Bedrijvenpark A1, 1e partiële herziening

4.5.1 Bufferzone

Het inrichtingsplan voor de bufferzone (inclusief ecologische verbindingszone) is, in opdracht van de gemeente Deventer en de gemeente Gorssel gezamenlijk en in samenwerking met onder andere omwonenden, uitgewerkt door het bureau VISTA, een bureau in landschapsarchitectuur. (VISTA, 2005) Dit plan waarborgt, naast een uitgebreid landschappelijk ontwerp voor de afschermende werking, een zorgvuldige inpassing van de ecologische verbindingszone kamsalamander. Daarnaast is in verband met de aanwezigheid van de das de inrichting nader uitgewerkt. De nadere uitwerking van de bufferzone is zodanig dat de zone geschikt is als foerageergebied voor de das. (Een deel van) de bufferzone wordt ingericht als ecologische verbindingszone voor de kamsalamander, maar krijgt niet de juridische status van een ecologische verbindingszone.

De gemeente Deventer zal de inrichting op Deventer grondgebied voor haar rekening nemen. In het Addendum op het Bestuursakkoord met Gorssel is overeengekomen, dat Gorssel de inrichting op Gorssels grondgebied tot haar verantwoordelijkheid rekent. Met de provincie Gelderland als wegbeheerder van de N348 zullen afspraken worden gemaakt over de aanleg van een faunapassage onder de N348.

De gebieden waar de ecologische verbindingszone een plaats krijgt, zullen veelal worden ingericht als weiden met een extensief beheer. Daarnaast zal een deel van de bufferzone als akkerland worden gebruikt bij voorkeur met ecologische teelt.

Het inrichtingsplan voor de bufferzone voorziet in de aanleg van nieuwe voetpaden met name in het oostelijk deel. De Waterdijk en de Kruklandsweg worden afgesloten voor doorgaand verkeer. Door de inrichting van het gebied rondom deze wegen wordt de aantrekkelijkheid ervan voor langzaam verkeer vergroot. De Molbergsteeg behoudt haar functie als langzaam verkeer route tussen Epse en Deventer. Er is geen doorgaand gemotoriseerd verkeer mogelijk vanaf de Olthoflaan naar het bedrijventerrein.

Het inrichtingsplan voor de bufferzone en de nadere uitwerking (zie Bijlage 1), voorzien in een hoogwaardig landschappelijk ontwerp met veel kansen voor de ontwikkeling van nieuwe natuur. Het is de bedoeling om het beheer van de bufferzone in handen te geven van een natuurorganisatie om deze natuurpotentie in stand te houden en verder te ontwikkelen. Randvoorwaarden voor het beheer zijn, dat de afschermende werking van de bufferzone, de functie waterberging en foerageergebied voor de das in stand blijven.

Het streven is er op gericht om de bufferzone zo mogelijk tegelijk met het bouwrijp maken van het oostelijk deel van het bedrijventerrein in zijn geheel aan te leggen, zodat het groen al snel de kans krijgt om groot te worden.

Afbeelding 4.2 - Nader uitwerking bufferzone (Ecogroen 2011)

Afbeelding 4.3 - Overzicht bufferzone (Arcadis 2008)

4.5.2 Dortherbeek

De Dortherbeek is een provinciale ecologische verbindingszone en kent een specifieke ecologische doelstelling voor een Laaglandbeek. De ligging van de Dortherbeek is in de verschillende plannen in de afgelopen jaren nogal eens aangepast.

In overleg met het waterschap is daarom besloten om de Dortherbeek te verleggen naar een tracé langs rijksweg A1 en het spoor Deventer-Zutphen. Dit tracé is verder uitgewerkt en in het huidige plan opgenomen(zie afbeelding 4.4).

Door de ruimte voor de Dortherbeek te bundelen met de ruimte die in het eerdere ontwerp gereserveerd was voor retentievoorziening, ontstaat ruimte om de doelstelling Laaglandbeek te kunnen realiseren. ook kan een deel van de bestaande Dortherbeek in de noordoosthoek van het plangebied gedempt worden. De verlegde Dortherbeek maakt zelf geen onderdeel uit van de retentie.

