Buitengebied Deventer, Koerselmansweg 2

Hoofdstuk 1 Inleiding

Algemeen

Bij de gemeente Deventer is op 13 juni 2013 een aanvraag om wijziging van het bestemmingsplan ontvangen. De aanvraag voorziet in het realiseren van een derde bedrijfswoning in een karakteristieke schuur op het perceel Koerselmansweg 2 te Okkenbroek. De drie bedrijfswoningen zijn allen onderdeel van het daar gevestigde agrarische bedrijf.

In de volgende figuur is de ligging van het plangebied aangegeven.

Globale ligging plangebied 'Buiengebied Deventer, wijzigingsplan Koerselmansweg 2'

Plangebied

Het perceel Koerselmansweg 2 ligt aan de Koerselmansweg ten zuiden van het dorp Okkenbroek, kadastraal bekend gemeente Diepenveen, sectie F, nummer 2854.

Ligging kadastraal perceel, Koerselmansweg 2

Planologisch regiem

Voor bovengenoemd perceel geldt momenteel het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' (vastgesteld 6 juni 2012). Het beoogde plan is in strijd met dit bestemmingsplan. Het perceel heeft in het bestemmingspan 'Buitengebied Deventer' de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Op de gronden die bestemd zijn met 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' mag één bedrijfswoning per bouwvlak worden gebouwd. Realisatie van een derde bedrijfswoning is dan ook in strijd met het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' geeft het college van b&w de mogelijkheid het bestemmingsplan te wijzigen. De wijzigingsbevoegdheid voorziet in de mogelijkheid een woning te realiseren in een karakteristiek bijgebouw, waarmee het behoud van de karakteristieke waarden van dit pand gestimuleerd wordt. Het voorliggende initiatief voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid, waardoor medewerking aan dit initiatief mogelijk is.

Met het voorliggende wijzigingsplan wordt de realisatie van de derde bedrijfswoning juridisch planologisch mogelijk gemaakt.

Leeswijzer

Het eerstvolgende hoofdstuk geeft een beschrijving van het plan, de uitgangssituatie op de locatie en het voorgenomen (bouw)plan. In hoofdstuk 3 volgt de ruimtelijke onderbouwing. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voor het plan geldende beleidskaders en de zogeheten randvoorwaarden, zoals archeologie, water en de milieuhygiënische aspecten. Op basis van al deze aspecten wordt in dit hoofdstuk onderbouwd waarom de voorgenomen ontwikkeling acceptabel is. In hoofdstuk 4 worden de planopzet en de juridische aspectenten nader toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Huidige situatie

Het plangebied wordt gevormd door het erf van het agrarische bedrijf aan de Koerselmansweg 2 te Okkenbroek. Op het erf staan twee bedrijfswoningen (nr. 2 en 2a), een ligboxenstal, een varkensstal, drie schuren en een loods.

Twee van de drie schuren op het erf zijn karakteristiek: de oorspronkelijke boerderij uit 1800 en de daarnaast gelegen schuur. Deze beide gebouwen hebben op dit moment geen functie meer voor het agrarische bedrijf. Voorheen werden ze beide gebruikt als veestal. De eigenaren willen beide gebouwen graag behouden. Enkele jaren geleden hebben zij de oorspronkelijke schuur om die reden gerestaureerd. De kapconstructie is vernieuwd en voorzien van een nieuw rieten dek. Tevens is de achtergevel in de oorspronkelijke staat hersteld en teruggebracht.

Nu ook het andere gebouw moet worden gerestaureerd, ontstaat er een mooie gelegenheid om in deze oorspronkelijke boerderij een woning te realiseren voor de dochter van de huidige eigenaar, en haar gezin. De bewoners van deze nieuwe woning zijn beide in deeltijd werkzaam op het agrarische bedrijf (beide circa 8 uur per week) en zullen de woning dus daadwerkelijk als bedrijfswoning gebruiken.

Het gebouw zit momenteel met een tussenlid vast aan de achterliggende bedrijfswoning (nr. 2). Deze bedrijfswoning wordt bewoond door de moeder van de huidige eigenaar. Hoewel het vanuit cultuurhistorisch oogpunt zeer wenselijk is dit tussenlid te verwijderen, is dat momenteel (nog) niet mogelijk. In het tussenlid bevinden zich enkele primaire woonfuncties, die noodzakelijk zijn voor bewoning door de huidige bewoonster. Op het moment dat zij niet weer woonachtig is in deze woning wordt het tussenlid als nog verwijderd en wordt ook het laatste stukje van de gevel hersteld.

