| Plan: | Bedrijvenpark A1, tweede herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | exploitatieplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.EP124b-VG01 |
De gemeente Deventer kampt reeds geruime tijd met een groot tekort aan ruimte voor bedrijven. De voorraad uitgeefbaar bedrijventerrein is nagenoeg uitgeput. Dit heeft negatieve gevolgen voor de sociaal-economische ontwikkeling van de gemeente. Na een uitgebreid onderzoek naar een geschikte locatie is Deventer reeds vele jaren bezig om ten zuiden van de Rijksweg A1 een bedrijvenpark met een goed vestigingsklimaat voor bedrijven te ontwikkelen.
De ambities van de gemeente Deventer zijn:
De gemeente heeft op diverse locaties binnen het gebied van het beoogde bedrijvenpark eigendommen verworven. Niet alle gronden zijn echter in eigendom van de gemeente. Dit betekent dat de grondexploitatie niet geheel door de gemeente gevoerd zal kunnen worden.
De Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) gaat in afdeling 6.4 uit van het verhalen van kosten van openbare werken en werkzaamheden en van de mogelijkheden om aan deze werken en werkzaamheden eisen te stellen en regels met betrekking tot de uitvoering ervan. Ter uitvoering van de wettelijke regeling in afdeling 6.4 heeft de gemeente ten aanzien van het Bedrijvenpark A1 op 18 november 2009 een exploitatieplan vastgesteld en wel onder de naam 'Exploitatieplan Bedrijvenpark A1' (hierna ook wel het initiële plan genoemd). Sindsdien is gebleken dat de behoefte aan kantoren minder is dan destijds werd aangenomen. Om die reden heeft het college van burgemeester en wethouders een partiële herziening van het bestemmingsplan in procedure gebracht. Als gevolg van dit inzicht heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in haar uitspraak van 11 januari 2012 het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan voor wat betreft het plandeel met de bestemming 'Kantoren' vernietigd. Vanwege de samenhang met het exploitatieplan heeft de Afdeling ook het besluit tot vaststelling van het exploitatieplan vernietigd.
De vaststelling van het initiële exploitatieplan geschiedde dan ook in reactie op deze vernietiging en geschiedt in samenhang met
Het initiële exploitatieplan is vastgesteld op 18 juli 2012.
Eerste herziening
Op 18 juli 2012 heeft de gemeenteraad het initiële plan vastgesteld.
Een exploitatieplan moet jaarlijks worden herzien. De eerste herziening is aangemerkt als niet-structurele herziening. Het ging om aanpassingen van ramingen in de exploitatieopzet met inachtneming van de in het (initiële) exploitatieplan aangegeven methoden van indexering en om een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten. Dit zijn elementen die onder de leden b tot en met d van artikel 6.15 lid 3 Wro vallen, welke elementen door dit artikel als niet-structureel worden bestempeld.
Samengevat ging het om de volgende wijzigingen:
Tweede herziening
De eerste herziening is door de raad vastgesteld op 2 juli 2013, uitgaande van de stand van zaken per 1 januari 2013. Dit was een niet-structurele herziening. De tweede herziening heeft betrekking op structurele onderdelen in de zin van artikel 6.15 lid 3 Wro. Belangrijke aanleidingen zijn de tweede partiële herziening van het bestemmingsplan, de actualisatie en de behoefte om de regels van het plan flexibeler en beter hanteerbaar te maken. De wens tot betere hanteerbaarheid vertaalt zich in compactere formulering van regels en, waar mogelijk, ook in minder regels. Verder is er voor gekozen het exploitatieplan zo vorm te geven dat het past bij de digitale standaarden zoals deze, behalve voor bestemmingsplannen, ook gelden voor exploitatieplannen. De opzet van de tekst is daardoor gewijzigd. De tweede herziening gaat uit van de stand van zaken per 1 januari 2014.
Tussen 1 januari 2013 en 1 januari 2014 is de stand van zaken als volgt gewijzigd:
Deze stand van zaken is verwerkt in de tweede herziening. Samengevat gaat het om de volgende wijzigingen in de tweede herziening:
In de navolgende tekst van deze toelichting op het exploitatieplan komen paragraafsgewijs aan de orde:
Begrippen die specifiek van belang zijn voor het begrip van de regels of die vaker gehanteerd worden, zijn in het exploitatieplan in het onderdeel Regels gedefinieerd.
