| Plan: | Randerstraat 23, Diepenveen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | wijzigingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.W025-VG01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
Algemeen
Bij de gemeente Deventer is op 29 november 2016 een aanvraag om wijziging van het bestemmingsplan ontvangen. De aanvraag voorziet in de functieverandering van het perceel Randerstraat 23 van bedrijf naar wonen. In de volgende figuur is de ligging van het plangebied aangegeven.
Globale ligging plangebied 'Randerstraat 23, Diepenveen'
Plangbied
Het perceel Randerstraat 23, Diepenveen ligt op de grens met de gemeente Olst-Wijhe tussen de Molenweg en de Boxbergerweg in het buurtschap Molenbelt. Dit buurtschap ligt ten noordoosten van het dorp Diepenveen. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Diepenveen, sectie A nummers 6041.
Kadastrale kaart van de Randerstraat 23, Diepenveen
Luchtfoto Randerstraat 23, Diepenveen en 58a
Planologische regiem
Voor bovengenoemd perceel geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' vastgesteld op 9 maart 2016. Het beoogde plan is in strijd met dit bestemmingsplan. Het perceel heeft de bestemming 'Bedrijf', bestemd voor bedrijven vallende in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Het bewonen van de bedrijfswoning en het geheel nieuwbouwen van de bestaande woning is hiermee in strijd.
Het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' geeft het college de mogelijkheid het bestemmingsplan te wijzigen. De wijzigingsbevoegdheid voorziet in het toekennen van een vervolgfunctie, waarbij het aantal woningen niet mag toenemen. Het voorliggende initiatief voldoet aan de voorwaarden van deze wijzigingsbevoegdheid, waardoor medewerking aan dit initiatief mogelijk is.
In artikel 6.7.1 van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' zijn de voorwaarden opgenomen voor vervolgfuncties na algehele beëindiging van een bedrijf.
Regels ten behoeve van vervolgfuncties
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming Bedrijf zodanig wijzigen dat – indien sprake is van een algehele beëindiging van een bedrijf – vervolgfuncties toegestaan zijn, met inachtneming van het volgende:
- a. er mogen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande gebouwen mogen niet worden uitgebreid;
-
b. in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat eenmalig nieuwe gebouwen mogen worden gebouwd indien en voor zover sloop van legaal opgerichte landschapsontsierende gebouwen heeft plaatsgevonden; hierbij geldt het volgende:
- 1. indien er sprake is van sloop tot 250 m² mag het gesloopte oppervlak teruggebouwd worden;
- 2. indien er sprake is van sloop van meer dan 250 m² mag te allen tijde 250 m² teruggebouwd worden;
- 3. van het gesloopte oppervlak boven 250 m² mag ten hoogste 1/3 worden teruggebouwd, met dien verstande dat het maximum oppervlak dat wordt teruggebouwd nooit meer bedraagt dan 850 m²;
- c. er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing;
- d. indien er sprake is van het bepaalde onder b dient door middel van een inrichtingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan;
- e. de bestemming wordt gewijzigd in een op de vervolgfunctie toegesneden bestemming;
- f. na de bestemmingswijziging dient een aanduiding te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat het voormalige bedrijfsbebouwing betreft;
- g. er mag geen sprake zijn van buitenopslag of andere bedrijfsactiviteiten die buiten de gebouwen plaatsvinden;
- h. de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van vervolgfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
- i. parkeren dient landschappelijk te worden ingepast en binnen het bouwvlak plaats te vinden;
- j. detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
- k. horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
- l. de vervolgfunctie dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
- m. de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
- n. de her- en nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelingsgebieden mag niet worden beperkt;
- o. het aantal woningen mag niet toenemen;
- p. op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is wijziging naar gevoelige functies niet toegestaan;
- q. het bepaalde onder p is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen.
Toetsing aan de wijzigingsbevoegdheid:
- a. De bestaande gebouwen worden niet uitgebreid.
- b. Nvt.
- c. Door middel van het erfinrichtingsplan is aangetoond dat er sprake is van een adequate landchappelijke inpassing.
- d. Nvt.
- e. De bestemming wordt gewijzigd van bedrijf naar wonen, wat de nieuwe functie van het perceel wordt.
- f. De aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing' wordt opgenomen.
- g. Nvt.