Na realisatie van het voorliggende bouwplan bestaat er geen verbinding meer tussen beide gebouwen en behoort het tussenlid als aanbouw alleen toe aan de al bestaande bedrijfswoning (nr 2). Om die reden is de voormalige boerderij aangemerkt als een karakteristiek gebouw dat niet is aangebouwd aan de bedrijfswoning.

Luchtfoto van Koerselmansweg 2

Het erf ligt te midden van grote percelen die bedoeld zijn voor agrarisch gebruik. De omliggende erven zijn echter allemaal burgerwoningen. Het perceel ligt aan de rand van de gemeente Deventer en in de nabijheid van het dorp Okkenbroek.

Toekomstige situatie

Het beoogde plan behelst, zoals hier boven beschreven, de realisatie van een bedrijfswoning in een van de schuren op het erf. Deze leegstaande veestal is van oorsprong de boerderij. Het pand dateert van 1800. Destijds werd het voorhuis bewoond en bood het achterhuis ruimte aan vee. Bij de realisatie van een nieuwe bedrijfswoning aan de zuidoostelijke gevel (destijds de voorgevel) in de jaren 60 is de boerderij volledig in gebruik genomen als veestal.

Om van de voormalige veestal een woning te kunnen maken is een grondige renovatie van het gebouw noodzakelijk. Naast renovatie wordt het gebouw ook in zijn oorspronkelijke staat hersteld. De in 1915 aangebrachte uitbreiding wordt verwijderd, zodat de boerderij zijn oorspronkelijke contouren weer terug krijgt. De voormalige voorgevel, nu achtergevel van het pand, wordt zo goed als dat gaat, vanwege het aanwezige tussenlid, gereconstrueerd. Om te kunnen voldoen aan de huidige bouweisen zijn ook enkele aanpassingen noodzakelijk. In het dakvlak worden enkele dakramen aangebracht en in de rechterzijgevel wordt het dak ter plaatse van de nieuwe toegang en de nieuwe openslaande tuindeuren voorzien van twee individuele opgetilde dakranden die geleidelijk in de rest van de kap verlopen. Deze ingrepen zijn dusdanig bescheiden dat zij cultuurhistorisch acceptabel zijn. De voormalige boerderij is na deze verandering -wat betreft totaalbeeld en materiaal-  nog altijd karakteristiek te noemen.

Bestaande situatie

Nieuwe situatie

De nieuwe woning staat als bedrijfswoning ten dienste van het bestaande agrarisch bedrijf. Functioneel verandert er dan ook vrijwel niets op het erf.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijke onderbouwing

Inleiding

Om te oordelen of de in het vorige hoofdstuk beschreven (ruimtelijke) ontwikkeling mogelijk en wenselijk is, is deze getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Ook is het plan getoetst aan de wettelijk vastgestelde milieukwaliteitseisen, de Wet op de archeologische monumentenzorg en de Monumentenwet. Tevens zijn de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding (de watertoets) en de mobiliteit beoordeeld en afgewogen.

Hoofdstuk 4 Planopzet en juridische aspecten

Dit wijzigingsplan is gericht op het mogelijk maken van een ruimtelijke ontwikkeling welke alleen middels het toepassen van een wijzigingsbevoegd uit het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' (artikel 43 lid 2) mogelijk gemaakt kan worden.

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek en de opzet van dit wijzigingsplan, welke in grote lijnen overeenkomt met het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer'.

Planopzet

Dit wijzigingsplan bestaat uit een analoge en digitale verbeelding, planregels en een toelichting. De digitale verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding is de bestemming aangegeven. Aan deze bestemming zijn bouwregels en planregels over het gebruik gekoppeld die zijn opgenomen in de planregels.

Op dit wijzigingsplan zijn van toepassing de regels en de verbeelding welke deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer', met dien verstande dat de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' wordt gewijzigd, zoals aangegeven op de verbeelding van dit wijzigingsplan.

De toelichting

De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.

De planregels

Het bijzondere aan het wijzigingsplan is dat de planregels gelijk zijn aan die van het 'moederplan', te weten bestemmingsplan Buitengebied Deventer, vastgesteld op 6 juni 2012. De planregels, zoals die in artikel 4 'Agrarische met waarden - Landschapswaarden' van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' zijn opgenomen, zijn derhalve overeenkomstig van toepassing op het plangebied van dit wijzigingsplan. In dit plan zijn omwille van de (digitale) leesbaarheid van het plan alleen de regels opgenomen die rechtsreeks volgen uit de gewijzigde verbeelding. De overige regels van het moederplan blijven onverminderd gelden.

