| Plan: | Bergweidedijk-Zuid |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.P209-OH01 |
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De plankaart en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de plankaart zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de plankaart te waarborgen.
Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de plankaart aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling en procedureregels.
Tenslotte bevat hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.
De artikelen 1 en 2 bevatten begripsomschrijvingen respectievelijk planregels omtrent de wijze van meten. Het voert te ver om hier uitgebreid bij alle begrippen stil te staan, maar wel verdienen enkele voor de dagelijkse gebruikspraktijk belangrijke begrippen aandacht. Het betreft hier met name de begrippen bestemmingsvlak, bouwvlak en bouwperceel.
Bestemmingsvlak
Een bestemmingsvlak is een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. De bij een bestemming behorende planregels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming.
Bouwvlak
In een aantal bestemmingsvlakken is op de plankaart een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een op de plankaart aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegestaan. Hoofdregel is dat buiten het bouwvlak geen gebouwen mogen worden opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Bouwperceel
Het bouwperceel is niet op de plankaart aangegeven. In artikel 1 van de planregels wordt bouwperceel omschreven als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een bouwvergunningaanvraag moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. De visuele uitstraling van dat ene bouwperceel en het als één eenheid functioneren van dat bouwperceel is dan van belang. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen een of meer bestemmingsvlakken, maar de begrenzing van een bouwperceel hoeft niet samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Bouwvlakken geven aan waar binnen een bouwperceel gebouwen mogen worden gebouwd. Op het bouwperceel voor zover gelegen buiten het bouwvlak, mogen echter ook worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en bouwvergunningvrije bouwwerken.
Hiervoor is aangegeven dat de begrenzing van een bouwperceel niet hoeft samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Met name in de woonbestemmingen komen meerdere bouwpercelen binnen één of meer bestemmingsvlakken voor. De grenzen van de bouwpercelen worden in de regel gevormd door de begrenzing van het erf. Waar die begrenzing tevens de eigendomsgrens is - en dit is vrijwel altijd het geval - vallen de grenzen van het bouwperceel samen met die van het kadastrale perceel. De loop van kadastrale grenzen kan veranderen door, bijvoorbeeld, aan- of verkoop van grond. Dan verandert ook de grens van het bouwperceel. Een stuk grond kan nu nog niet bij een bouwperceel horen en over een tijdje wel. Via de anti-dubbeltelbepaling in dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat één stuk grond tweemaal meegeteld wordt bij de behandeling van bouwvergunningaanvragen.
Algemeen
Het bestemmingsplan voorziet in een nieuwe ontwikkeling. De planregels stemmen niet of nauwelijks overeen met het huidige gebruik van de grond en de bebouwing. In verband met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (in werking getreden op 1 oktober 2010) zijn een aantal termen van de SVBP 2008 aangepast conform de werkafspraak van Geonovum van september 2010.
De planregels bij de bestemmingen hebben voor elke bestemming dezelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover van toepassing, de volgende leden:
Enkelbestemmingen
Hierna volgt een korte toelichting en beschrijving van de verschillende bestemmingen in dit bestemmingsplan per hoofdgroep.
In deze bestemming zijn, om te beginnen, bedrijven toegestaan die zijn vermeld in de bijlage Staat van Bedrijfsactiviteiten, die deel uitmaakt van de regels. Door middel van aanduidingen is aangegeven welke categorie bedrijven, waar is toegestaan. In de Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn bij de diverse bedrijven voor de diverse milieufactoren, zoals geur, stof en geluid, afstandsmaten aangegeven. Het gaat daarbij om afstanden van bedrijven tot woonbebouwing.
De bij een bepaald bedrijf aangegeven grootste afstand is bepalend voor de categorieindeling:
| milieucategorie | grootste afstand |
| 1 | 10 m |
| 2 | 30 m |
| 3.1 | 50 m |
| 3.2 | 100 m |
| 4.1 | 200 m |
| 4.2 | 300 m |
| 5.1 | 500 m |
| 5.2 | 700 m |
| 5.3 | 1.000 m |
Binnen een bestemmingsvlak in de directe nabijheid van woonbebouwing - op een afstand van minimaal 10 m - zijn bedrijven toegestaan die in de Staat van Bedrijfsactiviteiten in categorie 1 vallen. Op een afstand van minimaal 30 m zijn bedrijven in categorie 2 toegestaan. Op een afstand van minimaal 50 m zijn bedrijven in categorieën 3.1 toegestaan.
