| Type plan: | wijzigingsplan |
|---|---|
| Naam van het plan: | Oudendijk 2a |
| Status: | ontwerp |
| Plan identificatie: | NL.IMRO.0150.W039-OW01 |
Toelichting
1 Inleiding
1.1 Aanleiding voor het wijzigingsplan
Op het erf aan de erf Oudendijk 2a en Bettinkdijk 5 te Bathmen wordt een agrarisch bedrijf gerund, het betreft een boomkwekerij. Het erf bestaat uit twee bedrijfswoningen, waarvan er in de gewenste situatie, één woning feitelijk geen bedrijfswoning meer is. Het betreft de woning aan de Oudendijk 2a.
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet er in de bestemming van het perceel deels te wijzigen naar ‘Agrarisch’ met de aanduiding "Plattelandswoning", om zo het planologisch regime in overeenstemming te brengen met het toekomstig feitelijk gebruik.
De ontwikkeling kan worden gefaciliteerd door middel van de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Deventer, 1e herziening". Het voorliggende wijzigingsplan is de weergave van de toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid.
1.2 Ligging plangebied
De ligging en begrenzing van de betreffende percelen (hierna te noemen: het plangebied) is aangegeven op volgende afbeelding.
Het plangebied betreft het huidige erf Oudendijk 2a en Bettinkdijk 5 te Bathmen. In figuur 2 is de globale begrenzing weergegeven.
1.3 Geldend bestemmingsplan
Voor het plangebied, zoals in figuur 2 aangegeven, geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' dat op 1 maart 2017 is vastgesteld en op 27 juli 2017 onherroepelijk is geworden. Het plangebied heeft de enkelbestemming "Agrarisch met waarden - landschapswaarden" met grotendeels een dubbelbestemming "Waarde Archeologie - 2". Het perceel heeft een bouwblok en twee specifieke bouwaanduidingen, namelijk "teelt ondersteunde voorzieningen" en "lage teelt ondersteunde voorzieningen". Het perceel heeft de gebiedsaanduiding "reconstructiewetzone – verwevingsgebied" en heeft de aanduiding voor maximaal 2 wooneenheden.
Hierna volgt een weergave van het huidige planologische regime.
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet er in dit bestemmingsplan als volgt te wijzigen:
- Het toevoegen van "specifieke vorm van agrarisch - plattelandswoning", ter hoogte van het perceel van de woning aan de Oudendijk 2a.
1.4 Bij het plan behorende stukken
Het wijzigingsplan "Oudendijk 2a" bestaat uit de volgende stukken:
- verbeelding;
- regels met bijbehorende bijlagen.
Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting, met bijlagen, geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.
1.5 Leeswijzer
De toelichting van dit wijzigingsplan is opgebouwd uit een zestal hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plangebied. In hoofdstuk 3 is het beleidskader opgenomen dat van toepassing is op dit wijzigingsplan. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de zogenaamde randvoorwaarden zoals milieuaspecten en waterhuishouding. In hoofdstuk 5 worden de juridische aspecten nader toegelicht. In dit hoofdstuk wordt een antwoord gegeven op de vraag hoe hetgeen in voorliggend plan is vastgelegd, juridisch wordt geregeld. Er wordt beschreven hoe de verbeelding en de planregels zijn opgebouwd en welke bestemmingen er in het plan voorkomen.
Ook wordt in dit hoofdstuk aangegeven hoe de planregels moeten worden geïnterpreteerd en uitgelegd. Tevens wordt ingegaan op handhaving. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.
2 Planbeschrijving
2.1 Huidige situatie
Tot voor kort werden er op het agrarische erf aan Oudendijk 2a en Bettinkdijk 5 te Bathmen twee bedrijfswoningen gebruikt. Eén van de twee is in de gewenste situatie geen bedrijfswoning meer, dit is de woning aan de Oudendijk 2a.
Het plangebied ligt nabij het buurtschap Loo (Bathmen). Ten noorden van het perceel loopt de Oudendijk. Ten zuidwesten loopt de Bettinkdijk, die daarna overgaat in de Vonkendijk.
2.2 Nieuwe situatie
Op het erf wordt de woning aan de Oudendijk 2a gewijzigd van bedrijfswoning naar plattelandswoning. Voor het overige wijzigt er op het perceel niets, het blijft een agrarisch bedrijf (boomkwekerij) met bijbehorende bestemming.
Met de wijziging van het bestemmingsplan wordt op de gronden rondom de woning een aanduiding 'plattelandswoning' opgenomen. Door deze aanduiding kan de woning als burgerwoning worden gebruikt. De woning blijft de agrarische bestemming behouden, maar wordt niet beschermd tegen negatieve milieueffecten van het bijbehorende agrarische bedrijf aan de Bettinkdijk 5 inzake geur, fijn stof en geluid.
Het agrarische bedrijf aan de Bettinkdijk 5 wordt niet gehinderd in haar bedrijfsvoering omdat de woning Oudendijk 2a nog steeds als bedrijfswoning van het eigen bedrijf wordt beschouwd.
De mogelijkheden voor het toekennen van een aanduiding 'plattelandswoning' vloeien voort uit de Wet plattelandswoningen die op 1 januari 2013 in werking is getreden. In september 2013 heeft de gemeente Deventer met het vaststellen van uitvoeringsregels invulling gegeven aan deze wet. De Wet plattelandswoningen wordt nader toegelicht in paragraaf 3.2.3 en het gemeentelijke beleid plattelandswoningen is nader omschreven in paragraaf 3.4.3 van deze toelichting.
De woning blijft de bestemming 'agrarisch met waarden - landschapswaarden' behouden. het bestemmingsplan regelt alleen dat de woning daarnaast tevens mag worden gebruikt als plattelandswoning (burgerwoning). Stedenbouwkundig heeft dit geen consequenties. Voor wat betreft de ruimtelijke inpassing is van belang dat door de aanwijzing van de bedrijfswoning tot plattelandswoning die woning, ten opzichte van het bedrijf waarbij de woning hoort, geen zwaardere bescherming geniet dan wanneer alleen het gebruik als bedrijfswoning is toegestaan. Het agrarische bedrijf aan Bettinkdijk 5 wordt dan ook niet belemmerd in de bedrijfsvoeringsmogelijkheden.
De beoogde uitbreiding van de gebruiksmogelijkheden van de bedrijfswoning is stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt dan ook niet bezwaarlijk en realisatie van het plan heeft, zowel op korte als op (middel)lange termijn, geen negatieve ruimtelijke effecten op de omgeving.
3 Beleidskader
3.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt het relevante beleid dat betrekking heeft op het plangebied en de voorgenomen ontwikkeling beschreven. Het wordt benaderd vanuit het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Het voorgenomen plan wordt getoetst aan dit beschreven beleid.
3.2 Rijksbeleid
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Het Rijk streeft naar een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. In 2012 is deze visie officieel in werking getreden. In deze structuurvisie schetst het Rijk ambities voor Nederland in 2040. Uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk zijn de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028. Daarbij is aangegeven welke nationale belangen aan de orde zijn. Het voorliggende wijzigingsplan raakt niet aan deze nationale belangen.
Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. In het Barro, beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, is een aantal nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het voorliggende wijzigingsplan raakt niet aan deze nationale belangen.
De Wet plattelandswoningen is op 1 januari 2013 in werking getreden. Deze wet wijzigt onder andere de bescherming voor (voormalig) agrarische bedrijfswoningen.
Door schaalvergroting in de landbouw komt het nogal eens voor dat het agrarische bedrijf wordt gesplitst van de agrarische bedrijfswoning. Indien deze 'plattelandswoning' vervolgens door een burger (een niet-agrariër) wordt bewoond, dan leidt dit feitelijk gebruik in de huidige situatie tot een hoger beschermingsniveau tegen nadelige milieueffecten. Dit is voor het nabijgelegen (oorspronkelijke) bedrijf ongunstig, nu haar bedrijfsvoering hierdoor kan worden beperkt. De Wet plattelandswoningen biedt een oplossing voor deze onwenselijke situatie. Ingevolge het nieuwe artikel 1.1a Wabo kan het bevoegd gezag van de gemeente bepalen dat een (voormalige) agrarische bedrijfswoning (tevens) door een niet-agrariër mag worden bewoond. Dat dit is toegestaan, moet duidelijk blijken uit de bestemmingsplanregels of de omgevingsvergunning waarmee van het bestemmingsplan wordt afgeweken.
