralsnog de potentie en/of urgentie van het gebied onterecht als kansrijk heeft gekwalificeerd. Daarmee schuift de potentie/urgentie van het gebied naar 'laag'. De markt is aan zet.
1.5.2.2 SamenWERKEN: de markt en gemeente aan zet
Wanneer de markt de noodzaak en het belang tot ingrijpen onderschrijft zal de gemeente initiatieven waar mogelijk en nodig faciliteren. De gemeente zal haar uitnodigende rol ook in deze fase blijven vervullen. De gemeente blijft een actieve rol vervullen in het uitvoeren van de geformuleerde opgave. Deze rol kan uiteenlopen van het actief faciliteren tot het voeren van de regie.
Het belangrijkste doel van 'samenWERKEN' is om als gemeente oplossingen voor kansen en/of bedreigingen zoveel mogelijk actief te ondersteunen. Financieel zijn en blijven eigenaren verantwoordelijk.
1.5.2.3 Faciliteren: de markt aan zet
De mogelijkheid bestaat ook dat de markt een gezamenlijk belang heeft om in actie te komen waar het gemeentelijk belang laag is of ontbreekt (bezien vanuit economisch, ruimtelijk en/of maatschappelijk perspectief). De gemeente zal het gedeelde belang erkennen en waar mogelijk faciliteren.
Het belangrijkste doel van 'faciliteren' is om als gemeente oplossingen voor kansen en/of bedreigingen waar mogelijk en gewenst te ondersteunen.
1.5.2.4 Consolideren
De keuze voor 'afwachten' kent twee redenen:
- 1. De uitnodiging aan de markt heeft geen gehoor gevonden bij marktpartijen.
- 2. De gemeente en marktpartijen zien geen urgentie/potentie in het gebied.
Wanneer een werklocatie aan de verwachtingen voldoet, met ander woorden er is op het moment geen noodzaak om in te grijpen dan zullen de inspanningen erop gericht zijn om de bestaande situatie voor zolang nodig te consolideren. De strategie is gericht op behoud.
Er kan ook sprake zijn van een situatie waarin een kans of bedreiging is geconstateerd, maar waar marktpartijen en gemeente geen gezamenlijk belang zien om in actie te komen. De strategie is in dit geval afwachten.
In beide gevallen is er vooralsnog geen reden voor een actieve gemeentelijke rol.
1.6 Het instrumentarium
1.6.1 Kansrijk instrumentarium
Onderstaande 5 instrumenten staan de gemeente ter beschikking om leegstand te voorkomen en/of op te lossen. Na een zorgvuldige afweging is gebleken dat deze instrumenten kansrijk zijn bij de aanpak van de leegstand.
1.6.1.1 Vinger aan de pols
In het kader van monitoring volgt de gemeente de ontwikkelingen binnen de vastgoedsegmenten kantoren, bedrijfspanden en winkelpanden. Voor kantoor- en winkelpanden maakt de gemeente gebruik van de kennis van landelijke onderzoeksbureaus en marktpartijen.
Specifiek voor bedrijfspanden hebben de Stichting Bedrijvenparkmanagement Deventer en de ondernemersverenigingen het initiatief genomen om periodiek de gang van zaken op de bedrijventerreinen te monitoren. Daarbij wordt gebruik gemaakt van gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie en een periodiek uit te voeren enquête. De resultaten dienen als input voor continu overleg tussen ondernemers onderling en tussen ondernemers en gemeente over het functioneren van de bedrijventerreinen.
De toekomst van een werklocatie (deelgebied) wordt bepaald door alle in het gebied gevestigde ondernemers. Tot op heden nam de overheid daarin een voortrekkersrol (denk aan revitalisering en herstructurering). Inmiddels is in dat denken verandering gekomen: de overheid daagt uit en faciliteert, maar investeert in veel mindere mate.
Het is daarom van belang dat eigenaren en ondernemers in overleg gaan over welke rol en mogelijkheden zij voor zichzelf zien weggelegd. De gemeente nodigt eigenaren en ondernemers uit om constructief in gesprek te gaan over 'vastgoed-zaken'; hoe lossen we leegstand op en vooral hoe voorkomen we leegstand?
De gemeente neemt het initiatief tot het opzetten van het vastgoedoverleg, maar draagt de verantwoordelijkheid voor een eventueel vervolg over aan de vastgoedpartijen. De gemeente blijft uiteraard wel gesprekspartner.
1.6.1.2 Snelle procedures
De uitvoering van de in de structuurvisie bepaalde beleidsdoelen kunnen per initiatief/project worden ingevuld. Dit kan door het verlenen van een omgevingsvergunning voor een concreet plan of door het herzien van het bestemmingsplan. Hierbij is het van belang om een zo goed mogelijk lopend proces te kunnen voeren, waardoor flexibel kan worden ingespeeld op een wenselijke ontwikkeling.
Op dit moment wordt het formele traject voor het bestemmingsplanproces onderzocht en het proces geoptimaliseerd en waar mogelijk versneld. Om dit te realiseren wordt momenteel de initiatieffase, de informele fase, voor een ruimtelijk initiatief onderzocht. Dit traject loopt nog.
De structuurvisie stadsaszone geeft een goede basis voor een snelle beoordeling van plannen en initiatieven. De visie biedt Deventer bedrijven kansen om ideeën te verwezenlijken die bijdragen aan economische vernieuwingen in de stadsaszone. Dit is het gebied grofweg tussen de afslag A1 en het NS station Deventer-centrum. Zowel voor de bedrijventerreinen, de kantorenlocaties en de binnenstad is een ontwikkelingsperspectief geschetst. Een perspectief met een bandbreedte voor nieuwe ontwikkelingen. Door middel van een tweetal schema's kan een initiatiefnemer de kansen voor haalbaarheid van zijn initiatief snel inschatten. Bovendien werkt het ook andersom: de gemeente probeert meer en meer partijen te stimuleren en te verleiden om hun belangen en/of wensen aan de agenda van de stad te koppelen. Daarmee is de zoektocht veranderd naar: wie wil wat waar realiseren?
De gemeente is verplicht bestemmingsplannen periodiek te herzien. Waar mogelijk zal de gemeente bij een dergelijke herziening/actualisatie de bestemming in een gebied verruimen. In welke mate dat is en op welke manier, is afhankelijk van de richting die in de structuurvisie stadsaszone voor een bepaald gebied is beschreven.
Voor de gebieden die buiten de stadsaszone vallen, stellen we een vergelijkbare aanpak voor.
1.6.1.3 Dienstverlening
Op verschillende fronten intensiveert de gemeente haar dienstverlening om de markt uit te dagen de leegstand aan te pakken en om initiatiefnemers te ondersteunen.
Actief accountmanagement
Daarvoor zet de gemeente het accountmanagement nog actiever in om op zoek te gaan naar wensen en initiatieven van met name bedrijven in een gebied. Hiervoor nodigt de gemeente bedrijven uit voor een gesprek over wat zij willen en nodig hebben. De gemeente bemiddelt waar nodig tussen bedrijven wanneer bedrijven elkaar kunnen helpen of elkaar nodig hebben.
Het initiatief voor ontwikkeling en realisatie blijft bij initiatiefnemers liggen. De gemeente ondersteunt en adviseert over de te bewandelen weg en de in te zetten instrumenten. Daarnaast informeert de gemeente de betrokkenen over de ontwikkelingen in het gemeentelijk beleid.
Promotie en acquisitie
Onderdeel van het actief accountmanagement is promotie en acquisitie. Deventer laat zien dat het een aantrekkelijke vestigingsplaats is.
Procesregie
In een aantal gevallen kan het voorkomen dat de gemeente op kop gaat zitten, omdat niet alleen de werklocatie zelf, maar ook de omliggende gebieden profijt kunnen hebben van investeringen in het betreffende gebied. Met andere woorden het collectieve belang (werklocatie overstijgend) is bepalend. Wanneer in dergelijke gevallen de complexiteit ook nog eens groot is en er veel belanghebbenden zijn, zal dat voor de gemeente reden zijn om een procesregisseur aan te stellen. De procesregisseur verkent samen met de markt de gezamenlijke belangen en oplossingen met het doel het formuleren van de opgave en de bijbehorende activiteiten
Indien mogelijk zal de gemeente “werk met werk maken”. Dat betekent dat de gemeente eigen projecten zal verbinden aan initiatieven van derden. Hiermee kan voor beide partijen voordeel worden behaald. In de praktijk zal het vaak gaan om infrastructuur maar het kunnen ook andere projecten zijn. De gemeente neemt uitdrukkelijk niet de regie in het gebied over. Er zal sprake zijn van een gelijkwaardige samenwerking.
Structurele bijdrage belangenbehartiging
Daarnaast draagt de gemeente structureel bij aan: binnenstadsmanagement, winkelstraat management en de Stichting Bedrijvenparkmanagement Deventer. De structurele bijdrage maakt het ondernemers mogelijk om actief het beheer te voeren over de kwaliteit van de eigen werklocatie. Het gaat om zaken als onderhoud, veiligheid en samenwerking.
1.6.1.4 Weg bestemmen onbenutte planologische ruimte
Het overaanbod van kantoren pleit voor het voorkomen van een verdere toename van de voorraad kantoren. Op een aantal plekken is kantoorruimte in bestemmingsplannen opgenomen, terwijl deze nog niet is gebouwd. De gemeente wil deze onbenutte ruimte weg bestemmen. Met name in gebieden die niet voldoen aan de huidige marktvraag naar kantoren op multifunctionele en multimodaal bereikbare locaties is nieuwbouw in principe niet langer gewenst.
De structuurvisie biedt de mogelijkheid om invulling aan deze ambitie te geven door aan te kondigen dat de huidige planologische ruimte op termijn wordt ingeperkt.
Dit stelt eisen aan de structuurvisie. De formulering moet voldoende concreet zijn, waardoor marktpartijen kunnen inschatten welke gevolgen deze ambitie heeft voor de eigen gronden.
Uitvoering van de maatregelen zal een behoorlijk tijdsbeslag leggen op de organisatie, omdat alle bestemmingsplannen gescreend moeten worden op kantoorbestemmingen en ook de niet benutte ruimte hierbinnen. Bovendien moet een alternatieve bestemming worden gevonden voor de betreffende percelen. Deze inventarisatie moet worden gebruikt bij de toekomstige actualisering van bestemmingsplannen.
De aanpak en fasering voor de toekomstige actualisering wordt momenteel uitgewerkt. De planning van deze inventarisatie naar kantoorruimte moet aansluiten bij de planning van de toekomstige actualisering van de bestemmingsplannen. In deze actualisering van bestemmingsplannen kan dan daadwerkelijk uitvoering worden gegeven aan het weg bestemmen.
Naast weg bestemmen is afstemming nodig met de buurgemeenten in de Stedendriehoek en de gemeente Zwolle om een regionaal overaanbod te voorkomen. Voor de drie vastgoedsegmenten geldt dat in meer of mindere mate sprake is van concurrentie tussen de gemeenten. De provincie Overijssel neemt daarin het voortouw.