Het exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1' en met het 'bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1, eerste partiële herziening'. Met de tweede herziening van het exploitatieplan is tevens aangesloten bij het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1, tweede partiële herziening'. Het bestemmingsplan inclusief de partiële herzieningen ervan voorziet in de mogelijkheid het gebied, zoals aangegeven op de bestemmingsplankaart, te bebouwen met bedrijven en verder in de mogelijkheid enkele woonwagens te plaatsen. Om dit mogelijk te maken zijn diverse ingrepen nodig zowel binnen als buiten het exploitatiegebied. Binnen het gebied valt te denken aan het verleggen van de Dortherbeek, het aanleggen van een bufferzone, waarin opgenomen een ecologische verbindingszone met voldoende natuurcompensatie en een visuele afscherming (grondwal) tussen het dorp Epse en het bedrijvenpark. Buiten het exploitatiegebied betreft het met name het creëren van compenserende waterbergingsmogelijkheden. Aansluiting bij het bestemmingsplan 'Bedrijvenpark A1, tweede partiële herziening' is gevonden door met het groen in het voormalig deelgebied 1C flexibeler om te gaan (op de Kaart grondgebruik) en door de aanpassing van het wegprofiel in fase 2 (west) te verwerken in de tweede herziening van het exploitatieplan.
Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren (waaronder de gemeente). Indien particuliere eigenaren de aanleg van de openbare voorzieningen door de gemeente wensen te laten uitvoeren, kunnen zij de gemeente verzoeken hierover met hen een overeenkomst aan te gaan.
In dit exploitatieplan wordt echter het uitgangspunt gehanteerd dat elke eigenaar zijn eigen gronden bouw- en woonrijp maakt, de nutsvoorzieningen laat aanleggen en de openbare voorzieningen aanlegt, met uitzondering van de hoofdinfrastructuur (aan te leggen in opdracht van de gemeente).
Daar waar de aanleg van openbare voorzieningen op particuliere gronden vanwege de in paragraaf 1.6 te noemen redenen de voortgang van de realisatie niet waarborgt, zal de gemeente deze gronden wensen te verwerven of zo nodig te onteigenen. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro.
De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om:
Het exploitatieplangebied volgt de begrenzing van het bestemmingsplangebied op een aantal percelen na. Van het exploitatiegebied worden die bebouwde gebieden uitgezonderd waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd, of die ook overigens niet te kwalificeren zijn als 'bouwplan' in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Behalve de gronden met aangewezen bouwplannen (het uitgeefbare gebied) omvat het exploitatieplangebied de voorziene primaire openbare ruimte. Dit betreft de gronden waar verkeersfuncties, groen, natuur- en watercompensatie voorzien zijn. Hiertoe behoort ook de bufferzone met grondwal aan de zuidzijde van het exploitatiegebied. Deze is nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken. Secundaire openbare ruimte is onderdeel van het uitgeefbaar gebied.
Deze begrenzing is aangegeven op de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1 van deel B.
De gemeente wenst de volgende percelen te verwerven:
Hieronder wordt voor een aantal van deze te verwerven gronden een toelichting gegeven:
2a De percelen voor de visuele afscherming (de grondwal)
Op de percelen, zoals aangegeven op de Kaarten inrichtingsplan, bijlagen 3 en 4 van deel B, is een bufferzone inclusief een visuele afscherming geprojecteerd in de vorm van een grondwal (ook wel aarden wal genoemd). De aanleg van deze grondwal dient te hebben plaatsgevonden voordat bouwactiviteiten starten. De bouwactiviteiten zijn gefaseerd in fase 1 (oostelijk deel) en fase 2 (westelijk deel), terwijl fase 2 nog weer onderverdeeld is in deelgebieden. De bufferzone met de grondwal is gesitueerd in fase 1 en in deelgebied 2B (voor wat betreft fase 2).
Voor zover de ondergrond van grondwal niet reeds eigendom van de gemeente is, is zij op de Kaart te verwerven percelen, bijlage 1 van deel A aangeduid als te verwerven gronden onder de aanduiding 'grondwal'.
Aangezien de eigendom van de ondergrond van deze geprojecteerde grondwal in fase 2 verdeeld is over meer eigenaren en niet gewaarborgd is dat de integrale aanleg voor wat betreft fase 2 zal zijn gerealiseerd voor de geplande start van de bouw, zal de gemeente in ieder geval ten aanzien van deze gronden zelf actief pogingen tot minnelijke verwerving van die gronden doen. Onteigening voor de grondwal in fase 2 is in verband met de fasering vooralsnog niet aan de orde.