Als er zich een bedrijf voor vestiging aandient dat in de Staat van Bedrijfsactiviteiten in een hogere categorie valt dan ter plaatse is toegestaan, bijvoorbeeld in categorie 4.1, waar categorie 3.2 is toegestaan, dan kan dat bedrijf mogelijk toch worden ingepast. Via een ontheffingsbevoegdheid kan dat bedrijf worden toegestaan, mits het, gezien de gevolgen daarvan voor de omgeving, redelijkerwijs kan worden gelijkgesteld met bedrijven die op de betreffende plaats als recht zijn toegestaan. In de daartoe opgenomen procedure van ontheffing kan worden bezien of eventuele maatregelen mogelijk en toereikend zijn. Deze ontheffingsprocedure zal in de praktijk gelijk oplopen met de tegelijkertijd benodigde procedure in het kader van de Wet milieubeheer.
In dit gebied wordt de vestiging van "pure" detailhandelsbedrijven niet gewenst geacht. Deze zijn dan ook expliciet uitgesloten. De vestiging van "mogelijk zwaar geluidhinderlijke inrichtingen", in de zin van de Wet geluidhinder, wordt eveneens niet gewenst geacht in dit gebied. Dergelijke bedrijven zouden een te groot beslag leggen op de milieuruimte in het gebied en daarmee op de vestigingsmogelijkheden van andere bedrijven.
Op de gronden binnen deze bestemming zijn naast bedrijfsvestigingen ook wegen met bijbehorende voorzieningen toegestaan, ter ontsluiting van de betreffende bedrijven. Tevens zijn fiets- en voetpaden, water, groen, parkeervoorzieningen, nutsgebouwtjes e.d. toegestaan.
Als kantoren zijn in deze bestemming alleen toegestaan kantoren die horen bij en gebonden zijn aan een bedrijf. Omdat geen van de gronden binnen het plangebied zijn gelegen binnen een veiligheidszone rond een "BEVI-inrichting" (een inrichting als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichtingen, zoals bijvoorbeeld een benzinestation met LPG), is het niet nodig om beperkingen te stellen aan de oppervlakte van de bij een bedrijf behorende kantoren. Waar in een bestemmingsplan geen beperkingen worden gesteld aan de oppervlakte van bij een bedrijf behorende kantoren wordt in de praktijk als vuistregel gehanteerd dat de verhouding tussen kantoren en de overige bedrijfsruimte 1:2 moet zijn, wil er nog sprake zijn van "bij bedrijven behorende en daaraan gebonden zijnde" kantoren. Ten aanzien van dit bestemmingsplan is het uitdrukkelijk niet de bedoeling deze vuistregel te hanteren.
Aan het bouwen van gebouwen op het bedrijventerrein zijn alleen die eisen betreffende situering, oppervlakte en andere maatvoering gesteld, die nodig zijn om een ruimtelijk en planologisch verantwoorde invulling van het gebied te verkrijgen. In dat kader dienen gebouwen binnen bouwvlakken te worden gebouwd, op een bepaalde afstand tot wegen en tot een van de zijdelingse perceelsgrenzen. De hoogtemaat van de gebouwen is zo bepaald dat deze overeenkomt met de stedenbouwkundig gewenste zonering van bouwhoogtes op het gehele bedrijventerrein.