- h. Omdat er een woonbestemming wordt toegekend zal er geen sprake zijn van een verkeerstoename.
- i. Het erf heeft voldoende mogelijkheden om in de parkeerbehoefte te kunnen voorzien.
- j. Nvt.
- k. Nvt.
- l. In paragraaf 3.4 zijn de mileuaspecten behandeld. Op basis hiervan wordt duidelijk dat het plan milieuhygiënisch inpasbaar is.
- m. Er liggen in de direct omgeving geen (agrarishe) bedrijven die hinder van deze planwijziging ondervinden.
- n. Nvt.
- o. De bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning, waarmee het aantal woningen gelijk blijft.
- p. Nvt.
- q. Nvt.
Met het voorliggende wijzigingsplan wordt de functieverandering van bedrijf naar wonen juridisch planologisch mogelijk gemaakt.
Leeswijzer
Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven, de uitgangssituatie op de locatie en het voorgenomen (bouw)plan. In hoofdstuk 3 volgt de ruimtelijke onderbouwing. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de voor dit plan relevante beleidskaders en de zogeheten randvoorwaarden zoals archeologie, water en milieuhygiënische aspecten. Op basis van deze onderbouwing wordt duidelijk gemaakt waarom de voorgenomen ontwikkeling acceptabel is. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de planopzet en de juridische aspecten nader toegelicht. Hoofdstuk 5 gaat ten slotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.
Hoofdstuk 2 Planbeschrijving
Huidige situatie
Het plangebied wordt gevormd door het erf Randerstraat 23 in Diepenveen. Het is een compact erf met een woning uit de jaren '50/'60. Op het achtererf staan twee ruime bijgebouwen. Het erf is door middel van een informele weg bereikbaar via de Randerstraat.
Oblieke luchtoto van de bestaande situatie
Toekomstige situatie
In de toekomtsige situari is de gedateerde woning gesloopt en is op dezelfde locatie een nieuwe woning teruggebouwd. De schuren worden gerenoveerd. De uitheemse beplanting is verwijderd en het erf is voorzien van streekeigen landschapselementen. Voor parkeren van auto's is op het erf voldoende ruimte om te kunnen voldoen aan de parkeernorm van de gemeente Deventer.
Erfinrichtingsplan
Hoofdstuk 3 Ruimtelijke onderbouwing
Inleiding
Om te oordelen of de in het vorige hoofdstuk beschreven (ruimtelijke) ontwikkeling mogelijk en wenselijk is, is deze getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Ook is het plan getoetst aan de wettelijk vastgestelde milieukwaliteitseisen, de Wet op de archeologische monumentenzorg en de Monumentenwet. Tevens zijn de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling op de waterhuishouding (de watertoets) en de mobiliteit beoordeeld en afgewogen.
3.1 Beleidskaders
Rijksbeleid
Bij het vaststellen van dit wijzigingsplan zijn geen rechtstreekse Europese en nationale ruimtelijke belangen betrokken. De algemene beleidsrichtlijnen van het Europees en rijksbeleid, o.a. de Nota Ruimte, worden nader uitgewerkt in provinciaal en gemeentelijk beleid en om die reden niet nader behandeld.
Provinciaal beleid
De beleidsrichtlijnen uit de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening zijn verwerkt in het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en daarmee ook in de 1e herziening. In beide bestemmingsplannen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt karakteristieke panden te splitsen in meerdere wooneenheden, indien dat bijdraagt aan het behoud en de versterking van de karakteristiek van het betreffende pand.
Deze wijzigingsbevoegdheid sluit aan op de provinciale ambitie de verscheidenheid en identiteit van (binnen-) stedelijke kwaliteit en mooie landschappen in het buitengebied te behouden en te versterken, door o.a. in te zetten op het behoud en het versterken van cultureel erfgoed (monumenten, industrieel en agrarisch erfgoed).
Ligging binnen dijkring
Het plangebied ligt binnen een dijkring, Dijkring 53 Salland. Dit is een gebied met risico op overstroming. Voor het plangebied geldt dat er weinig urgentie is om beschermende maatregelen te nemen aangezien het gebied langzaam en minder diep onder zal lopen. Wel is aandacht besteed aan een overstromingsrisico, zie hiervoor paragraaf 3.6 van deze toelichting.
