| Type plan: | wijzigingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Oerdijk 85 |
| Status: | ontwerp |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0150.W037-OW01 |
Toelichting
1 Inleiding
1.1 Aanleiding voor het wijzigingsplan
Op het erf aan de Oerdijk 85 te Schalkhaar wordt geen agrarisch bedrijf meer gerund. De veehouderij is beëindigd. Het erf bestaat uit een bedrijfswoning en een aantal schuren.
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet er in de bestemming van het perceel te wijzigen van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’, om zo het planologisch regime in overeenstemming te brengen met het feitelijke gebruik.
De ontwikkeling kan worden gefaciliteerd door middel van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Deventer, 1e herziening". Het voorliggende wijzigingsplan is de weergave van de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid.
1.2 Ligging plangebied
De ligging en begrenzing van de betreffende percelen (hierna te noemen: het plangebied) is aangegeven op volgende afbeelding.
Het plangebied betreft het huidige erf Oerdijk 85 te Schalkhaar. In figuur 2 is de globale begrenzing weergegeven.
1.3 Geldend bestemmingsplan
Voor het plangebied, zoals in figuur 2 aangegeven, geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' dat op 1 maart 2017 is vastgesteld en op 27 juli 2017 onherroepelijk is geworden. Het plangebied heeft de enkelbestemming "Agrarisch met waarden - landschapswaarden" met grotendeels een dubbelbestemming "Waarde Archeologie - 2". Het perceel heeft de gebiedsaanduiding "reconstructiewetzone – verwevingsgebied".
Hierna volgt een weergave van het huidige planologische regime.
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet er in dit bestemmingsplan op twee punten te wijzigen:
- Het gedeeltelijk wijzigen van de bestemming "Agrarisch met waarden - Landschapswaarden" naar "Wonen";
- Het verwijderen van het agrarisch bouwvlak op gronden met de bestemming "Agrarisch met waarden - Landschapswaarden".
1.4 Bij het plan behorende stukken
Het wijzigingsplan "Oerdijk 85" bestaat uit de volgende stukken:
- verbeelding;
- regels met bijbehorende bijlagen.
Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting, met bijlagen, geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.
1.5 Leeswijzer
De toelichting van dit wijzigingsplan is opgebouwd uit een zestal hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleidskader opgenomen dat van toepassing is op dit wijzigingsplan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de zogenaamde randvoorwaarden zoals milieuaspecten en waterhuishouding. In hoofdstuk 5 worden de juridische aspecten nader toegelicht. In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd, juridisch wordt geregeld. Er wordt beschreven hoe de verbeelding en de planregels zijn opgebouwd en welke bestemmingen er in het plan voorkomen. Ook wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de planregels moeten worden geïnterpreteerd en uitgelegd. Tevens wordt ingegaan op handhaving. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.
2 Planbeschrijving
2.1 Huidige situatie
Tot een aantal jaar geleden was het perceel Oerdijk 85 te Schalkhaar nog in agrarisch gebruik. Het agrarische bedrijf is op enig moment beëindigd. Sindsdien is de boerderij in gebruik als reguliere woning. De voormalige bedrijfsgebouwen worden hobbymatig gebruikt. De te behouden schuren kennen een landelijke uitstraling.
Het plangebied ligt nabij de N348 (ten westen van de locatie). Meteen ten noorden van het perceel loopt nog de Rielermatenweg. Ten zuiden van de planlocatie ligt de wijk "De Vijfhoek" (Deventer). Deze wijk begint meteen aan de zuidkant van de Oerdijk.
2.2 Nieuwe situatie
Het erf wordt opnieuw ingericht. Hiervoor is advies gevraagd aan Het Oversticht, dit advies is als bijlage 1 ingesloten. Met dit advies is een inrichtingsplan gemaakt, hierna volgt een globale weergave van dit inrichtingsplan.
De boerderij wordt geheel gerenoveerd, de bijgebouwen krijgen een passende functie. Er wordt een fruitgaard aangelegd en het erf wordt voorzien van groen wat passend is in de omgeving. Hiermee blijft het landelijke karakter behouden. Het volledige inrichtingsplan is als bijlage 2 ingesloten.
3 Beleidskader
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Het voorgenomen plan wordt getoetst aan dit beschreven beleid.
3.2 Rijksbeleid
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Het Rijk streeft naar een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. In 2012 is deze visie officieel in werking getreden. In deze structuurvisie schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk zijn de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028. Daarbij is aangegeven welke nationale belangen aan de orde zijn. Het voorliggende wijzigingsplan raakt niet aan deze nationale belangen.
Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. In het Barro, beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, is een aantal nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het voorliggende wijzigingsplan raakt niet aan deze nationale belangen.
De functies die in het voorliggende wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt, zijn niet in strijd met het Rijksbeleid.
3.3 Provinciaal en regionaal beleid
Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel. Op 12 april 2017 zijn de nieuwe omgevingsvisie en -verordening door Provinciale Staten vastgesteld. De hiervoor genoemde plannen zijn op 1 mei 2017 in werking getreden.
De Omgevingsvisie Overijssel 2017 "Beken kleur" is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel.
De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.
In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. Het uitvoeringsinstrument dat aan de Omgevingsvisie is gekoppeld is de Omgevingsverordening Overijssel 2017 van de provincie. In deze verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken, waarbij wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Een bespreking van het Uitvoeringsmodel en de beleidskeuzes van de provincie komt aan de orde in de volgende paragraaf (Omgevingsverordening Overijssel).
De Omgevingsverordening Overijssel 2017 is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsverordening dient als waarborg voor een deel van het beleid dat is neergelegd in de Omgevingsvisie. De Omgevingsverordening telt daarnaast ook als Milieuverordening, Waterverordening en Verkeersverordening.
Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid zijn rode draden in de verordening. De sturing daarop is vertaald in generieke regels. Dit betekent dat alle andere onderdelen in de verordening altijd in combinatie met de bepalingen ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid toegepast moeten worden. Het betreft de volgende artikelen uit de verordening:
- Artikel 2.1.2: Principe van concentratie. Nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw, voldoen in eerste instantie aan de lokale behoefte;
- Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Voor nieuwe ontwikkelingen met extra ruimtebeslag in de groene omgeving moet aannemelijk worden gemaakt dat in bestaand bebouwd gebied geen ruimte meer (te maken) is;
- Artikel 2.1.4: Toekomstbestendigheid. Als provinciale belangen in het geding zijn, moet aannemelijk gemaakt worden dat permanente nieuwe ontwikkelingen toekomstbestendig zijn;
- Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Daarbij moet het Uitvoeringsmodel worden toegepast dat in de Omgevingsvisie is neergelegd.
Bovenstaande aspecten worden hieronder verder besproken.
Principe van concentratie
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet niet in de bouw van nieuwe woningen maar in wijziging van de bestemming van bestaande gebouwen, zodat bewoning mogelijk wordt. Het principe van concentratie is hier dan ook niet van toepassing.
Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet niet in een extra ruimtebeslag in de groene omgeving. Als gevolg van de bestemmingswijziging nemen de bouwmogelijkheden zelfs af, doordat de mogelijkheid om agrarische bedrijfsgebouwen te bouwen, verdwijnt.
Toekomstbestendigheid
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in het gebruiken van bestaande bebouwing voor een nieuwe functie. Er worden geen nieuwe bouwmogelijkheden gecreëerd anders dan die voor bestaande gebouwen, die een nieuwe functie krijgen. Het plan is daarmee toekomstbestendig zoals bedoeld in de Omgevingsverordening.
Ruimtelijke kwaliteit: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel
Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus. Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar de ontwikkeling past en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden. De volgende niveaus komen aan de orde: 1. Generieke beleidskeuzes (of); 2. Ontwikkelingsperspectieven (waar); 3. Gebiedskenmerken (hoe).
Het Uitvoeringsmodel is van toepassing op (meer grootschalige) nieuwe ontwikkelingen, waarbij nog sturing kan worden gegeven aan waar en hoe die ontwikkeling plaatsvindt. In het voorliggende wijzigingsplan is sprake van een nieuwe ontwikkeling in die zin, dat er een nieuwe bestemming wordt toegekend aan een al bestaand perceel met bestaande bebouwing. De locatie staat dus al vast, net als de bebouwing. De 'waar'-vraag en de 'hoe-vraag' uit het uitvoeringsmodel zijn daarmee al beantwoord. Alleen de 'of'-vraag, vertaald naar een toets aan generieke beleidskeuzes, is aan de orde.
Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van de EU, het Rijk, de provincie en de gemeente zelf. Deze keuzes kunnen bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn of niet. Op provinciaal niveau betreft dit:
- integraliteit
- toekomstbestendigheid
- concentratiebeleid
- (boven)regionale afstemming
- zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik
Het initiatief is integraal beoordeeld, zie hierover de bespreking van de randvoorwaarden in hoofdstuk 4.
In dit voorliggende plan is sprake van een bestemmingswijziging op één specifiek perceel. Daarmee is sprake van benutting van bestaande bebouwing. Daarmee wordt voldaan aan de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid. Het aantal woningen neemt niet toe in dit initiatief. Het concentratiebeleid is niet van toepassing op deze kleinschalige ontwikkeling.
Verder zijn er voor dit wijzigingsplan evenmin belemmeringen vanuit generiek beleid van provincie, Rijk of de gemeente zelf.
Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Overijssel 2017.
Het wijzigingsplan is niet in strijd met het provinciaal beleid.
3.4 Gemeentelijk beleid
In het structuurplan Deventer 2025 (april 2004) zijn de toekomstige ruimtelijke opgaven voor Deventer en de gewenste ontwikkelingsrichting in beeld gebracht. Deventer zet in op een vitaal landelijk gebied, hetgeen betekent dat er ook ruimte moet zijn voor woon- en werkfuncties op een passende schaal. Het wijzigen van de bestemming van het perceel Oerdijk 85 van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’ past in dit beleid. Het wijzigingsplan is dan ook niet in strijd met het Structuurplan Deventer 2025.
In het Ontwikkelingskader Wonen en Werken in het Buitengebied Deventer (2006) heeft de gemeente haar beleid voor het buitengebied vastgesteld. In het Ontwikkelingskader wordt omschreven hoe de gemeente om wil gaan met onder andere vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Wonen is een goede vervolgfunctie voor een vrijgekomen bedrijfsperceel en draagt bij aan de vitaliteit van het buitengebied. Het plan voldoet dan ook aan het Ontwikkelingskader.
De Woonvisie 2018 ‘Meer dan geWOON’ is op 7 februari 2018 vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin staan de opgaven waaraan de gemeente de komende jaren wil werken. Zo moeten er in 10 jaar tijd 3000 woningen worden toegevoegd. Op die manier zorgen we voor voldoende verscheidenheid aan woningen voor de verschillende inkomens. Ook kunnen mensen hierdoor zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen.
Volgens deze visie wordt er ruimte geboden om in te spelen op de kwalitatieve woonvraag door het benutten van inbreidingslocaties en hergebruik van bestaande panden in de kernen en transformatie van karakteristieke, leegstaande of leegkomende panden en erven in het buitengebied. De gemeente staat open voor kleinschalige burgerinitiatieven en innovatieve ideeën die met name gericht zijn op betaalbaar wonen voor starters, het langer zelfstandig blijven wonen en de leefbaarheid in de kernen en op het platteland.
Het voorliggende plan voldoet aan de randvoorwaarden van deze woonvisie. Er is sprake van een bestemmingswijziging van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’, dat bijdraagt aan de leefbaarheid van het platteland.