Deze plattelandswoningen worden vervolgens op grond van artikel 1.1a Wabo van rechtswege beschouwd als een onderdeel van de nabijgelegen inrichting, zodat de woning niet wordt beschermd tegen milieugevolgen van die inrichting.
Hoewel het feit dat het planologische regime bepalend wordt (het eerste deel van de wet) heeft de wetgever er bewust voor gekozen om de werking van de wet te beperken tot agrarische bedrijfswoningen (tweede deel van de wet). De gemeente kan daarom bijvoorbeeld niet bepalen dat ook bedrijfswoningen op industrieterreinen door derden mogen worden bewoond. De toenemende functieverandering en functiemenging op het platteland leidt er op veel plekken toe dat de omgeving in toenemende mate geschikter wordt voor bewoning door anderen dan de agrariërs zelf. Die omstandigheid rechtvaardigt het creëren van een mogelijkheid om de milieuwetgeving onder omstandigheden minder strikt toe te passen dan gebruikelijk. Echter, andersoortige bedrijfsmatige gebieden zoals industrieterreinen lenen zich naar hun aard niet voor (het bevorderen van) een menging van woon- en bedrijfsfuncties.
Voor gemeenten is het mogelijk om een voormalige agrarische bedrijfswoning aan te duiden als plattelandswoning in het bestemmingsplan of via omgevingsvergunning. Dit houdt in dat de voormalige agrarische bedrijfswoning gebruikt mag worden als burgerbewoning, maar dat de woning niet langer beschermd wordt tegen negatieve milieueffecten van het bijbehorende agrarische bedrijf inzake geur, fijn stof en geluid.
De Wet plattelandswoning zorgt ervoor dat bestaande agrarische bedrijfswoningen, ook als deze woningen door derden worden bewoond, worden beschouwd als een onderdeel van het betreffende (agrarische) bedrijf waarvoor milieuvergunning wordt gevraagd. Met de wet wordt dus het planologisch regime (de agrarische bestemming) bepalend voor de bescherming van de woning en niet langer het feitelijk gebruik als burgerwoning.
Voor omliggende bedrijven verandert er door de aanduiding 'plattelandswoning niets. De als plattelandswoning aangeduide woning blijft vanuit de omgeving bezien een bedrijfswoning. Ook voor het in werking zijnde agrarische bedrijf verandert er niets. De woning is en blijft in juridisch planologische zin beschouwd als bedrijfswoning.
De wet gaat in op een 3-tal milieuaspecten: geurhinder, geluidhinder en fijn stof (luchtkwaliteit). Deze aspecten zijn geregeld in de Wet geurhinder en veehouderij, Wet geluidhinder en Wet milieubeheer. De wet plattelandswoningen past dan ook de Wet geluidhinder, Wet geurhinder en veehouderij, de Wabo en de Wet milieubeheer aan.
Een plattelandswoning wordt ten aanzien van de milieuaspecten op eenzelfde manier beschermd als de bedrijfswoning van het agrarische bedrijf. Doordat op het gebied van milieu geen beperkingen meer worden gesteld aan het bijbehorende agrarische bedrijf is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor deze woning niet meer meetbaar in de vorm van milieunormen. In het wetsvoorstel is expliciet geregeld dat de plattelandswoning, voor wat betreft de vergunningverlening bij dat bijbehorende agrarische bedrijf, beschouwd wordt. De wet beoogd een verruiming van de bewoningsmogelijkheden zonder dat dit automatisch leidt tot beperkingen voor de bedrijfsvoering van het bijbehorende agrarische bedrijf. Aan deze woning komt dus niet het (hogere) beschermingsniveau van een burgerwoning toe.
Uitgaande dat de bewoner van de plattelandswoning bewust de locatie dicht bij de agrarische bedrijfsgebouwen kiest, is er geen reden om hier specifieke ruimtelijke randvoorwaarden voor op te nemen. Het is wenselijk dat er een aanvaardbare hergebruiksfunctie wordt gevonden voor dergelijke woningen.
Het wetsvoorstel neemt alleen de "juridische" hinder weg, niet de feitelijke hinder. Indien de verstandhouding tussen bedrijfsvoerder en bewoner van een plattelandswoning verslechtert, kan niet worden voorkomen dat er weerstand ontstaat tegen de bedrijfsvoering of verdere bedrijfsontwikkeling van zowel het achterblijvende bedrijf als omliggende bedrijven.
De koper van een plattelandswoning moet zich realiseren dat de woning niet is beschermd tegen hinder vanuit het eigen bedrijf. Om die reden wordt onderzocht of de aanduiding 'plattelandswoning' naast de aanduiding in het bestemmingsplan in het Kadaster kan worden ingeschreven als publiekrechtelijke beperking. Dat is naast de aanduiding in het bestemmingsplan of de omgevingsvergunning nog een extra attentie voor toekomstige kopers.
Zowel de bedrijfswoning behorende bij het agrarische bedrijf alsmede de plattelandswoning worden, zoals alle bedrijfswoningen in het buitengebied, wel beschermd ten aanzien van activiteiten van andere omliggende bedrijven. Bij een onderbouwing voor een procedure voor het aanduiden van een plattelandswoning moet om die reden rekening gehouden worden met de milieuaspecten van andere omliggende agrarische bedrijven.
Bij agrarische bedrijven is het gebruik van een bedrijfswoningen is van belang voor onder meer een duurzame bedrijfsvoering en permanent toezicht. Wanneer het echter een bewuste keuze is van de agrariër om, gezien de toekomstige ontwikkelingen van het bedrijf, de bedrijfswoning door een ander te laten bewonen is bewoning door derden een optie. Dit geldt in het geval er sprake is van overeenstemming tussen beide partijen. Er kunnen zich ook situaties voordoen dat het college aanwijzing van een plattelandswoning aanvaardbaar acht.
Dit kan aan de orde zijn als de 'plattelandswoning' al sedert langere tijd wordt gebruikt voor bewoning die geen relatie heeft met het agrarische bedrijf. Er dient een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te worden aangetoond.
De functies die in het voorliggende wijzigingsplan mogelijk worden gemaakt, zijn niet in strijd met het Rijksbeleid.
3.3 Provinciaal en regionaal beleid
Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel. Op 12 april 2017 zijn de nieuwe omgevingsvisie en -verordening door Provinciale Staten vastgesteld. De hiervoor genoemde plannen zijn op 1 mei 2017 in werking getreden.
De Omgevingsvisie Overijssel 2017 "Beken kleur" is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel.
De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.
In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. Het uitvoeringsinstrument dat aan de Omgevingsvisie is gekoppeld is de Omgevingsverordening Overijssel 2017 van de provincie. In deze verordening is juridisch vastgelegd dat bij bestemmingsplannen ingegaan moet worden op de verschillende lagen zoals deze zijn vastgelegd in de catalogus gebiedskenmerken, waarbij wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Een bespreking van het Uitvoeringsmodel en de beleidskeuzes van de provincie komt aan de orde in de volgende paragraaf (Omgevingsverordening Overijssel).
De Omgevingsverordening Overijssel 2017 is op 12 april 2017 vastgesteld door Provinciale Staten en is vanaf 1 mei 2017 van kracht. De Omgevingsverordening dient als waarborg voor een deel van het beleid dat is neergelegd in de Omgevingsvisie.
De Omgevingsverordening telt daarnaast ook als Milieuverordening, Waterverordening en Verkeersverordening.
Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid zijn rode draden in de verordening. De sturing daarop is vertaald in generieke regels. Dit betekent dat alle andere onderdelen in de verordening altijd in combinatie met de bepalingen ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid toegepast moeten worden. Het betreft de volgende artikelen uit de verordening:
- Artikel 2.1.2: Principe van concentratie. Nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw, voldoen in eerste instantie aan de lokale behoefte;
- Artikel 2.1.3: Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Voor nieuwe ontwikkelingen met extra ruimtebeslag in de groene omgeving moet aannemelijk worden gemaakt dat in bestaand bebouwd gebied geen ruimte meer (te maken) is;
- Artikel 2.1.4: Toekomstbestendigheid. Als provinciale belangen in het geding zijn, moet aannemelijk gemaakt worden dat permanente nieuwe ontwikkelingen toekomstbestendig zijn;
- Artikel 2.1.5: Ruimtelijke kwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Daarbij moet het Uitvoeringsmodel worden toegepast dat in de Omgevingsvisie is neergelegd.