1.6.1.5 Samenwerkingsovereenkomst
De gemeente zal bij een ontwikkeling een overeenkomst willen sluiten met de initiatiefnemer . De inhoud van de overeenkomst zal per situatie verschillen. Zaken die vaak besproken zullen worden zijn de aanpak van leegstand, investeringen in de openbare ruimte of ruimtelijke kwaliteit, hergebruik en transformatie voor uitbreiding, de manier van samenwerken en afstemmen, wie doet wat, planning, het verhalen van kosten.
Duidelijke en vrijwillige afspraken zijn van belang voor een goede samenwerking tussen gemeente en initiatiefnemer. Het past goed bij de uitnodigingsplanologie waarbij derden initiatief nemen en verantwoordelijkheid dragen. Bovendien zorgt de vrijwilligheid en daarmee gelijkwaardigheid voor ruimte om gezamenlijk tot creatieve oplossingen te komen die voor beide partijen voordeel bieden.
Als basis voor de onderhandeling gelden twee richtlijnen:
- 1. ruimte voor ruimte
- 2. hergebruik en transformatie voor uitbreiding.
Ruimte voor ruimte
De gemeente verbindt aan de bestemmingsplanwijziging de voorwaarde, dat nieuwbouw en/of transformatie naar een bepaalde functie alleen is toegestaan, wanneer elders vierkante meters zakelijk onroerend goed uit de markt wordt genomen. Dat kan door transformatie of sloop.
Hergebruik en transformatie voor uitbreiding/nieuwbouw
De gemeente beoordeelt initiatieven op:
- I. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan. De balans tussen vraag en aanbod is het uitgangspunt.
- II. Hergebruik en transformatie: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied, door middel van hergebruik en/of transformatie van bestaande locaties kan worden gerealiseerd.
- III. Nieuwbouw: indien gekozen moet worden voor uitbreiding/nieuwbouw, dan gaat de voorkeur uit naar een locatie die in alle opzichten voldoet aan de vraag van de gebruiker.
Deze drie stappen zijn gebaseerd op de ladder voor duurzame verstedelijking (duurzaamheids- ladder). Sinds 1 oktober 2012 stelt de Bro het toepassen van de duurzaamheidsladder verplicht bij het vaststellen van bestemmingsplannen.
Naast bovenstaande instrumententen is het verstandig een discussie te voeren over de Ozb-heffing als instrument voor de aanpak van leegstand.
1.6.2 Mogelijk toekomstig in te zetten gemeentelijk instrumentarium
Onderstaande instrumenten zijn op dit moment nog niet inzetbaar, maar in de nabije toekomst naar verwachting wel kansrijk.
Bedrijven investeringszone (BIZ)
De gemeente ondersteunt initiatieven van ondernemers en eigenaren tot het instellen van een bedrijven investeringszone, zodra de Tweede Kamer een besluit heeft genomen over het definitief mogelijk maken van dit tot nu nog experimentele instrument.
Een BIZ maakt het mogelijk voor ondernemers om gezamenlijk te investeren in een aantrekkelijke en veilige bedrijfsomgeving, waar alle ondernemers in de zone aan meebetalen.
Ondernemers in een bepaald gebied bepalen of zij voor dat gebied gezamenlijke investeringen willen doen en maken daarvoor een plan. Dat plan houdt onder meer in wat men gezamenlijk wil financieren en welke begroting daarbij hoort. Als de gemeente met het plan akkoord gaat en er is voldoende draagvlak, dan kan een heffing worden ingesteld voor alle ondernemers in het betreffende gebied. De gemeente keert de opbrengst uit aan een speciaal voor de BIZ opgerichte vereniging of stichting, die de activiteiten namens de ondernemers uitvoert.
In dit systeem kan een meerderheid van de vastgoedeigenaren en/of ondernemers plannen maken voor het hele gebied en de gemeente vragen om alle ondernemers en/of eigenaren een heffing op te leggen, Daaruit worden de door de ondernemers opgestelde plannen betaald. Alles wat de ondernemers doen is aanvullend op de taken van de gemeente. Daarom moet er een “service level agreement” worden afgesloten om te voorkomen dat de gemeente zijn taken vermindert als de ondernemers meer gaan doen.
Het is op dit moment niet mogelijk om een nieuwe BIZ op te richten. Er wordt gewerkt aan een wetsvoorstel om dat in 2015 weer mogelijk te maken.
Leegstandsverordening
Door het instellen van een leegstandsverordening kunnen gemeenten eigenaren verplichten om hun leegstaande pand aan te melden voor het leegstandsregister. De gemeente krijgt op die manier inzicht in het aantal leegstaande panden in een bepaald gebied. Na aanmelding vindt een leegstandoverleg plaats waarin de gemeente met de eigenaren de mogelijkheden bespreekt om de leegstand tegen te gaan. De gemeente heeft uiteindelijk de bevoegdheid om een gebruiker voor te dragen voor het leegstaande pand. De eigenaar is dan verplicht om deze gebruiker binnen 3 maanden een gebruiksovereenkomst aan te bieden, tenzij hij binnen die termijn alsnog zelf voorziet in een andere gebruiker. De gemeente kan een dwangsom opleggen wanneer eigenaren niet handelen conform de verordening.
Dit instrument kan van waarde zijn als aanvulling op instrumenten die worden ingezet om leegstand te voorkomen, waaronder de structuurvisie. In de structuurvisie wordt een helder beeld geschetst van de problematiek en de opgave met betrekking tot leegstand. Dit beeld is nodig voor inzet van dit instrument. Als gemeente moet je immers wel weten wat kan en wat niet gewenst is bij overleg met eigenaren. Ook kan gedacht worden aan situaties waar het instrument functieverbreding dan wel herbestemming wordt ingezet. De inzet van de mogelijkheden uit een leegstandsverordening kan hierbij versterkend werken om de doelen te bereiken.
Een leegstandsverordening kent echter ook enkele nadelen. De gemeente kan eigenaren niet verplichten huurders te accepteren ,die buiten het segment kantoren vallen. Het niet kunnen afdwingen van transformatie is een belangrijk nadeel van dit instrument. Hierdoor is het nu niet opportuun om het instrument toe te passen. Ook zijn er qua uitvoering aanzienlijke kosten te verwachten. Er moet een grondige inventarisatie plaatsvinden en er zal een register voor leegstaande panden moeten worden ingericht en actueel worden gehouden. Daarnaast moet de gemeente contact zoeken met potentiële gebruikers.
De gemeente zal er bij provincie en Rijk voor pleiten om de regels van de verordening op dit vlak aan te scherpen. Op termijn is het dan wellicht wel een effectief instrument. In de nadere uitvoering van het beleid zal dit worden gevolgd.
Stedelijke herverkaveling
Stedelijke herverkaveling is slim omgaan met grond om ontwikkeling mogelijk te maken. Eigenaren en gebruikers brengen alle gronden in één grote 'grondpot' in en maken hun wensen over het gebied en het eigendom kenbaar. Vervolgens maken ze samen een gebiedsplan met als uitgangspunt dat niemand er slechter van mag worden. De kosten en financiële risico's die horen bij grondverwerving liggen bij de partijen die voordeel van de ontwikkeling hebben.
In het landelijk gebied bestaat veel ervaring met herverkaveling. Hier bestaat zelfs de mogelijk om medewerking af te dwingen. Een dergelijk instrument bestaat (nog) niet voor stedelijk gebied. Hier moet herverkaveling op vrijwillige basis plaatsvinden. Er vinden op dit moment onderzoeken plaats naar wettelijk instrumentarium voor stedelijke herverkaveling. Tot die tijd zal stedelijke herverkaveling moeten plaatsvinden op basis van vrijwilligheid. Er is nog weinig ervaring mee opgedaan, waardoor een nadere verkenning naar de inzetbaarheid van het instrument nodig is.
Pioniersbeleid
In 2010 heeft de gemeente het Pioniersbeleid Bouwplanprocedures vastgesteld. Dit beleid houdt kort het volgende in;
- Er moet sprake zijn van een bouwaanvraag dat in strijd is met het bestemmingsplan;
- Deze aanvraag past binnen een toekomstig gewenst planologisch kader;
- De onderbouwing is door het toekomstige planologisch kader gedeeltelijk gegeven waardoor er minder kosten zijn;
- Hierdoor kan er een omgevingsvergunning met afwijking worden verleend waarvoor lagere legesbedragen gelden.
Onder toekomstig gewenst planologische kader wordt verstaan een ter inzage gelegd ontwerp bestemmingsplan of een ander daarmee te vergelijken kader waarbij een vergelijkbare afweging van ruimtelijke belangen door het bestuur is gemaakt.
Indien in deze structuurvisie voor onderdelen voldoende concreetheid wordt gegeven in het gewenste toekomstige planologische kader kan dit pioniersbeleid mogelijk worden toegepast. Door dit instrument in te zetten bij een concrete aanvraag en een snelle procedure probeert de gemeente een wenselijk initiatief zo veel mogelijke te faciliteren. In het kader van de uitvoering van deze structuurvisie zal worden onderzocht in hoeverre de inzet van dit instrument mogelijk is en of er mogelijke aanpassingen nodig zijn.
Bijlage: Deel B
Hoofdstuk 2 Deel B: kantorenlocaties
2.1 Aanpak deel B
De Werkwijze:
Om de gemeentelijke rol en de inzet van het instrumentarium te bepalen is het nodig om een beeld te hebben van het toekomstperspectief per locatie.
Voor de Kantorenlocaties is deze bepaald aan de hand van de volgende criteria:
-
1.
Bereikbaarheid
Is de locatie goed bereikbaar per auto of openbaar vervoer? Dubbele bereikbaarheid is steeds meer een voorwaarde voor kantoorgebruikers. De kantoorgebruiker eist een zo kort mogelijke reistijd van snelweg naar het kantoorpand. Daarnaast zijn goede parkeermogelijkheden van belang. -
2.
Ligging
Hoe strategisch ligt de locatie ten opzichte van het centrum, de snelweg of openbaar vervoer? Zijn er voldoende zichtlocaties? En heeft de locatie een entreefunctie? -
3.
Multifunctionaliteit
Is het een levendige locatie met een combinatie van functies zoals horeca en detailhandel? -
4.
Kwaliteit
Is er voldoende massa? Dit vergroot immers de mogelijkheden voor investeren in zaken als voorzieningen en bereikbaarheid. Is er sprake van een stedenbouwkundige kwaliteit en ruimtelijke samenhang? Kortom pas de kwaliteit bij de wensen van de gebruikers? Is er veel leegstand? Een hoge leegstand is immers nadelig voor de gebiedskwaliteit.
Getoetst aan de criteria gebruikswaarde en belevingswaarde hebben de winkelgebieden in Deventer een verschillend toekomstperspectief. De toekomstwaarde blijft buiten beschouwing, omdat deze objectief lastig is te meten. Terwijl het belang van creatief en innovatief ondernemerschap en een goede samenwerking van groot belang is voor de toekomst. Daar ligt een grote uitdaging. In de bijlage is per winkelcentrum het toekomstperspectief geschetst.