De beleidsnota 'Beroep en Bedrijf' aan huis biedt duidelijkheid over wanneer het wel en wanneer het niet mogelijk is een bedrijf of beroep aan huis te hebben. Het uitoefenen van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten thuis kan een positieve uitstraling hebben op de woonomgeving; het kan de wijk of buurt verlevendigen. In sommige gevallen kan het echter ook ongewenste situaties met zich meebrengen. Zo kan een bepaalde activiteit bijvoorbeeld een ongewenste verkeersaantrekkende werking hebben of voor anderen overlast met zich mee brengen. Onderstaande criteria zijn ter voorkoming van deze ongewenste situaties.
Een beroep of bedrijf aan huis is toegestaan indien:
- het ondergeschikt is aan de woonfunctie: maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning mag worden gebruikt tot een maximum van 50 m2;
- er mag geen onevenredige hinder en overlast worden veroorzaakt;
- de persoon die de activiteit uitoefent moet tevens bewoner van het huis zijn;
- er mag geen horeca, detailhandel of groothandel plaatsvinden;
- uitsluitend bedrijven met categorie 1 (volgens de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering") zijn toegestaan;
- er mag geen duidelijk waarneembare nadelige invloed zijn op de verkeerssituatie.
In afwijking van het verbod op horeca mag binnen de woonbestemming onder bepaalde voorwaarden wel een bed & breakfast voorziening worden gerealiseerd. Naast bovenstaande criteria geldt dat er sprake moet zijn van een toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid, waarbij het zelfstandig functioneren als wooneenheid dient te worden uitgesloten, het authentieke uiterlijke of de verschijningsvorm van de woningen dient te worden gehandhaafd en het maximaal aantal bedden ten dienste van de toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid is 4.
De regels van dit wijzigingsplan zijn op deze beleidsnota gebaseerd.
Het wijzigingsplan is niet in strijd met het gemeentelijk beleid.
4 Randvoorwaarden
4.1 Voorwaarden wijzigingsbevoegdheid
Dit wijzigingsplan is gebaseerd op een wijzigingsbevoegdheid uit het bestemmingsplan "Buitengebied Deventer, 1e herziening". De wijzigingsbevoegdheid is opgenomen in artikel 4.8.5 (wijzigen agrarische bestemming ten behoeve van vervolgfuncties) van de regels van het bestemmingsplan. Aan deze wijzigingsbevoegdheid zijn voorwaarden verbonden. Hieronder wordt ingegaan op deze voorwaarden.
Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden zodanig wijzigen dat – indien sprake is van een algehele beëindiging van een agrarisch bedrijf – vervolgfuncties toegestaan zijn, met inachtneming van het volgende:
- er mogen na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid geen nieuwe gebouwen worden gebouwd en bestaande gebouwen mogen niet worden uitgebreid;
- in afwijking van het bepaalde onder a geldt dat eenmalig nieuwe gebouwen mogen worden gebouwd indien en voor zover sloop van legaal opgerichte landschapsontsierende gebouwen heeft plaatsgevonden; hierbij geldt het volgende:
- indien er sprake is van sloop tot 250 m² mag het gesloopte oppervlak teruggebouwd worden;
- indien er sprake is van sloop van meer dan 250 m² mag te allen tijde 250 m² teruggebouwd worden;
- van het gesloopte oppervlak boven 250 m² mag ten hoogste 1/3 worden teruggebouwd, met dien verstande dat het maximum oppervlak dat wordt teruggebouwd nooit meer bedraagt dan 850 m²;
- er dient voorzien te worden in een adequate landschappelijke inpassing waarbij tevens de bestaande landschappelijke waarden zoals genoemd in lid 4.1 onder g niet onevenredig worden aangetast;
- indien er sprake is van het bepaalde onder b dient door middel van een inrichtingsplan aangetoond te worden dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing en een toename van de ruimtelijke kwaliteit van het gebied conform de richtlijnen uit het Landschapsontwikkelingsplan;
- de bestemming wordt gewijzigd in een op de vervolgfunctie toegesneden bestemming;
- na de bestemmingswijziging dient een aanduiding te worden opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat het voormalige bedrijfsbebouwing betreft;
- er mag geen sprake zijn van buitenopslag of andere bedrijfsactiviteiten die buiten de gebouwen plaatsvinden;
- de publieks- en/of verkeersaantrekkende werking van vervolgfuncties dient niet onevenredig groot te zijn en de bestaande infrastructuur dient berekend te zijn op de nieuwe activiteit;
- parkeren dient landschappelijk te worden ingepast en binnen het bouwvlak plaats te vinden;
- de agrarische uitstraling van de bedrijfsgebouwen en het erf dient behouden en waar mogelijk te worden versterkt;
- detailhandel is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
- horeca is uitsluitend toegestaan als ondergeschikte functie die ten dienste staat van de nieuwe hoofdbestemming;
- de vervolgfunctie dient milieuhygiënisch inpasbaar te zijn;
- de bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven mogen niet onevenredig worden beperkt;
- de her- en nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelingsgebieden mag niet worden beperkt;
- het aantal woningen mag niet toenemen;
- op gronden gelegen binnen 50 m ten opzichte van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is wijziging naar gevoelige functies niet toegestaan;
- het bepaalde onder q is niet van toepassing indien uit berekeningen blijkt dat het jaargemiddelde magneetveld voldoet aan de normen;
- ten behoeve van de vervolgfunctie niet-agrarische bedrijven geldt tevens het volgende:
- bedrijven uit categorie 3 of hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn niet toegestaan, tenzij uit nader onderzoek is gebleken dat de functie, eventueel na het treffen van maatregelen, qua invloed en milieubelasting gelijk te stellen is aan de bedrijfsfuncties uit categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten;
- activiteiten uit kolom 1 van bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994 zijn niet toegestaan in de gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de desbetreffende bijlage.