Bovenstaande aspecten worden hieronder verder besproken.
Principe van concentratie
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet niet in de bouw van nieuwe woningen maar in wijziging van de bestemming van bestaande gebouwen, zodat bewoning (anders dan bedrijfswoning) mogelijk wordt. Het principe van concentratie is hier dan ook niet van toepassing.
Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet niet in een extra ruimtebeslag in de groene omgeving. Als gevolg van de bestemmingswijziging wijzigen de bouwmogelijkheden niet.
Toekomstbestendigheid
Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in het gebruiken van bestaande bebouwing voor een nieuwe functie. Er worden geen nieuwe bouwmogelijkheden gecreëerd, één van de twee bedrijfswoningen krijgt een nieuwe functie, waarmee bewoning door derden mogelijk wordt en potentiele leegstand wordt voorkomen. Het plan is daarmee toekomstbestendig zoals bedoeld in de Omgevingsverordening.
Ruimtelijke kwaliteit: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel
Om de opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities van de provincie waar te maken bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie verschillende niveaus. Aan de hand van deze drie niveaus kan worden bepaald of er een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar de ontwikkeling past en hoe de ontwikkeling uitgevoerd kan worden.
De volgende niveaus komen aan de orde: 1. Generieke beleidskeuzes (of); 2. Ontwikkelingsperspectieven (waar); 3. Gebiedskenmerken (hoe).
Het Uitvoeringsmodel is van toepassing op (meer grootschalige) nieuwe ontwikkelingen, waarbij nog sturing kan worden gegeven aan waar en hoe die ontwikkeling plaatsvindt. In het voorliggende wijzigingsplan is sprake van een nieuwe ontwikkeling in die zin, dat er een nieuwe bestemming wordt toegekend aan een al bestaand perceel met bestaande bebouwing.
1. Generieke beleidskeuzes (de of vraag)
Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van de EU, het Rijk, de provincie en de gemeente zelf. Deze keuzes kunnen bepalen of ontwikkelingen mogelijk zijn of niet. Op provinciaal niveau betreft dit:
- integraliteit
- toekomstbestendigheid
- concentratiebeleid
- (boven)regionale afstemming
- zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik
2. Ontwikkelperspectieven (de waar vraag)
Het ontwikkelingsperspectief is hier ‘Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap’. Een plattelandswoning is hier passend, omdat die het bijbehorende bedrijf niet hindert en dat bedrijf gewoon wordt voortgezet.
3. Gebiedskenmerken (de hoe vraag).
De gebiedskenmerken zijn opgenomen in verschillende lagen; de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke laag en de laag van de beleving. Op basis van deze kenmerken is er ingezoomd op het plangebied en gekeken welke specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven (normerend en richtinggevend) voor ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn.
Natuurlijke laag
Het plangebied ligt in het dekzandvlakte en ruggen-gebied. De dekzandvlaktes beslaan een groot deel van de oppervlakte van de provincie. In de occupatiegeschiedenis zijn de dekzandvlaktes voor het overgrote deel in cultuur gebracht als essenlandschap, oude hoevenlandschap en heideontginningslandschap. Kenmerkend reliëf is op veel plaatsen vervlakt, bijvoorbeeld door egalisaties ten behoeve van de landbouw. De ambitie is de hoogteverschillen te versterken en het verschil in landschap met natuurlijke beplanting te accentueren.
In het voorliggende plan blijft het terrein ingericht zoals het was. Het bestaande landschap blijft behouden.
Laag van het agrarisch cultuurlandschap
In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt.
Vanuit de nederzettingen zijn de omliggende gronden ooit ontgonnen, daardoor is er een sterke ruimtelijke en functionele relatie met het omringende landschap ontstaan. Afhankelijk van de stand van de techniek en de beschikbaarheid van meststoffen is door de eeuwen heen een geschakeerd patroon van akkers, weiden, hooiland en bebouwing gegroeid. Dit verschil in tijd geeft mede richting aan de ontwikkeling van deze gebieden. Binnen de regionale landschappen is er vaak op korte afstand sprake van verschillen: de es, de flank en het beekdal.
Het plangebied ligt in het jong heide- en broekontginningslandschap. In het voorliggende plan blijft de inrichting van het terrein gelijk aan die in de bestaande situatie. De laag van het agrarisch cultuurlandschap verzet zich niet tegen voorgenomen ontwikkeling.
Stedelijke laag
In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen.
Agrarische erven hebben van oudsher een hele sterke binding met het landschap. Vanuit het erf werden de omliggende gronden in cultuur gebracht en vervolgens eeuwenlang bewerkt. Bijzonder is dat elk landschap zijn eigen erftype heeft. De opbouw, erfbebouwing, erfbeplantingen en relaties met de omliggende gronden zijn specifiek voor het betreffende landschapstype, alsof in het erf de genen van het landschap besloten liggen. Bij de transformatie van erven in het landelijk gebied vervalt vaak de vanzelfsprekende samenhang tussen erf en landschap.
Het informele trage netwerk is het ‘langzame’ netwerk (wandelpaden, fietspaden, ruiterpaden, vaarroutes) van de provincie, dat delen van het agrarisch cultuurlandschap en het natuurlijke laag toegankelijk en ervaarbaar maakt.
Met de uitgangspunten van deze laag is al rekening gehouden in de bestaande situatie en hoeft dus niet verder uitgewerkt te worden.
Laag van de beleving
De laag van de beleving is het domein van de belevenis, betekenis en identiteit. De laag van de beleving voegt eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken, en recreatieve routes, maar benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. Het belevingsaspect en identiteit worden steeds belangrijker pijlers van ruimtelijke kwaliteitsbeleid.
Lichte gebieden geven een beeld van economische dynamiek; zoals de steden en dorpen, de snelwegen, de kassengebieden, attractieparken en grote bedrijventerreinen. De donkere gebieden geven daarentegen een indicatie van het rustige buitengebied van Overijssel. Het zijn relatief luwe en dunbevolkte gebieden met een lage gebruiksdruk.
De ambitie is gericht op het koesteren van donkerte als kwaliteit. Het streven is gericht op het handhaven van de donkerte en, waar mogelijk, de gebieden bij ontwikkelingen nog donkerder te maken.
In voorliggend geval is sprake van functiewijziging van een bestaande woning. De bedrijfsmatige blijft. Buitenverlichting zal selectief worden ingezet en zal alleen aan zijn, indien het nodig is. De nieuwe functie past binnen de laag van de beleving.
Het initiatief is integraal beoordeeld, zie hierover de bespreking van de randvoorwaarden in hoofdstuk 4.
In dit voorliggende plan is sprake van een bestemmingswijziging op één specifiek perceel. Daarmee is sprake van benutting van bestaande bebouwing. Daarmee wordt voldaan aan de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid. Het aantal woningen neemt niet toe in dit initiatief. Het concentratiebeleid is niet van toepassing op deze kleinschalige ontwikkeling.
Verder zijn er voor dit wijzigingsplan evenmin belemmeringen vanuit generiek beleid van provincie, Rijk of de gemeente zelf.
Het plan voldoet aan de Omgevingsverordening Overijssel 2017.
Het wijzigingsplan is niet in strijd met het provinciaal beleid.
3.4 Gemeentelijk beleid
In het structuurplan Deventer 2025 (april 2004) zijn de toekomstige ruimtelijke opgaven voor Deventer en de gewenste ontwikkelingsrichting in beeld gebracht. Deventer zet in op een vitaal landelijk gebied, hetgeen betekent dat er ook ruimte moet zijn voor woon- en werkfuncties op een passende schaal. Het wijzigen van de bestemming van het perceel Oudendijk 2a van bedrijfswoning naar plattelandswoning past in dit beleid. Het wijzigingsplan is dan ook niet in strijd met het Structuurplan Deventer 2025.