Leeswijzer:
Per locatie is op basis van het geschetste toekomstperspectief de aanpak beschreven en welke rol de gemeente wil vervullen. Vervolgens is in schemavorm aangegeven welke dienstverlening en instrumenten passen bij de gekozen opgave en rol. Vooralsnog is ervoor gekozen om alleen die instrumenten door te halen die niet van toepassing zijn. Het schema zal na de zomer verder worden geperfectioneerd op basis van de input van de raad en marktconsultaties.
2.2 Kantorenlocatie het centrum/station
2.2.1 Het toekomstperspectief
Bereikbaarheid: multimodaal
De centrum/stationslocatie is zowel per auto als per openbaar vervoer goed bereikbaar. De parkeervoorzieningen zijn over het algemeen toereikend. Afhankelijk van het kantoorpand is parkeren op eigen terrein mogelijk. Er is ruim voldoende mogelijkheid tot betaald parkeren. Waarbij de gebruiker overigens de voorkeur geeft aan vrij parkeren.
Ligging: goed
De kantoren naast het station, aan de Verzetslaan en de kantoren langs en op de kop van de Handelskade liggen op loopafstand van het centrum en het station, aan de stadsentree en op een zichtlocatie. De kantoren in de binnenstad liggen minder strategisch, maar wel in een levendige omgeving.
Multifunctioneel: ja
Op loofafstand ligt het levendige centrum met een groot aanbod aan voorzieningen. Tussen de middag een boodschap doen of lunchen op de Brink: het is allemaal mogelijk. Ook buiten de kantoortijden is het een aangename plek om te verblijven.
Kwaliteit: gemiddeld
De gebiedskwaliteit van het levendige centrum, met fraaie historische panden, is hoog.
De kantoorpanden in de directe omgeving van het station, Handelskade en Verzetslaan zijn een mix van panden van vrij recente datum en jaren 70-80 panden. Een deel van de kantoorpanden in de directe nabijheid van het centrum is verouderd. Ruimtelijk vormen ze een weinig samenhangende en een door de inrichting van de buitenruimte weinig uitnodigende kantoorlocatie rondom de buitengracht. Er is enige uitbreidingsruimte. Daarnaast ontbreekt een zichtbare aansluiting tussen het levendige centrum en de Handelskade waar ook Saxion Hogescholen is gevestigd.
Daarnaast liggen her en der verspreid in de binnenstad vaak historische kantoorpanden met verschillende uitstraling, die vooral voorzien in de vraag naar kleinere kantoorunits. Vanwege hunuitstraling zijn dit vaak panden die, indien gewenst, geschikt zijn voor transformatie.
Toekomstperspectief: ja
De leegstand in het centrum beweegt zich rond de frictieleegstand, maar neemt wel toe. Over enkele jaren zal de toename substantieel kunnen zijn met het vertrek van de gemeente uit de Leeuwenbrug. Maar gelet op de ligging naast het NS-station is het een zeer courant pand.
Gezien de goede bereikbaarheid, de centrale ligging in een levendig gebied en de aanwezigheid van gerenommeerde adviesbureaus, Saxion en ROC is het een gebied met toekomstperspectief.
Desondanks ligt hier ook een opgave om de kwaliteit van het gebied en haar panden te behouden, om de strategische ligging beter te benutten en de stedenbouwkundige kwaliteit te verbeteren. Ook voor deze locatie geldt: stilstand is achteruitgang.
2.2.2 De opgave
Er is ook een aantal minpunten. Een deel van de kantoorpanden in de directe nabijheid van het centrum is verouderd. Geredeneerd vanuit de kantoorgebruiker is parkeren duur en te weinig nabij. Er is geen uitbreidingsruimte in het centrum. Daarnaast ontbreekt een zichtbare aansluiting tussen het levendige centrum en de Handelskade. Daar liggen punten voor verbetering.
2.2.3 De kansen
Het economisch belang van het gebied is hoog door de aanwezigheid van de kennisintensieve adviessector, de hogeschool Saxion en het ROC. Dit biedt kansen om het gebied steviger te positioneren. In dit gebied, ook wel Stadscampus genoemd, is enige uitbreidingsruimte aanwezig om het gebied functioneel te versterken. Dit gebied zien wij als dé kantorenlocatie van Deventer.
De aanpak moet erop gericht zijn om de kwaliteit van het levendige centrum nog meer te verbinden met het stationsgebied en de omgeving van de Handelskade. Het gebied kan nog veel meer een ontmoetingsplek zijn dan nu het geval is door bijvoorbeeld flexplekken, gezamenlijke lunchfaciliteiten en vergaderfaciliteiten te realiseren en toe te staan. Hoewel hergebruik en verduurzaming van bestaande gebouwen in dit gebied voorop staat, sluiten we uitbreiding van de kantorenfunctie in dit gebied niet op voorhand uit.
2.2.4 De gemeentelijke rol en instrumentarium: uitnodigen
Een gezichtsbepalende, kansrijke locatie in het hart van Deventer met een hoog economisch belang, vraagt van ons een pro-actieve houding. Want ook in dit gebied is sprake van leegstand en staan sommige panden langer leeg dan gewenst.
Wij dagen vastgoedpartijen en betrokken marktpartijen uit om met elkaar in gesprek te gaan over de toekomst van de Deventer kantorenmarkt. Daarom doet de gemeente een eerste aanzet voor het mobiliseren van vastgoedpartijen door het gesprek aangaan met gebruikers en eigenaren in het gebied. Wij zetten ons door middel van promotie- en acquisitie-activiteiten in om het gebied te positioneren en het bij andere partijen onder de aandacht te brengen.
Daarnaast werken wij waar mogelijk mee aan initiatieven die het functioneren van de kantorenlocatie versterken.Voor initiatieven van marktpartijen, die erop gericht zijn om de positie en kwaliteit van de centrum/stationslocatie te versterken, hanteren wij een snelle planologische procedure.
Hoewel hergebruik en verduurzaming van bestaande gebouwen voorop staat, werken we in het centrum/stationsgebied onder voorwaarden mee aan nieuwe kantoorontwikkelingen die het gebied sterker positioneren. Ruimte voor ruimte en inbreiding voor uitbreiding zijn hierbij de uitgangspunten.
Daarnaast beperken wij de verruiming van de Deventer kantorenmarkt zoveel mogelijk door op andere locaties niet ontwikkelde kantoorruimte in bestemmingsplannen anders te bestemmen. Aan nieuwe kantoorontwikkeling op de bedrijventerreinen verlenen wij binnen de juridische grenzen geen medewerking.
Schematisch
Onderstaande dienstverlening en instrumenten staan ter beschikking. Wat niet van toepassing is, is doorgehaald. Voor een uitgebreide toelichting bij het instrumentarium verwijzen wij naar hoofdstuk 6.
2.3 Kantorenlocatie de Zutphenseweg
2.3.1 Het toekomstperspectief
Bereikbaarheid: per auto goed
De autobereikbaarheid is door de ligging nabij de afslag A1 goed. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is vanuit de optiek van de kantoorgebruiker niet optimaal, doordat het NS-station op enige afstand ligt.Parkeren vindt voor een deel op eigen terrein plaats en voor een deel langs de parallelweg. De gebruikers van de bedrijventerreinen ervaren het bereiken en verlaten van deze weg als een verkeerskundig knelpunt.
Ligging: aan stadsentree
De Zutphenseweg kenmerkt zich door haar gunstige ligging op een zichtlocatie aan de stadsentree op korte afstand van de snelweg A1. De locatie ligt aan de rand van de Deventer bedrijventerreinen.
Multifunctionaliteit
Qua faciliteiten zijn de gebruikers van de kantoorcomplexen voornamelijk aangewezen op de eigen kantine. Het Postiljon hotel is een alternatief, maar bevindt zich aan de overzijde van de Zutphenseweg. Deze drukke toegangsweg vormt feitelijk een natuurlijke barrière en nodigt niet uit tot oversteken voor een lunch of een wandeling. In één van de panden bevindt zich een kinderdagverblijf.
Kwaliteit
Vooral door de gefragmenteerde inrichting van de openbare ruimte en de weinig samenhangende architectuur van de gebouwen oogt deze locatie enigszins rommelig en mist de gewenste uitstraling langs deze entree tot de binnenstad. Parkeren vindt langs de weg plaats op een klinkerweg die niet past bij de allure van de aanliggende kantoorpanden. De kantoorpanden zijn over het algemeen van goede kwaliteit met moderne installaties.
Toekomstperspectief: ja maar
Ondanks een teruglopende vraag blijft er een groep kantoorgebruikers die een grote voorkeur heeft voor de autobereikbaarheid van de locatie. De Zutphenseweg, gelegen op een zichtlocatie aan de invalsweg naar de stad nabij de snelweg voldoet aan deze eis. De locatie heeft al massa, gebruikers en enige samenhang en identiteit als kantorenlocatie. Daarnaast is het een betrekkelijke nieuwe locatie. Daarmee heeft het gebied economische potentie.
Maar de locatie is weinig multifunctioneel en de gebiedskwaliteit laat te wensen over. Een echte stedenbouwkundige samenhang ontbreekt. Er is vooral sprake van een groep grotere, nieuwere, kantoren die naast of bij elkaar staan. Daarnaast is er een minder duidelijk profiel te onderkennen dan in het centrum/stationsomgeving het geval is. Ondernemers stellen ook aan dit type locatie steeds meer eisen op het gebied van multifunctionaliteit. Daarnaast past de middelgrote tot grote schaal niet bij de Deventer marktsituatie, waarin vooral vraag is naar kleinschaligere kantoorunits en grondgebonden eigendom. De leegstand neemt toe en dat baart zorgen.
De aanpak moet erop gericht zijn om de functie van deze locatie, namelijk de snelweglocatie van Deventer, te bekrachtigen.
2.3.2 De opgave
De gevolgen van het overaanbod van kantoren in Deventer in combinatie met gewijzigde wensen van gebruikers zijn ook langs de Zutphenseweg zichtbaar. Een deel van het nieuw opgeleverde kantorencomplex staat leeg. Ook in de kantorenstrip langs de Zutphenseweg is sprake van bovengemiddelde leegstand.
De voorkeur van de moderne kantoorgebruiker gaat uit naar kantoorpanden in levendige stadscentra met veel voorzieningen nabij een NS station. Bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer is van belang. De kantoren langs aan de Zutphenseweg voldoen hier niet aan.
Vanaf de snelweg A1 zijn de grootschalige kantoorpanden per auto uitstekend bereikbaar. De bereikbaarheid per openbaar vervoer is vanuit de optiek van de kantoorgebruiker niet optimaal, doordat het NS-station op enige afstand ligt. Qua faciliteiten zijn de gebruikers van de kantoorcomplexen voornamelijk aangewezen op de eigen kantine.