Enkelbestemmingen

In onderhavig wijzigingsplan is de volgende enkelbestemming opgenomen:

Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden

Het bestemmingsplan Buitengebied Deventer kent drie verschillende agrarische bestemmingen. Deze bestemmingen zijn gebaseerd op enerzijds de ontwikkelingsmogelijkheden voor verschillende functies in het plangebied, anderzijds in de mate waarin kwaliteiten van het plangebied worden beschermd. Het onderhavige plangebied ligt in de zone Agrarische gebied met landschappelijke waarden en heeft om die reden de bestemming 'Agrarische met waarden - Landschapswaarden' gekregen.

Alleen bestaande agrarische bedrijven groter dan 10 Nge zijn voorzien van een agrarische bestemming. Dit betekent dat hobbyboeren niet onder deze bestemming vallen.

Binnen de bestemmingsomschrijving wordt aangegeven welke productietakken rechtstreeks zijn toegestaan. In de huidige situatie komt het echter voor dat bedrijven een andere agrarische functie uitoefenen dan datgene wat bij recht is toegestaan. Deze bedrijven worden voorzien van een specifieke functieaanduiding. In onderhavig wijzigingsplan is sprake van een intensieve veehouderij, welke specifiek is aangeduid.

Voor de aanwezige agrarische bedrijven zijn bouwvlakken opgenomen, zo ook hier. Binnen het toegekende bouwvlak dienen de bedrijfsgebouwen, de bedrijfswoning, de bijgebouwen en de bouwwerken, geen gebouwen zijnde (met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen), te worden gesitueerd. Dit betekent dat ook mestopslag, paardenbakken, sleufsilo's, kuilplaten en teeltondersteunende voorzieningen binnen het bouwvlak worden gesitueerd.

Het agrarisch bouwvlak mag, met inachtneming van de van toepassing zijnde bouwregels, volledig worden bebouwd. Ten behoeve van de realisatie van de bebouwing kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen.

Door toepassing van de wijzigingsbevoegdheid ontstaat een derde bedrijfswoning op het perceel Koerselmansweg 2. Aangezien de algemene regel is dat per agrarische bedrijf slechts is één bedrijfswoning aanwezig mag zijn, is dit aantal specifiek op de verbeelding aangegeven. De maximum inhoudsmaat voor agrarische bedrijfswoningen bedraagt in basis 750 m³, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen. Echter indien de bestaande inhoudsmaat van het betreffend pand reeds groter is, dan geldt deze bestaande maat als maximaal toegestane inhoudsmaat (zie arikel 7.1). Dit geldt ook bij de omzetting van een bestaand karakteristiek bijgebouw in een woning. Per bedrijfswoning is tevens 100 m² aan vrijstaande bijgebouwen en overkappingen toegestaan.

Afwijkingsregels

In de planregels is een aantal de afwijkingsbevoegdheden opgenomen:

• ten behoeve van overschrijding van het bouwvlak voor kleine overschrijdingen tot 25 m, met een maximum van 250 m²;
• ten behoeve van de bouw van afwijkende stalsystemen in de vorm van serrestallen en boogstallen;
• ten behoeve van kuilvoerplaten, sleufsilo's en mestopslag;
• ten behoeve van teeltondersteunende voorzieningen;
• ten behoeve van hoge permanente teeltondersteunende voorzieningen;
• ten behoeve van regenkappen;
• ten behoeve van extra woonruimte voor een tweede arbeidskracht of een rustende boer;
• ten behoeve van paardenbakken buiten, mits aansluitend aan, het bouwvlak (zowel een agrarische bouwvlak als een bouwvlak met de bestemming 'Wonen')
• ten behoeve van bio-energie installatie;
• ten behoeve van nevenfuncties. De verschillende toegestane nevenfuncties worden bepaald aan de hand van genoemde criteria. Dit betekent dat er geen gelimiteerde lijst is opgenomen.