Het profiel van de (verlegde) Dortherbeek wordt zodanig vormgegeven dat de stroom kan meanderen en de laagland kwaliteiten ten volle kunnen worden benut. Hiervoor wordt minimaal een profiel gehanteerd van 25 m. Binnen het profiel van de Dortherbeek is ruimte opgenomen zodat het als buffer kan dienen bij stijgende aanvoer van water bij hevige regenval. Door het peil in de buffer, buiten het watervoerende profiel (peil + 5.00), in de lengte te laten fluctueren tussen +4,40 en +5.85 ontstaat er een grote diversiteit aan vegetatie en de mogelijkheid plas- en drasbermen, flauwe oevers en (semi) afgesloten oevers te realiseren die periodiek onder water lopen.

Afbeelding 4.4 - Ligging Dortherbeek in plangebied (Arcadis 2011)

4.5.3 Bestaande landschappelijke en cultuurhistorische elementen

In het ruimtelijke ontwerp is het huidige landschap, inclusief de aanwezige cultuurhistorische waarden, zoveel mogelijk ingepast. Het stedenbouwkundige ontwerp ook na aanpassing van het Beeldkwaliteitplan, volgt zoveel mogelijk de bestaande landschappelijke begrenzingen in het plangebied.

In het plangebied wordt uitgegaan van een gesloten grondbalans waarbij de bestaande hoogteverschillen in het gebied zoveel mogelijk worden gehandhaafd.

De bestaande boerderijen worden zoveel mogelijk ingepast. Hierbij zullen enkele gebouwen een functieverandering moeten ondergaan (zie paragraaf 5.9). Het gemeentelijk monument Olthofkavel dat komt te liggen aan de rand van de luwe bedrijfszone wordt ingepast in de bufferzone. Het hoofdgebouw en de schuur op deze kavel blijven gehandhaafd.

De Molbergsteeg is een landweg die van noord naar zuid door het plangebied loopt. De bestaande fietsverbinding over de Molbergsteeg blijft gehandhaafd.

4.5.4 Waterhuishouding, retentie en bergingscapaciteit

Waterhuishouding
Het waterhuishoudingsplan Bedrijvenpark A1 te Deventer (Arcadis, 2011) beschrijft, naast de uitgangspunten, ook de maatregelen voor de waterhuishouding in het kader van de realisatie van het Bedrijvenpark A1.

Een kenmerk van het plangebied is dat de grondwaterstand sterk beïnvloed wordt door de waterstanden op de IJssel en de Schipbeek. Daarbij komt dat het plangebied in de huidige situatie kan inunderen als gevolg van kwel (vanuit de IJssel en de Schipbeek), neerslag en een gestremde waterafvoer (Dortherbeek).

Het ruimtelijk ontwerp voor het Bedrijvenpark gaat uit van twee watersystemen:

• een systeem om het gebiedseigen water (retentie) vast te houden.
• het ecologisch systeem van de Dortherbeek.

Er is voor gekozen om beide systemen zoveel mogelijk zichtbaar te maken, omdat ze een wezenlijke bijdrage leveren aan het karakter en de beleving van het plangebied. In het plangebied worden de natuurlijke hoogteverschillen zoveel mogelijk gehandhaafd, om de van nature aanwezige berging in de bodem te handhaven.

Voor de afvoer van hemelwater van weg- en terreinoppervlakten wordt een Verbeterd Gescheiden Stelsel (VGS) aangelegd bestaande uit een vuilwater en een regenwaterriool. Het hemelwater van wegen en parkeerterreinen wordt geloosd op het regenwaterriool. De "first flush" wordt samen met het in het vuilwaterriool ingezamelde afvalwaterwater verpompt naar de RWZI Zutphen. Bij hevige regenval zal het, dan schone, hemelwater van wegen en parkeerterreinen via overstorten afgevoerd worden naar de retentievoorziening. Het hemelwater van schone dakoppervlakken wordt zoveel mogelijk geinfiltreerd in de bodem en/of via het regenwaterriool afgevoerd naar het oppervlaktewater. In principe vindt infiltratie plaats op de bedrijfskavels zelf. Waar infiltratie niet mogelijk is wordt het water via het regenwaterriool afgevoerd naar de retentievoorziening.

Bij de te treffen maatregelen in verband met infiltratie door de bedrijven is uitgegaan van het (oude) gemeentelijk beleid zoals dat gold ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan in 2009. Voor de bedrijven in het oostelijk en westelijk deel gelden daardoor dezelfde eisen.