Ligging binnen boringsvrije zone
Ook ligt het plangebied in de 'boringsvrije zone Diep pakket Salland' in het kader van de drinkwatervoorziening. In het plangebied is het met name van belang rekening te houden met de ligging in het diepe watervoerende pakket in Salland. Het diepe waterhoudende pakket in Salland bevat water van een uitstekende kwaliteit. Teveel water uit dit pakket onttrekken leidt echter tot het optrekken van de zoet/zout grens in de ondergrond. Onttrekkingen uit dit pakket worden alleen toegestaan voor drinkwater en voor industriële toepassingen met hoogwaardige doelen. Met het oog op deze kenmerken kan er alleen sprake zijn van bodemenergiesystemen in het ondiepe pakket (tot 50 m diepte). Hierop is een uitzondering mogelijk voor het installeren van een bodemenergiesysteem, indien op basis van een boring ter plaatse van de voorgenomen activiteit wordt aangetoond dat de slecht doorlatende laag dieper ligt dan vijftig meter onder het maaiveld en de activiteit wordt uitgevoerd tot maximaal de diepte waarop de top van de slecht doorlatende laag is aangetroffen. Voor de exacte bepalingen wordt verwezen naar de Omgevingsverordening Overijssel (Omgevingsverordening Overijssel, paragraaf 3.2.3. Boringsvrije zones, artikel 3.2.3.1. en verder).
Gemeentelijk beleid
Het plan voldoet aan de beleidskaders voor vervolgfuncties, zoals deze in het Bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer' en 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' zijn opgenomen.
3.2 Cultuurhistorie en monumenten
Op grond van de wet Modernisering Monumentenzorg (de MoMo), die per 1 januari 2012 van kracht is geworden, moet een goede ruimtelijke onderbouwing een beschrijving bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.
Gemeentelijke en/of Rijksmonumenten
Op het erf zijn geen monumenten aanwezig.
Cultuurhistorische waarden
In september 2009 heeft het Oversticht in opdracht van de gemeente Deventer het buitengebied onderzocht op de aanwezigheid van karakteristieke panden. Het erf is daarbij niet als 'karakteristiek' aangemerkt.
Conclusie
Het nu voorliggende plan de functie van het perceel te wijzigen en de bestaande woning te slopen stuit niet op belemmeringen.
3.3 Archeologie
3.3.1 Inleiding
De archeologische verwachting voor de gemeente Deventer is gebaseerd op de landschappelijke en bodemkundige kenmerken van bekende archeologische vindplaatsen.
Een uitgebreide onderbouwing van de fysisch geografische bouwstenen van de archeologische verwachtingswaarden is te vinden in: Willemse, N.W., L.J. Keunen, L.M.P. van Meijel & T. Bouma, 2013. …Die plaatsen, welke in de Douwelerkolk verdronken zijn… Fysisch- en historisch-geografische bouwstenen voor een archeologische verwachtingskaart van de gemeente Deventer (RAAP Rapport 2571), Weesp.
Vanaf de late middeleeuwen is het verband tussen landschappelijke mogelijkheden en locatiekeuze minder goed puur fysisch geografisch te verklaren, omdat de mens er steeds meer in slaagt de natuur naar zijn hand te zetten. Vanaf deze periode zijn historische bronnen zoals kaarten en geschriften beschikbaar, waardoor veel elementen goed kunnen worden gelokaliseerd.
Op de archeologische verwachtingskaart zijn recente archeologische en historische onderzoeksgegevens gecombineerd met de fysisch geografische verwachting ter plekke. Ook bekende verstoringen zijn weergegeven op de archeologische verwachtingskaart.
3.3.2 Het archeologiebeleid en de regels in dit bestemmingsplan
De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente Deventer. De gemeenteraad heeft de beleidsvrijheid om de beleidsgrenzen te bepalen. Voorwaarde is dat deze grenzen voldoende zijn onderbouwd.
Het archeologiebeleid is op 28 januari 2015 door de raad vastgesteld in de vorm van een beleidskaart en een onderbouwing, zie hiervoor: Vermeulen, B., 2015. Onderbouwing vrijstellingsgrenzen Archeologie. Van verwachting naar beleid (Interne Rapportages Archeologie Deventer 74), Deventer. Archeologisch onderzoek kan leiden tot aanpassing van de beleidswaarden van een gebied. De beleidskaart wordt zo nodig tussentijds geactualiseerd, op basis van de selectiebesluiten van het bevoegd gezag.