In het Ontwikkelingskader Wonen en Werken in het Buitengebied Deventer (2006) heeft de gemeente haar beleid voor het buitengebied vastgesteld. In het Ontwikkelingskader wordt omschreven hoe de gemeente om wil gaan met onder andere vrijkomende agrarische bebouwing (VAB). Wonen is een goede vervolgfunctie voor een vrijgekomen bedrijfswoning en draagt bij aan de vitaliteit van het buitengebied. Het plan voldoet dan ook aan het Ontwikkelingskader.
De Wet Plattelandswoning voorziet niet van rechtswege in de omzetting van een (voormalige) agrarische bedrijfswoning in een 'plattelandswoning'. De besluitvorming over de plattelandswoning, dus over de keuze om aan een agrarische bedrijfswoning wel of juist geen ruimere bewoningsmogelijkheden toe te kennen, betreft een normaal ruimtelijk besluit, volgens de procedures zoals opgenomen in de bestaande wetgeving (Wro, Wabo). Dit betekent dat een bedrijf of een andere belanghebbende een verzoek kan doen om een (voormalige) agrarische bedrijfswoning ruimere bewoningsmogelijkheden te geven; dus aan te merken als 'plattelandswoning'. De gemeente Deventer heeft met het besluit van Burgemeester en wethouders d.d. 24 september 2013 een op uitwerking gemaakt op de Wet plattelandswoningen. Vervolgens is dit uitgewerkt in de wijzigingsbevoegdheid van het vigerende bestemmingsplan (artikel 4.8.9). Voor het aanwijzen van een plattelandswoning gelden de volgende criteria:
1. Het betreft een legaal tot stand gekomen bestaande of voormalige bedrijfswoning behorende bij een agrarisch bedrijf dat in werking is. De bestemming van de gronden van de bedrijfswoning is 'Agrarisch' (al dan niet met waarden).
De woning is in 2008 opgericht. De bedrijfswoningen zijn legaal tot stand gekomen, omdat het bestemmingsplan twee woningen toelaat. Er is sprake van een agrarische bestemming op grond van bestemmingsplan Buitengebied Deventer.
2. Overeenstemming; alle betrokken partijen, de agrariër op het betreffende agrarisch bouwperceel en de toekomstige bewoner van de plattelandswoning, moeten een schriftelijke verklaring hebben ondertekend dat men de voormalige agrarische bedrijfswoning van de status "plattelandswoning" wenst te voorzien. Het college kan in afwijking hiervan besluiten om medewerking te verlenen aan een procedure voor het aanduiden van een plattelandswoning.
Alle betrokken partijen hebben schriftelijk verklaard akkoord te zijn met de ontwikkeling.
3. Aanvaardbaar woon- en leefklimaat, In de onderbouwing moet worden aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ten opzichte van bedrijven van derden. Het woon- en leefklimaat van de bestaande bedrijfswoning behorende bij het agrarische bedrijf vormt daarvoor de basis.
Voor de onderbouwing van het aanvaardbare woon- en leefklimaat wordt verwezen naar de onderbouwing in paragraaf 4.2 van deze toelichting. De bewoners van de plattelandswoning zijn zich bewust van de locatie dicht bij de agrarische activiteiten. Het is wenselijk dat er een aanvaardbare hergebruiksfunctie wordt gevonden voor dergelijke woningen. Het voornemen van de initiatiefnemer/eigenaar om de woning te laten aanwijzen als plattelandswoning is in lijn met de strekking van de Wet plattelandswoningen en de door de gemeente Deventer daaraan gekoppelde uitvoeringsregels.
Bij het toekennen van de aanduiding plattelandswoning moet met de volgende overwegingen rekening gehouden worden:
- Het toegelaten oppervlak voor bijgebouwen is gelijk aan de hoeveelheid bij 'normale' bedrijfswoningen zoals verwoord in vigerende bestemmingsplan.
- De met de wetswijziging bedoelde aanwijzing als plattelandswoning wijzigt niet de planologische status van een bedrijfswoning. Met de aanwijzing wordt bewoning door derden toegestaan. Uit de onderbouwing en regels moet blijken dat het een agrarische bedrijfswoning betreft. Als er op termijn (weer) behoefte is aan een bedrijfswoning, of een tweede bedrijfswoning, kan niet zonder meer een 2e of 3e bedrijfswoning gebouwd worden, maar dient de plattelandswoning als bedrijfswoning gebruikt worden. In die gevallen waar dat niet mogelijk is zal moeten worden aangetoond dat de extra bedrijfswoning op grond van de bedrijfsvoering noodzakelijk is, waarbij de plattelandswoning ook als bedrijfswoning wordt beschouwd.
- De bouw van nieuwe plattelandswoningen is niet toegestaan. Dit in overeenstemming met het (provinciale- en gemeentelijke) beleid om geen nieuwe woningen in het buitengebied toe te staan.
- De aanduiding van plattelandswoning in de zin van de wet is niet mogelijk in geval van de beëindiging van het agrarisch bedrijf. Toepassing van de rood-voor-rood-regeling of in geval van vestiging van een ander bedrijf dan een agrarisch bedrijf, bijvoorbeeld bij omzetting naar een loonwerkbedrijf met de bestemming 'bedrijf', kan de aanduiding niet worden gebruikt. De wet ziet immers alleen op woningen die bij een agrarisch bedrijf hebben behoord. (Er is bewust voor gekozen om dit onderdeel van het wetsvoorstel – in lijn met de initiatiefnota – te beperken tot de agrarische bedrijfswoningen en deze niet ruimer van toepassing te verklaren, bijvoorbeeld ten aanzien van door derden bewoonde bedrijfswoningen op industrieterreinen)
- Er geldt geen peildatum voor het aanwijzen van de bedrijfswoningen als plattelandswoning. Dat wil zeggen dat ook (2e bedrijfs)woningen die na 1 januari 2013 aan het bedrijf worden toegevoegd uiteindelijk kunnen worden omgezet naar 'plattelandswoning'.
- Nieuwe woningen, niet behorende bij het agrarische bedrijf, in het agrarische bouwblok met aanwijzing als plattelandswoning is niet aan de orde. Het is immers niet toegestaan nieuwe woningen in het buitengebied toe te voegen.
- Indien de agrarische bestemming wordt omgezet naar een andere bestemming zal aan de plattelandswoning een woonbestemming toegekend worden. Het is dan niet mogelijk de aanduiding plattelandswoning te handhaven. De nieuwe bestemming voor de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing zal rekening moeten houden met de ligging ten opzichte van deze woning.
De woning Oudendijk 2a voldoet in alle opzichten aan de gestelde uitvoeringsregels voor plattelandswoningen.
Om te komen tot een integraal ruimtelijk beleid voor het buitengebied van Salland is het landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld.
De visie van het LOP is vastgesteld in het najaar van 2008 en de aanvullende stukken thematische uitwerking en het uitvoeringsprogramma zijn eind 2009 afgerond. Op dit moment wordt aan de uitvoering van het LOP gewerkt. Voorbeelden hiervan zijn de projecten Kostbaar Salland en Shees (Streek eigen huis en erf Salland). Beide projecten zijn gericht op het versterken en verbeteren van de landschapselementen en de erven in het buitengebied.
Het LOP vormt een belangrijke onderlegger voor het bestemmingsplan. Het LOP biedt op hoofdlijnen kaders en spelregels voor de toekomst van het landschap van Salland. Vanuit de visie wordt duidelijk welke ontwikkelingen op welke wijze passen in het Sallandse landschap en hoe het karakter van dit landschap versterkt kan worden. De visie streeft naar een duurzaam en vitaal landschap met een hoge gebruikswaarde voor landbouw, wonen, werken en recreatie. De opgave is telkens bestaande waarden te behouden (beschermen) en de ruimtelijke karakteristiek van de onderscheiden deelgebieden (verder) te versterken en te ontwikkelen.
