| Plan: | Jonkmansweg 3-5 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.W018-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
Algemeen
Bij de gemeente Deventer is een aanvraag om wijziging van het bestemmingsplan ontvangen. De aanvraag betreft:
- het omzetten van een agrarische bestemming in een woonbestemming voor drie wooneenheden;
Bijzonderheid is, dat de locatie geografisch is gelegen binnen zowel de gemeente Deventer als de gemeente Raalte. Dit onderhavig wijzigingsplan ziet toe op uitsluitend het plan deel dat is gelegen binnen de gemeente Deventer. In de volgende figuur is de ligging van het plangebied aangegeven.
Afbeelding 1 Globale ligging plangebied 'Buitengebied Deventer, wijzigingsplan Jonkmansweg
Plangebied
Het perceel Jonkmansweg 3-5 ligt op de T-splitsing Jonkmansweg/Putmansweg en de Hollinksweg ten noorden van het dorp Lettele, kadastraal bekend gemeente Diepenveen, sectie C, nummer 02936.
Planologisch regime
Voor bovengenoemd perceel geldt momenteel het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' (vastgesteld 2016-03-09 ). Het beoogde plan is in strijd met dit bestemmingsplan. Het perceel heeft in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' 'Bouwaanduiding karakteristiek'.
Het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' geeft het college van burgemeester en wethouders de mogelijkheid het bestemmingsplan te wijzigen. De wijzigingsbevoegdheid voorziet in de mogelijkheid vervolg functies toe staan, indien sprake is van een algehele beëindiging van een agrarisch bedrijf. Het voorliggende initiatief voldoet aan de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid, waardoor medewerking aan dit initiatief mogelijk is.
Met het voorliggende wijzigingsplan wordt de realisatie van een woonbestemming voor de twee reeds bestaande bedrijfswoningen gerealiseerd. Ook wordt er één woning in een karakteristiek pand toegevoegd.
Leeswijzer
Het eerstvolgende hoofdstuk geeft een beschrijving van het plan, de uitgangssituatie op de locatie en het voorgenomen (bouw)plan. In hoofdstuk 3 volgt de ruimtelijke onderbouwing. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voor het plan geldende beleidskaders en de zogeheten randvoorwaarden, zoals archeologie, water en de milieuhygiënische aspecten. Op basis van al deze aspecten wordt in dit hoofdstuk onderbouwd waarom de voorgenomen ontwikkeling acceptabel is. In hoofdstuk 4 worden de plan opzet en de juridische aspecten nader toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
Huidige huidige- en toekomstige situatie
De planontwikkeling wordt gevormd door het erf van een voormalig agrarisch bedrijf aan de Jonkmansweg 3-5 in Lettele. Het erf wordt doorsneden door de gemeentegrens tussen Deventer en Raalte. Eind 2010 is de Rood voor Rood overeenkomst gesloten tussen de eigenaar en de beide gemeenten. Dit contract is in 2016 overgenomen door de nieuwe eigenaren. De ontwikkeling omvat de sloop van 1900 m2 landschapsontsierende schuren op het erf. Middels Rood voor Rood komen hiervoor twee compensatie kavels terug. In de karakteristieke boerderij komen in totaal drie woningen. Twee bestaande woningen en één nieuwe woning. Daarnaast blijft er 1 bijgebouw staan en die wordt opgedeeld in 2 schuren van elk 100m2 voor gebruik van de nieuw te realiseren woningen op Raalter grondgebied. Deze schuur ligt midden op de gemeentegrens Ten zuidwesten van de woning met huisnummer 5 wordt een nieuwe schuur gebouwd van 151 m2. Het nieuw te bouwen bijgebouw is goed te zien op het inrichtingsplan Bijlage 1 van de planregels.
Afbeelding 2 Oblique foto
Afbeelding 3 Kadastrale situatie
De twee compensatie kavels komen op het grondgebied van de gemeente Raalte. Dit wordt verankerd in een partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied. De extra woning in de karakteristieke boerderij wordt in dit wijzigingsplan opgenomen. Het landschapsplan wordt in beide plannen vastgelegd. Beide plannen zullen tegelijkertijd in procedure worden gebracht.
Afbeelding 4 Rode gebouwen worden gesloopt.
In het rood aangegeven op figuur 4 welke bebouwing gesloopt gaat worden. De bebouwing wordt aangemerkt als landschap ontsierende bebouwing.
Hoofdstuk 3 Ruimtelijke onderbouwing
Inleiding
Om te beoordelen of de in het vorige hoofdstuk beschreven (ruimtelijke) ontwikkeling mogelijk en wenselijk is, is deze getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Ook is het plan getoetst aan de wettelijk vastgestelde milieukwaliteitseisen, de Wet op de archeologische monumentenzorg en de Monumentenwet. Tevens zijn de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding (de watertoets) en de mobiliteit beoordeeld en afgewogen.
3.1 Beleidskaders
3.1.1 Rijksbeleid
Bij het vaststellen van dit wijzigingsplan zijn geen rechtstreekse Europese en nationale ruimtelijke belangen betrokken. De algemene beleidsrichtlijnen van het Europees en rijksbeleid, o.a. de Nota Ruimte, worden nader uitgewerkt in provinciaal en gemeentelijk beleid en om die reden niet nader behandeld.
3.1.2 Provinciaal beleid
De beleidsrichtlijnen uit de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn verwerkt in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en daarmee ook in de 1e herziening. In beide bestemmingsplannen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt karakteristieke panden te splitsen in meerdere wooneenheden, indien dat bijdraagt aan het behoud en de versterking van de karakteristieke uitstraling van het betreffende pand.