De archeologische beleidskaart vormt de basis voor de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie, zoals die in het bestemmingsplan zijn gehanteerd. In het bestemmingsplangebied Spanjaardsdijk 58 geldt de beleidswaarde '4' (zie onderstaande afbeelding).
De beleidswaarden zijn vertaald in de regels van dit bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn dubbelbestemmingen Waarde Archeologie opgenomen voor de gebieden die op de beleidskaart een beleidswaarde 2 of hoger kennen. Er is voor gekozen om aan gebieden met beleidswaarde 'Archeologie 1' geen dubbelbestemming toe te kennen. Binnen dit bestemmingsplangebied is alleen beleidswaarde 3 aanwezig.
Waarde - Archeologie 3
Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 200 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 200 m² en 500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij een aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
3.3.3 Uitsnede beleidskaart
Het bestemmingsplangebied op de archeologische beleidskaart 2015
3.4 Milieu-aspecten
Beleid
In het gemeentelijk milieubeleid staat een integrale benadering van milieu, ruimtelijke ordening, bouwen en wonen en verkeers- en vervoersbeleid centraal. Belangrijke uitgangspunten zijn:
- behoud van bestaande milieukwaliteiten, verantwoord gebruik van natuurlijke hulpbronnen (ruimtelijke ontwikkeling en milieu);
- een duurzame ontwikkeling en betrokkenheid en verantwoordelijkheid van ondernemers staat centraal (economische ontwikkeling en milieu);
- de betrokkenheid van de burger (maatschappelijke ontwikkeling en milieu).
Met name de eerste twee uitgangspunten zijn van belang bij het opstellen van bestemmingsplannen.
Om te oordelen of het voorliggende wijzigingsplan geen negatieve invloed heeft op de bestaande milieukwaliteit en voldoet aan de wettelijke normen die zijn vastgesteld in de milieuwetgeving, zijn de volgende milieukundige aspecten beoordeeld:
- bedrijven en milieuzonering;
- geluid;
- bodemkwaliteit;
- geurhinder;
- luchtkwaliteit;
- risico/veiligheid;
- ecologie;
- duurzaamheid.
Bedrijven en milieuzonering
In relatie tot vergunde rechten van omliggende veehouderijen kan qua geurwetgeving gemeld worden dat dit wijzigingsplan geen gevolgen heeft voor de positie van de (bestaande) gevoelige functies binnen het bouwvlak Randerstraat 23. De functiewijziging vormt vanuit geuroptiek geen extra belemmering van vergunde rechten van omliggende bedrijven.
Geluid
De bestaande woning is reeds bestemd als bedrijfswoning en in die zin al geluidgevoelig. Op basis van de gemeentelijke geluidskaart blijkt dat de geluidsbelasting op de gevel onder de voorkeurgrenswaarde blijft. Er is geen nader akoestisch onderzoek noodzakelijk.
Bodem
Op basis van het gemeentelijke bodeminformatiesysteem is gebleken dat de locatie onverdacht is. Er is geen vervolgonderzoek noodzakelijk. De functiewijziging van bedrijf naar wonen is uitvoerbaar. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit bouw wordt een bodemonderzoeksrapport conform NEN 5740 overlegd.
Luchtkwaliteit
Bij besluitvorming over luchtkwaliteit is een plan reeds inpasbaar als de gevolgen voor de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' (NIBM) zijn. Een plan draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de '3% grens' niet wordt overschreden. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde van 40 µg/m3 voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) en bedraagt 1,2 µg/m3. Onderhavig plan is niet van invloed op de luchtkwaliteit, omdat de planvorming geen betrekking heeft op het in betekenden mate toevoegen van wooneenheden. Om vanuit een goede ruimtelijke ordening ook iets te kunnen zeggen over de mate van blootstelling aan luchtverontreinigingen, is de lokale situatie beoordeeld met gebruikmaking van de verkeersmilieukaart. Op basis van deze verkeersmilieukaart blijkt ter plaatse van het plangebied ruimschoots aan de normstelling voor luchtkwaliteit wordt voldaan.