2.3.3 De kansen
Ondanks een teruglopende vraag blijft er een groep kantoorgebruikers die een grote voorkeur heeft voor een goede autobereikbaarheid. De Zutphenseweg, gelegen op een zichtlocatie aan de invalsweg naar de stad nabij de snelweg voldoet aan deze eis. De locatie heeft al massa, gebruikers en enige samenhang en identiteit als kantorenlocatie. Daarnaast is het een betrekkelijke nieuwe locatie. Daarmee heeft het gebied economische potentie.
De aanpak moet erop gericht zijn de functie van deze locatie, namelijk de snelweglocatie van Deventer, te bekrachtigen. Maar dat gaat niet vanzelf. Eigenaren en ondernemers staan hiervoor aan de lat.
2.3.4 De gemeentelijke rol en instrumentarium: uitnodigen
Het gebied voldoet aan de eisen van kantoorgebruikers die de autobereikbaarheid van groot belang vinden. Bovendien voldoen de panden over het algemeen qua uitstraling en bouwkundige kwaliteit. Maar om concurrerend te blijven en bedrijven te behouden of aan te trekken is het naar onze mening van belang te investeren in de kwaliteit van het gebied. Het gaat dan om zaken als:
- het toevoegen van ondersteunende voorzieningen
- het verbeteren van de inrichting van de openbare ruimte
- het positioneren van de Zutphenseweg als kantorenlocatie
Versterkende maatregelen zijn naar onze mening nodig om de economische potentie van deze kantorenlocatie ten volle te benutten. Wij dagen vastgoedpartijen en betrokken marktpartijen uit om met elkaar in gesprek te gaan over de toekomst van de Deventer kantorenmarkt. Daarom doet de gemeente een eerste aanzet voor het mobiliseren van vastgoedpartijen door het gesprek aan te gaan met gebruikers en eigenaren in het gebied.
Daarnaast werken wij waar mogelijk mee aan:
- initiatieven die het functioneren van de Zutphenseweg als kantorenlocatie versterken (ondersteunende voorzieningen);
- maatregelen ter verbetering van de inrichting openbare ruimte.
Wij zetten ons door middel van promotie- en acquisitie-activiteiten in om het gebied te positioneren en het bij andere partijen onder de aandacht te brengen.
Voor initiatieven van marktpartijen, die erop gericht zijn om de positie en kwaliteit van de Zutphenseweg als kantorenlocatie te versterken, hanteren wij een snelle planologische procedure.
Daarnaast beperken wij de verruiming van de Deventer kantorenmarkt zoveel mogelijk door niet ontwikkelde kantoorruimte in bestemmingsplannen anders te bestemmen. Aan nieuwe kantoorontwikkeling op de bedrijventerreinen verlenen wij binnen de juridische grenzen geen medewerking.
Schematisch
Onderstaande dienstverlening en instrumenten staan ter beschikking . Wat niet van toepassing is, is doorgehaald. Voor een uitgebreide toelichting bij het instrumentarium verwijzen wij naar hoofdstuk 6 van deel A.
2.4 Kantorenlocatie het Hanzepark
2.4.1 Het toekomstperspectief
Bereikbaarheid: ontoereikend
Ondanks de ligging aan de snelweg laat de autobereikbaarheid (vanuit de optiek van de kantoorgebruiker) te wensen over. Om de locatie te bereiken moet men eerst een deel van het bedrijventerrein passeren. Bovendien is de bochtige wegenstructuur verwarrend; wanneer niet bekend met de situatie is het vinden van het juiste pand en het verlaten van de locatie lastiger dan gewenst. Per openbaar vervoer is de locatie lastig bereikbaar. Er is voldoende parkeergelegenheid.
Ligging: solitair
Het Hanzepark is een solitaire kantorenlocatie op het bedrijventerrein Kloosterlanden. Het park is gelegen nabij de snelweg A1, maar is eind jaren '80 en begin jaren '90 niet als zichtlocatie ontwikkeld. Daarom is de zichtbaarheid van het park vanaf de snelweg beperkt.
Multifunctionaliteit: nee
Op een kinderdagverblijf na zijn er geen voorzieningen in het gebied. Voor een lunch of vergaderingen is men aangewezen op de eigen kantine en vergaderfaciliteiten. Het Postiljon hotel is een alternatief, maar bevindt zich aan de overzijde van de Zutphenseweg. De ligging aan de Schipbeek biedt perspectief voor een wandeling in een groene omgeving, maar is op dit moment slecht toegankelijk. In het Masterplan Schipbeek is hier aandacht voor.
Kwaliteit: gemiddeld
Het Hanzepark bestaat uit 32 kleine en middelgrote kantoorgebouwen omgeven door groen en voldoende parkeergelegenheid. De panden zijn eind jaren tachtig en negentig ontwikkeld. Investeringen zijn nodig om te voldoen aan de veranderde eisen van kantoorgebruikers op het gebied van inrichting en duurzaamheid. Architectonisch is er weinig samenhang tussen de panden. Het eigendom is erg versnipperd. De panden zijn bestemd voor verhuur; er is nauwelijks sprake van grondgebonden eigendom.
Toekomstperspectief: onzeker
De hoge leegstand op het Hanzepark is symbolisch voor de terugvallende vraag naar dit type locaties; solitaire kantorenlocaties midden op een bedrijventerrein. De discrepantie tussen vraag en aanbod is groot. De panden voldoen niet aan de vraag naar kleinere kantoorunits, bevinden zich niet in een levendige omgeving en de ligging op het bedrijventerrein doet afbreuk aan de kwaliteit. De vraag is welke maatregelen een ommekeer kunnen betekenen in de terugval van de vraag, waarbij een gebiedsgerichte aanpak de meeste kans van slagen heeft. Vindingrijkheid en economische afwaardering zijn nodig. De kans van slagen is gelet op de ligging beperkt. Het versnipperde eigendom maakt het nog eens extra moeilijk. Wanneer oplossingen uitblijven, is sloop op termijn de enige optie. Ondanks de leegstand is het gebied immers nog steeds de thuishaven voor gerenommeerde bedrijven, die geen baat hebben bij een achteruitgang van de leefbaarheid.
2.4.2 De opgave
De leegstand in Het Hanzepark is hoog. Hiervoor zijn meerdere oorzaken:
De moderne kantoorgebruiker stelt andere eisen aan zijn of haar werkplek dan een aantal jaren geleden. De voorkeur gaat uit naar kantoorpanden in levendige stadscentra met veel voorzieningen nabij een NS station. Bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer is van belang. Met haar solitaire ligging midden op het bedrijventerrein Kloosterlanden voldoet Het Hanzepark hier maar matig aan.
Ook voor de kantoorgebruiker die de autobereikbaarheid voorop stelt, is Het Hanzepark niet de meest voor de hand liggende locatie in Deventer. Ondanks de ligging aan de snelweg laat de autobereikbaarheid (vanuit de optiek van de kantoorgebruiker) te wensen over. Om de locatie te bereiken moet men eerst een deel van het bedrijventerrein passeren. Bovendien is de bochtige wegenstructuur verwarrend.
Daarnaast is in Deventer sprake van een overaanbod aan kantoren, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dit heeft de economische veroudering van Het Hanzepark versneld en maakt het vinden van oplossingen voor de hoge leegstand extra moeilijk.
2.4.3 Geen simpele oplossing
Het terugdringen van de leegstand binnen de context van het omliggende bedrijventerrein is een uitdaging van formaat. Want voor dit deel van het bedrijventerrein geldt 'ruimte voor de maakindustrie'. Dat stelt harde grenzen aan mogelijkheden voor transformatie. Bovendien kampen ook andere segmenten met overaanbod en teruglopende vraag.
Er is kortom sprake van een lastig te keren neerwaartse spiraal. Dat neemt niet weg dat er een aantal gerenommeerde bedrijven in het gebied zijn gevestigd, die van belang zijn voor de Deventer economie. En waar we zuinig op zijn. Niet alleen de eigenaren, maar ook deze bedrijven hebben belang bij het terugdringen van de leegstand en het op zijn minst behouden van de kwaliteit van dit gebied.
2.4.4 De gemeentelijke rol en instrumentarium: consolideren
Nieuwe concepten en de kantoren ondersteunende diensten zijn nodig om de neergaande spiraal te doorbreken. Ondernemers en eigenaren zijn daarvoor verantwoordelijk. Wij dagen de ondernemers uit Het Hanzepark opnieuw uit te vinden.
Ter ondersteuning werken wij binnen onze mogelijkheden mee aan:
- initiatieven die het functioneren van Het Hanzepark als geheel versterken;
- initiatieven die de steun hebben van omliggende bedrijven binnen de invloedssfeer van de geldende milieuregels (milieuzonering);
- initiatieven die complementair zijn aan de overige Deventer werklocaties.
Schematisch
Onderstaande dienstverlening en instrumenten staan ter beschikking . Wat niet van toepassing is, is doorgehaald. Voor een uitgebreide toelichting bij het instrumentarium verwijzen wij naar hoofdstuk 6 van deel A.
2.5 Kantorenlocatie de overige locaties
2.5.1 Het toekomstperspectief
Het specifieke kantoor en haar locatie bepaalt het perspectief en de uiteindelijke strategie: behoud, transformatie of op termijn sloop. Zo zijn de kantoorpanden in woongebieden wellicht geschikt voor transformatie naar bepaalde woonvormen. Maar zal het lastig zijn oplossingen te vinden voor solitaire kantoorpanden op de bedrijventerreinen. En vormt de financiering van de onrendabele top vaak een struikelblok.
2.5.2 De opgave
Verspreid over Deventer zijn zowel op de bedrijventerreinen als in woonwijken solitaire kantoorpanden gelegen. Een deel van deze panden staat leeg, omdat ze qua ligging, bereikbaarheid en omgeving niet voldoen aan de wensen van de huidige kantoorgebruiker.
2.5.3 De kansen
Met name voor kantoorpanden in of aan de rand van woongebieden is transformatie een optie. Van pand tot pand zal de strategie door de eigenaar bepaald moeten worden.
2.5.4 De gemeentelijke rol en instrumentarium: consolideren
Initiatieven van eigenaren zullen afzonderlijk beoordeeld worden. De nieuwe functie moet voorzien in een behoefte op die plek en passen in zijn omgeving. In geval van transformatie hanteren wij een snelle planologische procedure.
Schematisch
Onderstaande dienstverlening en instrumenten staan ter beschikking . Wat niet van toepassing is, is doorgehaald. Voor een uitgebreide toelichting bij het instrumentarium verwijzen wij naar hoofdstuk 6 van deel A.
Hoofdstuk 3 Deel C: bedrijventerreinen
3.1 Aanpak deel C
De Werkwijze :
Om de gemeentelijke rol en de inzet van het instrumentarium te bepalen is het nodig om een beeld te hebben van het toekomstperspectief per locatie.
Voor de bedrijventerreinen is het toekomstperspectief geschetst aan de hand van onderstaande uitgangspunten:
-
1.
Gebruikswaarde
Dit gaat om zaken als autobereikbaarheid, bereikbaarheid per openbaar vervoer,, parkeermogelijkheden, voldoende ruimte, functionaliteit (en flexibiliteit) van de gebouwen, sociale veiligheid en criminaliteitspreventie. -
2.