Er is sprake van algehele beëindiging van het agrarisch bedrijf. Het bedrijf is al jaren geleden beëindigd.
- Op het perceel aan de Oerdijk 85 zijn nog voormalige bedrijfsgebouwen aanwezig. Deze blijven aanwezig en worden hobbymatig gebruikt voor het houden van paarden, het opslaan van veevoer, stro en strooisel. Daarnaast worden ze gebruikt voor de opslag van werktuigen. Er is geen behoefte aan nog meer bebouwing. Er worden dus geen nieuwe gebouwen gebouwd en bestaande gebouwen worden niet worden uitgebreid
- Deze voorwaarde bevat een saneringsregeling voor de herbouw van voormalige agrarische bebouwing. De gebouwen die nu aanwezig zijn, blijven bestaan en worden niet gesloopt of herbouwd.
- Ten behoeve van de ontwikkeling is een erfinrichtingsplan opgesteld. Uitvoering en instandhouding van de erfinrichting in dat plan is verzekerd door middel van een voorwaardelijke verplichting in de planregels. Aan deze voorwaarde wordt dus voldaan.
- Gelet op het hiervoor besprokene onder b is deze voorwaarde niet van toepassing. Op grond van voorwaarde c is niettemin een erfinrichtingsplan opgesteld en als voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen.
- De agrarische bestemming in het plangebied wordt deels gewijzigd in "Wonen". Een deel dat niet wijzigt naar "Wonen" blijft agrarisch, met dien verstande dat het daar nog aanwezige bouwvlak wordt verwijderd.
- Middels dit wijzigingsplan wordt een aanduiding opgenomen, waarmee wordt aangegeven dat het voormalige bedrijfsbebouwing betreft.
- Er is geen sprake van buitenopslag of bedrijfsactiviteiten die buiten de bebouwing plaatsvinden.
- De vervolgfunctie bestaat uit ‘Wonen’. In paragraaf 4.7 wordt onderbouwd dat het aspect verkeer geen belemmering is voor het plan.
- Het parkeren is landschappelijk ingepast in het erfinrichtingsplan op grond van voorwaarde c.
- Het erfinrichtingsplan, de bestaande bebouwing en de te renoveren boerderij, voorzien hier in.
- Het beoogde gebruik voorziet niet in detailhandel. Detailhandel is in bepaalde vormen als nevenfunctie toegestaan binnen de voorwaarden van de woonbestemming.
- Het beoogde gebruik voorziet niet in horeca.
- Uit paragraaf 4.4 blijkt dat het plan milieuhygiënisch inpasbaar is.
- De bestaande bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven worden niet onevenredig beperkt. Het dichtstbij gelegen agrarische bedrijf (Oerdijk 83) ligt op een afstand van 160 m. Dit bedrijf wordt in zijn mogelijkheden al beperkt door een woning aan de Oerdijk 110, die is gelegen op een afstand van circa 115 meter en door de woningen op de Vijfhoek op een afstand van ongeveer 130 m.
- Het plangebied is gelegen op ruime afstand van het dichtst bij zijnde landbouwontwikkelingsgebied (LOG Lettele). De her- en nieuwvestiging van intensieve veehouderijen in landbouwontwikkelings- gebieden wordt niet beperkt.
- Als gevolg van het toepassing van de functiewijziging van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’ neemt het aantal woningen niet toe. Het blijft één woning.
- In de huidige situatie bevindt zich het bouwvlak op een afstand van minder dan 50 m van een hoogspanningsverbinding. De woning bevindt zich wel ruim buiten de 50 meter afstand van deze zone. Daarnaast is er sprake van een bestaande situatie. De plaats van de woning wijzigt niet als gevolg van toepassing van de bestemmingswijziging naar ‘Wonen’.
- Er is sprake van een bestaande situatie. De plaats van de woning wijzigt niet als gevolg van toepassing van de bestemmingswijziging naar ‘Wonen’.
- De woonbestemming en de daarbinnen bij recht toegelaten nevenfuncties zijn niet aan te merken als bedrijven uit categorie 3 of hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten of als gevallen zoals genoemd in kolom 2 van de bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage 1994.
Er wordt dus voldaan aan de voorwaarden bij de wijzigingsbevoegdheid ten behoeve van vervolgfuncties.
4.2 Archeologie, cultuurhistorie en monumenten
Voor het perceel Oerdijk 85 te Schalkhaar wordt de bestemming van het gebied gewijzigd van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’. Hiervoor wordt het geldende bestemmingsplan gewijzigd. De bestemmingswijziging op zich heeft geen negatieven gevolgen voor de archeologie, aangezien hier geen of zeer beperkt sprake is van ingrepen in de bodem en de onderliggende dubbelbestemmingen archeologie uit het bestemmingsplan "Buitengebied Deventer, 1e herziening" van toepassing blijven.
Eventuele nieuwbouw waarbij ook grondwerkzaamheden plaatsvinden, kunnen wel negatieve gevolgen voor de archeologie hebben. Deze werkzaamheden dienen dan ook volgens de vergunningsprocedure getoetst te worden aan het vigerende bestemmingsplan.
De archeologische verwachting voor de gemeente Deventer is gebaseerd op de landschappelijke en bodemkundige context van bekende archeologische vindplaatsen.
De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente Deventer. Dit archeologiebeleid is op 28 januari 2015 door de raad vastgesteld in de vorm van een beleidskaart en een onderbouwing (zie hiervoor: Vermeulen, B., 20151). Het archeologiebeleid wordt zo nodig tussentijds geactualiseerd, om de door het bevoegd gezag in een selectiebesluit vrijgegeven gebieden op de beleidskaart op te nemen.