Deze wijzigingsbevoegdheid sluit aan op de provinciale ambitie de verscheidenheid en identiteit van (binnen-) stedelijke kwaliteit en mooie landschappen in het buitengebied te behouden en te versterken, door o.a. in te zetten op het behoud en het versterken van cultureel erfgoed (monumenten, industrieel en agrarisch erfgoed).
3.1.2.1 Omgevingsvisie Overijssel 2017
De Omgevingsvisie Overijssel 2017 "Beken kleur" is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel.
De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatie schema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.
In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. Het uitvoeringsinstrument dat aan de Omgevingsvisie is gekoppeld is de Omgevingsverordening Overijssel 2017 van de provincie. In deze verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken, waarbij wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Een bespreking van het Uitvoeringsmodel en de beleidskeuze van de provincie komt aan de orde in de volgende paragraaf (Omgevingsverordening Overijssel).
Het erf van de Jonkmansweg 3-5 en de oude boerderij met deel aangemerkt als 'karakteristiek'. In paragraaf Cultuurhistorie en monumenten wordt hier nader op ingegaan.
3.1.2.2 Omgevingsverordening Overijssel (2017)
De Omgevingsverordening Overijssel 2017 is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsverordening dient als waarborg voor een deel van het beleid dat is neergelegd in de Omgevingsvisie. De Omgevingsverordening telt daarnaast ook als Milieuverordening, Waterverordening en Verkeersverordening.
Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid zijn rode draden in de verordening. De sturing daarop is vertaald in generieke regels. Dit betekent dat alle andere onderdelen in de verordening altijd in combinatie met de bepalingen ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid toegepast moeten worden. Het betreft de volgende artikelen uit de verordening:
- Artikel 2.1.2: Principe van concentratie. Nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw, voldoen in eerste instantie aan de lokale behoefte;
- Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Voor nieuwe ontwikkelingen met extra ruimtebeslag in de groene omgeving moet aannemelijk worden gemaakt dat in bestaand bebouwd gebied geen ruimte meer (te maken) is;
- Artikel 2.1.4: Toekomstbestendigheid. Als provinciale belangen in het geding zijn, moet aannemelijk gemaakt worden dat permanente nieuwe ontwikkelingen toekomstbestendig zijn;
- Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Daarbij moet het Uitvoeringsmodel worden toegepast dat in de Omgevingsvisie is neergelegd.
Bovenstaande aspecten worden hieronder verder besproken.
Principe van concentratie
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet niet in de bouw van nieuwe woningen maar in wijziging van de bestemming van bestaande gebouwen zodat bewoning mogelijk wordt en binnen die bestaande bebouwing een extra woning kan worden gerealiseerd. Het principe van concentratie is hier dan ook niet van toepassing.
Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet niet in een extra ruimtebeslag in de groene omgeving. Als gevolg van de bestemmingswijziging nemen de bouwmogelijkheden zelfs af, doordat de mogelijkheid om agrarische bedrijfsgebouwen te bouwen verdwijnt.
Toekomstbestendigheid
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in het gebruiken van bestaande bebouwing voor een nieuwe functie. Er worden geen nieuwe bouwmogelijkheden gecreëerd anders dan die voor bijgebouwen. Er is geen sprake van extra ruimtebeslag. Het plan is daarmee toekomstbestendig zoals bedoeld in de Omgevingsverordening.
Ruimtelijke kwaliteit: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel
Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus. Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar de ontwikkeling past en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden. De volgende niveaus komen aan de orde: 1. Generieke beleidskeuzes (of); 2. Ontwikkelingsperspectieven (waar); 3. Gebiedskenmerken (hoe).
Het Uitvoeringsmodel is van toepassing op (meer grootschalige) nieuwe ontwikkelingen, waarbij nog sturing kan worden gegeven aan waar en hoe die ontwikkeling plaatsvindt. In het voorliggende wijzigingsplan is sprake van een nieuwe ontwikkeling in die zin, dat er een nieuwe bestemming wordt toegekend aan een al bestaand perceel met bestaande bebouwing. De locatie staat dus al vast, net als de bebouwing. De 'waar'-vraag en de 'hoe-vraag' uit het uitvoeringsmodel zijn daarmee al beantwoord. Alleen de 'of'-vraag, vertaald naar een toets aan generieke beleidskeuzes, is aan de orde.
Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van de EU, het Rijk, de provincie en de gemeente zelf. Deze keuzes kunnen bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn of niet. Op provinciaal niveau betreft dit:
- integraliteit
- toekomstbestendigheid
- concentratiebeleid
- (boven)regionale afstemming
- zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik
Het initiatief is integraal beoordeeld, zie hierover de bespreking van de randvoorwaarden in hoofdstuk .
In dit voorliggende plan is sprake van een bestemmingswijziging op één specifiek perceel. Daarmee is sprake van benutting van bestaande bebouwing, voordat overgegaan wordt tot nieuwbouw. Daarmee wordt voldaan aan de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid. Afstemming heeft plaatsgevonden omtrent het aantal nog te realiseren woningen binnen de gemeente Deventer; er is nog ruimte beschikbaar in de woningcontingenten. Het concentratiebeleid is niet van toepassing op deze kleinschalige ontwikkeling.
Verder zijn er voor dit wijzigingsplan evenmin belemmeringen vanuit generiek beleid van provincie, Rijk of de gemeente zelf.
Conclusie
Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Overijssel 2017.
3.1.3 Gemeentelijk beleid
3.1.3.1 Structuurplan 2025 (2004)
In het structuurplan Deventer 2025 (april 2004) zijn de toekomstige ruimtelijke opgaven voor Deventer en de gewenste ontwikkelingsrichting in beeld gebracht. Deventer zet in op een vitaal landelijk gebied, hetgeen betekent dat er ook ruimte moet zijn voor woon- en werkfuncties op een passende schaal. Het wijzigen van de bestemming van het perceel Lobbertsweg 1 van Agrarisch naar Wonen past in dit beleid. Het wijzigingsplan is dan ook niet in strijd met het Structuurplan Deventer 2025.