2b In te richten delen van de bufferzone
Voor de bufferzone, geprojecteerd op de zuidzijde van het exploitatiegebied, geldt dat, conform het Bestemmingsplan, het bestaande gebruik op sommige delen kan worden voortgezet, maar dat op andere delen de bestemming wordt gewijzigd in een bestemming 'Groen' en deze delen hiertoe dienen te worden ingericht. Dit is weergegeven in het Inrichtingsplan bufferzone Bedrijvenpark A1, opgenomen als bijlage 9 van deel B. In fase 2 kan het bestaande gebruik op deze delen niet overal worden voortgezet. Deze inrichting dient blijkens het Bestemmingsplan te zijn uitgevoerd voordat bouwactiviteiten starten. Met betrekking tot deze delen zal de gemeente contractueel toestemming trachten te verkrijgen. Voor zover dat niet slaagt, geldt dezelfde noodzaak en reden voor verwerving als ten aanzien van de hiervoor genoemde grondwal. Onteigening is in verband met de fasering vooralsnog niet aan de orde.
Voor zover de ondergrond van de in te richten delen van de bufferzone niet reeds eigendom van de gemeente is en het gebruik afwijkt van het Inrichtingsplan bufferzone Bedrijvenpark A1, is zij op de Kaart te verwerven percelen, bijlage 1 van deel A aangeduid als te verwerven grond onder de aanduiding 'in te richten bufferzone'.
2c Hoofdinfrastructuur
Voor fase 2 is rekening gehouden met verwerving van de hoofdinfrastructuur. Onteigening in fase 2 is in verband met de fasering vooralsnog niet aan de orde.
De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten.
Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van voorschriften ten aanzien van locatie-eisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen.
Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de bouwvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:
Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het gebruiksrijp maken van het openbaar gebied):
Bouwrijp maken
Gebruiksrijp maken
De realisatie van het bedrijvenpark A1 is een langdurig project, omvat vele werkzaamheden en is afhankelijk van vele factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van betrekkelijk veel eigenaren in het exploitatiegebied is het noodzakelijk in dit exploitatieplan de integraliteit van de uitvoering te waarborgen. De langdurigheid, de vele werkzaamheden, de vele afhankelijkheden en de noodzaak van een integrale uitvoering vormen redenen voor een groot aantal regels van meermalen een hoog detailniveau.
De regels zijn dusdanig geformuleerd dat de gemeente daadwerkelijk handhavend kan optreden indien ervan wordt afgeweken. Overtreding van de regels is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en daarmee een strafbaar feit.
Gelet op de veelheid aan regels is het deel met de meeste details opgenomen in de 'Locatie-eisen Bedrijvenpark A1', bijlage 7 van deel B.
De regels van dit exploitatieplan zijn vervat in de artikelen van Hoofdstuk 3 Regels.
De regels zelf beginnen met artikel 1 waarin de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan zijn gedefinieerd.
Toelichting Artikel 2 Faseringen en Koppelingen
De realisatie van het bedrijvenpark is in twee hoofdfasen verdeeld: een oostelijk deel (fase 1) en een westelijk deel (fase 2). De grens tussen beide fasen wordt gevormd door de Molbergsteeg (die nog valt binnen fase 1). Fase 2 is onderverdeeld in deelgebieden, zoals aangegeven op de Kaart deelgebieden, bijlage 2 van deel B, met daaraan verbonden data. Tussen fase 1 en 2 wordt een bepaalde koppeling aangebracht. Dat geldt ook voor sommige deelgebieden ten opzichte van elkaar.
Binnen fase 1 valt het oostelijke deel van de bufferzone aan de zuidkant van het exploitatiegebied. Hier is het oostelijke deel van de bufferzone grotendeels ingericht en het oostelijke deel van de grondwal grotendeels aangelegd.
Het gebied ten noorden van de bufferzone wordt grotendeels bepaald door de voor bedrijven uitgeefbare delen en verder door de bijbehorende wegen en het groen.
In dit gebied is de verlegging van de Dortherbeek gerealiseerd en zijn de aanleg van de oostelijke ontsluiting en van het hoofdgemaal geprojecteerd.
De deelgebieden 2A, 2B en 2C vormen samen fase 2.
Deelgebied 2B is het westelijke deel van de bufferzone aan de zuidkant tot aan de (verlegde) Deventerweg. Hierin wordt het westelijke deel van de bufferzone ingericht en het westelijke deel van de grondwal aangelegd. Een klein deel is uitgeefbaar voor bedrijven. De grens tussen 2B enerzijds en 2C anderzijds wordt aan de noordkant van 2B gevormd door de voor bedrijven uitgeefbare delen in 2C.
Deelgebied 2A wordt gevormd door het tracé van de verlegde Deventerweg met, ten westen van die weg, ook hier een stuk grondwal (geluidswal). Verder is een klein deel uitgeefbaar voor bedrijven en een klein deel voor woonwagens. Deelgebied 2C wordt grotendeels bepaald door de voor bedrijven uitgeefbare delen en verder door de bijbehorende wegen en het groen.