Belevingswaarde
Hoe representatief is het terrein? Dit betreft zaken als Bij representativiteit gaat het over het geheel van gebouwen, infrastructuur, groen en water (rood, grijs, groen en blauw). Het realiseren van belevingswaarde is daarmee vooral ook een opgave van de stedenbouwkundige c.q. landschapsarchitect. -
3.
Toekomstwaarde
Wanneer gebruikswaarde en belevingswaarde op orde zijn is een goede basis gelegd voor de toekomstwaarde. De toekomstwaarde wordt vervolgens in sterke mate bepaald door een goed management, door goed beheer. Het ontbreken daarvan heeft de afgelopen jaren mede geleid tot de omvangrijke herstructureringsopgave van dit moment.
Getoetst aan de criteria gebruikswaarde en belevingswaarde hebben de winkelgebieden in Deventer een verschillend toekomstperspectief. De toekomstwaarde blijft buiten beschouwing, omdat deze objectief lastig is te meten. Terwijl het belang van creatief en innovatief ondernemerschap en een goede samenwerking van groot belang is voor de toekomst. Daar ligt een grote uitdaging. In de bijlage is per winkelcentrum het toekomstperspectief geschetst.
Leeswijzer:
Per locatie is op basis van het geschetste toekomstperspectief de aanpak beschreven en welke rol de gemeente wil vervullen. Vervolgens is in schemavorm aangegeven welke dienstverlening en instrumenten passen bij de gekozen opgave en rol. Vooralsnog is ervoor gekozen om alleen die instrumenten door te halen die niet van toepassing zijn. Het schema zal na de zomer verder worden geperfectioneerd op basis van de input van de raad en marktconsultaties.
3.2 Bedrijventerrein Het Havenkwartier
3.2.1 Het toekomstperspectief
Gebruikswaarde; in ontwikkeling
Op dit moment wordt hard gewerkt aan het verbeteren van de gebruikswaarde. Er wordt geïnvesteerd in de openbare ruimte, in de bereikbaarheid, in de herontwikkeling zijde Mr. de Boerlaan en de transformatie van de silo's. Met marktpartijen wordt onderhandeld over het gebruik van het industrieel erfgoed. Vanwege haar ligging aan de rand van het centrum en de binnenstedelijke woongebieden is de ligging gunstig voor herontwikkeling naar werk- en woongebied.
Belevingswaarde; authentiek
De authentieke omgeving aan de haven en de focus op de creatieve bedrijvigheid onderscheiden Het Havenkwartier van de rest van de bedrijventerreinen. Het kent een specifieke doelgroep die juist door deze kenmerken wordt aangetrokken.
Toekomstperspectief: ja
Het Havenkwartier is aangemerkt als herstructureringslocatie. Met de realisering van de creatieve broedplaats en vervolgens het ontwikkelingsplan Havenkwartier is een nieuw elan in het gebied ontstaan. Er vindt een transformatie plaats naar een woon-werk gebied die qua ligging prima aansluit bij haar omgeving,namelijk een woonomgeving. Met de sloop-nieuwbouw van de panden langs de Mr. de Boerlaan, de transformatie van de silo, de vestiging van nieuwe bedrijven en het opknappen van de openbaren ruimte ontstaat zo langzamerhand weer een gebied dat gebruikswaarde heeft. Daarnaast ontstaat een gebied met een eigen identiteit van creatief woon-werklandschap in een authentieke omgeving. De basis is gelegd voor een gebied met toekomstperspectief. Het aan de markt om nieuwe initiatieven in dit gebied te ontplooien.
3.2.2 De opgave en de kansen
De grootste opgave in Het Havenkwartier is marktpartijen blijvend te enthousiasmeren voor het ontwikkelingsplan. In het gebied tussen de Mr. de Boerlaan en de 1e havenarm is op dit moment volop activiteit. De herstructurering van dit gebied is in uitvoering. De volgende stap is het haveneiland. Kan ook dit gebied profiteren van de in gang gezette dynamiek?
3.2.3 Gemeentelijke rol en instrumentarium: samenWERKEN
De gemeente daagt burgers en ondernemers uit om eveneens te investeren in het Havenkwartier . De randvoorwaarden daarvoor zijn gecreëerd met de vaststelling van het ontwikkelingsplan, het vernieuwende bestemmingsplan, de investeringen langs de Mr. de Boerlaan en in de openbare ruimte en de aan- en verkoop van onroerend goed.
De authentieke, creatieve sfeer spreekt aan: er is veel belangstelling voor de woningen langs de Mr. de Boerlaan en de eerste ondernemers hebben definitief gekozen voor Het Havenkwartier.
De gemeente blijft uitdagen en uitnodigen om het gehele Havenkwartier te transformeren naar een creatieve woon-werklocatie en heeft daar haar organisatiestructuur op ingericht. Samen aan de slag is het uitgangspunt.
Schematisch
Onderstaande dienstverlening en instrumenten staan ter beschikking . Wat niet van toepassing is, is doorgehaald. Voor een uitgebreide toelichting bij het instrumentarium verwijzen wij naar hoofdstuk 6 van deel A.
3.3 Bedrijventerrein Bergweide 3&4
3.3.1 Het toekomstperspectief
Gebruikswaarde; voldoende
Op dit moment biedt Bergweide 3 en 4 met name kansen voor de onderkant van de bedrijfsruimtemarkt. Voor kleinere bedrijven is het betaalbaar om zich er te vestigen en te groeien. Uit de gesprekken die parkmanagement met de ondernemers voert, blijkt dat men over het algemeen tevreden is over het functioneren van het eigen pand en het terrein.
Bergweide 3 en 4 liggen op minder dan 10 minuten van de afslag A1. De bereikbaarheid per auto is prima. Per openbaar vervoer is het terrein veel minder goed ontsloten, maar voor veel bedrijven op Bergweide is dat geen onoverkomelijk probleem. Parkeren wordt op sommige locaties daarentegen wel als een knelpunt ervaren. Dit is vooral het gevolg van het gebruik van parkeerplekken voor autogerelateerde bedrijfsvoering.
Een belangrijke potentie van Bergweide 3 en 4 is de aanwezigheid van de binnenhaven. De vraag naar vervoer over water stijgt. Het gebied biedt ruimte aan watergebonden bedrijvigheid. Die ruimte wordt op dit moment niet optimaal benut. Een groot deel van de bedrijven in de binnenhaven maakt geen gebruik van de haven. In het gebied rondom de Harderwijkerstraat ligt een herstructureringsopgave. Een deel van de panden is zwaar verouderd en beïnvloedt de gebiedskwaliteit in negatieve zin.
De gebruikswaarde van het deelgebied aan de noordkant wordt beïnvloed door haar ligging aan de rand van het woongebied. Dat stelt grenzen aan geluid en veiligheid. Maar biedt ook kansen.
Zowel op Bergweide 3 als 4 is sprake van enige leegstand in de gebieden midden op het bedrijventerrein. Maar deze wordt over het algemeen niet als zorgwekkend ervaren
Belevingswaarde; matig
Sinds de revitalisering (eind jaren '90, begin 2000) van Bergweide 3 en 4 is de openbare ruimte van voldoende kwaliteit. Maar het algemene beeld wordt bepaald door de wat oudere bedrijfspanden, de vrij smalle wegenstructuur, de enigszins rommelige opzet en het ontbreken van een duidelijke groenstructuur. Dit heeft z'n weerslag op de openbare ruimte.
Toekomstperspectief, ja maar let op
Ondanks een matige belevingswaarde voldoet het terrein aan de wensen en eisen van haar gebruikers, zo is gebleken uit de bedrijventerreinenmonitor. Er is een duidelijke behoefte aan dit type terrein bij kleinere ondernemers, starters en zzp-ers. En voor het type bedrijvigheid waar een representatieve uitstraling in het geheel niet nodig is.
De matige belevingswaarde vereist wel een continue monitoring. Economische veroudering ligt op de loer. Zeker nu Deventer weer een ruim aanbod heeft aan uitgeefbare bedrijventerreinen met als consequentie van verplaatsing van bestaand naar nieuw terrein. Het is van belang dat geïnvesteerd blijft worden in onderhoud en vernieuwing van de bedrijfspanden.
De ligging van het noordelijk deelgebied biedt ook kansen om het gebied te transformeren naar een meer gemengd bedrijventerrein, waardoor op termijn ook functies als wonen, detailhandel en voorzieningen kunnen worden toegevoegd (zie koersdocument Stadsaszone).
Specifiek voor de binnenhaven liggen er kansen om meer watergebonden bedrijvigheid mogelijk te maken.
3.3.2 De opgave
Het functioneren van de bedrijventerreinen moet economische ontwikkelingen kunnen volgen. Met andere woorden waardevast zijn in termen van zekerheid en flexibiliteit. Zekerheid over het hier en nu en flexibiliteit die nodig is om mee te gaan in economische ontwikkelingen. Die zekerheid en flexibiliteit geldt niet alleen de eigen locatie, maar ook die van de buren en omgeving. Dit vraagt om een evenwicht tussen (rechts)zekerheid en flexibiliteit. Die balans zal telkens opnieuw moeten worden verkend door een continue dialoog tussen ondernemers/eigenaren onderling en ondernemers/eigenaren en gemeente.
Specifiek voor de binnenhaven
In de binnenhaven liggen op dit moment een aantal opgaven. Opgaven die een bedreiging vormen voor het gebied, maar die daarentegen ook uitdagen om kansen te creëren in en voor de binnenhaven.
In het gebied rondom de Harderwijkerstraat ligt een herstructureringsopgave (bedrijventerreinenvisie Gemeente Deventer 2011). De kwaliteit van een aantal bedrijfspanden en daarmee het omliggende gebied is middelmatig tot slecht. Er is sprake van leegstand van circa 9 %. Met de voorgenomen verplaatsing van Het Goed naar de Circulus-locatie kan de leegstand oplopen naar ruim 20 %.
Om een duurzamere en effectievere afhandeling van de afvalstromen door Circulus beter te faciliteren is besloten tot gedeeltelijke demping van de Dode Havenarm. Voor de te verdwijnen wachtplekken wordt samen met ondernemers naar een oplossing gezocht. Oplossingen die investeringskansen kunnen opleveren voor ondernemers en eigenaren.
De onderhoudssituatie van de oeverbeschoeiing/waterwerk rondom de havenarmen en het Basiskanaal is matig tot op enkele plekken slecht. Voorkomen moet worden dat oeverbeschoeiingen en waterwerken het functioneren van de haven belemmeren, waardoor het gebied minder aantrekkelijk wordt voor watergebonden bedrijven met leegstand tot gevolg.
3.3.3 De kansen
De maakindustrie heeft een belangrijke plek op de Deventer bedrijventerreinen. Dat geldt ook voor Bergweide 3 & 4, waar de grote maakindustrie haar locatie heeft. De maakindustrie is nog steeds een belangrijke peiler voor de Deventer economie. In de strategische economische visie hebben de Deventer ondernemers deze kans benoemd: Deventer Duurzame Maakstad. Met andere woorden Deventer zal de maakindustrie zoveel mogelijk faciliteren.