3.1.3.2 Ontwikkelingskader Wonen Werken in het Buitengedied Deventer
In het Ontwikkelingskader Wonen en Werken in het Buitengebied Deventer (2006) heeft de gemeente haar beleid voor het buitengebied vastgesteld. In het Ontwikkelingskader wordt omschreven hoe de gemeente om wil gaan met onder andere vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Wonen is een goede vervolgfunctie voor een vrijgekomen bedrijfsperceel en draagt bij aan de vitaliteit van het buitengebied. Het plan voldoet dan ook aan het Ontwikkelingskader
3.1.3.3 Beleidsnota Beroep en bedrijf aan huis (2007)
De beleidsnota 'Beroep en Bedrijf' aan huis biedt duidelijkheid over wanneer het wel en wanneer het niet mogelijk is een bedrijf of beroep aan huis te hebben. Het uitoefenen van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten thuis kan een positieve uitstraling hebben op de woonomgeving; het kan de wijk of buurt verlevendigen. In sommige gevallen kan het echter ook ongewenste situaties met zich meebrengen. Zo kan een bepaalde activiteit bijvoorbeeld een ongewenste verkeersaantrekkende werking hebben of voor anderen overlast met zich mee brengen. Onderstaande criteria zijn ter voorkoming van deze ongewenste situaties.
Een beroep of bedrijf aan huis is toegestaan indien:
- het ondergeschikt is aan de woonfunctie: maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning mag worden gebruikt tot een maximum van 50 m2;
- er mag geen onevenredige hinder en overlast worden veroorzaakt;
- de persoon die de activiteit uitoefent moet tevens bewoner van het huis zijn;
- er mag geen horeca, detailhandel of groothandel plaatsvinden;
- uitsluitend bedrijven met categorie 1 (volgens de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering") zijn toegestaan;
- er mag geen duidelijk waarneembare nadelige invloed zijn op de verkeerssituatie.
In afwijking van het verbod op horeca mag binnen de woonbestemming onder bepaalde voorwaarden wel een bed & breakfast voorziening worden gerealiseerd. Naast bovenstaande criteria geldt dat er sprake moet zijn van een toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid, waarbij het zelfstandig functioneren als wooneenheid dient te worden uitgesloten, het authentieke uiterlijke of de verschijningsvorm van de woningen dient te worden gehandhaafd en het maximaal aantal bedden ten dienste van de toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid is 4.
De regels van dit wijzigingsplan zijn op deze beleidsnota gebaseerd.
3.1.3.4 Bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening'
Bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en 'Buitengebied Deventer, 1e herziening'
Afbeelding 5 planologische kaart huidige situatie
Cultuurhistorie
Onderdeel van het gemeentelijk beleid voor het buitengebied is het behoud van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, erven en ensembles. Het betreft zowel monumenten als karakteristieke panden. De gemeente Deventer heeft 'het Oversticht' gevraagd een inventarisatie naar de karakteristieke panden uit te voeren en om een voorstel te doen voor actualisatie van gemeentelijke monumenten. Dit heeft geresulteerd in het document 'karakteristieke panden en gemeentelijke monumenten' (november 2009). Op de verbeelding in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' zijn de karakteristieke panden en monumenten voorzien van een aanduiding. Het perceel Jonkmansweg 3-5 heeft in het bestemmingsplan de aanduiding karakteristiek.
Om het behoud van de karakteristieke panden en erven te kunnen waarborgen en te stimuleren, zijn in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en de 1e herziening de volgende wijzigingsregels opgenomen:
- 1. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van extra woningen in monumenten en karakteristieke panden die hoofdgebouwen zijn.
- 2. Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen teneinde het toestaan van een extra wooneenheid in een karakteristiek gebouw of monument dat niet is aangebouwd aan de (voormalige) bedrijfswoning.
Het voorliggende wijzigingsplan, dat voorziet in de mogelijkheid een extra woning te realiseren in de deel en de bestaande karakteristieke woningen te behouden, past binnen dit beleid. De draagkracht voor het behoud van de karakteristieke boerderij wordt door het realiseren van een extra woning in het pand vergroot. Dit is uiteindelijk positief voor het behoud van de aanwezige cultuurhistorische waarden.
Het voorliggende wijzigingsplan dat voorziet in de omzetting van een agrarische bestemming naar een woonbestemming, past binnen bovenstaande voorwaarden.
3.2 Landschappelijke inpasbaarheid en ruimtelijke kwaliteit
Zoals aangegeven in de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid ten behoeven van vervolgfuncties, dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing waarbij tevens de bestaande landschappelijke waarden niet onevenredig worden aangetast en de ruimtelijke kwaliteit toeneemt conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan.
Met het landschapsinrichtingsplan is beoogd aan deze voorwaarde tegemoet te komen.
Afbeelding 6 Knipsel uit het erfinrichtingsplan bijlage 1 van de regels.
Er is beplanting gebruikt die past in het bestaande landschapsbeeld. Om een goede overgang te kunnen maken naar het omliggende landschap worden passende, specifieke soorten in de buitenrand geplant.
Op het inrichtingsplan is een ecologische zone ingetekend om twee bosjes met elkaar te verbinden. Deze strook kan nog meer waarde krijgen indien langs de sloot een natte zone komt met daarin een aantal bomen die hierbij passen; els, es, populier en eik.
3.3 Cultuurhistorie en monumenten
Op grond van de wet Modernisering Monumentenzorg (de MoMo), die per 1 januari 2012 van kracht is geworden, moet een goede ruimtelijke onderbouwing een beschrijving bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.