Toelichting artikel 2.1 Faseringen en data
De tijdsfasering van het bedrijvenpark A1 is in de faseringstabel van artikel 2.1 Faseringen en data weergegeven.
De tabel geeft de voortgang van de ontwikkeling van de diverse deelgebieden aan.
De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. De tabel dient zo gelezen te worden dat het bouwrijp maken niet eerder mag starten dan het jaartal in de kolom Bouwrijp maken.
Omgevingsvergunningen voor het bouwen van bouwwerken mogen niet eerder worden verleend dan het jaartal zoals genoemd in de kolom Verlening omgevingsvergunning. Deze regel is bedoeld voor bouwwerken voor bedrijfsdoeleinden. Bouwwerken voor nutsvoorzieningen en voor openbaar nut zijn hiervan uitgezonderd.
Uitgangspunt voor de planning van de realisatie is dat het totale bedrijventerrein op 31 december 2023 gereed is. In bovenstaande fasering is voor bedrijven uitgegaan van een uitgiftetempo van 6,1 hectare per jaar.
Het verleggen van een eerste deel van de Dortherbeek was nodig om de oostelijke ontsluiting (inclusief onderdoorgang onder de spoorlijn Deventer – Zutphen) te kunnen aanleggen. De beekloop bevond zich namelijk in het geprojecteerde tracé van de onderdoorgang. In 2010 is al een klein deel van de Dortherbeek verlegd als voorbereiding van de bouwlocatie voor de onderdoorgang. Deze verlegging is uitgevoerd in combinatie met de aanleg van de tijdelijke bouwweg en de renovatie en versterking van de brug over de Schipbeek.
In 2012 is gestart met de inrichting van de bufferzone in fase 1 inclusief de aanleg van de droge oeververbinding onder de spoorlijn Deventer- Zutphen. Met de grond die vrijkomt uit de bufferzone is een deel van de grondwal tussen de bufferzone en het bedrijvenpark aangelegd. In de 1e helft van 2013 was de bufferzone gereed, inclusief het aanbrengen van de beplanting. Alleen een klein deel van de grondwal was nog niet af. Voor de afronding van de grondwal is het nodig dat de sanering van de stortplaats uitgevoerd wordt. De grond die gebruikt wordt voor de afronding van de grondwal komt vrij uit fase 1. In de tweede helft van 2013 is gestart met het bouwrijp maken van het gedeelte van fase 1 ten noorden van de bufferzone en de bouw van de onderdoorgang onder de spoorlijn Deventer - Zutphen.
De ontwikkeling van dit noordelijke gedeelte start met de oostelijke ontsluiting (inclusief onderdoorgang onder de spoorlijn Deventer - Zutphen) en met het bouwrijp maken ervan.
De aanleg van de grondwal moet nagenoeg gereed zijn voordat met de bouw van bedrijven binnen fase 1 kan worden gestart. Hierover is in het bestemmingsplan een koppeling opgenomen.
Voor een deel van fase 1 betreft het bouwrijp maken een bodemsanering van de voormalige vuilstortlocatie en de uitgifte van bedrijfskavels.
De verkaveling van de deelgebieden is niet vastgelegd en nog flexibel in te delen.
Fase 2 start met de inrichting van de bufferzone in deelgebied 2B en de aanleg van de grondwal.
Voor een indeling in deelgebieden en koppelingen daartussen is gekozen om te voorkomen dat verspreid over het gehele exploitatiegebied bouwrijp wordt gemaakt en, op basis van verleende omgevingsvergunningen, wordt gebouwd. Daardoor zou er versnipperd worden gebouwd. De markt voor bedrijventerreinen laat niet toe het gehele exploitatiegebied tegelijk te ontwikkelen. Immers, de uitgifte van kavels zal om redenen van afzetbaarheid in de markt niet in bijvoorbeeld één jaar kunnen plaatsvinden. Indien de gehele hoofdinfrastructuur desondanks in één bouwstroom voor het gehele gebied direct zou worden aangelegd, zouden de kosten van een groot deel van deze voorzieningen te vroeg worden gemaakt en voor onnodig hoge rentelasten zorgen. Wanneer, verspreid over het gehele exploitatiegebied op dezelfde momenten gebouwd zou mogen worden, en de daarvoor noodzakelijke ontsluitingen en rioleringen aangelegd zouden worden, zou dat dus leiden tot een niet-efficiënte besteding van financiële middelen.
Fase 2 mag daarom eerst dan worden ontwikkeld wanneer het uitgeefbare gebied van fase 1 grotendeels is uitgegeven. De jaartallen in de faseringstabel zijn afgestemd op de verwachte termijn dat fase 1 grotendeels is uitgegeven.