Retentie
In het oorspronkelijke plan uit 2002 was rekening gehouden met het extra benodigde retentieoppervlak als gevolg van de aanleg van het bedrijventerrein, zij het dat de exacte inpassing in het stedenbouwkundige plan niet was aangegeven. Daarbij is uitgegaan van afkoppeling van de dakvlakken en de toepassing van een verbeterd gescheiden rioleringstelsel. Tevens was voorzien in extra retentiegebied aan de Schipbeek ter voorkoming van piekafvoeren op de Schipbeek en/of de IJssel.

In het huidige plan is het retentiesysteem ruimtelijk ingepast in het plan. Uitgangspunt voor het waterhuishoudingsplan is dat de functie en peilen van de bestaande watergangen zoveel mogelijk worden gehandhaafd. Daarnaast stelt het Waterschap Rijn en IJssel de voorwaarde dat voor het realiseren van het stedelijk gebied de waterafvoer niet boven de landelijke afvoernorm mag stijgen. Neerslag vanaf verhard oppervlak dient daarom tijdelijk geborgen te worden in het gebied (retentie). Berekend is dat het oppervlak retentie (ruimte voor water) circa 1,2 ha bedraagt op de waterlijn bij een rustwaterpeil van NAP + 5,00 m. Binnen het bedrijvenpark A1 wordt meer oppervlaktewater voor retentie aangelegd dan strikt noodzakelijk is voor het realiseren van het bedrijventerrein. Het totale retentieoppervlak bedraagt 12,4 ha.

In overleg met het waterschap is er voor gekozen de retentiegebieden vorm te geven als gebieden met een beperkt permanent watervoerend oppervlak met flauwe, brede natuurvriendelijke oevers. De retentie is hoofdzakelijk in het noordelijk en westelijk deel van het gebied (in het van nature lager gelegen gebied) gepositioneerd ter hoogte van de huidige loop van de Pessinkwatergang. Het retentiesysteem is daarbij hoofdzakelijk aan de randen van het plangebied voorzien. De bestaande Pessinkwatergang zal worden gekoppeld aan de retentie. Bij hoge waterstanden in de retentie zal, via de sloot langs de Dortherweg, water worden gebracht naar het retentie/infiltratieveld ten zuiden van de Olthofkavel en de daar gesitueerde poelen. Het realiseren van een extra gemaal als retentievoorziening blijkt uit kwelberekeningen niet nodig. Reden hiervoor is dat het bedrijventerrein hoger komt te liggen dan aanvankelijk werd aangenomen. Het eventueel inzetten van noodpompen tijdens extreme situaties kan als passende oplossing dienen. Voor het plaatsen van dergelijke noodpompen dienen in het uiteindelijke ontwerp voorzieningen getroffen te worden.

Bergingscapaciteit
Door de aanleg van het Bedrijvenpark A1 neemt de bergingscapaciteit binnen het plangebied op maaiveld af. Hierdoor zal een deel van het water elders moeten worden geborgen. De verminderde berging in het plangebied zal buiten het plangebied worden gecompenseerd. Op advies van het waterschap zal dit bovenstrooms van de Dortherbeek gebeuren. In het waterhuishoudingsplan (ARCADIS, augustus 2011, hoofdstuk 6) is een berekening uitgevoerd naar de vermindering van de bergingscapaciteit. De berekeningswijze en de te compenseren hoeveelheid is in een overleg van 25 juli 2011 met het waterschap besproken. Hieronder wordt een toelichting gegeven op de bergingscapaciteit en de compensatie-opgave.

Het plangebied inundeert in de huidige situatie als gevolg van kwel afkomstig van de IJssel en de Schipbeek, neerslag en gestremde afvoer van de Dortherbeek. De kwel in het gebied verandert nagenoeg niet door de aanleg van het Bedrijvenpark A1.

De neerslag die valt, zal worden opgevangen in het plangebied en worden geborgen in de te realiseren infiltratie- en retentievoorzieningen. De afvoer van de Dortherbeek wordt in de huidige situatie bij grote afvoer gestremd, veroorzaakt door de beperkte afvoer van het bestaande gemaal. Door de aanleg van het Bedrijventerrein gaat bergingscapaciteit voor deze gestremde afvoer verloren.