Gemeentelijke en/of Rijksmonument
Op het erf Jonkmansweg 3-5 zijn geen monumenten aanwezig.
Cultuurhistorische waarden
In september 2009 heeft het Oversticht in opdracht van de gemeente Deventer het buitengebied onderzocht op de aanwezigheid van karakteristieke panden. Het erf Jonkmansweg 3-5 is daarbij als 'karakteristiek' aangemerkt.
In de beoordeling wordt het perceel als volgt weergegeven:
| adres | relatie met land- schap |
erf- structuur |
erf- inrichting |
streekeigen-heid |
herken-baarheid | gaaf heid |
arch.-/ cult.hist |
totaal |
eind oordeel |
||||||||||||
| Jonkmansweg 3-5 | * | * | * | * | * | 0 | 5 | 1 | |||||||||||||
Het eindoordeel 1 staat gelijk aan de beoordeling 'karakteristiek'.
De aanduiding 'karakteristiek' biedt de mogelijkheid de bestaande woningen te behouden en het deel te splitsen in één afzonderlijke woningen.
Beoordeling plan
Door het splitsen van de boerderij in drie wooneenheden blijft de karakteristiek eigenschappen behouden:
- De boerderij is nu al in gebruik voor twee woningen. Door de deel te verbouwen komt er een derde woning in het karakteristieke gebouw.
- De cultuurhistorische waarden van de boerderij blijven in stand.
- Er wordt een bijgebouw gebouwd bij de woningen op de locatie van een oud bijgebouw. 1 bijgebouw blijft zoals bestaand. De bijgebouwen worden gebruikt voor stalling van gereedschap en machines voor het beheer en onderhoud van de weilanden behorende bij de boerderij. Tevens is de schuur nodig voor het stallen van hobby vee.
Conclusie
Het nu voorliggende plan een extra woning in de deel van het karakteristieke pand te bouwen en zo op het erf drie zelfstandige wooneenheden mogelijk te maken draagt bij aan het behouden van de bestaande karakteristiek. Het voorliggende plan voldoet op deze punten dan ook aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid. Op het Raalter deel worden twee woningen gerealiseerd waarmee het erf compleet gemaakt wordt.
3.4 Archeologie
3.4.1 Inleiding
De archeologische verwachting voor de gemeente Deventer is gebaseerd op de landschappelijke en bodemkundige kenmerken van bekende archeologische vindplaatsen. Een uitgebreide onderbouwing van de fysisch geografische bouwstenen van de archeologische verwachtingswaarde is te vinden in: Willemse, N.W., L.J. Keunen, L.M.P. van Meijel & T. Bouma, 2013. …Die plaatsen, welke in de Douwelerkolk verdronken zijn… Fysisch- en historisch-geografische bouwstenen voor een archeologische verwachtingskaart van de gemeente Deventer (RAAP Rapport 2571), Weesp.
Vanaf de late middeleeuwen is het verband tussen landschappelijke mogelijkheden en locatiekeuze minder goed puur fysisch geografisch te verklaren, omdat de mens er steeds meer in slaagt de natuur naar zijn hand te zetten. Vanaf deze periode zijn historische bronnen zoals kaarten en geschriften beschikbaar, waardoor veel elementen goed kunnen worden gelokaliseerd.
Op de archeologische verwachtingskaart zijn recente archeologische en historische onderzoeksgegevens gecombineerd met de fysisch geografische verwachting ter plekken. Ook bekende verstoringen zijn weergegeven op de archeologische verwachtingskaart.
3.4.2 Het archeologiebeleid en de regels in dit bestemmingsplan
De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente Deventer. De gemeenteraad heeft de beleidsvrijheid om de beleidsgrenzen te bepalen. Voorwaarde is dat deze grenzen voldoende zijn onderbouwd.
Het archeologiebeleid is op 28 januari 2015 door de raad vastgesteld in de vorm van een beleidskaart en een onderbouwing, zie hiervoor: Vermeulen, B., 2015. Onderbouwing vrijstellingsgrenzen Archeologie. Van verwachting naar beleid (Interne Rapportages Archeologie Deventer 74), Deventer. Archeologisch onderzoek kan leiden tot aanpassing van de beleidswaarden van een gebied. De beleidskaart wordt zo nodig tussentijds geactualiseerd, op basis van de selectiebesluiten van het bevoegd gezag.
De archeologische beleidskaart vormt de basis voor de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie, zoals die in het bestemmingsplan zijn gehanteerd. In het bestemmingsplangebied Jonkmansweg 3-5 gelden de beleidswaarden ‘2, 3 en 4’ (afb. 1).
De beleidswaarden zijn vertaald in de regels van dit bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn dubbelbestemmingen Waarde Archeologie opgenomen voor de gebieden die op de beleidskaart een beleidswaarden 2 of hoger kennen. Er is voor gekozen om aan gebieden met beleidswaarde 'Archeologie 1' geen dubbelbestemming toe te kennen.
Waarde - Archeologie - 2
Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 2' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 1.000 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 1000 m² en 2.500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 2.500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
Waarde - Archeologie - 3
Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 3' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 200 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 200 m² en 500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
Waarde - Archeologie - 4
Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 4' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 100 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 100 m² en 200 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 200 m² en dieper dan 0,5 m dient bij een aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
3.4.3 Uitsnede beleidskaart
Conclusie
In het bestemmingsplangebied Jonkmansweg 3-5 gelden de beleidswaarden ‘2, 3 en 4’ (afb. 1). Bij het aanvragen van een omgevingsvergunning zal rekening gehouden moeten worden met de eisen die gelden bij de verschillende archeologische waarden.