Toelichting artikel 2.2 Koppelingen
Uit de flora- en faunabeschikking vloeit voort dat in fase 2 eerst de bufferzone moet zijn aangelegd voordat werkzaamheden voor het bouwrijp maken worden uitgevoerd met als motivering dat tijdens de aanleg van de bufferzone voldoende foerageergebied voor de das blijft bestaan. Wanneer de bufferzone is ingericht is er voldoende compensatie van leefgebied. Daar is een koppelingsregel voor opgenomen. Voor de toepassing van de flora- en faunabeschikking wordt de grondwal niet tot de bufferzone gerekend.
Uit deze flora- en faunabeschikking volgt ook dat een tunnelbuis onder de N348 dient te worden aangelegd, ten behoeve van de compensatie van het foerageergebied van de das. Verder moeten de dassenholen, voor zover nog aanwezig in deelgebied 2C, ongeschikt gemaakt worden voordat in dit deelgebied en deelgebied 2A werkzaamheden worden uitgevoerd. Aangezien de werkzaamheden starten met het bouwrijp maken van de gronden is de aanleg van deze tunnelbuis en het ongeschikt maken van deze holen, gekoppeld aan het bouwrijp maken van deelgebieden 2A en 2C. Het ongeschikt maken van de holen vindt plaats onder leiding van een ecologisch deskundige. Een en ander vloeit voort uit het Inrichtingsplan bufferzone Bedrijvenpark A1, bijlage 9 van deel B.
In de tweede herziening is met lid c aan artikel 2.2 een nieuwe koppelingsregel toegevoegd. Deze wordt toegelicht bij de toelichting op artikel 6.4.1.
Artikel 3 Eisen voor de werken en werkzaamheden
Zoals reeds aangegeven zijn er redenen een groot aantal regels van veelal hoog detailniveau te hanteren voor dit exploitatieplan. Deze regels zijn vervat in de Locatie-eisen Bedrijvenpark A1, bijlage 7 van deel B. Deze bijlage bestaat uit twee delen. Voor zover er tegenstrijdigheden mochten voorkomen tussen enerzijds deze bijlage en anderzijds de Regels hebben de Regels voorrang.
Deel 1 bevat algemene eisen die van toepassing zijn op de uitvoering van werken en werkzaamheden. Dit deel bevat een procesbeschrijving, een procedure voor toetsing en gegevensbeheer en een verwijzing naar wet- en regelgeving, naar vigerend beleid van de gemeente, naar algemene ontwerpdocumenten (bijvoorbeeld CROW-publicaties), naar ontwerpdocumenten van de gemeente en naar ontwerpdocumenten opgesteld specifiek voor het Bedrijvenpark A1.
Deel 2 bevat vooral technische eisen. Leidend hierbij is het Programma van Eisen Openbare Ruimte (PvE Openbare Ruimte) van de gemeente Deventer. Hierin zijn de standaardeisen vastgelegd zoals ze in de gemeente gelden als basis voor ruimtelijke projecten.
In deel 2 van de locatie-eisen zijn eisen opgenomen die afwijken van het PvE Openbare Ruimte danwel aanvullend zijn voor Bedrijvenpark A1. Ingeval van strijdigheid hebben de Locatie-eisen Bedrijvenpark A1 voorrang boven het PvE Openbare Ruimte. Het PvE Openbare Ruimte en deel 2 van de locatie- eisen zijn van toepassing bij de voorschriften van artikel 3.
Het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte moet plaatsvinden volgens de eisen in de Locatie-eisen Bedrijvenpark A1.
De werken en werkzaamheden moeten, behalve volgens de Locatie-eisen Bedrijvenpark A1 ook worden verricht volgens de toepasselijke Kaart inrichtingsplan, bijlagen 3 en 4 van deel B en de Kaart waterhuishoudingsplan, bijlagen 5 en 6 van deel B.
Toelichting Artikel 4 Regels voor het werken met een gesloten grondbalans
De grondbalans wordt gesloten door uit te gaan van inbreng van afgegraven gronden, door uitname van op te hogen gronden in het exploitatiegebied, daaronder mede de aanvoer van gronden voor de aanleg van de aarden wal begrepen. Omdat inbreng en uitname in de tijd niet naadloos op elkaar zullen aansluiten zal de gemeente een gronddepot inrichten.
Het werken met een gesloten grondbalans is noodzakelijk om de volgende redenen:
Mocht er zich, ondanks het beheersen van de grondbalans op bepaalde momenten toch te weinig grond in het gronddepot bevinden, dan zal afgeweken moeten kunnen worden van het verbod om grond aan te voeren van buiten het exploitatiegebied. In dat geval kunnen burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning tot afwijking van dit verbod verlenen.