De visie geeft richting aan nieuwe ontwikkelingen. Het huidige landschap is geen statisch gegeven, maar verandert constant door nieuwe woonvormen, schaalvergroting – of juist verbreding – van landbouw, veranderend grondgebruik, klimaatverandering, nieuwe eisen aan de toegankelijkheid van het buitengebied, etc. De dynamiek in het gebied wordt aangegrepen om het landschap te versterken en te ontwikkelen. De ontwikkelingen die in het gebied spelen en op het gebied afkomen worden ingezet als 'motoren' voor landschapsontwikkeling. In de visie zijn alle motoren in principe gelijkwaardig; het gaat vooral om de kansen die deze ontwikkelingen voor het landschap (kunnen) bieden. De belangrijkste motoren zijn benoemd in deze visie: wateropgave, natuurontwikkeling, dynamiek in de landbouw, landelijk wonen en werken, overgang stad-land en recreatie. In de toekomst kunnen zich nieuwe motoren aandienen.
Uitgangspunt voor alle ontwikkelingen in het buitengebied van Salland zijn de kenmerken van de deelgebieden uit de visie.
Deze deelgebieden omvatten landschappelijke eenheden en geven inzicht in de ontstaansgeschiedenis (genese) van het landschap en de bewerking door de mens (cultuurhistorie). Het landschap van Salland is grofweg in tweeën te delen: het rivierenlandschap en het dekzandlandschap. Binnen deze tweedeling zijn vervolgens zeven deelgebieden te onderscheiden.
In het Landschapsontwikkelingsplan Salland (LOP) is het gebied rond de planlocatie aangewezen als 'weteringenlandschap'. Zie de weergave hierna.
Kenmerkend voor dit landschap is de sterk aanwezige weteringen en beken. Het landschapsbeleid is gericht op het versterken van de karakteristiek door de openheid te versterken. Nieuwvestiging wordt tegengegaan en nieuwe ontwikkelingen op het erf moeten aansluiten op de karakteristiek van het gebied.
In onderhavige situatie wordt geen nieuwe bebouwing toegevoegd en ontstaat niet meer bebouwingsruimte. De voorgenomen ontwikkeling tot plattelandswoning past in de visie van het landschapsontwikkelingsplan.
De Woonvisie 2018 ‘Meer dan geWOON’ is op 7 februari 2018 vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin staan de opgaven waaraan de gemeente de komende jaren wil werken. Zo moeten er in 10 jaar tijd 3.000 woningen worden toegevoegd. Op die manier wil de gemeente zorgen voor voldoende verscheidenheid aan woningen voor de verschillende inkomens. Ook kunnen mensen hierdoor zo lang mogelijk zelfstandig thuis wonen.
Volgens deze visie wordt er ruimte geboden om in te spelen op de kwalitatieve woonvraag door het benutten van inbreidingslocaties en hergebruik van bestaande panden in de kernen en transformatie van karakteristieke, leegstaande of leegkomende panden en erven in het buitengebied.
Het voorliggende plan voldoet aan de randvoorwaarden van de woonvisie. Het plan sluit aan op het beleid voor kleinschalige burgerinitiatieven, het langer zelfstandig blijven wonen en de leefbaarheid in de kernen en op het platteland. Er is sprake van een functiewijziging, dat bijdraagt aan de leefbaarheid van het buitengebied.
In 2007 is de beleidsnota Beroep en Bedrijf aan huis vastgesteld. Deze notitie geeft de handvatten om aanvragen voor een aan huis verbonden werkactiviteit te toetsen aan de woonfunctie in een bestemmingsplan en geeft de spelregels waar een aan huis verbonden beroep of bedrijf aan moet voldoen.
De regels zoals opgenomen in dit bestemmingsplan voldoen aan dit beleid.
Het wijzigingsplan is niet in strijd met het gemeentelijk beleid.
4 Randvoorwaarden
4.1 Archeologie, cultuurhistorie en monumenten
Voor het perceel Oudendijk 2a en Bettinkdijk 5 te Bathmen wordt het geldende bestemmingsplan deels gewijzigd. De bestemmingswijziging op zich heeft geen negatieven gevolgen voor de archeologie, aangezien er geen sprake is van nieuwbouw of nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden voor bouw. Aanvullend onderzoek in het kader van archeologisch verwachtingswaarden is in het kader van deze bestemmingswijziging niet aan de orde. De onderliggende dubbelbestemming archeologie uit het bestemmingsplan "Buitengebied Deventer, 1e herziening" blijven onverkort van toepassing.
Een goede ruimtelijke onderbouwing moet een beschrijving bevatten van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.
In het plangebied worden geen belangrijke cultuurhistorische elementen verstoord.
In het plangebied zijn geen Rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig.
Uit oogpunt van archeologie, cultuurhistorie en monumenten zijn er geen bezwaren tegen het plan.
4.2 Milieu-aspecten
Ten behoeve van dit wijzigingsplan zijn de volgende milieukundige aspecten van belang, te weten:
- bedrijven en milieuzonering;
- bodemkwaliteit;
- geluid;
- luchtkwaliteit;
- externe veiligheid;
- ecologie;
- milieueffectrapportage;
- duurzaamheid.
Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:
- het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
- het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.
Aanvaardbaar woon- en leefklimaat
Op grond van de gemeentelijke beleidsregels moet worden aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ten opzichte van bedrijven van derden. Het woon- en leefklimaat van de bestaande bedrijfswoning behorende bij het agrarische bedrijf vormt daarvoor de basis.
Afstanden tot omliggende bedrijven
De richtafstanden voor de plattelandswoning zijn niet van toepassing ten opzichte van de boomkwekerij waarvan deze als bedrijfswoning deel uitmaakte. De plattelandswoning is gelegen 165 meter van de meest nabij gelegen woning, Oudendijk 2, deze heeft een woonbestemming.
Aan de richtafstanden naar overige bedrijven in de omgeving wordt ruim voldaan
De dichtst bijgelegen bedrijven betreffen een melkveebedrijf op adres Britspad 3 op 250 meter van de woning en een melkveebedrijf op adres Oudendijk 4 op 280 meter van de woning. Ten opzichte van bedrijven van derden is een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te verwachten.
Wet geurhinder en veehouderij
De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) is normaliter het toetsingskader om het aspect geur te toetsen van een inrichting ten opzichte van gevoelige objecten van derden. Zoals aangegeven hoeft voor plattelandswoningen niet getoetst te worden aan de normstelling van de Wgv. Toch kan gesteld worden dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wordt verwacht. In artikel 5 van de Wgv zijn de minimaal aan te houden afstanden tussen buitenzijde van dierverblijven en buitenzijde van gevoelig objecten aangegeven. In het buitengebied is de minimaal aan te houden afstand 25 meter.
Op het perceel Bettinkdijk 5 en Oudendijk 2a wordt geen vee gehouden. De dichtst bij gelegen stallen bevinden zich aan Britspad 3 en Oudendijk 4/4a. Zoals hiervoor aangegeven bevinden deze bedrijven (stallen) zich op ruim voldoende afstand.
Conclusie
Indien volgens de uitgangspunten van het gemeentelijke beleid, de bestaande bedrijfswoning als basis wordt gebruikt voor het bepalen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gesteld dat de milieubelasting voor de woning Oudendijk 2a aanvaardbaar is. De afstand van deze woning tot de stallen bedraagt meer dan 200 meter en voldoet daarmee ruimschoots aan de in de Wet geurhinder en veehouderij minimaal aangegeven afstand. Dit geldt ook voor de bestaande bedrijfswoning (Bettinkdijk 5).
De bewoners van de plattelandswoning zijn zich er bewust van zijn, dat de locatie dicht bij agrarische activiteiten zijn gelegen die worden uitgeoefend op het agrarische erf, de boomkwekerij. Het is ruimtelijk wenselijk dat er een aanvaardbare hergebruiksfunctie wordt gevonden voor dergelijke woningen. Het voornemen van de initiatiefnemers om de woning te laten aanwijzen als plattelandswoning is in lijn met de strekking van de Wet plattelandswoningen en de door de gemeente Deventer daaraan gekoppelde uitvoeringsregels.
In de toelichting van het bestemmingsplan dient aangegeven te worden wat de kwaliteit van de bodem ter plaatse van het plangebied is. Tevens dient, op basis van de Mor (Ministeriële regeling omgevingsrecht), bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen een rapportage van een recent uitgevoerd verkennend bodemonderzoek toegevoegd te worden. Voor verkennend bodemonderzoek op een locatie wordt de norm NEN 5740 gehanteerd (onderzoeksstrategie voor verkennend bodemonderzoek).
