Winkelcentrum Keizerslanden

7.2.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening maakt met het bepaalde in afdeling 6.4 het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten, wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in het bestemmingsplan. De zogenaamde “aangewezen bouwplannen” waarbij een exploitatieplan verplicht is en welke zijn opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn:

• de bouw van een of meer woningen;
• de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen; de uitbreiding van een hoofdgebouw met ten minste 1000 m² of met een of meer woningen;
• de verbouwing van een of meer aangesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
• de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
• de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m².
  

Geen exploitatieplan is nodig indien het verhaal van de exploitatiekosten over de gronden anderszins verzekerd is. Inmiddels is een ministeriele regeling van kracht (Regeling plankosten exploitatieplan) waarbij wordt gesteld dat indien in het nieuwe bestemmingsplan geen sprake is van nieuwe ontwikkelingen als hiervoor bedoeld maar sprake is van onbenutte bouwruimte op basis van het vigerende bestemmingsplan de plankosten op nul gesteld mogen worden.

7.2.2 Winkelcentrum

De door de gemeente te maken kosten, verbandhoudend met het openbaar gebied en/of overige gemeentelijke kosten, zijn verdisconteerd in de met de eigenaar van het winkelcentrum en de woningstichting overeengekomen gronduitgifteprijzen en worden langs deze weg verhaald.

Tussen de gemeente, de eigenaar van het winkelcentrum en de woningstichting is een driepartijenovereenkomst gesloten. Deze driepartijenovereenkomst is aangemerkt als een anterieure overeenkomst in de zin van artikel 6.24 Wro, waarmee het kostenverhaal is verzekerd. Het opstellen van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.4 Wro is dan ook niet nodig.

In de driepartijenovereenkomst is de zekerheid van nakoming van de betalingsverplichting van de eigenaar van het winkelcentrum jegens de gemeente vastgelegd. Ook is opgenomen dat de woningstichting voldoende draagkrachtig is voor de bijdrage aan de ontwikkelingen in het plangebied en het afnemen van de woningen.

De financiële risico's van de gemeente zijn met het bovenstaande zekerheden grotendeels afgedekt.

De gemeente koopt voor de ontwikkeling van de Roelandflatlocatie aan, maakt bouw- en woonrijp, en verkoopt vervolgens aan de eigenaar van het winkelcentrum (winkels) en de woningstichting (woningen). Om inzicht te krijgen in de financiële consequenties voor de gemeente en om het plangebied financieel te beheersen is een grondexploitatie opgesteld.

Deze grondexploitatie heeft als uiteindelijke resultaat dat het plan financieel haalbaar is.

7.2.3 Conclusie

Concluderend kan gesteld worden dat door het vaststellen van de anterieure driepartijenovereenkomst bij het plan Winkelcentrum Keizerslanden, het kostenverhaal verzekerd is en er derhalve geen verplichting is om tegelijkertijd met het nieuwe bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen.

Voor uitvoering van het project is een haalbare gemeentelijke grondexploitatie opgesteld. De economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is daarmee aangetoond.