Milieuhygiënische inpasbaarheid In verschillende flexibiliteitsbepalingen wordt als voorwaarde gesteld dat de ontwikkeling 'milieuhygiënisch inpasbaar' is. Milieuhygiënisch inpasbaar is een verzamelbegrip voor verschillende aspecten. Hieronder is weergegeven waar tijdens de toetsing rekening mee gehouden dient te worden: - toetsing aan de eisen uit de Natuurbeschermingswet; - toetsing van de geurhinder ter plaatse van omliggende geurgevoelige objecten (waarbij ook wordt gekeken naar mogelijke cumulatie van geurhinder); - toetsing aan de eisen uit de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen; - aantonen dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie en geen onevenredige negatieve gevolgen voor het waterbeheer optreden; - beoordeling van de inpasbaarheid voor de thema's verkeer, externe veiligheid en geluid.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Op de gronden met de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden is een vergunningenstelsel van kracht met het oog op de te beschermden waarden. Middels regels wordt het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, bepaalde werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren die een aantasting van de landschappelijke en/of natuurlijke waarden dan wel de cultuurhistorische waarde betekenen. Dit vergunningenstelsel is niet van toepassing voor werken en werkzaamheden binnen het bouwvlak.

Wijzigingsbevoegdheid

Naast afwijkingsregels zijn er ook wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheden zijn opgenomen voor ontwikkelingen waarvoor een zwaarder afwegingskader geldt dan bij afwijkingen van het bestemmingsplan. Daarnaast gaat een wijzigingsbevoegdheid gepaard met een aanpassing van de verbeelding. Dit wijzigingsplan kent de volgende wijzigingsbevoegdheden.

• Ten behoeve van het vergroten van agrarische bouwvlakken. De noodzaak tot uitbreiding van het bouwvlak op de es dient onderbouwd te worden, door aan te tonen dat geen alternatieve uitbreidingslocaties mogelijk zijn. Indien het bouwvlak vergroot wordt, moet met een inrichtingsplan worden aangetoond dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan. Daarnaast moet in het inrichtingsplan aangetoond worden dat de karakteristiek van de es als geheel behouden en versterkt wordt. Hieraan worden de volgende eisen gesteld:
  • 1. bij een vergroting van het bouwvlak op de es moet aangetoond worden dat ondanks de ingreep de es ruimtelijk wordt versterkt;
  • 2. de es moet als geheel beleefbaar blijven;
  • 3. de kwaliteitsverbetering (compensatie) moet in verhouding staan met de ingreep die gedaan wordt;
  • 4. dit moet worden aangetoond met een inrichtingsplan waarbij wordt gekeken naar de totale es;
  • 5. de inrichting van het erf moet erop gericht zijn dat in de toekomst een verdere aantasting van de es wordt voorkomen.
    Kwaliteitsverbetering is bijvoorbeeld te behalen door het herstel van steilranden en het versterken van de esranden met beplanting.
• Ten behoeve van de omschakeling naar een paardenhouderij.
• Ten behoeve van vervolgfuncties. Net als bij nevenfuncties is hier geen gelimiteerde lijst opgenomen. Iedere gewenste vervolgfunctie is mogelijk, mits voldaan wordt aan de opgenomen voorwaarden. Algemeen uitgangspunt bij het toestaan van een vervolgfunctie is dat er geen extra gebouwen mogen worden gebouwd. Om die reden zijn deze voormalige (agrarische) bedrijven op de verbeelding aangegeven met een functieaanduiding. In de regels is bepaald dat het oppervlak aan bedrijfsgebouwen op gronden met deze bestemming niet mag worden vergroot tenzij sanering plaatsvindt. Daarbij geldt dat:
  • 1. na sanering tot 250 m² het gesloopte oppervlak mag worden teruggebouwd;
  • 2. indien meer dan 250 m² wordt gesloopt, in ieder geval 250 m² mag worden teruggebouwd;
  • 3. van het gesloopte boven de 250 m² mag 1/3 worden teruggebouwd tot een maximum van 850 m².

In tabel 5.1 zijn voorbeelden van deze rekenregel gegeven.

Tabel 5.1 rekenvoorbeeld saneringsregeling

te slopen bestaande bebouwing (m2)	rekenregel	maximaal oppervlak te realiseren nieuwbouw (m²)
100	< 250 m2	100
200	< 250 m2	200
250		250
400	250 + 1/3 x (400-250)	300
1.000	250 + 1/3 x (1.000-250)	500
1.600	250 + 1/3 x (1.600-250)	700
2.050	250 + 1/3 x (2.050 - 250)	850
2.500	> 850 m2 dus geldt het maximum	850
3.000	> 850 m2 dus geldt het maximum	850

• Ten behoeve van nieuwe natuur.
• Ten behoeve van waterberging.