De bodemonderzoeksplicht geldt alleen voor bouwwerken waarvoor:
- Een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is vereist;
- waarin voortdurend of nagenoeg voortdurend (twee of meer uren per dag) mensen zullen verblijven;
- die de grond raken;
- waarvan het bestaande gebruik wijzigt (interne verbouwing);
- die niet naar aard en omvang gelijk zijn aan een bouwwerk genoemd in het Besluit bouwwerken;
- waarvan geen reeds bruikbare recente onderzoeksresultaten aanwezig zijn;
- die geen tijdelijk bouwwerk betreffen waarbij uit het vooronderzoek blijkt dat de locatie onverdacht is.
De bestemming van de gronden wijzigt niet en er vinden geen bouwwerkzaamheden plaats. Voor de bestemmingsplanwijziging is geen aanvullend bodemonderzoek noodzakelijk.
In de bedrijfswoning wordt ook het gebruik als woning toegestaan. Ondanks dat de bestemming als bedrijfswoning niet wordt gewijzigd is het aspect geluid nader bekeken.
Voor de aspecten geluidskwaliteit langs wegen zijn de volgende wettelijke kaders van belang.
In artikel 74 van de Wet geluidhinder is bepaald dat alle wegen een geluidszone hebben. Dit is de zone langs een weg waarbinnen akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Uitzondering hierop zijn de wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km/h.
De breedte van de zone hangt af van het aantal rijstroken en de ligging van de weg in stedelijk dan wel buitenstedelijk gebied.
Volgens de Wet geluidhinder dient bij de realisatie van een nieuwe weg en/of nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen binnen de geluidszones van de wegen, onderzoek plaats te vinden naar de geluidsbelasting op de geluidsgevoelige bestemmingen. Hierbij geldt een voorkeursgrenswaarde voor de geluidsbelasting van 48 dB. Buiten de 48 dB-contour zijn nieuwe woningen zonder meer te realiseren. Voor de wegen met een snelheidsregime van 30 km/u geldt formeel dat deze geen zone hebben en dat binnen de 48 dB-contour woningen geprojecteerd kunnen worden.
De plattelandswoning is niet een geluidgevoelig gebouw voor geluid van de boomkwekerij waarvan het als bedrijfswoning deel heeft uitgemaakt. Vanwege het feit dat ter plaatse geen nieuwe situatie in de zin van de Wet geluidhinder is ontstaan is het aspect geluid vanwege wegverkeer niet van belang voor de bestemmingsplanprocedure. Voor een bestaande woning zijn de geluidgrenswaarden voor wegverkeer van de wet geluidhinder niet van toepassing (Wgh artikel 76, 3e lid).
In relatie tot geluid afkomstig van de omliggende agrarische bedrijven wordt aansluiting gezocht bij de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering, uitgave 2009. Hierin is als richtafstand geluid voor een boomkwekerij (akker- en/of tuinbouw) 30 meter aangegeven. Aan deze richtafstand wordt ruim voldaan.
Op 15 november 2007 is titel 5.2: luchtkwaliteitseisen van de gewijzigde Wet milieubeheer (de 'Wet luchtkwaliteit') in werking getreden (Stb. 2007, 414). De regelgeving is uitgewerkt in de onderliggende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's) en ministeriële regelingen.
Op landelijk niveau leveren fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) knelpunten op. De concentraties van de overige stoffen die op grond van de 'Wet luchtkwaliteit' getoetst dienen te worden voldoen aan de grenswaarden, zie Preliminary assessment of air quality, RIVM nr. 756021005 voor lood (Pb) en zwaveldioxide (SO2) en nr. 756021007 voor koolmonoxide (CO) en benzeen. Om deze reden zijn deze stoffen verder buiten beschouwing gelaten. Voor de stoffen NO2 en PM10 zijn in de Wet luchtkwaliteit grenswaarden gesteld voor de jaargemiddeldeconcentratie van 40 μg/m3. Daarnaast geldt een grenswaarde van de uurgemiddelde concentratie voor NO2 van 200 μg/m3 die maximaal 18 keer per jaar mag worden overschreden en een grenswaarde voor de 24-uursgemiddelde concentratie voor PM10 (50 μg/m3) die maximaal 35 dagen per jaar mag worden overschreden.
De grenswaarde voor het uurgemiddelde van NO2 wordt in Nederland alléén langs zeer drukke verkeerswegen meerdere malen overschreden. Het komt in Nederland niet voor dat deze grenswaarde vaker dan 18 keer per jaar wordt overschreden.
Bij invoering van de 'Wet luchtkwaliteit' is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM) geïntroduceerd. Wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan verslechtering van de luchtkwaliteit is toetsing aan de grenswaarden niet meer nodig. De voorgenomen ontwikkeling is dan inpasbaar op basis van artikel 5.16 lid 1c van de Wet milieubeheer. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3 % van de jaargemiddelde grenswaarde voor PM10 en NO2. Dit komt neer op een maximale bijdrage van 1,2 μg/m3 voor beide stoffen. Dit betekent dat wanneer aangetoond kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling niet meer dan 1,2 μg/m3 bijdraagt aan de jaargemiddelde concentratie van beide stoffen, het project niet getoetst hoeft te worden aan de grenswaarden en inpasbaar is vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit.
Luchtkwaliteit langs wegen
Voor het aspect luchtkwaliteit heeft een beknopt onderzoek plaatsgevonden naar de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling. Het doel van het onderzoek is bepalen of de voorgenomen ontwikkeling als 'niet in betekenende mate' bijdragend (NIBM) aan de luchtkwaliteit ter plaatse kan worden beschouwd. Uit de NIBM-tool (www.infomil.nl) blijkt dat de grens voor 'niet in betekende mate' al kan liggen bij een toename van het verkeer met ca. 500 motorvoertuigen per etmaal (uitgaande van 10% zwaar verkeer). Voor onderhavige ontwikkeling is helder dat de verkeersgenererende werking onder de 500 motorvoertuigen per etmaal zal blijven en daarmee niet noemenswaardig zal wijzigen door het veranderen van de bestemming. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling niet in betekenende mate zal bijdragen.
Om vanuit een goede ruimtelijke ordening ook iets te kunnen zeggen over de mate van blootstelling aan luchtverontreinigingen, is de lokale situatie beoordeeld in de Verkeersmilieukaart. Op de grootschalige concentratiekaarten luchtemissie is af te lezen dat de achtergrondwaarden fijnstof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) in het vierkante kilometer vak waarin het plan is gelegen, ruim voldoet aan de grenswaarden van de wet milieubeheer en aanbevelingen WHO. Het toevoegen van het gebruik als woning niet tot een overschrijding van de normen zal leiden.
Luchtkwaliteit in relatie tot veehouderijen
Veehouderijen zijn niet opgenomen in de Regeling NIBM. Toch is het niet altijd noodzakelijk om met behulp van een berekening vast te stellen of er sprake is van NIBM. Dit kan ook gedaan worden met een motivering, bijvoorbeeld op basis van ervaring. Er zijn genoeg projecten die namelijk overduidelijk NIBM zijn en waar een berekening niets toevoegt aan de conclusie. Als hulpmiddel bij de motivering is een vuistregel opgesteld waarmee aangetoond kan worden dat een uitbreiding/oprichting NIBM is. Deze staan in de onderstaande tabel, die gebaseerd is op de 3% NIBM grens, dus van na de inwerkingtreding van het NSL. In de tabel kan bij de betreffende afstand de hoeveelheid emissie worden afgelezen waarmee een veehouderij nog kan uitbreiden om niet in betekende mate bij te dragen.