In het waterhuishoudingsplan (ARCADIS, augustus 2011, hoofdstuk 6) is een berekening van de waterbergingsopgave opgenomen. Hieruit blijkt dat als rekening wordt gehouden met de natuurlijke hoogten in het plangebied, de bergende hoeveelheid in het plangebied circa 351.000 m³ bedraagt.

Een deel van het waterbergend volume in het plangebied wordt echter in beslag genomen door neerslag, aanvoer van kwelwater vanuit de Pessinkwatergang, de IJssel en de Schipbeek, de geplande ligging van de onderdoorgang van de oostelijke ontsluiting en de (verlegde) Dortherbeek. Het beschikbaar volume in het plangebied voor het tijdelijk bergen van water vanuit de Dortherbeek komt na correctie neer op afgerond 171.500 m3. Dit betreft de totale compensatie-opgave voor waterberging. Daarmee is nog niet bekend welk deel in het plangebied geborgen kan worden en welk deel buiten het plangebied geborgen moet worden. Uit de berekening van de waterbergingsopgave (zie waterhuishoudingsplan ARCADIS, augustus 2011, hoofdstuk 6) blijkt dat in het plangebied circa 70.000 m3 kan worden geborgen (T=100 situatie). Dit is niet voldoende voor de gehele wateropgave. Ten gevolge van de realisatie van het bedrijvenpark A1 zal extra waterberging gerealiseerd moeten worden. Hiervoor zijn de gemeente Deventer en waterschap Rijn en IJssel overeengekomen dat deze berging, benodigd voor water afkomstig uit het stroomgebied van de Dortherbeek, buiten het plangebied van het Bedrijvenpark A1 gevonden moet worden. Gemeente en waterschap kiezen er hierbij voor dat het einddoel een watersysteem is dat voldoet aan de vereiste veiligheidsniveaus waarbij waterschap en gemeente gezamenlijk zoeken naar een robuuste oplossing.

Afbeelding 4.6 - Ligging zoekgebied waterberging (Arcadis 2008)

De gemeente en het waterschap zien de omgeving van het gebied Oxerhof als een geschikt (zoek)gebied voor het realiseren van bergingslocaties voor het tijdelijk opslaan van water vanuit de Dortherbeek tijdens extreme afvoersituaties. Ook in de huidige situatie wordt in dit gebied reeds water geborgen. In afbeelding 4.6 is het (zoek) gebied voor de waterberging weergegeven. De blauwe lijn geeft de ligging van de Dortherbeek weer en de rode lijn de grens van het zoekgebied. Het zoekgebied is gedefinieerd als het gebied dat ligt tussen rijksweg A1 (noordzijde), de gemeentegrens (oostzijde), Dortherweg (zuidzijde) en de spoorlijn Deventer-Zutphen (westzijde).

Het creëren van extra bergingsruimte in het zoekgebied Oxerhof kan op meerdere manieren worden gerealiseerd:

• 1. Hogere waterstand accepteren in de Dortherbeek: door het accepteren van een hogere waterstand in de Dortherbeek kan meer water worden geborgen in de gebieden die in de huidige situatie inunderen waardoor het totale inundatieoppervlak toeneemt.
• 2. Afgraven: elke m3 grond die wordt afgegraven beneden 6,50 m+NAP en boven de grondwaterstand (T=100 situatie) kan worden ingezet voor compensatie.
• 3. Waterberging realiseren langs de Dortherbeek in combinatie met natuurontwikkeling: de Dortherbeek is aangewezen als ecologische verbindingszone (EVZ) en kent een Specifiek Ecologische Doelstelling (SED) voor Laaglandbeek. De compensatie kan worden gerealiseerd door alleen afgraven, door alleen hogere waterstand of door een combinatie van afgraven en een hogere waterstand.

In het waterhuishoudingsplan (ARCADIS, augustus 2011) zijn de genoemde mogelijkheden onderzocht en doorgerekend. In overleg met het waterschap, de provincies Gelderland en Overijssel, de gemeente Lochem, de Dienst Landelijk Gebied (DLG) en de kavelruilcommissie is besloten de waterbergingscompensatie te combineren met de inrichtingsopgave voor de Dortherbeek tot een laaglandbeek, model kamsalamander. Hieronder wordt dit toegelicht.