Externe veiligheid
Het plan heeft uitsluitend betrekking op een functiewijziging. Het anders bestemmen van het perceel Rekenkundig zal geen verandering van de hoogte van het groepsrisico tot gevolg hebben in relatie tot de hoge druk aardgastransportleiding die 250 meter verderop is gelegen. Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied voor het vervoer van gevaarlijke stoffen of een BEVI. Het aspect externe veiligheid is hiermee verder niet relevant.
Ecologie
Op basis van de kenmerken van de te slopen woning en gemeentelijke gegevens is gebleken dat eventueel aanwezige beschermde waarden niet aangetast. Er hoeft er geen ecologisch onderzoek uitgevoerd te worden.
Duurzaamheid
In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaatneutraal is. Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid “Op weg naar een duurzaam evenwicht” vastgesteld. In deze agenda worden 8 gemeentelijke beleidsprioriteiten benoemd, zoals b.v. realisatie windturbines en een klimaatneutraal stadskantoor. Ook wordt er gewerkt aan een duurzaam energiebedrijf in een lokale coöperatieve vorm samen met verschillende organisaties. De sleutel zit in samenwerken. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zullen we die graag faciliteren. Waar nodig neemt de gemeente ook zelf het initiatief of schept de juiste voorwaarden. Zo hebben we een 'Visie op de Ondergrond' ontwikkelt waarmee de potentie voor o.a. koude-/ warmte opslag in beeld is gebracht. Deze informatie kan ontwikkelende partijen helpen bij een onderzoek naar de mogelijkheden voor warmte-koude opslag in de bodem, als warmte- en koelvoorziening.
De lijst ”Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau” uit de VNG - publicatie ”Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw” is voor duurzaamheid een bruikbare ”Checklist” met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden.
Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen, voor de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is in die zin verstandig inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met b.v. een BREAAM quickscan. Met dit systeem kan ook in beeld gebracht worden welke duurzaamheidsmaatregelen efficiënt zijn. Hierbij kan gedacht worden aan zaken als:
- zoveel mogelijk gebruik maken van passieve zonne-energie (oriëntatie);
- overweeg het gebruik van actieve zonne-energie;
- overweeg het gebruik van collectieve warmtelevering;
- compacte (woning-)ontwerpen;
- materiaal toepassingen (vernieuwbare materialen).
3.5 Leidingen en kabels
Er bevinden zich in en nabij het plangebied geen ondergrondse en bovengrondse leidingen, waarmee in het kader van dit wijzigingsplan rekening gehouden dient te worden.
3.6 Waterhuishouding
Watertoetsproces
De watertoets is een wettelijke verplichting voor plannen in het kader van de Wet ruimtelijke ordening. Bij de watertoets gaat het om het van meet af aan meenemen van water bij (herziene) ruimtelijke plannen en besluiten met als doel negatieve effecten te voorkomen en mogelijke kansen voor watersystemen te benutten.
Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Drents Overijsselse Delta op de hoogte gebracht van het plan. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing, waarbij geen extra bouwmogelijkheden worden gegeven ten opzichte van de vigerende situatie. De planwijziging heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.
Relevant beleid
Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur van het Waterschap Drents Overijsselse Delta een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl. Op gemeentelijke niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.
Invloed op de waterhuishouding
Binnen het bestemmingsplan is slechts sprake van een planologische wijziging. De feitelijke situatie verandert niet. Door de wijziging van het bestemmingsplan blijft het verhard oppervlak derhalve nagenoeg gelijk, waardoor geen problemen met de waterberging worden verwacht.
Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van grondwateroverlast.
Boringsvrije zone (drinkwater)
Het plangebied ligt in een boringsvrije zone. In deze gebieden is het beleid gericht op het verminderen van de risico's op verontreiniging van het grondwater. Drinkwatervriendelijke functies worden gestimuleerd en voor de overige functies wordt een restrictief beleid gevoerd. Het provinciale beleid voor de drinkwaterwinning is verwoord in de Omgevingsvisie Overijssel. De regels omtrent grondwaterbescherming zijn verwerkt in de Omgevingsverordening Overijssel (zie paragraaf 3.1 van deze toelichting).
Ligging in een intrekgebied
Het plangebied ligt in een intrekgebied. Het provinciale beleid voor intrekgebieden is verwoord in de Omgevingsvisie Overijssel. De regels hieromtrent zijn verwerkt in de Omgevingsverordening Overijssel (zie paragraaf 3.1 van deze toelichting).
Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater
Bij het afvoeren van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur. Als oppervlakkige infiltratie niet mogelijk is, is ondergrondse infiltratie door middel van bijvoorbeeld een infiltratieriool (IT-riool) of infiltratiekratten een optie. Als infiltratie niet mogelijk is, kan hemelwater via een bodempassage worden geloosd op oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. De afvoer van overtollig hemelwater uit het plangebied mag, ongeacht de toegepaste methode, niet tot wateroverlast leiden op aangrenzende percelen. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen.
Overstromingsparagraaf
Het plangebied ligt binnen de dijkring 53: Salland. Dit is een wettelijk vastgelegd dijkringgebied, waarbinnen alleen nieuwe grootschalige ontwikkelingen mogelijk zijn indien in het uitwerkingsplan voorwaarden worden opgenomen om de veiligheid ook op lange termijn voldoende te waarborgen. Door klimaatveranderingen moeten we meer rekening houden met de gevolgen van een overstroming. Inzet is het voorkomen van slachtoffers (rampenbeheersing) en van economische schade (gevolgenbeperking). In deze overstromingsrisicoparagraaf wordt ingegaan op de risico's bij overstroming en de stand van zaken van maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om deze risico's te voorkomen of te beperken.
De dijkring betreft een gebied met een risico op overstroming (minder snel en ondiep onderlopende gebieden) en heeft volgens de Waterwet een gemiddeld overschrijdingskans van 1/1250 per jaar. De primaire keringen worden op veiligheid beoordeeld door de beheerders.
Vanuit de Deltawet is sinds 2014 voor Deventer de Deltabeslissing Waterveiligheid van belang. Centraal in de Deltabeslissing Waterveiligheid staan nieuwe normen voor de waterveiligheid, gebaseerd op de risicobenadering.
In het kader van het rijksprogramma Ruimte voor de Rivier zijn maatregelen bij Deventer reeds uitgevoerd, die bij hoogwater een waterstandsdalend effect moeten hebben.
Vanaf 2017 worden in het kader van het Hoogwaterbeschermingsprogramma de dijkversterkingsopgaven verkend. Het dijktraject bij Deventer is daar onderdeel van. Deze toetsronde wordt uitgevoerd in de periode 2017-2023.
3.7 Mobiliteit
Bereikbaarheid
Het buitengebied van Deventer is grotendeels ingericht als 60-km gebied. Randerstraat 23 is via een bestaande oprit ontsloten op de Randerstraat.
Door de wijziging van de bestemming van het perceel neemt het aantal verkeersbewegingen van en naar het perceel niet toe. De wijziging leidt dan ook niet tot problemen op het omliggende wegennet.
Parkeren
In het algemeen kan gesteld worden dat bij nieuw- en verbouw de parkeernormen uit het gemeentelijke parkeerbeleid van toepassing zijn. Voor woningen gelegen in het buitengebied van de gemeente Deventer geldt een parkeernorm van twee parkeerplaatsen per woning. Deze parkeerbehoefte moet opgelost worden op het eigen terrein. Gezien de ruimte op het erf, leidt dit niet tot problemen.
Hoofdstuk 4 Planopzet en juridische aspecten
Dit wijzigingsplan is gericht op het mogelijk maken van een ruimtelijke ontwikkeling welke middels het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid uit het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' (artikel 6.7.1) mogelijk gemaakt kan worden.
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de plansystematiek en de opzet van dit wijzigingsplan, welke in grote lijnen overeenkomt met het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening'.
Planopzet
Dit wijzigingsplan bestaat uit een analoge en digitale verbeelding, planregels en een toelichting. De digitale verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het wijzigingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding is de bestemming aangegeven. Aan deze bestemming zijn bouwregels en planregels over het gebruik gekoppeld die zijn opgenomen in de planregels.
De toelichting
De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit wijzigingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het wijzigingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het wijzigingsplan.
De planregels
De planregels zoals die in artikel 21 'Wonen' van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' zijn opgenomen, zijn in dit wijzigingsplan gebruikt als basis. Het wijzigingsplan betreft een zelfstandig leesbaar bestemmingsplan waarbij het moederplan niet geraadpleegd hoeft te worden.