Met behulp van de emissiefactorenlijst op www.vrom.nl kan uitgerekend worden of de totale toename in emissie onder de NIBM grens blijft. Dit wordt bepaald door de hoeveelheid nieuwe dieren te vermenigvuldigen met de emissiefactor en deze te vergelijken met de waarden uit de tabel.De getallen in de tabel zijn worst-case genomen inclusief een veiligheidsmarge. Indien bij een bepaalde afstand niet méér wordt geëmitteerd dan is opgenomen in de tabel dan is de situatie zeker NIBM. Wanneer de emissie in grammen hoger is dan in de tabel opgenomen is het project mogelijk IBM. Er zal dan een berekening met het rekenprogramma ISL3a uitgevoerd moeten worden om aan te tonen dat geen grenswaarden worden overschreden ofwel de uitbreiding bij precieze berekening toch NIBM blijkt te zijn.
Handreiking
In tabel 1 van de Handreiking fijn stof en veehouderijen van mei 2010 van InfoMil, zijn fijnstofemissies (in grammen per jaar) vermeld, waarbij - op bepaalde afstanden - geldt dat de immissieconcentratiebijdrage nog als 'in niet betekenende mate' kan worden bestempeld.
Om voor het perceel waar de aanduiding plattelandswoning wordt toegekend iets te kunnen zeggen over de mate van blootstelling zijn de vergunde situaties van de inrichting Britspad 3 en Oudendijk 4/4a van belang. Op het erf van de planlocatie wordt immers geen vee gehouden. Een melkveehouderij met 200 melkkoeien en 140 stuks jongvee heeft een emissie van:
200 x 148 = 29.600
140 x 38 = 5.320 +
Totaal 34.920
De afstand tot de dichtst bij gelegen stal bedraagt ruim 200 meter. Beide bedrijven hebben een kleinere veebezetting dan hiervoor berekend. De genoemde afstanden in relatie tot de mogelijke emissie van de veestapels van beide nabij gelegen veehouderijen, zijn dermate groot, dat een uitgebreide fijnstofberekening niet zinvol is.
Er kan worden uitgegaan dat deze emissie niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie fijnstof. Geconcludeerd wordt dat Wet Luchtkwaliteit en het Besluit NIBM geen belemmering vormen voor het project.
De regelgeving op het gebied van externe veiligheid beoogt een minimaal veiligheidsniveau te garanderen voor de burger voor wat betreft risico's van opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Hiervoor zijn normen en richtwaarden opgenomen in de wetgeving in de vorm van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.
De nieuwe plattelandswoning is niet gelegen binnen de aan te houden afstand voor het plaatsgebonden risico (PR-10) van inrichtingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen onder het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), aangewezen transportroute voor gevaarlijke stoffen onder het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) of buisleidingen die vallen onder het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).
Op 280 meter afstand liggen 2 hogedruk aardgasleidingen van de Gasunie 66 bar leidingdruk doorsnede 122 cm. De woning ligt in het invloedsgebied van deze leidingen
Echter wijzigt het groepsrisico niet met het plan. Er wordt geen woning toegevoegd
Gezien de ligging van het plangebied buiten invloedsgebieden van relevante objecten, is externe veiligheid voor dit plan geen aandachtspunt.
Het plangebied is niet gelegen in het Natuurnetwerk Nederland (NNN), in een Natura 2000-gebied of een ander beschermd natuurgebied. Het plangebied is ook niet nabij het NNN of beschermde natuurgebieden gelegen. Het dichtst bij gelegen Natura 2000-gebied (Sallandse Heuvelrug)) is gelegen op ruim 6 km afstand, en de dichtst bij gelegen gronden in het NNN zijn gelegen op ca. 1,7 km afstand. Gezien deze afstanden is er geen reden om te veronderstellen dat het project een negatieve invloed op de natuurwaarden of instandhoudingsdoelen heeft.
In het plangebied is sprake van een in werking zijnd agrarisch bedrijf. De bestaande natuurwaarden zullen daardoor gering zijn. Het plan voorziet in de wijziging van de functie van bestaande bebouwing. Het aantal woningen neemt niet toe en er vindt geen intensivering van gebruik plaats. Er worden geen (bouw)werkzaamheden voorzien. Er is daardoor geen verslechtering van natuurwaarden in of om het plangebied te verwachten.
Gelet op het voorgaande is het verrichten van ecologisch onderzoek naar beschermde plant- en diersoorten daarom niet nodig. Overigens geldt altijd de zorgplicht vanuit de Wet natuurbescherming.
Gelet op het voorgaande bestaan er uit oogpunt van ecologie geen bezwaren tegen het plan.
De milieueffectrapportage is een hulpmiddel om bij diverse procedures het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming te geven. De m.e.r.-procedure is gekoppeld aan de 'moederprocedure'. Dit is de procedure op grond waarvan de besluitvorming plaatsvindt, bijvoorbeeld de bestemmingsplanprocedure, of een milieuvergunningsprocedure. In de bijlage 1 onderdeel D van het Besluit m.e.r. beoordelingsplicht zijn onder categorie D 11.2 voor aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijke ontwikkelingsproject drempelwaarden aangegeven waarboven een m.e.r. beoordelingsplicht geldt:
- Een oppervlakte van 100 hectare of meer;
- Een aaneengesloten gebied met 2000 of meer woningen.
- Een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.
Op 7 juli 2017 is een aanpassing van het Beluit m.e.r. in werking getreden. Een belangrijke wijziging betreft het indicatief maken van de drempelwaarden in onderdeel D bijlage 1 van het Besluit. Dit betekent dat het bevoegd gezag ook voor activiteiten onder de drempelwaarden zich er van moet vergewissen dat deze geen aanzienlijke milieugevolgen hebben.
Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die beneden de drempelwaarden vallen moet een toets worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Deze vormvrije m.e.r.-beoordeling kan tot twee uitkomsten leiden:
- Belangrijke nadelige milieugevolgen zijn uitgesloten: er is geen m.e.r.-beoordeling noodzakelijk;
- Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zijn niet uitgesloten: er moet een m.e.r.-beoordeling plaatsvinden of er kan direct worden gekozen voor een m.e.r.
Op basis van de uitkomsten in dit hoofdstuk is inzichtelijk gemaakt dat er geen belangrijk nadelige gevolgen zijn voor de omgeving en het milieu. Een plattelandswoning is niet per definitie stedelijk, daarom kan gesteld worden dat er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Verder hebben de locatie en de omgeving verder geen bijzondere kenmerken die geschaad worden door het initiatief.
Gezien de aard van de ingrepen zijn verder geen negatieve effecten te verwachten, zodat op basis hiervan verder kan worden afgezien van het verrichten van een (vorm)vrije m.e.r.-beoordeling.
In juni 2009 is de Visie Duurzaam Deventer bestuurlijk vastgesteld. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaat- en energieneutraal is.
Om deze ambitie te realiseren is voor de periode 2011-2014 door de gemeenteraad de Uitvoeringsagenda Duurzaamheid "Op weg naar een duurzaam evenwicht" vastgesteld. Deze periode is verlengd tot 2018.
In april 2016 heeft de raad de doelstelling energieneutraal 2030 herbevestigd en besloten dat tot 2018 de uitvoeringsagenda duurzame energie het kader is. De beleidsprioriteit duurzame mobiliteit is aan acht beleidsprioriteiten toegevoegd. De focus ligt naast duurzame mobiliteit ook op verduurzaming bestaande woningbouw en verduurzaming bedrijven en kantoren. Daarnaast zijn er beleidsprioriteiten over energieneutrale nieuwbouw en gebiedsontwikkeling, partnerschappen, duurzame energiebronnen (zon, wind en biomassa) en de eigen bedrijfsvoering.
De uitvoeringagenda is de leidraad om in samenspraak met externe partners de doelstelling te realiseren. De sleutel zit in samenwerken, partnerschappen en verbinding leggen met economie, innovatie, arbeidsmarkt, wonen en cultuur.
Als burgers en bedrijven initiatieven nemen zullen we die graag faciliteren, de ruimte geven, daarvoor lobbyen en marketing stimuleren.
Het thema duurzaamheid heeft met name betrekking op nieuwe ontwikkelingen. Aangezien in het plangebied geen ontwikkelingen plaatsvinden, hoeft er in het bestemmingsplan geen extra aandacht aan duurzaamheid te worden besteed.
4.3 Leidingen en kabels
Er bevinden zich in het plangebied geen ondergrondse leidingen. In de nabijheid van het plangebied zijn geen hoogspanningsverbindingen aanwezig. Dit aspect vormt dus geen belemmering vormt voor het plan.