Waterberging realiseren langs de Dortherbeek in combinatie met natuur
De Dortherbeek en naaste omgeving vormen een geschikt (zoek)gebied voor de compensatieopgave van het Bedrijvenpark A1 vanwege de reeds voorgenomen realisatie van de EVZ/SED van de Dortherbeek binnen het zoekgebied. Bij de herinrichting kan immers gelijktijdig de benodigde waterberging worden gerealiseerd en kwalitatief meer invulling worden gegeven aan de uitwerking tot laaglandbeek en EVZ. Om die reden heeft het waterschap Rijn en IJssel stroken langs de Dortherbeek aangewezen voor de waterberging.

Aantal benodigde hectares waterberging
Er is berekend dat voor een waterberging van 100.000 m³ conform het waterhuishoudingsplan een oppervlakte nodig is van 20 ha. Voor het door gemeente en waterschap gewenste robuuste systeem zal minder grond nodig zijn. De hoeveelheid moet nog blijken uit de nadere uitwerking. Deze voor de berging benodigde grond wordt gevonden in de zogenaamde "stapstenen" (natuurgebiedje met bijvoorbeeld moerasontwikkeling, poelen, bosjes e.d.) en corridors in het dal van de Dortherbeek. In stapstenen van in totaal 12 ha wordt 6 ha waterberging gerealiseerd. Een stapsteen zal ongeveer 2-4 ha groot zijn. De overige hectares worden gezocht langs de Dortherbeek.

De bergingsruimte ontstaat door het treffen van profielmaatregelen, zoals het afgraven/ vergraven van een circa 40 m brede zone aan weerszijden van de Dortherbeek. Er wordt gedacht aan het ondiep verbreden van de waterloop, de aanleg van natuurvriendelijke oevers en de aanleg van drasgebiedjes. Door het meanderen van de Dortherbeek, kenmerk van een laaglandbeek, neemt de totale lengte van de beek toe en daarmee de omvang van het waterbergingsvermogen in het profiel van de beek.

De afgegraven delen zullen een bergingsfrequentie van 10 tot 20 dagen per jaar (laaglandbeek) hebben. De gronden worden maximaal tot de gemiddelde hoogste grondwaterstand afgegraven. De berging vindt vooral in de winterperiode plaats. Daarnaast worden langs de Dortherbeek stapstenen (2-4 ha) aangelegd.

4.5.5 Infrastructuur op het bedrijvenpark

Ook in het nieuwe stedenbouwkundige plan zijn er twee ontsluitingen van het bedrijventerrein. Aan de oostzijde wordt het bedrijventerrein ontsloten op de Siemelinksweg en A1 door middel van een onderdoorgang onder het spoor, aan de westzijde via een T-aansluiting op de Deventerweg/N348. Aan deze hoofdontsluiting is een subontsluiting gekoppeld in de vorm van lusstructuren. Het voordeel hiervan is dat de bebouwing van het Bedrijvenpark A1 zorg draagt voor de afscherming van geluid richting de groene bufferzone en de bebouwing van Epse

Ongewenste verschuivingen van verkeersstromen, zoals een toename op de Lochemseweg, worden ondervangen door een uitgebreide oostelijke ontsluiting en een krapper vorm gegeven westelijke ontsluiting. De oostelijke ontsluiting kent een zeer grote capaciteit in tegenstelling tot de zeer beperkte capaciteit van de westelijke ontsluiting.

Oostelijke ontsluiting

De opzet van de oostelijke ontsluiting is ten opzichte van het voorgaande stedenbouwkundige plan licht gewijzigd. In het voorgaande plan was er sprake van een rechte onderdoorgang met twee rijbanen en twee rijstroken. In de nieuwe opzet is op basis van de resultaten uit het verkeersmodel een rechte onderdoorgang met een rijbaan en drie rijstroken, waarvan twee rijstroken uitgaand en één ingaand.

De toegang tot de onderdoorgang aan de oostzijde van het spoor Deventer-Zutphen ligt in het verlengde van de zuidelijke op- en afritten van de autosnelweg A1. De Siemelinksweg sluit hier via een T-aansluiting op aan. Op deze wijze is er meer verkeerscapaciteit en meer opstelruimte. De lay-out van de t-aansluiting Siemelinksweg -zuidelijke op en afritten autosnelweg A1-oostelijke ontsluiting is niet gewijzigd.