Bij het toezicht op de aan- en afvoer van gronden speelt ook de milieukwaliteit van de grond een rol. Wanneer gronden zouden moeten worden aangevoerd van buiten het exploitatiegebied zijn de regels van het besluit Bodemkwaliteit van toepassing.
Artikel 5.1 bevat een algemeen verbod om te handelen in strijd met artikel 2 tot en met 4 met het oog op de handhaafbaarheid van deze artikelen.
In artikel 6.1 is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het geval zou blijken dat het voldoen aan de voorschriften in de Locatie-eisen Bedrijvenpark A1, bijlage 7 van deel B, niet uitvoerbaar blijkt te zijn. Deze voorschriften zullen door realisatoren immers vertaald moeten worden naar een plan voor het uitvoeringsontwerp en bestekken. Daarbij zullen ook partijen buiten de gemeente betrokken moeten worden voor advies (bijvoorbeeld politie en waterschap).
Het is niet uitgesloten dat bij het opstellen van een plan voor het uitvoeringsontwerp of van bestekken blijkt dat eisen op onderdelen niet goed verenigbaar zijn. Ook voor wat betreft de feitelijke uitvoering is dat niet uitgesloten. De praktijk van de uitvoering is dan gebaat bij het gebruiken van een afwijkingsmogelijkheid. Randvoorwaarde voor het gebruik maken ervan is wel dat een vergelijkbaar resultaat wordt bereikt als het resultaat waarvan de Locatie-eisen Bedrijvenpark A1 uitgaan. Zo nodig worden hiertoe voorschriften in de vergunning opgenomen. De vergunning wordt geweigerd indien de gevraagde afwijking zou leiden tot onevenredig hogere kosten van aanleg en/ of beheer van de openbare ruimte.
In artikel 6.2 is een algemene afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Deze kan alleen worden toegepast wanneer de afwijking past in een in voorbereiding zijnde herziening. Van een in voorbereiding zijnde herziening is sprake wanneer burgemeester en wethouders hebben besloten een herziening in voorbereiding te nemen. Deze hoeft nog niet in ontwerp ter inzage te liggen. Wel wordt in dit besluit aangegeven op welke onderdelen van het exploitatieplan die herziening in ieder geval betrekking hebben.
Artikel 6.3 bevat eveneens een algemene afwijkingsbevoegdheid. In gevallen waarin de afwijking niet leidt tot een verhoging van de kosten van grondexploitatie ten opzichte van de raming daarvan in de laatst inwerking getreden herziening van het exploitatieplan en/of in gevallen waarin de afwijking leidt tot de inperking van de mogelijkheden van andere grondeigenaren om de uitgeefbare delen van hun gronden bouwrijp te maken, is een procedure op zijn plaats die de rechtsbescherming biedt die daar bij hoort. Wanneer zulke effecten niet voortvloeien uit het toestaan van de afwijking (artikel 6.2) is een lichtere procedure dan bij artikel 6.3 aan de orde vanwege de gewenste flexibiliteit in de voortgang van de uitvoering van de werken en werkzaamheden.
Wanneer de genoemde effecten wel het gevolg zijn van het toestaan van de afwijking (artikel 6.3) is het nodig dat de andere eigenaren inzichtelijk hebben welke deze effecten zijn voor hun exploitatiebijdragen en het bouwrijp maken van hun gronden. Om deze reden wordt, door het ter inzage leggen van een ontwerp van een herziening, aan andere eigenaren duidelijk gemaakt wat de gevolgen voor de exploitatiebijdragen zijn en voor de mogelijkheden tot het bouwrijp maken van hun uitgeefbare gronden.
Wanneer de genoemde effecten niet aanwezig zijn (artikel 6.2) is een ontwerpprocedure niet nodig. Omdat het een algemene afwijkingsbevoegdheid betreft, houdt de gemeente rekening met de mogelijkheid dat de afwijking door moet werken in de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan. Om die reden is een koppeling gelegd met een in voorbereiding zijnde herziening. Daarvan is sprake wanneer burgemeester en wethouders hebben besloten een herziening in voorbereiding te nemen.
Deze hoeft nog niet in ontwerp ter inzage te liggen. In het besluit van burgemeester en wethouders wordt aangegeven op welke onderdelen van het exploitatieplan die herziening in ieder geval betrekking hebben.
Met de uitgeefbare gronden in artikel 6.2 wordt gedoeld op die gronden die op de Kaart grondgebruik, bijlage 10a van deel B, zijn aangeduid als bedrijventerrein.