De archeologische beleidskaart vormt de basis voor de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie, zoals die in het bestemmingsplan zijn gehanteerd. In dit wijzigingsplangebied geldt voor het gehele perceel de beleidswaarde 2 dit komt overeen met een middelmatige verwachting, zie hierna.
De beleidswaarden zijn vertaald in de regels van het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan zijn dubbelbestemmingen "Waarde – Archeologie" opgenomen voor de gebieden die op de beleidskaart een beleidswaarde 2 of hoger kennen. Er is voor gekozen om aan gebieden met beleidswaarde 'Archeologie 1' geen dubbelbestemming toe te kennen.
Waarde - Archeologie 2
Op gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 2' mogen werkzaamheden tot een oppervlakte van 1.000 m² zonder archeologische voorwaarden worden uitgevoerd. Ook werkzaamheden die niet dieper reiken dan 0,5 m zijn vrijgesteld. Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring tussen 1000 m² en 2.500 m² dieper dan 0,5 m geldt een meldingsplicht.
Bij werkzaamheden die leiden tot een verstoring groter dan 2.500 m² en dieper dan 0,5 m dient bij de aanvraag een archeologisch rapport te worden overlegd. Op basis van dit rapport kunnen voorwaarden aan de vergunning worden verbonden.
Conclusie archeologie
Er is geen aanvullend archeologisch onderzoek nodig omdat er geen werkzaamheden tot een oppervlakte van 1.000 m² worden uitgevoerd.
De boerderij aan de Oerdijk 85 is opgericht in 1954. Daarvoor was er op deze locatie geen bebouwing aanwezig. Het perceel heeft geen cultuurhistorische waarde. Wel is de boerderij gebouwd volgens het Sallands boerderijtype. Op deze wijze wordt de boerderij ook gerenoveerd, waarbij de karakteristieke elementen in tact blijven (zie bijlage 3).
Conclusie cultuurhistorie
In het wijzigingsplan worden geen regels opgenomen vanwege cultuurhistorische waarde van het erf.
In het plangebied zijn geen Rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig.
Uit oogpunt van archeologie, cultuurhistorie en monumenten zijn er geen bezwaren tegen het plan.
4.3 Landschap
Het erf aan de Oerdijk 85 is gelegen in een dekzandruggenlandschap, waarbij de geleidelijke overgang van dorp naar landelijk gebied gestimuleerd wordt. De ontwikkeling op het erf in relatie tot de erfbeplanting resulteert in een compact erf met een beplanting (boomgaard, hagen en solitairen) die goed past in het landschap. De ontwikkeling resulteert in een goede balans tussen bebouwing en beplanting.
In bijlage 2 is een inrichtingsplan weergegeven waarin bovenstaande is verwerkt.
4.4 Milieu-aspecten
Ten behoeve van dit wijzigingsplan zijn de volgende milieukundige aspecten van belang, te weten:
- bedrijven en milieuzonering;
- bodemkwaliteit;
- geluid;
- luchtkwaliteit;
- externe veiligheid;
- ecologie;
- hoogspanningslijnen;
- duurzaamheid.
Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds.
Dit plan regelt de herbestemming van een agrarische bedrijfsfunctie naar een reguliere woonfunctie. Het plan biedt geen mogelijkheid tot het vestigen van nieuwe hinder veroorzakende bedrijfsmatige activiteiten. Ook maakt het plan geen nieuwe gevoelige functies mogelijk. Dit plan heeft gezien de ligging ten opzichte van omliggende bedrijven geen invloed op de ontwikkelingsmogelijkheden van deze bedrijven.
Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
In de toelichting van het bestemmingsplan dient aangegeven te worden wat de kwaliteit van de bodem ter plaatse van het plangebied is. Tevens dient, op basis van de Mor (Ministeriële regeling omgevingsrecht), bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen een rapportage van een recent uitgevoerd verkennend bodemonderzoek toegevoegd te worden. Voor verkennend bodemonderzoek op een locatie wordt de norm NEN 5740 gehanteerd (onderzoeksstrategie voor verkennend bodemonderzoek).
De bodemonderzoeksplicht geldt alleen voor bouwwerken waarvoor:
- Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is vereist;
- waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend (twee of meer uren per dag) mensen zullen verblijven;
- die de grond raken;
- waarvan het bestaande gebruik wijzigt (interne verbouwing);
- die niet naar aard en omvang gelijk zijn aan een bouwwerk genoemd in het Besluit bouwwerken;
- waarvan geen reeds bruikbare recente onderzoeksresultaten aanwezig zijn;
- die geen tijdelijk bouwwerk betreffen waarbij uit het vooronderzoek blijkt dat de locatie onverdacht is.
Voor de woning wordt omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen aangevraagd, maar omdat de woning, voor wat betreft de oppervlakte gelijk blijft, is er geen verkennend bodemonderzoek noodzakelijk.
De voorgenomen planologische wijziging maakt geen nieuwe geluidgevoelige functie mogelijk. Het is een bestaande situatie. Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
De voorgenomen planologische wijziging heeft geen betekende invloed op het aantal verkeersbewegingen en is daarmee niet van nadelige invloed op de luchtkwaliteit. Het uitvoeren van luchtkwaliteitonderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Om vanuit een goede ruimtelijke ordening ook iets te kunnen zeggen over de mate van blootstelling aan luchtverontreinigingen, is de lokale situatie beoordeeld in de Verkeersmilieukaart. Op basis van de Verkeersmilieukaart blijkt ter plaatse van de percelen in het plangebied aan de normstelling voor luchtkwaliteit wordt voldaan. Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
De regelgeving op het gebied van externe veiligheid beoogt een minimaal veiligheidsniveau te garanderen voor de burger.
Dit geldt voor wat betreft risico's van opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Hiervoor zijn normen en richtwaarden opgenomen in de wetgeving in de vorm van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Plaatsgebonden risico is de plaatsgebonden kans per jaar dat een onbeschermd persoon komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. De kans van éénmaal in de miljoen jaar op een dergelijk ongeval is als norm in de regelgeving opgenomen. Het plaatsgebonden risico (PR) is weer te geven met een contour rondom een activiteit.