3.5 Milieu-aspecten
Beleid
In het gemeentelijk milieubeleid (Milieubeleidsplan 2003-2008) staat een integrale benadering van milieu, ruimtelijke ordening, bouwen en wonen en verkeers- en vervoersbeleid centraal. Belangrijke uitgangspunten zijn:
- behoud van bestaande milieukwaliteiten, verantwoord gebruik van natuurlijke hulpbronnen (ruimtelijke ontwikkeling en milieu);
- een duurzame ontwikkeling en betrokkenheid en verantwoordelijkheid van ondernemers staat centraal (economische ontwikkeling en milieu);
- de betrokkenheid van de burger (maatschappelijke ontwikkeling en milieu).
Met name de eerste twee uitgangspunten zijn van belang bij het opstellen van bestemmingsplannen.
Om te oordelen of het voorliggende bestemmingsplan geen negatieve invloed heeft op de bestaande milieukwaliteit en voldoet aan de wettelijke normen die zijn vastgesteld in de milieuwetgeving, zijn de volgende milieukundige aspecten beoordeeld:
Geluid;
- Geur;
- Bodemkwaliteit;
- Luchtkwaliteit;
- Externe veiligheid;
- Ecologie;
- Duurzaamheid.
3.5.1 Geluid
De locatie ligt in de geluidzone van de Jonkmansweg en de Hollinksweg. De nieuwe woonbestemming is getoetst aan de Wet geluidhinder. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB, de maximale grenswaarde bedraagt 53 dB (art. 83 Wgh).
Daarnaast zijn er in de omgeving van de locatie enkele agrarische bedrijven gelegen. Vanuit de Wet milieubeheer is een woonbestemming geluidgevoelig. Er is beoordeeld in hoeverre het plan beperkend kan zijn voor deze agrarische bedrijven.
Wegen
Op grond van de verkeersmilieukaart 2020 is vastgesteld dat de geluidbelasting als gevolg van de wegverkeerslawaai de voorkeursgrenswaarde niet zal overschrijden.
Bedrijven in de omgeving
Nabij gelegen (agrarische) Bedrijven liggen op een afstand van meer dan 75 meter van de onderzoek locatie. Gezien deze afstand in relatie de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering (richtafstand max. 50 m voor geluid) zullen de nieuwe woonbestemmingen niet beperkend zijn voor het agrarisch bedrijf in de gemeente Raalte.
Bouwaanvraag
De geluidsbelasting op de gevel van de nieuwe woonbestemming bedraagt minder dan 53 dB(A). Bij opbouw van de gevel conform de minimum eisen aan de gevelwering van 20 dB conform het Bouwbesluit 2003, kan worden voldaan aan het wettelijk toegestane binnenniveau. Aanvullend akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk.
Vanuit het oogpunt van geluid zijn er geen bezwaren voor het plan.
3.5.2 Geurhinder
Het oprichten van woningen is niet vergunningsplichtig in de zin van de Wet milieubeheer. In relatie tot vergunde rechten van omliggende veehouderijen kan qua geurwetgeving gemeld worden dat ingevolge artikel 14, lid 2 onder c van de Wet geurhinder en veehouderij, voor nieuwe woningen die in het kader van VAB/RvR regeling worden opgericht een minimale afstand van 50 m buiten de bebouwde kom in acht genomen moet worden ten opzichte van agrarische bedrijven van derden. Binnen 50 m van het plangebied bevinden zich geen agrarische bedrijven. De nieuwe woning vormt vanuit geuroptiek geen extra belemmering van vergunde rechten van omliggende bedrijven.
3.5.3 Bodemkwaliteit
Aanleiding is de geplande functie wijziging van de locatie Jonkmansweg 5 te Lettele. Het advies heeft alleen betrekking op het deel van de locatie gelegen in de gemeente Deventer.
Resultaten bodemonderzoeken
In mei 2016 is op de locatie een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Hunneman Milieu-Advies Raalte (projectnummer 140507/dh/sh). Het onderzoek voldoet aan de kwaliteitseisen uit het Besluit bodemkwaliteit. De belangrijkste resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek zijn:
Zintuiglijk is in boring 15 een asbesthoudende puinlaag aangetroffen in de bodemlaag van 0,2 tot 0,4 m-mv. Analytisch is in deze laag een gehalte van 2.026,3 mg/kg d.s. aan asbest aangetoond. Het aangetoonde gehalte overschrijdt de interventiewaarde. De aangetoonde verontreiniging met asbest bevindt zich ter plaatse van het erf op het deel wat is gelegen in de gemeente Raalte;
In de bovengrond en in de ondergrond ter plaatse van zowel de verdachte activiteiten als het overig terrein (gelegen in gemeente Raalte) zijn, van de geanalyseerde parameters, geen gehalten aangetoond boven de achtergrondwaarden;
In het grondwater zijn, van de geanalyseerde parameters, geen gehalten aangetoond boven de streefwaarden.
Conclusie ruimtelijke procedure
De resultaten van het bodemonderzoek op het deel gelegen binnen de gemeente Deventer vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling (functiewijziging) van de locatie.
Bouwaanvraag
Vanuit de ontwikkeling binnen de grens van de gemeente Deventer is het de bedoeling om de bestaande deel te wijzigen tot woning. Voor deze wijziging worden geen grondwerkzaamheden uitgevoerd.
Gelet op het in de omgeving uitgevoerde bodemonderzoek in de omgeving waaruit blijkt dat er geen sprake is van een ernstige verontreiniging, aanwezigheid wonen in directe omgeving en geen grondwerkzaamheden is er geen noodzaak voor het uitvoeren van een (aanvullend) bodemonderzoek.