Specifiek voor de binnenhaven
Zowel landelijk als provinciaal wordt op de langere termijn groei verwacht van watergebonden bedrijvigheid. Met name in de logistieke sector zijn interessante verschuivingen gaande, waardoor het vervoer over water steeds belangrijker wordt. Met name voor de middellange en langere afstanden is vervoer over water rendabeler dan transport over de weg. Bovendien is goederenvervoer over water duurzaam in termen van CO2-uitstoot.
De aanwezigheid van een binnenhaven biedt ook Deventer ondernemers een goede uitgangssituatie om nog meer te focussen op de watergebonden bedrijvigheid. En die ruimte is er, want op meerdere locaties is sprake van beweging en/of een herstructureringsopgave.
Dit pleit voor een strategie waarbij ingezet wordt op een toename van watergebonden bedrijvigheid in de Deventer binnenhaven. Een strategie waarbij de positie van de Deventer binnenhaven in de regio wordt versterkt. Een werklocatie met een duidelijk profiel van vestigingslocatie voor watergebonden bedrijvigheid biedt kansen voor ondernemers en eigenaren voor waardebehoud en waardecreatie. En in een goed functionerende binnenhaven is leegstand geen issue
3.3.4 De gemeentelijke rol en instrumentarium: consolideren & uitnodigen
Behoud en bij voorkeur verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen is een continu proces. De huidige tijd vraagt om een nieuwe aanpak waarin ondernemers meer dan ooit zeggenschap en financiële verantwoordelijkheid krijgen en nemen voor de kwaliteit van hun bedrijventerrein
Wij kunnen ondernemers en eigenaren daarin als volgt faciliteren:
Wanneer een onderneming ruimtelijk knel zit of andere problemen ondervindt op de huidige kavel, die verhuizing noodzakelijk maken, gaan wij in overleg over mogelijke oplossingen op de bestaande kavel.
Wij stellen onze expertise op het vlak van gebiedsontwikkeling en onze contacten met andere overheden en daaraan gelieerde partijen ter beschikking om te proberen gezamenlijk een oplossing te vinden voor lastige vraagstukken op het vlak van herstructurering, herverkaveling en dergelijke. Een 'van kavel tot kavel' aanpak ligt daarbij het meest voor de hand. Grote gebiedsontwikkelingen voorzien wij niet in dit gebied.
Het gemeentelijke accountmanagement heeft in dit alles een belangrijke rol. Zij zijn de gesprekspartner van de Deventer ondernemers en vertegenwoordigen de gemeente.
Wij faciliteren de maakindustrie op dit deel van het terrein zoveel mogelijk. Het is met name van belang om de maakindustrie niet te beperken in haar ontwikkelingsmogelijkheden. De huidige wet- en regelgeving, waaronder de milieuzonering wordt uitgevoerd en gehandhaafd. Uitzonderingen zijn alleen mogelijk met instemming van ondernemers binnen de invloedssfeer van een eventueel initiatief.
Tweejaarlijks werken wij mee aan de monitoring van de bedrijventerreinen, een initiatief van de Stichting Bedrijvenparkmanagement Deventer en de ondernemersverenigingen. Ongewenste ontwikkelingen kunnen op deze manier tijdig worden gesignaleerd.
Schematisch
Onderstaande dienstverlening en instrumenten staan ter beschikking . Wat niet van toepassing is, is doorgehaald. Voor een uitgebreide toelichting bij het instrumentarium verwijzen wij naar hoofdstuk 6 van deel A.
3.4 Bedrijventerrein Kloosterlanden
3.4.1 Het toekomstperspectief
Gebruikswaarde; voldoende
Vanwege de ruime opzet en de aanwezigheid van grotere kavels is Kloosterlanden de vestigingslocatie voor bedrijven met een grote ruimtevraag, zoals de maakindustrie, groothandelsbedrijven en de logistiek. Omdat het niet direct grenst aan woongebieden zijn in dit gebied bedrijven in de hogere milieucategorieën gevestigd en toegestaan.
De leegstand is beperkt. Maar door de aanwezigheid van grotere bedrijfspanden heeft leegstand van 1 pand direct invloed op de omgeving en de statistieken. Vanwege de grootte en het maatwerk zijn dit soort panden bovendien lastig te verhuren of te verkopen waardoor structurele leegstand een reëel risico vormt.
Het terrein is gelegen langs de snelweg A1 en is per auto goed bereikbaar. Knelpunt vormt de toegang naar de kruising met de Zutphenseweg. Met name in de avondspits levert dit lastige situaties op. Met het openbaar vervoer is het terrein matig ontsloten. Parkeren vindt plaats op eigen terrein en over het algemeen is er voldoende parkeergelegenheid. Op sommige plekken ontbreken parkeerplekken voor bezoekers. Het parkeren van vrachtwagens op de openbare weg wordt als een probleem ervaren. Met name uit het oogpunt van veiligheid.
Belevingswaarde; voldoende
Sinds de revitalisering (eind jaren '90, begin 2000) is de openbare ruimte van voldoende kwaliteit. Door de ruime opzet van het gebied, zowel qua percelen, openbare ruimte als wegenstructuur heeft Kloosterlanden voldoende representatieve uitstraling. De bedrijfspanden zijn vrij nieuw en goed onderhouden. Daarnaast is er sprake van een duidelijke groenstructuur wat een pre is ten opzichte van Bergweide 3 en 4.
Toekomstperspectief, ja maar let op
Kloosterlanden functioneert naar behoren en heeft al een redelijk duidelijk profiel van modern gemengd bedrijventerrein. Nog meer zal de focus komen te liggen op 'ruimte voor de maakindustrie', zoals vastgelegd in de economische visie.
Nu Deventer weer een ruim aanbod heeft aan uitgeefbare bedrijventerreinen zal dit verplaatsing naar A1 Bedrijvenpark tot gevolg hebben. Dit kan ook gevolgen hebben voor Kloosterlanden, waar leegstand door de grootte van de bedrijfspanden direct merkbaar is. Het is van belang dat geïnvesteerd blijft worden in onderhoud en vernieuwing van de bedrijfspanden.
3.4.2 De opgave
Het functioneren van de bedrijventerreinen moet economische ontwikkelingen kunnen volgen. Met andere woorden waardevast zijn in termen van zekerheid en flexibiliteit. Zekerheid over het hier en nu en flexibiliteit die nodig is om mee te gaan in economische ontwikkelingen. Die zekerheid en flexibiliteit geldt niet alleen de eigen locatie, maar ook die van de buren en omgeving. Dit vraagt om een evenwicht tussen (rechts)zekerheid en flexibiliteit. Die balans zal telkens opnieuw moeten worden verkend door een continue dialoog tussen ondernemers/eigenaren onderling en ondernemers/eigenaren en gemeente.
Leegstand
De grootste zorg hebben ondernemers over de leegstand in Het Hanzepark. Een grote leegstand in dat gebied kan op de langere termijn de kwaliteit van het omliggende terrein beïnvloeden.
Op Kloosterlanden zijn bedrijven gevestigd met een vrij grote ruimtevraag. Wanneer 1 pand leeg komt te staan heeft dat direct zichtbaar invloed op het betreffende deelgebied. Bovendien staan panden met een groter oppervlakte langer leeg.
3.4.3 De kansen
De maakindustrie heeft een belangrijke plek op de Deventer bedrijventerreinen. Dat geldt ook voor Kloosterlanden, waar de grote maakindustrie haar locatie heeft. De maakindustrie is een belangrijke peiler voor de Deventer economie. In de strategische economische visie hebben de Deventer ondernemers deze kans benoemd: Deventer Duurzame Maakstad. Met andere woorden Deventer zal de maakindustrie zoveel mogelijk faciliteren.
3.4.4 De gemeentelijke rol en instrumentarium: consolideren
Behoud en bij voorkeur verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen is een continu proces. De huidige tijd vraagt om een nieuwe aanpak waarin ondernemers meer dan ooit zeggenschap en financiële verantwoordelijkheid krijgen en nemen voor de kwaliteit van hun bedrijventerrein
Wij kunnen ondernemers en eigenaren daarin als volgt faciliteren:
Wanneer een onderneming ruimtelijk knel zit of andere problemen ondervindt op de huidige kavel, die verhuizing noodzakelijk maken, gaan wij in overleg over mogelijke oplossingen op de bestaande kavel.
Wij stellen onze expertise op het vlak van gebiedsontwikkeling en onze contacten met andere overheden en daaraan gelieerde partijen ter beschikking om te proberen gezamenlijk een oplossing te vinden voor lastige vraagstukken op het vlak van herstructurering, herverkaveling en dergelijke. Een 'van kavel tot kavel' aanpak ligt daarbij het meest voor de hand. Grote gebiedsontwikkelingen voorzien wij niet in dit gebied.
Het gemeentelijke accountmanagement heeft in dit alles een belangrijke rol. Zij zijn de gesprekspartner van de Deventer ondernemers en vertegenwoordigen de gemeente.
Wij faciliteren de maakindustrie op dit deel van het terrein zoveel mogelijk. Het is met name van belang om de maakindustrie de ruimte te bieden en door andere ontwikkelingen in de omgeving niet te beperken. De huidige wet- en regelgeving, waaronder de milieuzonering wordt uitgevoerd en gehandhaafd. Uitzonderingen zijn alleen mogelijk met instemming van ondernemers binnen de invloedssfeer van een eventueel initiatief.
Tweejaarlijks werken wij mee aan de monitoring van de bedrijventerreinen, een initiatief van de Stichting Bedrijvenparkmanagement Deventer en de ondernemersverenigingen. Ongewenste ontwikkelingen kunnen op deze manier tijdig worden gesignaleerd.
Schematisch
Onderstaande dienstverlening en instrumenten staan ter beschikking . Wat niet van toepassing is, is doorgehaald. Voor een uitgebreide toelichting bij het instrumentarium verwijzen wij naar hoofdstuk 6 van deel A.
3.5 Bedrijventerrein Bergweide 5
3.5.1 Het toekomstperspectief
Gebruikswaarde
Vanwege de ruime opzet en de aanwezigheid van grotere kavels biedt ook Bergweide 5 plek aan bedrijven met een grote ruimtevraag, zoals de maakindustrie, groothandelsbedrijven en de logistiek. In het gebied is een tweetal chemische bedrijven gevestigd.
Door de aanwezigheid van grotere bedrijfspanden heeft leegstand van 1 pand direct invloed op de omgeving en de statistieken. Vanwege de grootte en het maatwerk zijn dit soort panden bovendien lastig te verhuren of te verkopen waardoor structurele leegstand een reëel risico vormt.
Het oudere gedeelte van Bergweide 5, beter bekend als het Essentterrein en Hartenaasje, zijn aangemerkt als herstructureringslocatie. Deze deelgebieden zijn voor een groot deel leeg en er ligt een saneringsopgave.