Het plangebied ligt niet binnen een invloedsgebied van een risicobron of vervoersas voor gevaarlijke stoffen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.
Het plangebied is niet gelegen in of nabij het Natuurnetwerk Nederland (de voormalige Ecologische Hoofdstructuur) of andere beschermde natuurgebieden. Het is van belang dat de natuurwaarden van het genoemde netwerk niet aangetast worden door de functiewijziging. Gezien het feit dat de bedrijfsmatige activiteiten van het voormalige agrarische bedrijf reeds sinds lange tijd zijn gestaakt en het pand al voor een woonfunctie wordt gebruikt, zal de impact op natuurlijke waarden van de functiewijziging beperkt zijn. Een nader ecologisch onderzoek is daarom niet nodig.
Bij bouwwerkzaamheden om de boerderij te renoveren, zal de zorgplicht voor dieren in acht genomen moeten worden (artikel 1.11, eerste lid, Wet natuurbescherming).
Nabij het plangebied lopen twee hoogspanningslijnen. Op 3 oktober 2005 heeft toenmalig Minister van VROM de gemeenten geadviseerd over het te voeren beleid met betrekking tot gezondheidsrisico's afkomstig van hoogspanningslijnen. Aanleiding voor het advies was wetenschappelijk onderzoek waaruit een zwakke, maar statistisch significante associatie werd aangetoond tussen het optreden van leukemie bij kinderen met leeftijden tot 15 jaar en de magnetische velden van bovengrondse hoogspanningslijnen. Het advies luidt om bij de vaststelling van bestemmingsplannen, dan wel bij wijzigingen in bestaande plannen, zo veel als redelijkerwijs mogelijk is te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen (tot 15 jaar) langdurig verblijven in het gebied rond bovengrondse hoogspanningslijnen waarbij het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla (μT). In het advies wordt door VROM met nieuwe situatie, in relatie tot verblijftijd en mate van blootstelling, bedoeld onder andere het oprichten van woningen, scholen en kinderdagverblijven. Langdurig is gedurende minimaal 1 jaar met een verblijftijd van minimaal 14-18 uur per dag. Er wordt bij gemeentelijke planvorming rekening gehouden met dit VROM-advies.
De gemeente Deventer heeft recent de ligging van de magneetvelden in beeld laten brengen, volgens RIVM rekenprotocollen (Petersburg Consultants rapport GE140700-R01 MP versie 1.2, d.d. 27 maart 2015).
Hieruit blijkt dat de planlocatie gedeeltelijk is gelegen binnen een magneetveld met een jaargemiddelde hoger dan 0,4 microtesla (μT). De woning is gelegen buiten het magneetveld. Om die reden kan medewerking aan dit bouwplan worden verleend.
De milieueffectrapportage is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. De m.e.r.-procedure is gekoppeld aan de 'moederprocedure'. Dit is de procedure op grond waarvan de besluitvorming plaatsvindt, bijvoorbeeld de bestemmingsplanprocedure, of een milieuvergunningsprocedure. In de bijlage 1 onderdeel D van het Besluit m.e.r. beoordelingsplicht zijn onder categorie D 11.2 voor aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijke ontwikkelingsproject drempelwaarden aangegeven waarboven een m.e.r. beoordelingsplicht geldt:
- Een oppervlakte van 100 hectare of meer;
- Een aaneengesloten gebied met 2000 of meer woningen.
- Een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.
Op 7 juli 2017 is een aanpassing van het Beluit m.e.r. in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D bijlage 1 van het Besluit. Dit betekent dat het bevoegd gezag ook voor activiteiten onder de drempelwaarden zich er van moet vergewissen dat deze geen aanzienlijke milieugevolgen hebben.
Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee uitkomsten leiden:
- Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.-beoordeling noodzakelijk;
- Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.
Op basis van de uitkomsten in dit hoofdstuk is inzichtelijk gemaakt dat er geen belangrijk nadelige gevolgen zijn voor de omgeving en het milieu. Verder hebben de locatie en de omgeving verder geen bijzondere kenmerken die geschaad worden door het initiatief.
Gezien de aard van de ingrepen (bestemmingswijziging van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’) zijn verder geen negatieve effecten te verwachten, zodat op basis hiervan verder kan worden afgezien van het verrichten van een (vorm)vrije m.e.r.-beoordeling.
In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaat- en energieneutraal is.
Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid "Op weg naar een duurzaam evenwicht" vastgesteld. Deze periode is verlengd tot 2018.
In april 2016 heeft de raad de doelstelling energieneutraal 2030 herbevestigd en besloten dat tot 2018 de uitvoeringsagenda duurzame energie het kader is. De beleidsprioriteit duurzame mobiliteit is aan acht beleidsprioriteiten toegevoegd. De focus ligt naast duurzame mobiliteit ook op verduurzaming bestaande woningbouw en verduurzaming bedrijven en kantoren. Daarnaast zijn er beleidsprioriteiten over energieneutrale nieuwbouw en gebiedsontwikkeling, partnerschappen, duurzame energiebronnen (zon, wind en biomassa) en de eigen bedrijfsvoering.
De uitvoeringagenda is de leidraad om in samenspraak met externe partners de doelstelling te realiseren. De sleutel zit in samenwerken, partnerschappen en verbinding leggen met economie, innovatie, arbeidsmarkt, wonen en cultuur. Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zullen we die graag faciliteren, de ruimte geven, daarvoor lobbyen en marketing stimuleren.