Inrichtingsplan
In het kader van de rood voor rood regeling is een inrichtingsplan opgenomen. Om te voldoen aan het inrichtingsplan is het nodig om de tijdens het onderzoek aangetroffen gestapelde asbestplaten op een verantwoorde manier te verwijderen. Na verwijdering van de asbestplaten moet middels bodemonderzoek aantoonbaar worden gemaakt dat deze platen niet hebben geleid tot een verontreiniging van de bodem.
Op basis van de asbestinventarisatie blijkt dat het merendeel van de locatie waarbij sprake is van een verdenking voor asbest (druppelgoten onder asbesthoudende daken) is voorzien van een klinkerverharding. Hiermee is de bodem afgedekt en instroming beperkt. Achter de schuur (bron 7) zijn, op onverhard maaiveld, restanten asbesthoudende platen opgeslagen. Uit de eindcontrole van de asbestsanering blijft dat deze restanten volledig zijn verwijderd. Hier blijkt ook uit dat de toplaag van de bodem is uitgesloten.
Vanuit bovenstaande blijft de noodzaak om de kwaliteit van de grond ter plaatse van dit deel te controleren.
3.5.4 luchtkwaliteit
Van invloed op de kwaliteit van de leefomgeving is ook de luchtkwaliteit. Normstelling hieromtrent is vastgelegd in de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:
- er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
- een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt
- een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging
- een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL
Volgens de Regeling en het Besluit niet in betekenende mate is vastgesteld dat woningbouwplannen voor minder dan 1500 woningen 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.
De huidige wetgeving over luchtkwaliteit stelt (de toename van) de concentraties van NO2 en fijn stof centraal. Om vanuit een goede ruimtelijke ordening ook iets te kunnen zeggen over de mate van blootstelling aan luchtverontreinigingen, is de lokale situatie beoordeeld in de verkeersmilieukaart. Op basis van de verkeersmilieukaart blijkt ter plaatse van het plangebied ruimschoots aan de normstelling voor luchtkwaliteit wordt voldaan en dat de extra woningen geen overschrijdingen zullen veroorzaken. Op grond hiervan vindt de gemeente Deventer het niet noodzakelijk dat de initiatiefnemer een luchtkwaliteitsonderzoek laat uitvoeren.
3.5.5 Externe veiligheid
Gezien de ligging van het plangebied t.o.v. relevante objecten en/of risicovolle vervoersassen op basis van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI), de circulaire risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (BEVB), is externe veiligheid voor dit plan geen aandachtspunt.
3.5.6 Ecologie
Gebiedsbescherming
De locatie ligt niet in het Overijsselse Natuur Netwerk (= voormalige EHS). De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden (Boetelerveld, Sallandse Heuvelrug) liggen op meer dan zeven kilometer afstand. De voorgenomen activiteit om agrarische schuren te slopen en een woning neer te zetten heeft geen invloed op de doelstellingen van zowel het Overijssels Natuur Netwerk als genoemde Natura 2000 gebieden.
Soortbescherming
In de te slopen bebouwing broedt de beschermde Huismus. Ter compensatie van de verloren gegane broedplaatsen dienen tien nestkasten (of drie zogenaamde mussenflats voor in totaal 9 broedparen) voor Huismussen in de nieuwbouw geïntegreerd te worden. Voor het overige zijn geen beschermde soorten in het plangebied aanwezig. De sloopwerkzaamheden dienen buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden.
Resumerend kan gesteld worden dat er geen onoverkomelijke ecologische belemmeringen aanwezig zijn om dit project uit te voeren.
3.5.7 Duurzaamheid
In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaatneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid “Op weg naar een duurzaam evenwicht” vastgesteld. In deze agenda worden 8 gemeentelijke beleidsprioriteiten benoemd, zoals b.v. realisatie windturbines en een klimaatneutraal stadskantoor. Er wordt gewerkt aan een duurzaam energiebedrijf in een lokale coöperatieve vorm samen met verschillende organisaties. De sleutel zit in samenwerken. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zullen we die graag faciliteren. Waar nodig neemt de gemeente zelf het initiatief of schept de juiste voorwaarden. Zo hebben we een 'Visie op de Ondergrond' ontwikkelt waarmee de potentie voor o.a. koude-/ warmte opslag in beeld is gebracht. Deze informatie kan ontwikkelende partijen helpen bij een onderzoek naar de mogelijkheden voor warmte-koude opslag in de bodem, als warmte- en koelvoorziening.
De lijst ”Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau” uit de VNG - publicatie ”Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw” is voor duurzaamheid een bruikbare ”Checklist” met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden.
Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen, voor de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is in die zin verstandig inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met b.v. een BREAAM quickscan. Met dit systeem kan ook in beeld gebracht worden welke duurzaamheidsmaatregelen efficiënt zijn. Hierbij kan gedacht worden aan zaken als:
- zoveel mogelijk gebruik maken van passieve zonne-energie (oriëntatie);
- overweeg het gebruik van actieve zonne-energie;
- overweeg het gebruik van collectieve warmtelevering;
- compacte (woning-)ontwerpen;
- materiaal toepassingen (vernieuwbare materialen).
3.6 Leidingen en kabels
Er zijn geen bijzonderheden. De kabels en leidingen liggen onder de openbare weg. Voor het perceel zelf kan een KlIC melding gedaan worden bij het kadaster.
3.7 Waterhuishouding
Watertoets
De watertoets is een wettelijke verplichting voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Bij de watertoets gaat het om het van meet af aan meenemen van water bij (herziene) ruimtelijke plannen en besluiten met als doel negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor watersystemen te benutten.
Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Groot Salland staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Groot Salland een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl. Op gemeentelijke niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.