Op het bedrijventerrein gaat de onderdoorgang, zodra het maaiveld is bereikt, over in een brug over de Dortherbeek, waarna middels een t-aansluiting de bedrijven bereikt kunnen worden. De oostelijke ontsluiting is zodanig verkeerskundig ontworpen, dat in principe 100% van het verkeer van en naar het bedrijventerrein via deze ontsluiting afgewikkeld zou kunnen worden.

De lay-out van de kruispunten en de verkeersregelinstallaties is afgestemd op wisselende verkeerssituaties waardoor het bijvoorbeeld mogelijk is het verkeer richting de opritten te doseren in geval van congestie op de autosnelweg.

In het nieuwe stedenbouwkundige plan is het westelijke deel van het bedrijvenpark ongemoeid gelaten.
De hoofdontsluitingsweg op het bedrijventerrein verbindt de westelijke en de oostelijke ontsluiting. De bedrijfskavels zijn bereikbaar middels wegen die aansluiten op de hoofdontsluitingsweg.

Langzaam verkeer

De westelijke en oostelijke ontsluiting kennen een éénzijdig in twee richtingen bereden fietspad. De hoofdontsluitingsweg op het bedrijventerrein heeft aan beide zijden een fietsstrook. Bij de westelijke ontsluiting wordt ter hoogte van de Waterdijk een oversteek gecreëerd om met de fiets van het vrij liggende fietspad op de hoofdontsluitingsweg te komen. Aan de oostzijde gebeurt dit ter hoogte van de t-splitsing. Vanaf de t-splitsing loopt er een solitair fietspad in de groenzone richting de hoofdontsluitingsweg langs de A1.

De overige wegen op het bedrijventerrein kennen minimaal een eenzijdig specifieke fietsvoorziening. Alle wegen op het bedrijventerrein kennen een éénzijdig trottoir. In de bufferzone liggen recreatieve voetpaden.

Over de bestaande Molbergsteeg wordt een vrijliggend in twee richtingen bereden fietspad gelegd, dat de verbinding vormt tussen Epse en het al bestaande vrij liggende in twee richtingen bereden fietspad net ten zuiden van de A1, dat onder de A1 door naar Kloosterlanden voert. In het zuiden van het plangebied bekort een fietsdoorsteek tussen het westelijke en oostelijke deel van het bedrijventerrein de fietsroute van de ene kant van het bedrijventerrein naar de ander kant.

Openbaar vervoer

Het openbaar vervoer speelt een belangrijke rol bij het vervoersvraagstuk van het bedrijvenpark.

Buslijnen
Momenteel lopen er twee streeklijnen over de Deventerweg. Dit zijn beide halfuursdiensten. Deze lijndiensten zouden een functie kunnen vervullen voor het westelijk deel van het bedrijvenpark. Met de vervoerder zullen afspraken worden gemaakt om (spits)diensten te leiden over het bedrijvenpark. De hoofdontsluiting zal op strategische plekken voorzien zijn van bushaltes.

Station Deventer Zuid
In opdracht van de Gemeente Deventer is door ProRail de vervoerkundige haalbaarheid van een nieuw station Deventer-Zuid onderzocht. Uit dit onderzoek bleek echter dat de te verwachten vervoerwaarde onvoldoende is. Er is daarom afgezien van een station ter hoogte van het bedrijvenpark.

Vervoermanagement
Vervoermanagement is mobiliteitsbeïnvloeding, waarbij het vervoergedrag van werknemers, bezoekers en zakelijke klanten zodanig verandert dat de milieubelasting wordt teruggedrongen. Praktische voorbeelden van vervoermanagement zijn ondermeer:

• gebiedsgewijze of regionale carpoolprojecten;
• beschikbaar stellen van (dienst)fietsen;
• goede fietsparkeervoorzieningen;
• opzetten vervoersdienst voor het gehele bedrijvenpark.

Vervoermanagement zal worden gestimuleerd. Dit kan onder ander door bij de uitgifte van gronden afspraken te maken over fietsparkeerplaatsen, bedrijfsvervoer, e.d. Daarnaast kunnen verschillende aspecten van vervoermanagement opgenomen worden in het dienstenpakket van het parkmanagement. Dit zal zeker het geval moeten zijn als het niet voldoende snel lukt om het bedrijventerrein middels bus op een adequate wijze met openbaar vervoer te ontsluiten.