Het terrein is gelegen langs de snelweg A1 en is per auto goed bereikbaar, maar heeft maar 1 toegangsweg. Daarnaast vormt de toegang naar de kruising met de Zutphenseweg een groot knelpunt met lange wachttijden en onoverzichtelijke situaties tot gevolg.
Met het openbaar vervoer is het terrein matig ontsloten. Parkeren vindt plaats op eigen terrein en over het algemeen is er voldoende parkeergelegenheid. Het parkeren van vrachtwagens op de openbare weg wordt als een probleem ervaren. Met name uit het oogpunt van veiligheid.
Met de aanwezigheid van de Mac Donalds en het Postiljon hotel aan de zuidkant van het gebied zijn er enkele voorzieningen aanwezig.
Belevingswaarde
Wat voor Kloosterlanden geldt, geldt ook voor de zuidkant van Bergweide 5: de openbare ruimte is van voldoende kwaliteit. Door de ruime opzet van het gebied, zowel qua percelen, openbare ruimte als wegenstructuur heeft het terrein voldoende representatieve uitstraling. De bedrijfspanden zijn vrij nieuw en goed onderhouden. Daarnaast is er sprake van een duidelijke groenstructuur wat een pre is ten opzichte van Bergweide 3 en 4.
Ondanks de leegstand heeft het Essentterrein door de aanwezigheid van de monumentale panden wel degelijk uitstraling. De leegstand van het Hartenaasje valt niet direct op, omdat het visueel onderdeel is van de buitenhaven.
Toekomstperspectief, ja maar let op
Bergweide 5 onderscheidt zich op een aantal wezenlijke punten van Kloosterlanden en
Bergweide 3 en 4:
- de zichtbaarheid vanaf de snelweg A1;
- de ligging aan de uiterwaarden van de IJssel;
- de ligging aan de stadsentree met AKZO NOBEL als icoon van Bergweide 5;
- de aanwezigheid van enkele horeca-voorzieningen.
Hier liggen kansen om de economische waarde van het gebied te vergroten door te investeren in gebiedskwaliteit.
Nu Deventer weer een ruim aanbod heeft aan uitgeefbare bedrijventerreinen zal dit verplaatsing naar A1 Bedrijvenpark tot gevolg hebben. Dit kan ook gevolgen hebben voor Bergweide 5, waar leegstand door de grootte van de bedrijfspanden direct merkbaar is. Het is van belang dat geïnvesteerd blijft worden in onderhoud en vernieuwing van de bedrijfspanden.
3.5.2 De opgave
Het functioneren van de bedrijventerreinen moet economische ontwikkelingen kunnen volgen. Met andere woorden waardevast zijn in termen van zekerheid en flexibiliteit. Zekerheid over het hier en nu en flexibiliteit die nodig is om mee te gaan in economische ontwikkelingen. Die zekerheid en flexibiliteit geldt niet alleen de eigen locatie, maar ook die van de buren en omgeving. Dit vraagt om een evenwicht tussen (rechts)zekerheid en flexibiliteit. Die balans zal telkens opnieuw moeten worden verkend door een continue dialoog tussen ondernemers/eigenaren onderling en ondernemers/eigenaren en gemeente.
In het gebied liggen 2 opgaven:
- 1. Het terrein heeft 1 toegangsweg via de kruising Zutphenseweg. Met name in de spits is dit een groot knelpunt. In het gebied zijn bedrijven in de hoge milieucategorieën gevestigd, waardoor hoge eisen worden gesteld aan de bereikbaarheid. Een verdere toename van de verkeersbewegingen is daarom niet gewenst. Dit kan toekomstige ontwikkelingen in het gebied onmogelijk maken.
- 2. De sanering en herontwikkeling van het Essentterrein.
3.5.3 De kansen
De maakindustrie heeft een belangrijke plek op de Deventer bedrijventerreinen. Dat geldt ook voor Bergweide 5, waar de grote maakindustrie haar locatie heeft. De maakindustrie is een belangrijke peiler voor de Deventer economie. In de strategische economische visie hebben de Deventer ondernemers deze kans benoemd: Deventer Duurzame Maakstad. Met andere woorden Deventer zal de maakindustrie zoveel mogelijk faciliteren.
In het gebied liggen specifieke kansen om de gebiedskwaliteit en daarmee het economische functioneren verder te versterken. In de structuurvisie stadsaszone is de ambitie als volgt verwoord:
De dynamiek niet beknotten, maar juist stimuleren. Variëteit aan functies niet als probleem zien, maar zoeken naar onorthodoxe manieren waarop zij elkaar kunnen versterken. Samen het beeld scheppen van een ondernemende en inventieve stad. Nabijheid IJssel uitbuiten! Landschap voelbaar maken! Het eigenzinnige karakter van Havenkwartier Deventer kan hier uitvergroot terugkomen in de vorm van…
3.5.4 De gemeentelijk rol en instrumentarium: uitnodigen
Behoud en bij voorkeur verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen is een continu proces. De huidige tijd vraagt om een nieuwe aanpak waarin ondernemers meer dan ooit zeggenschap en financiële verantwoordelijkheid krijgen en nemen voor de kwaliteit van hun bedrijventerrein
Wij kunnen ondernemers en eigenaren daarin als volgt faciliteren:
Wanneer een onderneming ruimtelijk knel zit of andere problemen ondervindt op de huidige kavel, die verhuizing noodzakelijk maken, gaan wij in overleg over mogelijke oplossingen op de bestaande kavel.
Wij stellen onze expertise op het vlak van gebiedsontwikkeling en onze contacten met andere overheden en daaraan gelieerde partijen ter beschikking om te proberen gezamenlijk een oplossing te vinden voor lastige vraagstukken op het vlak van herstructurering, herverkaveling en dergelijke. Een 'van kavel tot kavel' aanpak ligt daarbij het meest voor de hand. Grote gebiedsontwikkelingen voorzien wij niet in dit gebied.
Het gemeentelijke accountmanagement heeft in dit alles een belangrijke rol. Zij zijn de gesprekspartner van de Deventer ondernemers en vertegenwoordigen de gemeente.
Wij faciliteren de maakindustrie op dit deel van het terrein zoveel mogelijk. Het is met name van belang om de maakindustrie niet te beperken in haar ontwikkelingsmogelijkheden. De huidige wet- en regelgeving, waaronder de milieuzonering wordt uitgevoerd en gehandhaafd. Uitzonderingen zijn alleen mogelijk met instemming van ondernemers binnen de invloedssfeer van een eventueel initiatief.
Tweejaarlijks werken wij mee aan de monitoring van de bedrijventerreinen, een initiatief van de Stichting Bedrijvenparkmanagement Deventer en de ondernemersverenigingen. Ongewenste ontwikkelingen kunnen op deze manier tijdig worden gesignaleerd.
Schematisch
Onderstaande dienstverlening en instrumenten staan ter beschikking . Wat niet van toepassing is, is doorgehaald. Voor een uitgebreide toelichting bij het instrumentarium verwijzen wij naar hoofdstuk 6 van deel A.
3.6 Handelspark De Weteringen
3.6.1 Het toekomstperspectief
Gebruikswaarde
De Weteringen is het enige bedrijventerrein in Deventer waarvan de doelgroep blijkt uit de naam van het terrein. Op Handelspark De Weteringen zijn verschillende autoshowrooms gevestigd alsmede de logistieke tak van de beddenfabrikant uit Deventer. Auping gaat hier ook haar productiebedrijf vestigen naast de fabriek van Kappa Zedek.
Ook de ligging aan de afslag Deventer-oost onderschrijft de segmentering van het terrein. Handelspark De Weteringen is uitermate goed bereikbaar en daarmee bijzonder geschikt voor handelsbedrijven. Qua oppervlakte is het een betrekkelijk klein terrein en bovendien wordt de ruimte intensief gebruikt. Voor uitbreiding is er weinig ruimte op de bestaande percelen.
Een tijd lang was de leegstand op het terrein vrij hoog, ondanks de goede ligging, ruimtelijke kwaliteit en uitstraling. Inmiddels is een groot deel van de leegstaande panden weer in gebruik genomen of wordt in gebruik genomen.
Men ervaart het als een nadeel dat het terrein niet direct aansluit op de overige bedrijventerreinen in Deventer. De N348 is een natuurlijke barrière, ook voor handelsrelaties.
Belevingswaarde
De aanwezigheid van een paar toonaangevende bedrijven en de positionering van de terrein is een plus voor deze locatie.
Het Handelspark is vrij nieuw en dat straalt het ook uit. De kwaliteit van de openbare ruimte is goed evenals de uitstraling van de bedrijfspanden. Het terrein is met name geschikt voor handelsbedrijven die eisen stellen aan de representativiteit.
Toekomstperspectief, ja maar let op
Met de goede kwaliteit van de openbare ruimte, de uitstraling van de panden, de uitstekende ligging en de aanwezigheid van enkele toonaangevende bedrijven heeft Het Handelspark zeker toekomstperspectief.
Nu Deventer weer een ruim aanbod heeft aan uitgeefbare bedrijventerreinen zal dit verplaatsing naar A1 Bedrijvenpark tot gevolg hebben. Dit kan ook gevolgen hebben voor het Handelspark, zeker wanneer hier bedrijven qua ruimte klem komen te zitten. Ook voor het Handelspark geldt dat leegstand direct een negatieve invloed heeft door de grootte van een aantal bedrijfspanden, het betrekkelijk kleine oppervlak en de zichtbaarheid van het Handelspark. Het is van belang dat geïnvesteerd blijft worden in onderhoud en vernieuwing van de bedrijfspanden.
3.6.2 De opgave
Het functioneren van de bedrijventerreinen moet economische ontwikkelingen kunnen volgen. Met andere woorden waardevast zijn in termen van zekerheid en flexibiliteit. Zekerheid over het hier en nu en flexibiliteit die nodig is om mee te gaan in economische ontwikkelingen. Die zekerheid en flexibiliteit geldt niet alleen de eigen locatie, maar ook die van de buren en omgeving. Dit vraagt om een evenwicht tussen (rechts)zekerheid en flexibiliteit. Die balans zal telkens opnieuw moeten worden verkend door een continue dialoog tussen ondernemers/eigenaren onderling en ondernemers/eigenaren en gemeente.
Ondanks de uitstekende uitgangspositie is er sprake van enige leegstand in het gebied. Er staan meerdere panden te koop of te huur.
3.6.3 De kansen
Met de komst van het productiebedrijf van Auping ligt er een grote kans om het terrein nog beter te profileren als handelspark.
3.6.4 De gemeentelijke rol en instrumentarium: consolideren
Behoud en bij voorkeur verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen is een continu proces. De huidige tijd vraagt om een nieuwe aanpak waarin ondernemers meer dan ooit zeggenschap en financiële verantwoordelijkheid krijgen en nemen voor de kwaliteit van hun bedrijventerrein
Wij kunnen ondernemers en eigenaren daarin als volgt faciliteren:
Wanneer een onderneming ruimtelijk knel zit of andere problemen ondervindt op de huidige kavel, die verhuizing noodzakelijk maken, gaan wij in overleg over mogelijke oplossingen op de bestaande kavel.