Watertoetsproces
Waterparagraaf geen waterschapsbelang
Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Drents Overijsselse Delta op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.
3.8 Mobiliteit
Bereikbaarheid
Het buitengebied van Deventer is grotendeels ingericht als 60-km gebied. De bestaande en de nieuwe woningen worden middels de bestaande erftoegangsweg op de Jonkmansweg ontsloten. De Jonkmansweg komt uit op de kruising Spanjaardsdijk en Bathmenseweg. De Spanjaardsdijk komt uit op de N348 en de Bathmenseweg komt uit op de N344.
Door de realisatie van nieuwe woningen in het plangebied neemt het aantal verkeersbewegingen naar verwachting niet toe. Dit leidt niet tot problemen op het omliggende wegennet.
Parkeren
In het algemeen kan gesteld worden dat bij nieuw- en verbouw de parkeernormen uit de gemeentelijke Bouwverordening van toepassing zijn. Voor woningen gelegen in het buitengebied van de gemeente Deventer geldt een parkeernorm van twee parkeerplaatsen per woning. Deze worden gerealiseerd op eigen erf.
Het aspect mobiliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
Hoofdstuk 4 Planopzet en juridische aspecten
Dit wijzigingsplan is gericht op het mogelijk maken van een ruimtelijke ontwikkeling welke alleen middels het toepassen van een wijzigingsbevoegd uit het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' (artikel 43 lid 2) mogelijk gemaakt kan worden.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek en de opzet van dit wijzigingsplan, welke in grote lijnen overeenkomt met het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer'.
Planopzet
Dit wijzigingsplan bestaat uit een analoge en digitale verbeelding, planregels en een toelichting. De digitale verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding is de bestemming aangegeven. Aan deze bestemming zijn bouwregels en planregels over het gebruik gekoppeld die zijn opgenomen in de planregels.
De toelichting
De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit plan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.
De planregels
Het bijzondere aan het wijzigingsplan is dat de planregels gelijk zijn aan die van het 'moederplan', te weten bestemmingsplan Buitengebied Deventer, vastgesteld op 6 juni 2012. Omwille van de (digitale) leesbaarheid van het wijzigingsplan, zijn alleen de regels opgenomen die rechtstreeks volgen uit de gewijzigde verbeelding. De overige regels van het moederplan blijven onverminderd gelden.
Enkelbestemmingen
In onderhavig wijzigingsplan is de volgende enkelbestemming opgenomen:
Agrarisch met waarden - Landschapswaarden
De gronden rondom het perceel die voorheen onderdeel waren van het bouwvlak hebben deze bestemming gekregen. De grond is bestemd voor het behoud, de versterking en de ontwikkeling van de landschappelijke waarde. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gebouwd worden. er is een aantal specifieke gebruiksregels opgenomen, bijvoorbeeld dat ruwvoederteelt, buitenopslag en paardenbakken niet zijn toegestaan. Eventueel kan hiervan worden afgeweken, in die zin dat onder voorwaarden een paardenbak toch is toegestaan. Daarnaast geldt er een omgevingsvergunningsplicht voor het uitvoeren van bepaalde werken of werkzaamheden. Tot slot is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen ten behoeve van nieuwe natuur en waterberging.
Alle burgerwoningen en bijbehorende bijgebouwen en tuinen zijn voorzien van de bestemming Wonen. Indien er meer dan 1 woning op een bouwvlak is toegestaan, is dit aangegeven middels een maatvoeringsaanduiding. De inhoudsmaat bedraagt in het algemeen maximaal 750 m³, inclusief aan- en uitbouwen. Daarnaast is per woning 100 m² aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan (indien er middels een maatvoeringsaanduiding een aantal woningen is aangegeven, dan geldt dat voor elke woning 100 m² aan bijgebouwen gerealiseerd mag worden). Percelen in gebruik door hobbyboeren hebben ook de bestemming Wonen gekregen. Omdat hobbyboeren vaak behoefte hebben aan ruimere mogelijkheden voor bijgebouwen, is hier een afwijkingsbevoegdheid voor opgenomen. Middels deze afwijkingsbevoegdheid is uitbreiding van de bijgebouwen tot 250 m² onder voorwaarden mogelijk.
Indien bij een woonbestemming reeds meer dan 100 m² aan bijgebouwen aanwezig is, kan via een saneringsregeling 50% van de bebouwing worden vernieuwd tot een maximum van 250 m². Tabel 5.2 geeft enkele rekenvoorbeelden.
Voormalige (agrarische) bedrijven hebben een functieaanduiding gekregen. Vanwege het vaak grote oppervlak aan voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen, is ervoor gekozen voor deze percelen ruimere gebruiksmogelijkheden, in de vorm van nevenfuncties, op te nemen. Voorwaarde is wel dat de bestaande bebouwing niet mag worden uitgebreid en nieuwe gebouwen niet mogen worden opgericht, tenzij bebouwing wordt gesaneerd. Daarbij geldt dat:
-
• na sanering tot 250 m² het gesloopte oppervlak mag worden teruggebouwd;
• indien meer dan 250 m² wordt gesloopt, in ieder geval 250 m² mag worden teruggebouwd;
• van het gesloopte boven de 250 m² mag 1/3 worden teruggebouwd tot een maximum van 850 m²;
Reconstructiewet
Naast de verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven op basis van de zonering, leidt ook de Reconstructiewet tot verschillende mogelijkheden voor agrarische bedrijven. Voor de zones die voortkomen uit de Reconstructiewet, is voor het voorliggende wijzigingsplan de volgende gebiedsaanduiding van belang in het kader van de Reconstructiewet:
- reconstructiewetzone-verwevingsgebied;
Wanneer bepaalde ontwikkelingen juist wel of juist niet in de bepaalde gebieden mogelijk zijn, is dat als voorwaarde bij de betreffende ontwikkeling opgenomen.
