Veldkampsteeg 4

Aanleiding

Bij de gemeente Deventer is op 1 november 2012 een aanvraag binnengekomen om een wijziging bestemmingsplan voor de woningsplitsing van de karakteristieke boerderij op het perceel Veldkampsteeg 4 in Bathmen, kadastraal bekend gemeente Deventer, sectie I, nummer 176. Vervolgens is op 18 januari 2013 een aanvulling op de aanvraag binnengekomen om de woning in 3 wooneenheden te splitsen.

Plangebied

Het perceel wordt in het noorden begrensd door de Veldkampsteeg, in het oosten door de Hogesteeg, in het zuiden door de grens tussen Gelderland en Overijssel en in het westen door de Gorsselseweg.

In de volgende figuur is de globale ligging van het plangebied aangegeven.

Figuur 1 Globale ligging plangebied "Veldkampsteeg 4 "

Planologisch regime

Voor het bovengenoemde perceel geldt momenteel het bestemmingsplan "Buitengebied Deventer" (vastgesteld op 6 juni 2012 en op 6 september 2012 in werking getreden).

Het beoogde plan is in strijd met dit vigerende bestemmingsplan. Het perceel heeft op basis van het bestemmingsplan de bestemming 'Wonen' met aanduiding "karakteristiek". Op de gronden die bestemd zijn als Wonen is per bouwvlak maximaal 1 woning toegestaan. Het splitsen van de karakteristieke boerderij in 3 wooneenheden is daarmee in strijd. Het vigerend bestemmingsplan geeft het college van burgemeester & wethouders wel de mogelijkheid om woningen met een karakteristieke aanduiding te splitsen. Deze mogelijkheid is opgenomen ten behoeve van het behoud van de karakteristieke waarden van de boerderij. Om mee te kunnen werken aan de wijzigingsbevoegdheid moet sprake zijn van de volgende voorwaarden:

a. woningsplitsing is alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
b. de aanduiding karakteristiek dient opgenomen te zijn omdat het blijkens bijlage 6 of 7
van het bestemmingsplan een karakteristiek hoofdgebouw betreft;
c. woningsplitsing is niet toegestaan op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de
bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding;
d. het bepaalde onder c is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het
jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
e. er wordt daadwerkelijk bijgedragen aan herstel en/of behoud van deze panden;
f. de cultuurhistorische waarde van deze panden wordt niet aangetast;
g. woningsplitsing in twee woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te
splitsen pand meer dan 1.000 m³ bedraagt;
h. woningsplitsing in drie woningen is uitsluitend toegestaan als de inhoud van het te
splitsen pand meer dan 1.500 m³ bedraagt;
i. ter plaatse van de gesplitste woning dient de bouwaanduiding 'aaneengebouwd' te
worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat de woning aaneengebouwd is en
dient te blijven;
j. het gebruik vindt plaats binnen het bestaande bouwvolume; uitbreiding van bebouwing is
niet toegestaan waardoor het uitwendige karakter van het hoofdgebouw – zoals dit
bepaald is door hoofdafmetingen, onderlinge maatverhoudingen, dakvorm en
nokrichting – behouden blijft;
k. bij het wijzigingsplan kunnen beperkingen worden gesteld aan de oppervlakte van
bijgebouwen bij de nieuwe woning;
l. de geluidsbelasting aan de gevel ten gevolge van weg- en railverkeer mag de uiterste
grenswaarde, zoals vastgelegd in de Wet geluidhinder, niet overschrijden.

De woning heeft, volgens bijlage 6 en 7 van het vigerend bestemmingsplan, een karakteristiek hoofdgebouw. Doordat er meerdere wooneenheden worden mogelijk gemaakt met voorliggend plan, wordt bijgedragen aan het behoud van de karakteristieke woonboerderij.
De cultuurhistorische waarde wordt in stand gehouden omdat de ene woonheid al gerealiseerd is, en de andere 2 wooneenheden alleen de binnenkant van de karakeristieke boerderij zullen beinvloeden. De inhoud van het te splitsen pand beslaat 1567 m3 , meer dus dan 1500 m3.

Omdat het initiatief ook voldoet aan de overige voorwaarden van de wijzigingsbevoegheid, wordt met het voorliggende wijzigingsplan woningsplitsing van de karakteristieke boerderij in 3 eenheden mogelijk gemaakt.

Leeswijzer

Het eerstvolgende hoofdstuk geeft een planbeschrijving en de uitgangssituatie op de locatie. In hoofdstuk 3 volgt de ruimtelijke onderbouwing. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voor het plan geldende beleidskaders, de landschappelijke inpassing van de ontwikkeling en de zogeheten randvoorwaarden, zoals archeologie, water en milieuhygiënische aspecten. Op basis van deze aspecten wordt in dit hoofdstuk onderbouwd waarom de voorgenomen ontwikkeling acceptabel is. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de planopzet en juridische aspecten nader toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.