4.4 Waterhuishouding
De planlocatie ligt niet in overstroombaar gebied zoals aangeduid bij de Omgevingsverordening Overijssel 2017. Ingevolge de Omgevingsverordening (artikel 2.14.4) voorziet een bestemmingsplan voor overstroombaar gebied alleen in nieuwe stedelijke functies binnen deze gebieden als in het betreffende bestemmingsplan zodanige voorwaarden worden gesteld dat de veiligheid ook op lange termijn voldoende is gewaarborgd.
Het plangebied behoort niet tot het mogelijk overstroombaar gebied. Het is daarom niet nodig om op voorhand maatregelen te treffen. Ook het stellen van voorwaarden ter waarborging van de veiligheid op de lange termijn is niet nodig.
Via het watertoetsproces hebben de intiatiefnermers het waterschap op de hoogte gebracht van het plan. De watertoets is als bijlage ingesloten. Er is geen sprake van een waterbelang. Het betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Hiermee is het watertoetsproces doorlopen.
5 Juridische aspecten en planverantwoording
5.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt uiteengezet hoe de juridische regeling (de regels en de verbeelding) van dit wijzigingsplan is vormgegeven. De regels en de verbeelding zijn toegesneden op de voorgenomen ontwikkeling. Omdat het wijzigingsplan juridisch gezien een gedeeltelijke wijziging is van het bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' (het moederplan), is strikt genomen dat bestemmingsplan van toepassing met dien verstande dat aan de verbeelding ter plaatse van de Oudendijk 2a te Bathmen de aanduiding 'plattelandswoning' is toegevoegd. Omwille van de leesbaarheid is dit wijzigingsplan echter als zelfstandig leesbaar plan opgesteld, dat wil zeggen met verbeelding en regels en een toelichting. Hierbij is aangesloten bij de systematiek en regels van het moederplan.
5.2 Opzet van de regels
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De regels geven inhoud aan de op de verbeelding (plankaart) aangegeven bestemmingen. Ze geven aan waarvoor gronden en opstallen al dan niet gebruikt mogen worden en wat en hoe er gebouwd kan of mag worden. Bij de opzet van de regels is getracht het aantal bepalingen zo beperkt mogelijk te houden en slechts datgene te regelen wat daadwerkelijk van noodzaak is. Hiervoor zijn een aantal standaarden ontwikkeld door het Ministerie van VROM. Deze zijn o.a. de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012), de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten (STRI2012) en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen (PRBBP2012). In dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van deze standaarden. Het juridische bindende deel van het plan bestaat uit de verbeelding en regels. Deze worden digitaal en analoog verbeeld. De verbeelding en regels dienen in samenhang te worden bekeken.
De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:
- Inleidende regels;
- Bestemmingsregels;
- Algemene regels;
- Overgangs- en slotregels.
5.3 Verantwoording van de regels
1. Inleidende regels
Dit hoofdstuk bevat twee artikelen:
Artikel 1 Begrippen
In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben.
Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Artikel 2 Wijze van meten
Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
2. Bestemmingsregels
Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen:
Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden
Het plangebied behoudt deze bestemming. Daarnaast wordt, ter hoogte van de woning aan de Oudendijk 2a de aanduiding "specifieke vorm van agrarisch met waarden – plattelandswoning" toegevoegd.
Artikel 4 Waarde - Archeologie - 2
Een groot deel van het plangebied heeft de aanduiding Archeologie – 2. Dit is op de verbeelding duidelijk aangegeven.
3. Algemene regels
Deze regels zijn algemene regels die voor het gehele bestemmingsplan gelden. Vaak zijn ze van toepassing op meerdere bestemmingen:
Artikel 6 Antidubbeltelregel
Artikel 7 Algemene bouwregels
Artikel 8 Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening
Artikel 9 Algemene gebruiksregels
Artikel 10 Algemene aanduidingsregels
Artikel 11 Algemene afwijkingsregels
Artikel 12 Algemene wijzigingsregels
Artikel 13 Overige regels
Al deze algemene regels zijn conform het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Deventer, 1e herziening' opgenomen in dit bestemmingsplan. Deze regels bieden duidelijkheid en flexibiliteit voor uitvoering van allerlei activiteiten die binnen dit bestemmingsplan mogelijk zijn.
4. Overgangs- en slotregels
In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotbepalingen. In de overgangsbepalingen is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregels wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.
Artikel 14 Overgangsrecht: In de overgangsregels zijn de juridische consequenties aangegeven betreffende bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan.
Artikel 15 Slotregel: Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.
5.4 Handhaving
Het ontwikkelen van beleid en de vertaling daarvan in een bestemmingsplan heeft geen zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan geen handhaving plaatsvindt. Daarom is het belangrijk om reeds ten tijde van het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.
1. Voldoende kenbaarheid van het plan
Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De wet bevat enkele waarborgen ten aanzien van de te volgen procedure: deze heeft in de bestemmingsplanprocedure een aantal inspraakmomenten ingebouwd.
2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan
De inhoud van het bestemmingsplan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund worden door de gebruikers van het plangebied. Uiteraard kan niet iedereen zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
3. Realistische en inzichtelijke regeling
Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn; dat wil zeggen niet onnodig beperkend of inflexibel. Bovendien moeten de regels goed controleerbaar zijn. De planregels moeten niet meer regelen dan noodzakelijk is.
4. Actief handhavingsbeleid
Er moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de planregels niet worden nageleefd, met name als dit negatieve gevolgen heeft voor de veiligheid en/of de (volks)gezondheid.
Voornoemde onderwerpen zijn als uitgangspunt opgenomen en als richtlijn gehanteerd bij het opstellen van dit bestemmingsplan.
6 Uitvoerbaarheid
6.1 Inleiding
In artikel art. 3.1.6 lid 1, Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat onderzocht moet worden of een bestemmingsplan uitvoerbaar is en beschreven moet worden hoe burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.
6.2 Ruimtelijke uitvoerbaarheid
In de voorgaande hoofdstukken is beschreven hoe het voorgenomen project past binnen het van toepassing zijnde overheidsbeleid. Er wordt geconstateerd dat er geen waarden aangetast worden in het plangebied en in de directe omgeving. Verder zijn er geen milieukundige belemmeringen geconstateerd (zie hoofdstuk 5). Ruimtelijk is de voorgenomen ontwikkeling daarmee uitvoerbaar.
6.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Vooroverleg
Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient de gemeente bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met betrokken waterschappen en diensten van Rijk en provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.
Bij het plan zijn geen Rijksbelangen betrokken. Vooroverleg met de diensten van het Rijk is dan ook niet nodig.
De provincie heeft laten weten dat het plan voldoet aan het provinciale ruimtelijke beleid.
Waterschap Rijn en IJssel heeft in het kader van het watertoetsproces laten weten dat het wijzigingsplan geen waterbelangen treft. Het Waterschap heeft daarmee geen verder opmerkingen op het plan.
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor de duur van zes weken voor zienswijzen ter inzage gelegd.
6.4 Economische uitvoerbaarheid
De Wet ruimtelijke ordening maakt met het bepaalde in afdeling 6.4 het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan.
De zogenaamde "aangewezen bouwplannen" waarbij een exploitatieplan verplicht is en welke zijn opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn:
- de bouw van een of meer woningen;
- de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1000 m² of met een of meer woningen;
- de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
- de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
- de bouw van kassen met een oppervlakte van tenminste 1000 m².
Middels dit bestemmingsplan zal slechts een beperkte nieuwe ontwikkelingsruimte ontstaan voor de reeds aanwezige functies. Hetgeen aan uitbreiding nog mogelijk is, is onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan en blijft binnen het gestelde in 6.2.1 Bro.
Concluderend kan gesteld worden dat binnen het plan geen sprake is van aangewezen bouwplannen, waardoor de gemeente niet in de mogelijkheid en verplicht is om eventuele kosten te verhalen en er derhalve geen verplichting is om tegelijkertijd met het nieuwe bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen.
Door de gemeente Deventer worden de plankosten via een anterieure overkomst verhaald. De economische uitvoerbaarheid van dit wijzigingsplan kan derhalve worden geacht te zijn aangetoond.