Dubbelbestemmingen
Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.
Algemene regels
De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in apart hoofdstuk.
Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feiten meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw.
Bestaande maten
Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.
Herbouw (bedrijfs)woningen
In het kader van het bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betekent dat de afstandsmaten van woningen tot wegen niet bekend zijn. Om deze reden is de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten uitgesloten. Middels een algemene afwijkingsregel of een algemene wijzigingsbevoegdheid wordt herbouw mogelijk gemaakt.
Ondergronds bouwen
Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen. Op deze manier wordt voorkomen dat ondergrondse bouwwerken vanaf het maaiveld zichtbaar zijn.
Artikel 11 Algemene gebruiksregels
Naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State is gebleken dat wonen in bijgebouwen is toegestaan als dit niet expliciet is uitgesloten. Omdat dit niet gewenst is, wordt in deze algemene gebruiksregel wonen in bijgebouwen uitgesloten. Ook zijn prostitutiebedrijven en permanente bewoning van recreatiewoningen en plattelandkamers niet toegestaan.
Artikel 12 Algemene aanduidingsregels
Ten aanzien van de waterwin- en grondwaterbeschermingsgebieden is voor de regelgeving aangesloten bij de vigerende plannen en de Omgevingsverordening Overijssel. Voor de waterwingebieden betekent dit dat er uitsluitend gebouwen ten dienste van de functie gebouwd mogen worden. Middels afwijking van het bestemmingsplan kan hiervan worden afgeweken.
De reconstructiegebieden zijn opgenomen als gebiedsaanduiding. Zoals in dit hoofdstuk onder artikel 3 uitgelegd is, zijn de regels als gevolg van de Reconstructiewet opgenomen in de betreffende artikelen. In dit artikel is uitsluitend een verwijzing opgenomen naar deze betreffende artikelen om te kunnen voldoen aan de digitale raadpleegbaarheid van het bestemmingsplan.
Artikel 13 Algemene afwijkingsregels
Algemene afwijkingsregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor één specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen en bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan een aanduiding. In dit bestemmingsplan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen voor het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van mantelzorg, de herbouw van woningen en de realisatie van kleinschalige windturbines.
Artikel 14 Algemene wijzigingsregels
Naast de algemene afwijkingsregels zijn er ook een aantal algemene wijzigingsregels. Concreet gaat het om:
- verwijderen bestemming Waarde - Archeologie als uit nader onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn;
- herbouw (bedrijfs)woningen.
De herbouw van (bedrijfs)woningen wordt, naast een algemene afwijkingsregel, ook via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Indien aangetoond kan worden dat aan de uiterste grenswaarde en de overige voorwaarden wordt voldaan, is herbouw buiten de bestaande fundamenten toegestaan. Hiervoor dient wel een Verzoek hogere waarde te worden aangevraagd. Omdat dit uitsluitend mogelijk is in het kader van een bestemmingsplan of wijzigingsbevoegdheid, is deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Overgangs- en slotregels
Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.
Overgangsrecht bouwwerken
Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is neergelegd in lid 16.1. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk via een afwijkingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders.
Overgangsrecht gebruik
Lid 16.2 betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.
Hier staat de benaming van dit wijzigingsplan vermeld.
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid
In artikel 3.1.6 eerste lid, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, zowel economisch als maatschappelijk.
Economische uitvoerbaarheid
Voor de gemeente Deventer zijn aan de uitvoering van dit plan geen kosten verbonden. De ontwikkeling die door dit besluit wordt mogelijk gemaakt, is een particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de uitvoering van het project komen voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Ook de eventuele planschade die voortvloeit uit voorliggende ontwikkeling zal door de initiatiefnemer worden gedragen.
De enige kosten voor de gemeente Deventer zijn de begrote kosten voor de planvorming. Deze kosten worden doorberekend op de initiatief nemer.
Gelet op artikel 6.12, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening hoeft ten behoeve van dit wijzigingsplan geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Het voorliggende plan betreft de omzetting van een agrarische bestemming in een woonbestemming. Alleen bij de realisatie van ten minste 10 woningen is er sprake van een zogenaamd "aangewezen bouwplan' op grond van artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
Er zijn hiermee geen omstandigheden die duiden op financiële onhaalbaarheid van het plan.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
In artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.
Inspraak
Dit wijzigingsplan is als ontwerp voor inspraak ter inzage gelegd. Het plan is overeenkomstig het vastgesteld ruimtelijk beleid. Het past binnen de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vastgestelde en inwerking getreden bestemmingsplan Buitengebied Deventer. Uiteraard blijft de mogelijkheid bestaan om een beroep in te dienen tegen het vastgestelde wijzigingsplan bij de Raad van State.
Vooroverleg
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
Rijk:
Omtrent het vooroverleg met het Rijk kan gemeld worden dat voor het onderhavige plan geen nationale belangen in het geding zijn. Op 1 januari 2012 is de VROM-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft geen adviserende en coördinerende rol met betrekking tot de advisering op ontwerp ruimtelijke plannen. Dit heeft als gevolg dat gemeenten na 1 januari 2012 geen gecoördineerd rijksadvies op een ontwerpplan meer ontvangen. De VROM-Inspectie reageert vanaf januari inhoudelijk niet meer op nieuw toegezonden plannen.
Provincie:
Het wijzigingsplan geeft uitvoering aan de wijzigingsbevoegdheid van het bestemmingsplan Buitengebied. Het bestemmingsplan Buitengebied is in een eerder stadium voorgelegd en goedgekeurd door de provincie Overijssel.
Waterschap:
Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Groot Salland op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Groot Salland gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.