Reconstructiewet

Naast de verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven op basis van de zonering, leidt ook de Reconstructiewet tot verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven. Voor de zones die voortkomen uit de Reconstructiewet, is voor het voorliggende wijzigingsplan de volgende gebiedsaanduiding van belang in het kader van de Reconstructiewet:

• reconstructiewetzone-verwevingsgebied;

Wanneer bepaalde ontwikkelingen juist wel of juist niet in de bepaalde gebieden mogelijk zijn, is dat als voorwaarde bij de betreffende ontwikkeling opgenomen.

Dubbelbestemmingen

Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.

In onderhavig wijzigingsplan zijn de volgende dubbelbestemmingen opgenomen:

Artikel 4 Waarde - Archeologie - 1

Om de archeologische waardevolle gebieden veilig te stellen, gelden er op deze gronden beperkingen ten aanzien van het bouwen voor de met deze bestemming samenvallende bestemmingen. Bouwen is uitsluitend toegestaan indien uit onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn of dat de waarden voldoende worden veiliggesteld. Daarnaast geldt er een aanlegvergunning voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden.

De regeling is niet van toepassing op bestaande bouwwerken voor zover ingeval van herbouw gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundamenten. In alle overige gevallen geldt per archeologische dubbelbestemming een specifieke regeling. Deze regeling is van toepassing op het oprichten van nieuwe bebouwing groter dan een bepaald oppervlak en lager dan een bepaalde diepte. Een aanlegvergunning is niet noodzakelijk voor werken en werkzaamheden die betrekking hebben op normaal beheer en onderhoud overeenkomstig de toegekende bestemming.

Artikel 5 Waterstaat - Intrekgebied

Voor intrekgebieden ten behoeve van (potentiële) waterwinning is de functie tot uitdrukking gebracht in de dubbelbestemming Waterstaat - Intrekgebied. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor vergunning is verleend door het bevoegd gezag. Vergunning wordt verleend als de waterwinfunctie hierdoor niet onevenredig worden geschaad. Het bevoegd gezag wint hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de beheerder van het waterwingebied, voordat ze beslist op het verzoek om af te wijken.

Algemene regels

De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in apart hoofdstuk.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Bestaande maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Herbouw (bedrijfs)woningen

In het kader van het bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betekent dat de afstandsmaten van woningen tot wegen niet bekend zijn. Om deze reden is de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten uitgesloten. Middels een algemene afwijkingsregel of een algemene wijzigingsbevoegdheid wordt herbouw mogelijk gemaakt.

Ondergronds bouwen

Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen. Op deze manier wordt voorkomen dat ondergrondse bouwwerken vanaf het maaiveld zichtbaar zijn.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State is gebleken dat wonen in bijgebouwen is toegestaan als dit niet expliciet is uitgesloten. Omdat dit niet gewenst is, wordt in deze algemene gebruiksregel wonen in bijgebouwen uitgesloten. Ook zijn prostitutiebedrijven en permanente bewoning van recreatiewoningen en plattelandkamers niet toegestaan.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

Ten aanzien van de waterwin- en grondwaterbeschermingsgebieden is voor de regelgeving aangesloten bij de vigerende plannen en de Omgevingsverordening Overijssel. Voor de waterwingebieden betekent dit dat er uitsluitend gebouwen ten dienste van de functie gebouwd mogen worden. Middels afwijking van het bestemmingsplan kan hiervan worden afgeweken.

De reconstructiegebieden zijn opgenomen als gebiedsaanduiding. Zoals in dit hoofdstuk onder artikel 3 uitgelegd is, zijn de regels als gevolg van de Reconstructiewet opgenomen in de betreffende artikelen. In dit artikel is uitsluitend een verwijzing opgenomen naar deze betreffende artikelen om te kunnen voldoen aan de digitale raadpleegbaarheid van het bestemmingsplan.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Algemene afwijkingsregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor één specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen en bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan een aanduiding. In dit bestemmingsplan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen voor het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van mantelzorg, de herbouw van woningen en de realisatie van kleinschalige windturbines.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

Naast de algemene afwijkingsregels zijn er ook een aantal algemene wijzigingsregels. Concreet gaat het om:

• het realiseren van een woning in een karakteristiek bijgebouw;
• verwijderen bestemming Waarde - Archeologie als uit nader onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn;
• herbouw (bedrijfs)woningen.

Ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' is met toegestaan in karakteristieke bijgebouwen een woning te realiseren. Of er sprake is van een karakteristiek bijgebouw is onderzocht door 'Het Oversticht' en vastgelegd in het rapport 'Karakteristieke panden gemeente Deventer'. Voor een beschrijving van de karakteristieke waarden van het erf Koeselmansweg 2 wordt verwezen naar paragraaf 3.2, waarin een beschrijving van de karakteristieke waarde is opgenomen.

De herbouw van (bedrijfs)woningen wordt, naast een algemene afwijkingsregel, ook via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Indien aangetoond kan worden dat aan de uiterste grenswaarde en de overige voorwaarden wordt voldaan, is herbouw buiten de bestaande fundamenten toegestaan. Hiervoor dient wel een Verzoek hogere waarde te worden aangevraagd. Omdat dit uitsluitend mogelijk is in het kader van een bestemmingsplan of wijzigingsbevoegdheid, is deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Overgangs- en slotregels

Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.

Artikel 14 Overgangsregels

Overgangsrecht bouwwerken

Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is neergelegd in lid 14.1. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk via een afwijkingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders.

Overgangsrecht gebruik

Lid 14.2 betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Artikel 15 Slotregel

Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6 eerste lid, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, zowel economisch als maatschappelijk.

Economische uitvoerbaarheid

Voor de gemeente Deventer zijn aan de uitvoering van dit wijzigingsplan geen kosten verbonden. De ontwikkeling die door dit besluit wordt mogelijk gemaakt, is een particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de uitvoering van het project komen voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Ook de evetuele planschade die voortvloeit uit voorliggende ontwikkeling zal door de initiatiefnemer worden gedragen.

De enige kosten voor de gemeente Deventer zijn de begrote kosten voor de planvorming. Deze kosten kunnen worden doorberekend op grond van de Legesverordening.

Gelet op artikel 6.12, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening hoeft ten behoeve van dit wijizgingsplan geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Het voorliggende plan betreft de verbouw van een bestaand voormalig agrarische bedrijfsgebouw tot een enkele woning. Alleen bij de realisatie van ten minste 10 woningen is er sprake van een zogemaand "aangewezen bouwplan' op grond van artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

Er zijn hiermee geen omstandigheden die duiden op financiële onhaalbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

Inspraak

Dit wijzigingsplan is niet voor inspraak ter inzage gelegd. Het plan is overeenkomstig het vastgesteld ruimtelijk beleid. Het past binnen de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vastgestelde en inwerking getreden bestemmingsplan Buitengebied Deventer. Uiteraard blijft de mogelijkheid bestaan om een zienswijze in te dienen op het ontwerp wijigingsplan.

Vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Rijk:

Omtrent het vooroverleg met het Rijk kan gemeld worden dat voor het onderhavige plan geen nationale belangen in het geding zijn. Op 1 januari 2012 is de VROM-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft geen adviserende en coördinerende rol met betrekking tot de advisering op voorontwerp ruimtelijke plannen. Dit heeft als gevolg dat gemeenten na 1 januari 2012 geen gecoördineerd rijksadvies op een voorontwerpplan meer ontvangen. De VROM-Inspectie reageert vanaf januari inhoudelijk niet meer op nieuw toegezonden plannen.

Provincie:

Dit (bouw)plan valt formeel niet binnen de provinciale vrijstellingslijst van Gedeputeerde Staten van Overijssel. In overleg met de provincie is echter besloten dat vooroverleg niet noodzakelijk is, indien het gaat om de realisatie van een nieuwe woning in een bestaand karakteristiek (bedrijfs)gebouw op basis van de betreffede wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan Buitengebied. Er kan dan een analogieredenering worden op toepassen ten aanzien van B1 van de lijst met plannen waarvoor geen vooroverleg gevoerd hoeft te worden; 'plannen voor geheel of gedeeltelijke vernieuwing, vervanging of verandereing van een bestaande en bestemde (bedrijfs)woning. Bij vervanging /vernieuwing gaat het om dezelfde plek van debestaande woning of op daartoe bestemde gronden binnen een afstand van maximaal 10 meter van de bestaande woning'.

Waterschap:

Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op 26 juli 2013 de hoogte gebracht van het plan. Uit het invullen van de digitale watertoetst bleek dat er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.