Enkelbestemming
In onderhavig wijzigingsplan is de volgende enkelbestemming opgenomen:
Net als alle burgerwoningen en bijbehorende bijgebouwen en tuinen in het buitengebied is het perceel Randerstraat 23 voorzien van de bestemming Wonen met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalige bedrijfsbebouwing'. De begrenzing van de woonbestemming is niet gewijzigd ten opzichte van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening'. Per woning is 100 m² aan vrijstaande bijgebouwen en overkappingen toegestaan, met dien verstande dat het meerdere van 100 m² als maximale oppervlakte is toegestaan, mits deze legaal tot stand is gekomen. Indien bij een woonbestemming reeds meer dan 100 m² aan bijgebouwen aanwezig is, kan via een saneringsregeling 50% van de bebouwing worden vernieuwd tot een maximum van 250 m². Onderstaande geeft enkele rekenvoorbeelden.
Tabel rekenvoorbeeld saneringsregeling wonen:
| voorbeelden | ||
| bestaand | rekenregel | vervangende nieuwbouw |
| 40 m² | 100 m² | |
| 75 m² | 100 m² | |
| 100 m² | 100 m² | |
| 150 m² | 150-100 = 50:2 = 25 + 100 = 125 m² | 125 m² |
| 200 m² | 200-100 = 100:2 = 50 + 100 =150 m² | 150 m² |
| 250 m² | 250-100 = 150:2 = 75 + 100 = 175 m² | 175 m² |
| 300 m² | 300-100 = 200:2 = 100 + 100 = 200 m² | 200 m² |
| 350 m² | 350-100 = 250:2 = 125 + 100 = 225 m² | 225 m² |
| 400 m² | 400-100 = 300:2 = 150 + 100 = 250 m² | 250 m² |
| meer dan 400 m² | 250 m² | |
Dubbelbestemmingen
Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.
In onderhavig wijzigingsplan zijn de volgende dubbelbestemmingen opgenomen:
Artikel 4 Waarde - Archeologie - 3
Op gronden met beleidswaarde 3 mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 200 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 200 m² en 500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij een aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
Algemene regels
De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in apart hoofdstuk.
Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen. De regeling is met name van belang met het oog op woningbouw.
Bestaande maten
Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.
Herbouw (bedrijfs)woningen
In het kader van het bestemmingsplan is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit betekent dat de afstandsmaten van woningen tot wegen niet bekend zijn. Om deze reden is de herbouw van (bedrijfs)woningen buiten de bestaande fundamenten uitgesloten. Middels een algemene afwijkingsregel of een algemene wijzigingsbevoegdheid wordt herbouw mogelijk gemaakt.
Ondergronds bouwen
Voor het bouwen van geheel of gedeeltelijk beneden het maaiveld gelegen gebouwen zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen. Op deze manier wordt voorkomen dat ondergrondse bouwwerken vanaf het maaiveld zichtbaar zijn.
Artikel 7 Algemene gebruiksregels
Naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State is gebleken dat wonen in bijgebouwen is toegestaan als dit niet expliciet is uitgesloten. Omdat dit niet gewenst is, wordt in deze algemene gebruiksregel wonen in bijgebouwen uitgesloten. Ook zijn prostitutiebedrijven en permanente bewoning van recreatiewoningen en plattelandkamers niet toegestaan.
Artikel 8 Algemene aanduidingsregels
De reconstructiegebieden zijn opgenomen als gebiedsaanduiding. Zoals in dit hoofdstuk onder artikel 3 uitgelegd is, zijn de regels als gevolg van de Reconstructiewet opgenomen in de betreffende artikelen. In dit artikel is uitsluitend een verwijzing opgenomen naar deze betreffende artikelen om te kunnen voldoen aan de digitale raadpleegbaarheid van het bestemmingsplan.
Het plangebied is gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied, hiervoor zijn enkele algemene regels opgenomen.
Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
Algemene afwijkingsregels zijn opgenomen voor zaken die niet voor één specifieke bestemming gelden, maar in meerdere bestemmingen voorkomen en bijvoorbeeld gekoppeld zijn aan een aanduiding. In dit bestemmingsplan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen voor het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van mantelzorg, de herbouw van woningen en de realisatie van kleinschalige windturbines.
Artikel 10 Algemene wijzigingsregels
Naast de algemene afwijkingsregels zijn er ook een aantal algemene wijzigingsregels. Concreet gaat het om:
- verwijderen bestemming Waarde - Archeologie als uit nader onderzoek blijkt dat er geen archeologische waarden aanwezig zijn;
- herbouw (bedrijfs)woningen.