4.5.6 Indeling uitgeefbaar terrein

Met het vervallen van de kantoorbestemming is de inrichting van het gebied aangepast. De uitgangspunten van het bestemmingsplan zijn vertaald naar de nieuwe inrichting van het gebied. Met een andere ligging van de hoofdontsluitingsweg heeft ook de bedrijfskavel in de noordoosthoek een andere vorm gekregen. Met deze vormgeving van de kavel zijn goede bedrijfkavels te creëren.

De uitgangspunten ten aanzien van hoogte en bebouwingspercentages zijn niet gewijzigd. Hieronder gaan we daar op in.

Bedrijvenpark A1 is in belangrijke mate bedoeld voor hoogwaardige bedrijvigheid. Het ambitieniveau ten aanzien van de beeldkwaliteit is hoog. Het ambitieniveau is vastgelegd in het beeldkwaliteitplan. Omdat de openbare ruimte in het uitgeefbare gebied sober is en er weinig verdoezeld kan worden, worden hoge eisen gesteld aan de vormgeving van de gebouwen zelf, de onderlinge relatie tussen de gebouwen en de situering van de gebouwen ten opzichte van de openbare weg.

In het Beeldkwaliteitsplan wordt op het bedrijvengedeelte van het plan op sommige plaatsen aangegeven, dat minimaal 60% van de voorgevel van het gebouw in de voorgevelrooilijn wordt geplaatst. Het gebouw dient daarnaast op een afstand van 3 meter tot een zijdelingse perceelsgrens te worden opgericht. Langs de hoofdontsluitingsweg geldt een minimale bouwhoogte van 10 m. Inritten zijn maximaal 10 m breed en alleen bij grotere kavels zijn er twee inritten toegestaan. Hekwerken aan de straatzijde hebben een gelijksoortige, in het Beeldkwaliteitplan beschreven, uitstraling en staan op de kavelgrens of in de rooilijn. De hoogte van een hekwerk in en voor rooilijn mag niet meer bedragen dan 1.50 m. Het kantoorgedeelte van de gebouwen is opgenomen in het bedrijfsgebouw. Het mag zich qua uitstraling onderscheiden van het bedrijfsgebouw. Het hoofdmateriaal van het bedrijfsgebouw bestaat uit een uniform materiaal en voor de hoofdkleur kan gekozen worden uit een breed spectrum van grijstinten. Reclame-uitingen zijn opgenomen in de gevel of worden aan de gevel bevestigd. Opslag buiten vindt minimaal 5 m achter de voorgevel van het bedrijfsgebouw plaats. Parkeren voor zowel de werknemers als de bezoekers vindt plaats op de bedrijfskavel.

Er wordt gestreefd naar een intensief gebruik van de kavel, hetgeen onder andere tot uitdrukking komt in een minimaal bebouwingspercentage van 50%. Bedrijven zullen worden gestimuleerd het bedrijfsproces zo mogelijk 'in de hoogte' te organiseren en zo mogelijk op het dak te parkeren. De maximale bebouwingsdichtheid op de kavel mag hoogstens 75% bedragen.

Beeldkwaliteitplan
Ook in de herziening van het beeldkwaliteitplan is het gebied van het Bedrijvenpark A1 in zes deelgebieden verdeeld (zie afbeelding 4.9). Ieder deelgebied heeft binnen de gehele ontwikkeling van het Bedrijvenpark A1 een eigen functie. Om deze functie goed tot zijn recht te laten komen zijn in het Beeldkwaliteitplan per gebied specifieke kenmerken en criteria opgesteld. Om een eerste indruk te geven wat de deelgebieden precies inhouden wordt bij ieder deelgebied kort stilgestaan.

A fbeelding 4.7 - Overzicht deelgebieden Bedrijvenpark A1 (Arcadis 2011)

Het gebied rondom de Hoofdontsluitingsweg
De hoofdontsluitingsweg loopt van de oostelijke entree van het bedrijvenpark, evenwijdig aan de rijksweg A1, richting het landschap ten zuiden van de Waterdijk. Hier sluit de weg aan op de Deventerweg. De zone langs de hoofdontsluitingsweg vormt zowel intern als extern het gezicht van het bedrijvenpark.

Het luwe bedrijfsgebied
Het Luwe bedrijfsgebied vormt de overgang naar de groene bufferzone met zijn toekomstige ecologische kwaliteiten. De bebouwing in deze zone zal bestaan uit kleinschalige bedrijvigheid met een maximale hoogte van 8 meter in een losse setting.