Wij stellen onze expertise op het vlak van gebiedsontwikkeling en onze contacten met andere overheden en daaraan gelieerde partijen ter beschikking om te proberen gezamenlijk een oplossing te vinden voor lastige vraagstukken op het vlak van herstructurering, herverkaveling en dergelijke. Een 'van kavel tot kavel' aanpak ligt daarbij het meest voor de hand. Grote gebiedsontwikkelingen voorzien wij niet in dit gebied.
Het gemeentelijke accountmanagement heeft in dit alles een belangrijke rol. Zij zijn de gesprekspartner van de Deventer ondernemers en vertegenwoordigen de gemeente.
Wij faciliteren de maakindustrie op dit deel van het terrein zoveel mogelijk. Het is met name van belang om de maakindustrie niet te beperken in haar ontwikkelingsmogelijkheden. De huidige wet- en regelgeving, waaronder de milieuzonering wordt uitgevoerd en gehandhaafd. Uitzonderingen zijn alleen mogelijk met instemming van ondernemers binnen de invloedssfeer van een eventueel initiatief.
Tweejaarlijks werken wij mee aan de monitoring van de bedrijventerreinen, een initiatief van de Stichting Bedrijvenparkmanagement Deventer en de ondernemersverenigingen. Ongewenste ontwikkelingen kunnen op deze manier tijdig worden gesignaleerd.
Schematisch
Onderstaande dienstverlening en instrumenten staan ter beschikking . Wat niet van toepassing is, is doorgehaald. Voor een uitgebreide toelichting bij het instrumentarium verwijzen wij naar hoofdstuk 6 van deel A.
3.7 Bedrijventerrein Smeenkhof
3.7.1 Het toekomstperspectief
Gebruikswaarde; goed
Met haar ligging op een zichtlocatie aan de Holterweg op voldoende afstand van de woonwijken functioneert het terrein prima voor beoogde doelgroepen: handelsbedrijven en dienstverlening met beperkte overlast en gecombineerd met wonen.
Belevingswaarde; goed
De aanwezigheid van enkele woonhuizen en het fitnesscentrum zorgen ook in de avonduren voor voldoende levendigheid in het gebied.
Daarnaast is het terrein vrij nieuw. De kwaliteit van de openbare ruimte is goed evenals de uitstraling van de bedrijfspanden. Het terrein is met name geschikt voor handelsbedrijven die eisen stellen aan de representativiteit en die wonen en werken willen combineren.
Toekomstperspectief, ja
Het terrein voorziet in de vraag naar een kleinschalige woon-werkomgeving op een representatieve zichtlocatie. De combinatie wonen-werken is een kwaliteit, maar kan ook een potentiële bedreiging vormen. Dit type panden is lastig te herfinancieren en dat beperkt de courantheid. De kwaliteit van de woningen is overigens van hoog niveau. Al met al heeft deze locatie voldoende toekomstperspectief.
3.7.2 De opgave
Het functioneren van de bedrijventerreinen moet economische ontwikkelingen kunnen volgen. Met andere woorden waardevast zijn in termen van zekerheid en flexibiliteit. Zekerheid over het hier en nu en flexibiliteit die nodig is om mee te gaan in economische ontwikkelingen. Die zekerheid en flexibiliteit geldt niet alleen de eigen locatie, maar ook die van de buren en omgeving. Dit vraagt om een evenwicht tussen (rechts)zekerheid en flexibiliteit. Die balans zal telkens opnieuw moeten worden verkend door een continue dialoog tussen ondernemers/eigenaren onderling en ondernemers/eigenaren en gemeente.
3.7.3 De gemeentelijke rol en instrumentarium: consolideren
Behoud en bij voorkeur verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen is een continu proces. De huidige tijd vraagt om een nieuwe aanpak waarin ondernemers meer dan ooit zeggenschap en financiële verantwoordelijkheid krijgen en nemen voor de kwaliteit van hun bedrijventerrein
Wij kunnen ondernemers en eigenaren daarin als volgt faciliteren:
Wanneer een ondernemer ruimtelijk knel zit of andere problemen ondervindt op de huidige kavel, die verhuizing noodzakelijk maken, gaan wij in overleg over mogelijke oplossingen op de bestaande kavel.
Wij stellen onze expertise op het vlak van gebiedsontwikkeling en onze contacten met andere overheden en daaraan gelieerde partijen ter beschikking om te proberen gezamenlijk een oplossing te vinden voor lastige vraagstukken op het vlak van herstructurering, herverkaveling en dergelijke. Een 'van kavel tot kavel' aanpak ligt daarbij het meest voor de hand. Grote gebiedsontwikkelingen voorzien wij niet in dit gebied.
Het gemeentelijke accountmanagement heeft in dit alles een belangrijke rol. Zij zijn de gesprekspartner van de Deventer ondernemers en vertegenwoordigen de gemeente.
Wij faciliteren de maakindustrie op dit deel van het terrein zoveel mogelijk. Het is met name van belang om de maakindustrie niet te beperken in haar ontwikkelingsmogelijkheden. De huidige wet- en regelgeving, waaronder de milieuzonering wordt uitgevoerd en gehandhaafd. Uitzonderingen zijn alleen mogelijk met instemming van ondernemers binnen de invloedssfeer van een eventueel initiatief.
Tweejaarlijks werken wij mee aan de monitoring van de bedrijventerreinen, een initiatief van de Stichting Bedrijvenparkmanagement Deventer en de ondernemersverenigingen. Ongewenste ontwikkelingen kunnen op deze manier tijdig worden gesignaleerd.
Schematisch
Onderstaande dienstverlening en instrumenten staan ter beschikking . Wat niet van toepassing is, is doorgehaald. Voor een uitgebreide toelichting bij het instrumentarium verwijzen wij naar hoofdstuk 6 van deel A.
3.8 Bedrijventerrein Lettele
3.8.1 Het toekomstperspectief
Gebruikswaarde; goed
Het terrein biedt ruimte aan de lokale ondernemer en voorziet daarmee in een behoefte. Dit type ondernemer is heeft een nauwe band met het dorp en haar omgeving en is afhankelijk van de nabijheid van zijn of haar klantenkring. Het bedrijventerrein Lettele voorziet daarin. Verplaatsing is daarom in veel gevallen geen optie.
Belevingswaarde; goed
Het Daarnaast is het terrein vrij nieuw. De kwaliteit van de openbare ruimte is goed evenals de uitstraling van de bedrijfspanden.
Toekomstperspectief, ja
Het bedrijventerrein Lettele voorziet in de vraag van lokale bedrijven naar een plek in de eigen gemeenschap. Voor dit type ondernemers zijn de overige bedrijventerreinen in principe geen goed alternatief voor het eigen dorp. De klantkring en naamsbekendheid zijn onlosmakelijk met het dorp en de landelijke omgeving verbonden.
3.8.2 De opgave
Het functioneren van de bedrijventerreinen moet economische ontwikkelingen kunnen volgen. Met andere woorden waardevast zijn in termen van zekerheid en flexibiliteit. Zekerheid over het hier en nu en flexibiliteit die nodig is om mee te gaan in economische ontwikkelingen. Die zekerheid en flexibiliteit geldt niet alleen de eigen locatie, maar ook die van de buren en omgeving. Dit vraagt om een evenwicht tussen (rechts)zekerheid en flexibiliteit. Die balans zal telkens opnieuw moeten worden verkend door een continue dialoog tussen ondernemers/eigenaren onderling en ondernemers/eigenaren en gemeente.
3.8.3 De kans
Het bedrijventerrein biedt nog enige ruimte voor de huisvesting van lokale bedrijvigheid.
3.8.4 De gemeentelijke rol en instrumentarium: consolideren
Schematisch
Onderstaande dienstverlening en instrumenten staan ter beschikking . Wat niet van toepassing is, is doorgehaald. Voor een uitgebreide toelichting bij het instrumentarium verwijzen wij naar hoofdstuk 6 van deel A.
3.9 Bedrijventerrein A1 Bedrijvenpark
3.9.1 Het toekomstperspectief
Toekomstige gebruikswaarde; goed
De bereikbaarheid is door de ligging aan de A1 uitstekend. Bovendien betreft het een zichtlocatie, landschappelijk goed ingericht met aandacht voor duurzaamheid. Dit alles komt de toekomstige gebruikswaarde ten goede.
Toekomstige belevingswaarde; goed
Bij het ontwerp van A1 Bedrijvenpark is veel aandacht besteed aan de landschappelijke inrichting. Qua voorzieningen zal de ontwikkeling van een Van der Valk hotel toegevoegde waarde bieden aan het terrein.
Toekomstperspectief, ja
De ligging aan de A1 geeft het Bedrijvenpark een goede uitgangspositie. Er is vraag naar snelweglocaties vanuit de logistieke sector en groothandelsbedrijven, waarvoor bereikbaarheid een randvoorwaarde is. Daarnaast wordt een terrein ontwikkeld dat aan de eisen van deze tijd voldoet. En is de behoefte aan dit terrein afdoende aangetoond.
3.9.2 De opgave
Uitgifte van A1 Bedrijvenpark. Daarbij heeft het aantrekken van voor Deventer nieuwe bedrijven de voorkeur. Wanneer een Deventer bedrijf verhuisplannen heeft, die het gevolg is van een knelpunt op de bestaande locatie, zal de gemeente in overleg treden om te bezien of het knelpunt opgelost kan worden. De gemeente zet zich nadrukkelijk ook in voor behoud van kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinen.
3.9.3 De kans
Met de ontwikkeling van A1 Bedrijvenpark kan de gemeente weer voorzien in de vraag naar bedrijventerreinen. In de bedrijventerreinenvisie gemeente Deventer 2011 is aangetoond (en regionaal afgestemd) dat Deventer behoefte heeft aan circa 6,1 hectare nieuw uitgeefbaar terrein voor een periode van 10 jaar. Inmiddels blijkt de interesse voor het nieuwe bedrijventerrein, dat zeer gunstig is gelegen langs de snelweg A1. De eerste kavels zijn verkocht of in optie uitgegeven. Voor het nieuw te ontwikkelen terrein ligt de focus op de maakindustrie, de logistieke sector en de groothandel.
3.9.4 De gemeentelijke rol en instrumentarium: samenWERKEN
De gemeente is verantwoordelijk voor de uitgifte van het terrein. Daarvoor is een uitgifteteam opgericht dat garant staat voor een goede afhandeling van aanvragen.
Daarnaast investeert de gemeente in de promotie en acquisitie van het terrein.
Hoofdstuk 4 Deel D: in uitvoering, de aanpak per winkelcentrum
De aanpak per winkelcentrum wordt uitgewerkt op basis van de uitkomsten herijking structuurvisie detailhandel. Deel D van de structuurvisie leegstand, de aanpak per winkelcentrum, zal te zijner tijd separaat ter inzage worden gelegd.