Artikel 6.4.1 is in de tweede herziening toegevoegd vanwege de keus om de uitgeefbare gronden in fase 1 samen te voegen. In het initiële plan waren op de Kaart grondgebruik diverse groenfuncties opgenomen. Binnen die groenfuncties was, conform het Waterhuishoudingsplan en de Kaart inrichtingsplan en de Kaart waterhuishoudingsplan, de waterberging voorzien. De hoeveelheid waterberging wordt met de keus in de tweede herziening niet anders, maar met deze keus ontstaan voor de grondeigenaren meer mogelijkheden om zelf de kavels te vormen. Binnen die keus moet voldaan worden aan functionele eisen van waterberging. Intussen is met de tweede herziening de voortgang van de exploitatie dusdanig dat in fase 1 reeds waterberging is aangelegd. Wanneer een eigenaar de betreffende grond zou willen benutten om deze als bedrijfskavel uit te geven, kan dat maar zal hij zelf voor compenserende waterberging moeten zorgen. Die compensatie en de voorwaarden daarvoor zijn geregeld in artikel 6.4.1 Om te voorkomen dat er al gebouwd mag worden op grond van een omgevingsvergunning voordat deze compensatie is gerealiseerd, is een koppelingsregel in lid c van artikel 2.2 opgenomen.
In 6.4.2 is een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van de situering van de aan te leggen voorzieningen van openbaar nut en van het uitgeefbaar gebied, zoals die zijn aangegeven op diverse kaarten die situeringen van de werken en werkzaamheden aangeven. Het betreffen de Kaart grondgebruik, bijlage 10a van deel B, en/of de Kaart inrichtingsplan, situatie oost en situatie west, bijlagen 3 en 4 van deel B, en/of de Kaart waterhuishoudingsplan, situatie oost en situatie west, bijlagen 5 en 6 van deel B.
Deze kaarten bevatten exacte situeringen van de uitgeefbare delen en de openbare ruimte.
Niet uitgesloten is dat bij (de voorbereiding van) de uitvoering door feitelijke oorzaken geringe verschillen tussen werkelijkheid en kaarten naar voren komen. In artikel 6.4.2 is een flexibiliteitsbepaling opgenomen die de mogelijkheid biedt om binnen de gestelde bandbreedte af te kunnen wijken van de op de genoemde bijlagen aangegeven situering. De situeringen hiervan mogen ten hoogste 5 meter verschillen van de situatie als aangegeven op de genoemde bijlagen. Bij grotere verschillen zal dit tot situeringsproblemen kunnen leiden, zodat voor grotere verschillen een herziening van het exploitatieplan nodig wordt geacht. Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning besluiten in te stemmen met een verzoek om qua situering af te wijken, mits binnen de bandbreedte wordt gebleven.
Het exploitatieplan kent zowel toelichtende als bindende bijlagen. De toelichtende bijlagen horen bij de Toelichting, deel A, en de bindende bijlagen bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. In deel B wordt in de exploitatieopzet verwezen naar de Toelichting (bijlage 10) exploitatieopzet. Deze bevat de bijlagen 10a tot en met 10m.
Toelichting bijlagen deel A
Deze kaart is opgenomen om inzicht te geven in de situering van de percelen die de gemeente in het exploitatiegebied wil verwerven. De toelichting op de beoogde verwervingen is opgenomen in paragraaf 1.6. In de tweede herziening is deze kaart aangepast aan de voortgang in de gemeentelijke verwerving. Deze kaart heeft een toelichtende functie.
Toelichting bijlagen deel B
Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan en heeft een bindende functie.
Deze kaart geeft de indeling in deelgebieden aan en dient te worden gelezen in samenhang met Artikel 2 voor faseringen en koppelingen. Deze kaart heeft een bindende functie. In de tweede herziening is de kaart gewijzigd door in fase 1 (oost) de deelgebieden 1A, 1B en 1C samen te voegen tot fase 1.
Deze bestaan uit een tekening voor fase 1 (oost) en een tekening voor fase 2 (west). Deze kaarten hebben een bindende functie.
Deze kaarten bieden een detaillering van de Kaart grondgebruik en zijn een visualisering van de eisen voor de werken en werkzaamheden als aangegeven in artikel 3 van de Regels. In de tweede herziening zijn deze bijlagen aangepast. Voor de situatie oostis de revisie van de reeds gerealiseerde onderdelen en het uitvoeringsontwerp voor fase 1 verwerkt. Voor de situatie west zijn enkele kleine wijzigingen opgenomen en is de layout aangepast aan de situatie oost.
Deze bestaat uit een kaart voor fase 1 (oost) en een kaart voor fase 2 (west). Deze kaarten hebben een bindende functie.