De lijst "Aanbevelingen voor duurzaam bouwen op bestemmingsplanniveau" uit de VNG-publicatie "Bouwstenen voor een duurzame stedenbouw" is voor duurzaamheid een bruikbare "Checklist" met maatregelen en aanbevelingen, die mogelijk in een plan toegepast kunnen worden. In het kader van duurzaam bouwen verdient een aantal aspecten bij de ontwikkeling van het woongebied bijzondere aandacht. Voor zover deze aspecten nog niet in het voorgaande zijn beschreven gaat het om onderstaande aspecten.
Flexibiliteit en levensloopbestendig bouwen
Door toepassing van een woningbouwsystematiek geënt op flexibel en duurzaam bouwen in combinatie met een consumentgericht ontwikkel- en bouwproces, zullen de te realiseren woningen een grote mate van flexibiliteit ten aanzien van mogelijke woonprogramma's bezitten. Door de blijvende flexibiliteit wordt de levensloopbestendigheid van de woningen geoptimaliseerd met een duidelijke toekomstwaarde. De criteria van levensloopbestendigheid worden in gezet bij de uitwerking van de woningen in het plan.
Energie
Energiekosten gaan een steeds belangrijkere rol spelen, voor de ontwikkel- en beheerkosten voor vastgoed. Ook de (toekomstige) huizenbezitters en bedrijven zijn zich hiervan bewust en zullen dit laten meewegen. Het is vanuit de beleidsprioriteit energieneutrale nieuwbouw/gebiedsontwikkeling noodzakelijk inzicht te krijgen in het toekomstig energieverbruik van het te ontwikkelen vastgoed. Dit kan inzichtelijk gemaakt worden met b.v. een BREAAM quickscan. Met dit systeem kan ook in beeld gebracht worden welke duurzaamheidsmaatregelen efficiënt zijn. Om energieneutraliteit te bewerkstelligen kunnen o.a. de volgende maatregelen overwogen worden:
- zoveel mogelijk gebruik maken van passieve zonne-energie (oriëntatie);
- overweeg het gebruik van actieve zonne-energie;
- overweeg het gebruik van collectieve warmtelevering;
- compacte (woning-)ontwerpen;
- materiaal toepassingen (vernieuwbare materialen).
Na ontwikkeling kan met dit systeem de nieuwbouw ook gecertificeerd worden met een Europese erkenning. De gemeente Deventer wil de ontwikkelende partij graag helpen meedenken in dit proces.
Meer informatie over het gemeentelijke duurzaamheidbeleid is te vinden op de gemeentelijke website via: http://www.deventer.nl/duurzaamheid.
Het voorliggende plan voorziet in het hergebruiken van bestaande, vrijkomende voormalige agrarische bebouwing. De bestaande boerderij wordt geheel gerenoveerd. Doordat bestaande bebouwing wordt hergebruikt hoeft er niet nieuw te worden gebouwd.
4.5 Leidingen en kabels
Er bevinden zich in en nabij het plangebied geen ondergrondse leidingen. Ten westen van het plangebied is een hoogspanningsverbinding aanwezig. In paragraaf 4.4.7 is beschreven dat deze hoogspanningsverbinding geen belemmering vormt voor het plan.
4.6 Waterhuishouding
Een deel van het plangebied is gelegen in overstroombaar gebied zoals aangeduid bij de Omgevingsverordening Overijssel 2017. Ingevolge de Omgevingsverordening (artikel 2.14.4) voorziet een bestemmingsplan voor overstroombaar gebied alleen in nieuwe stedelijke functies binnen deze gebieden als in het betreffende bestemmingsplan zodanige voorwaarden worden gesteld dat de veiligheid ook op lange termijn voldoende is gewaarborgd.
Het deel van het plangebied waar de boerderij is gesitueerd, behoort niet tot het overstroombaar gebied. De omliggende gronden echter wel (kleine kans). Bij overstromingen kan er dus een 'eilandje' ontstaan met daarop de woning met bijgebouwen in het plangebied.
Hoewel het gebied in de Omgevingsverordening is aangewezen als overstroombaar gebied, is de kans dat het plangebied daadwerkelijk zal overstromen, gering. De primaire waterkering bij Deventer (dijktraject 53-1 zoals aangewezen in de Waterwet) is berekend op een overstromingskans van 1:3.000 per jaar. Inmiddels zijn langs de IJssel en ook bij Deventer in het kader van het programma Ruimte voor de Rivier maatregelen getroffen om de waterstand bij maatgevend hoogwater te verlagen.
De hoeveelheid water die nodig is om het gebied te laten overstromen, hetzij door overstroming van de IJssel, hetzij door regenval, kan men in het algemeen goed zien aankomen. Er zal dus voldoende tijd zijn om maatregelen te treffen (hetzij door voorraden in te slaan, hetzij door het plangebied te evacueren). Het is daarom niet nodig om op voorhand maatregelen te treffen. Ook het stellen van voorwaarden ter waarborging van de veiligheid op de lange termijn is niet nodig.
Via www.dewatertoets.nl is het Waterschap Drents Overijsselse Delta op de hoogte gebracht van het plan. De watertoets is als bijlage 4 ingesloten. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Het Waterschap Drents Overijsselse Delta gaat akkoord met het plan. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.
4.7 Verkeer en parkeren
De omzetting van de bestemming ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’ brengt geen extra verkeer op de omliggende wegen met zich mee. Daarbij verandert het karakter van het verkeer van landbouwverkeer naar personenverkeer, zodat minder omvangrijke voertuigen van de wegen van en naar het perceel gebruik zullen maken. Het aspect verkeer is daarmee geen belemmering voor dit wijzigingsplan.
In het algemeen kan gesteld worden dat bij de nieuwbouw van bouwwerken de parkeernormen uit de gemeentelijke Bouwverordening van toepassing zijn. Het terrein aan de Oerdijk 85 is groot genoeg om hier de benodigde parkeerruimte te realiseren. De parkeerruimte is ook verwerkt in het inrichtingsplan (bijlage 2).