De herbouw van (bedrijfs)woningen wordt, naast een algemene afwijkingsregel, ook via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. Indien aangetoond kan worden dat aan de uiterste grenswaarde en de overige voorwaarden wordt voldaan, is herbouw buiten de bestaande fundamenten toegestaan. Hiervoor dient wel een 'verzoek hogere waarde' te worden aangevraagd. Omdat dit uitsluitend mogelijk is in het kader van een bestemmingsplan of wijzigingsbevoegdheid, is deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen.
Overgangs- en slotregels
Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.
Overgangsrecht bouwwerken
Het overgangsrecht ten aanzien van bouwen is neergelegd in lid 11.1. Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk via een afwijkingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders.
Overgangsrecht gebruik
Lid 11.2 betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.
Hier staat de benaming van dit wijzigingsplan vermeld.
Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid
In artikel 3.1.6 eerste lid, aanhef en onder f van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is, zowel economisch als maatschappelijk.
Economische uitvoerbaarheid
Voor de gemeente Deventer zijn aan de uitvoering van dit wijzigingsplan geen kosten verbonden. De ontwikkeling die door dit besluit wordt mogelijk gemaakt, is een particulier initiatief. De kosten die gepaard gaan met de uitvoering van het project komen voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Ook de eventuele planschade die voortvloeit uit voorliggende ontwikkeling zal door de initiatiefnemer worden gedragen.
De enige kosten voor de gemeente Deventer zijn de begrote kosten voor de planvorming. Deze kosten kunnen worden doorberekend op grond van de Legesverordening.
Gelet op artikel 6.12, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening in samenhang met artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening hoeft ten behoeve van dit wijzigingsplan geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Het voorliggende plan betreft de verbouw van een bestaand voormalig agrarische bedrijfsgebouw tot een enkele woning. Alleen bij de realisatie van ten minste 10 woningen is er sprake van een zogenaamd "aangewezen bouwplan' op grond van artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
Er zijn hiermee geen omstandigheden die duiden op financiële onhaalbaarheid van het plan. De economische uitvoerbaarheid van deze ontwikkeling kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
In artikel 3.1.6, eerste lid, aanhef en onder e van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.
Inspraak
Dit wijzigingsplan is niet voor inspraak ter inzage gelegd. Het plan is overeenkomstig het vastgesteld ruimtelijk beleid. Het past binnen de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vastgestelde bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening'. Uiteraard blijft de mogelijkheid bestaan om een zienswijze in te dienen op het ontwerp wijzigingsplan.
Vooroverleg
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
Rijk:
Omtrent het vooroverleg met het Rijk kan gemeld worden dat voor het onderhavige plan geen nationale belangen in het geding zijn. Op 1 januari 2012 is de VROM-Inspectie samengevoegd met de Inspectie V&W tot de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). De ILT heeft geen adviserende en coördinerende rol met betrekking tot de advisering op voorontwerp ruimtelijke plannen. Dit heeft als gevolg dat gemeenten na 1 januari 2012 geen gecoördineerd rijksadvies op een voorontwerpplan meer ontvangen. De VROM-Inspectie reageert vanaf januari inhoudelijk niet meer op nieuw toegezonden plannen.
Provincie:
Dit (bouw)plan valt binnen de provinciale vrijstellingslijst van Gedeputeerde Staten van Overijssel: namelijk B1: 'plannen voor geheel of gedeeltelijke vernieuwing, vervanging of verandering van een bestaande en bestemde (bedrijfs)woning. Bij vervanging/vernieuwing gaat het om dezelfde plek van de bestaande woning of op daartoe bestemde gronden binnen een afstand van maximaal 10 meter van de bestaande woning'. Gelet hierop is vooroverleg niet noodzakelijk.
Waterschap:
Zoals in paragraaf 3.6 is beschreven, is het Waterschap Drents Overijsselse Delta op 26 janauri 2017 op de hoogte gebracht van het plan via de digitale watertoets. Aangezien er geen sprake is van een waterbelang is verder vooroverleg met het waterschap niet nodig.
Zienswijzen
Het ontwerpwijzigingsplan heeft van 23 februari 2017 tot en met 5 april 2017 ter inzage gelegen. Er zijn geen zienswijzen ingediend.