Deze kaarten bieden een detaillering van de Kaart grondgebruik en zijn een visualisering van de eisen voor de werken en werkzaamheden met betrekking tot de waterhuishouding in het exploitatiegebied als aangegeven in artikel 3 van de Regels. In de tweede herziening zijn deze bijlagen aangepast. Voor situatie oost is het uitvoeringsontwerp voor fase 1 verwerkt. Voor situatie west is de layout aangepast.
Dit betreft een bijlage bij artikel 3 van de Regels en heeft een bindende functie. Deze bijlage is in de tweede herziening aangepast. De wijzigingen betreffen:
Dit plan is bindend via de Locatie-eisen Bedrijvenpark A1, bijlage 7. In de tweede herziening is aan deze bijlage een oplegnotitie toegevoegd. Daarin is aangegeven wat de hoeveelheid waterberging is welke gerealiseerd moet worden.
Dit plan geeft de wijze van inrichting weer. Deze bijlage heeft een bindende functie. Omdat de bufferzone voor fase 1 nagenoeg gerealiseerd is, is dit inrichtingsplan met ingang van de tweede herziening alleen van toepassing voor fase 2.
Deze bijlage bevat de opbouw en de onderbouwingen van de exploitatieopzet.
Deze geeft de situering van het grondgebruik aan waarbij onderscheid is gemaakt tussen de uitgeefbare delen van het exploitatiegebied en het primaire openbaar gebied. De gronden die op deze kaart zijn aangeduid als 'bedrijventerrein' vormen het uitgeefbare gebied. Deze kaart is visualisering van de aannames in de exploitatieopzet. In de tweede herziening is deze kaart aangepast door groenelementen samen te voegen met bedrijventerrein. De vlakken die als bedrijventerrein zijn aangeduid zijn daardoor vergroot. Het groen wordt hierin als secundaire openbare ruimte beschouwd. Gevolg van deze wijziging is dat er minder belemmeringen zijn om tot passende kavelvorming te komen. Deze kaart heeft een toelichtende functie.
De exploitatieopzet bevat ramingen van de uitgifteprijzen. Op deze kaart is aangegeven welke bedragen voor welke percelen zijn geraamd. De uitgifteprijzen behoren bij de categorieën zoals aangegeven op de kaart en zijn in tabel 6 weergegeven.
De uitgiftecategorieën met bijbehorende grondprijzen bieden inzicht in de waarde van de verschillende soorten uitgeefbare gronden in hun onderlinge verhouding met het oog op de kostentoedeling zoals aangegeven in de exploitatieopzet en geldt daarmee als onderbouwing voor de omslagmethode van het kostenverhaal. De prijzen zijn niet bindend voor de verkopers van gronden. In de tweede herziening is deze kaart aangepast aan de wijziging van het tracé van de weg, conform het bestemmingsplan Bedrijvenpark A1, tweede partiële herziening. Deze kaart heeft een toelichtende functie.
Deze is toegevoegd om inzicht te geven in de kadastrale perceelsindeling van de gronden in het exploitatiegebied. In de tweede herziening is deze kaart aangepast aan de wijzigingen van de eigendomsposities. Deze kaart heeft een toelichtende functie.
Deze is toegevoegd om inzicht te geven in de verschillen tussen enerzijds de situatie in 2010 en anderzijds de in dit exploitatieplan beoogde eindsituatie. Deze kaart heeft een toelichtende functie.
Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Deze bijlage heeft een toelichtende functie. Deze notitie is in de tweede herziening aangepast aan de inzichten en civieltechnische raming per 1 januari 2014
Deze bijlage heeft een toelichtende functie. In de tweede herziening is de huidige stand van zaken verwerkt
Deze bijlage bevat een taxatie van de uitgifteprijzen van de verschillende uitgiftecategorieën. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Deze bijlage bevat een overzicht van de jaren waarin de diverse kosten en opbrengsten worden voorzien. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. In de tweede herziening is deze aangepast aan de stand per 1 januari 2014.
Deze bijlage geeft inzicht in de wijze waarop de ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro (in de praktijk wel aangeduid als 'plankostenscan'), is toegepast. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. In de tweede herziening is deze aangepast aan de stand per 1 januari 2014.
Deze bijlage bevat het taxatierapport van de inbrengwaarden van de gronden van het exploitatiegebied. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Deze bijlage bevat een overzicht van de grondopbrengsten per uitgiftecategorie per jaar. Deze bijlage heeft een toelichtende functie. In de tweede herziening is deze aangepast aan de stand per 1 januari 2014.
Deze bijlage laat zien hoe de toegerekende rentekosten zijn berekend. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.