5 Juridische aspecten en planverantwoording
5.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe de juridische regeling (de regels en de verbeelding) van dit bestemmingsplan is vormgegeven. De regels en de verbeelding zijn toegesneden op de voorgenomen ontwikkeling. Hierbij is aangesloten bij de systematiek en regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening'.
5.2 Opzet van de regels
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De regels geven inhoud aan de op de verbeelding (plankaart) aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal bepalingen zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen wat daadwerkelijk van noodzaak is. Hiervoor zijn een aantal standaarden ontwikkeld door het Ministerie van VROM. Deze zijn o.a. de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012), de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012) en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen (PRBBP2012). In dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van deze standaarden. Het juridische bindende deel van het plan bestaat uit de verbeelding en regels. Deze worden digitaal en analoog verbeeld. De verbeelding en regels dienen in samenhang te worden bekeken.
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
- Inleidende regels;
- Bestemmingsregels;
- Algemene regels;
- Overgangs- en slotregels.
5.3 Verantwoording van de regels
1. Inleidende regels
Dit hoofdstuk bevat twee artikelen:
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Artikel 2 Wijze van meten
Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
2. Bestemmingsregels
Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen:
Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden
Een deel van het plangebied behoudt deze bestemming, dit betreft het deel ten oosten van de voormalige boerderij.
Artikel 4 Wonen
Een deel van het plangebied krijgt de bestemming ‘Wonen’. De eigenaren zullen verplichting aan moeten gaan het erf in te richten conform het inrichtingsplan. Hiervoor is een overeenkomst met de gemeente getekend.
Artikel 5 Waarde - Archeologie - 2
Een groot deel van het plangebied heeft de aanduiding Archeologie – 2. Dit is op de verbeelding duidelijk aangegeven.
3. Algemene regels
Deze regels zijn algemene regels die voor het gehele bestemmingsplan gelden. Vaak zijn ze van toepassing op meerdere bestemmingen:
Artikel 6 Antidubbeltelregel
Artikel 7 Algemene bouwregels
Artikel 8 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
Artikel 9 Algemene gebruiksregels
Artikel 10 Algemene aanduidingsregels
Artikel 11 Algemene afwijkingsregels
Artikel 12 Algemene wijzigingsregels
Artikel 13 Overige regels
Al deze algemene regels zijn conform het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' opgenomen in dit bestemmingsplan. Deze regels bieden duidelijkheid en flexibiliteit voor uitvoering van allerlei activiteiten die binnen dit bestemmingsplan mogelijk zijn.
4. Overgangs- en slotregels
In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.
Artikel 14 Overgangsrecht: In de overgangsregels zijn de juridische consequenties aangegeven betreffende bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.
Artikel 15 Slotregel: Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.
5.4 Handhaving
Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.
1. Voldoende kenbaarheid van het plan
Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De wet bevat enkele waarborgen ten aanzien van de te volgen procedure: deze heeft in de bestemmingsplanprocedure een aantal inspraakmomenten ingebouwd.
2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan
De inhoud van het bestemmingsplan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund worden door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
3. Realistische en inzichtelijke regeling
Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de regels goed controleerbaar zijn. De planregels moeten niet meer regelen dan noodzakelijk is.
4. Actief handhavingsbeleid
Er moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de planregels niet worden nageleefd, met name als dit negatieve gevolgen heeft voor de veiligheid en/of de (volks)gezondheid.
Voornoemde onderwerpen zijn als uitgangspunt opgenomen en als richtlijn gehanteerd bij het opstellen van dit bestemmingsplan.
6 Uitvoerbaarheid
6.1 Inleiding
In artikel art. 3.1.6 lid 1, Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is en beschreven moet worden hoe burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.
6.2 Ruimtelijke uitvoerbaarheid
In de voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe het voorgenomen project past binnen het van toepassing zijnde overheidsbeleid. Er wordt geconstateerd dat er geen waarden aangetast worden in het plangebied en in de directe omgeving. Verder zijn er geen milieukundige belemmeringen geconstateerd (zie hoofdstuk 5). Ruimtelijk is de voorgenomen ontwikkeling daarmee uitvoerbaar.
6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Vooroverleg
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
Bij het plan zijn geen Rijksbelangen betrokken. Vooroverleg met de diensten van het Rijk is dan ook niet nodig.
De provincie Overijssel heeft laten weten dat vooroverleg over dit plan niet nodig is.
Waterschap Drents Overijsselse Delta heeft in het kader van het watertoetsproces laten weten dat het wijzigingsplan geen waterbelangen treft. Het Waterschap heeft daarmee geen verder opmerkingen op het plan.
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor de duur van zes weken voor zienswijzen ter inzage gelegd.
6.4 Economische uitvoerbaarheid
De Wet ruimtelijke ordening maakt met het bepaalde in afdeling 6.4 het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan.
De zogenaamde "aangewezen bouwplannen" waarbij een exploitatieplan verplicht is en welke zijn opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn:
- de bouw van een of meer woningen;
- de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1000 m² of met een of meer woningen;
- de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
- de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
- de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1000 m².
Het wijzigingsplan voorziet in de wijziging van de bestemming van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen’. Het aantal woningen wijzigt niet en daarmee is er geen sprake van een bouwplan waarvoor een exploitatieplan verplicht is.
Concluderend kan gesteld worden dat binnen het wijzigingsplan Oerdijk 85 geen sprake is van aangewezen bouwplannen, waardoor de gemeente niet in de mogelijkheid en verplicht is om eventuele kosten te verhalen. Er is derhalve geen verplichting om tegelijkertijd met dit nieuwe bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen.
Voor de gemeente Deventer zijn aan zowel de opstelling als de uitvoering van dit wijzigingsplan, met uitzondering van de begrote kosten voor de planvorming, geen kosten verbonden. De economische uitvoerbaarheid van dit wijzigingsplan kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.