Het gebied van de Pessinkwatergang/Molbergsteeg
Het gebied van de Pessinkwatergang/Molbergsteeg vormt een specifieke zone door zijn huidige verschijningsvorm en de richting binnen het bedrijvenpark. In het ontwerp is dit aanleiding geweest om het specifieke van de zone verder te versterken. Aan de westzijde van de Molbergsteeg is gekozen om het bedrijvenpark te maskeren door middel van een houtwal die een voortzetting is van de aanwezige bospercelen en solitaire bomen.
Aan de oostzijde is er voor gekozen om de Pessinkwatergang op te waarderen tot een watergang van formaat. Hier kan het bedrijvenpark zich manifesteren aan de gebruiker van de Molbergsteeg en bestaat er voor de gebruiker (fiets/voetganger) van deze steeg het gevoel van sociale veiligheid.

Het gebied rondom de wadi
De wadi-zone loopt van de oostelijke entree naar de hoofdontsluiting parallel aan de A1. Het gebied kent een vergelijkbare karakteristiek als de Pessinkwatergang. Er is sprake van een beeldbepalende waterloop gelegen in een groenzone. De waterloop is hier een wadi die bij zware regenval het watertransport verzorgt naar de retentiezone in het zuidoosten van het plan.

De Oostelijke Kop
De oostelijke kop is beeldbepalend voor de hoofdentree van het bedrijvenpark. Het is namelijk het gezicht naar de snelweg en de stad Deventer en is een gebied waar de laaglandbeek kwaliteiten van de Dortherbeek tot zijn recht moeten kunnen komen. De locatie is vanwege de zichtkwaliteit vanaf de A1 en de hoofdontsluiting en de landschappelijke kwaliteit zeer geschikt voor een programma dat hoge eisen stelt aan de omgeving. Hier is hoogwaardige bedrijfsbebouwing gepland.

De Westelijk Kop
De westelijke kop is het gebied dat gelegen is ter hoogte van de westelijke oprit naar de rijksweg A1. Dit gebied vormt aan deze zijde het visitekaartje van het bedrijvenpark. Dit deelgebied sluit aan op het gebied rondom de hoofdontsluitingsweg. Het deelgebied vraagt om een hoogwaardige, eigentijdse architectuur.

Het Middengebied
Het middengebied is het gebied dat verborgen ligt achter de andere deelgebieden. Dit bedrijfsgebied is een gebied waar een grotere mate van vrijheid geldt. Deze vrijheden hebben betrekking op positie op de kavel, bouwmassa en verschijningsvorm.

Vertaling Beeldkwaliteitplan in bestemmingsplan
De verschillende deelgebieden waar het Bedrijvenpark A1 uit bestaat zijn hiervoor in het kort beschreven. De ambitie ten aanzien van de beeldkwaliteit voor deze gebieden is uitgebreid vastgelegd in het Beeldkwaliteitplan. In het Beeldkwaliteitplan wordt onderscheid gemaakt in kenmerken en criteria. Voor ieder deelgebied gelden andere kenmerken en criteria die samen van belang zijn om tijdens de ontwikkeling van het bedrijvenpark kwaliteit en een vorm van eenheid te garanderen. De geformuleerde kenmerken beschrijven een streefbeeld, bedoeld als inspiratiebron voor ontwerpers van gebouwen en buitenruimte. Voor bedrijven wordt daarmee een vorm van zekerheid geboden met betrekking tot de directe omgeving en het imago van het bedrijvenpark als geheel. De beschreven criteria gaan in op situering van bebouwing, vormgeving, materiaalgebruik, kleur, kapvorm en dergelijke.

De opgenomen criteria en kenmerken vormen bij de ontwikkeling en het beheer van het bedrijvenpark een toetsingskader. Indien mogelijk worden de in het Beeldkwaliteitplan aangegeven kenmerken en criteria verankerd in het bestemmingsplan. De kenmerken en criteria die in het bestemmingsplan verankerd kunnen worden hebben met name betrekking op de situering van gebouwen en hoogte/omvang de gebouwen.

De in het beeldkwaliteitplan geformuleerde kenmerken en criteria die niet in het bestemmingsplan doorvertaald kunnen worden, worden in een aanvullend hoofdstuk aan de Welstandsnota toegevoegd en vormen daarmee een toetsingskader voor de ontwikkelingen.