Om te bevorderen dat aan de kant van de Zutphenseweg kwalitatief hoogwaardige bebouwing wordt opgericht, zijn de bouwmogelijkheden in het betreffende gedeelte van het bouwvlak nader uitgewerkt. In dit deel van het bouwvlak mogen alleen gebouwen worden opgericht ten behoeve van bij het bedrijf behorende kantoren, toonzalen, ateliers en daarmee gelijk te stellen bedrijfsonderdelen met een representatieve, administratieve of artistieke functie. De verwachting is dat gebouwen ten behoeve van dergelijke functies eerder aan de voor het gebied gewenste beeldkwaliteit zullen voldoen dan gebouwen ten behoeve van bijvoorbeeld fabricage, magazijnen en distributiecentra. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde geldt deze nadere uitwerking niet.
Op de regel dat gebouwen binnen het bouwvlak dienen te worden gebouwd, bestaat één uitzondering. Aan de kant van de Bergweidedijk is het in verband met de stedenbouwkundige en architectonische vormgeving van de bebouwing aanvaardbaar geacht om de grens van het bouwvlak in geringe mate te overschrijden. De bebouwing in deze overschrijding heeft als maximum bouwhoogte de maximum bouwhoogte die geldt voor het aangrenzende deel van het bouwvlak. Het is voorts mogelijk om bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan af te wijken voor een verdere overschrijding. Voorwaarde hiervoor is dat op de gronden tussen de overschrijding en de openbare weg nog voldoende mogelijkheden bestaan voor het aanbrengen van (opgaande) beplanting.
Deze bestemming is opgenomen ter bescherming van de ter plaatse aanwezige waardevolle plant- en diersoorten.
Dubbelbestemmingen
Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.
Bestemming Leiding - Gas: Artikel 5
Ten westen van het plangebied loopt een hogedrukaardgasbuisleiding. Hoewel de leiding in zijn geheel buiten het plangebied is gelegen, valt een deel van de beschermingszone rond de leiding wel in het plangebied. Ter bescherming van dit gedeelte is deze bestemming opgenomen.
Bestemming Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied: Artikel 6
Deze bestemming is opgenomen ter bescherming van de archeologische verwachtingswaarden van het plangebied. Het betreft slechts een gering deel in het noorden van het plangebied.
Bestemming Waterstaat - Waterkering: Artikel 7
Deze bestemming is opgenomen ter bescherming van de primaire waterkering langs de Schipbeek en de bijbehorende bebouwingsvrije zone. Bebouwing wordt afhankelijk gesteld van een omgevingsvergunning waarbij van het bestemmingsplan afgeweken wordt.
Op de genoemde zone is tevens de keur van het waterschap Groot Salland van toepassing. Het zal onder voorwaarden mogelijk zijn ontheffing van de keur te verlenen ten behoeve van bebouwing in de beschermingszone.
De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in dit algemene hoofdstuk.
Artikel 8: Anti-dubbeltelregel
Door wijziging in de begrenzing van het bouwperceel zouden regelingen die aan het bouwperceel zijn verbonden, kunnen worden ontdoken. De anti-dubbeltelregel verhindert dat.
Artikel 9: Algemene bouwregels
Het is wenselijk om de aanvullende werking van de gemeentelijke Bouwverordening te beperken tot een aantal specifieke onderwerpen en om regels te stellen omtrent bestaande afstanden en maten.
Artikel 10: Algemene gebruiksregels
In deze bepaling wordt neergelegd wat in ieder geval als een met de bestemming van de gronden strijdig gebruik wordt gezien.
Artikel 11: Algemene ontheffingsregels
Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid bij een omgevingsvergunning een afwijking van de in het plan genoemde maten toe te staan met maximaal 10% en om het profiel van wegen in geringe mate aan te passen.
Artikel 12: Algemene wijzigingsregels
Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid om overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de situering en de vorm van de op de plankaart aangegeven bestemmingsvlakken en bouwvlakken te wijzingen dan wel nieuwe bouwvlakken aan te geven.
Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.
Deze bepaling regelt het regime van bebouwing en van gebruik van de grond dat strijdig is met het plan. Strijdigheid met het plan wordt voor bebouwing bezien op het moment van de ter inzage legging van het ontwerp van dit bestemmingsplan. Voor gebruik van de grond anders dan voor bebouwing wordt strijdigheid beoordeeld naar het moment waarop het plan van kracht wordt.
Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.