Havenkwartier

6.2.1 Opzet van de regels

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de gronden weergegeven. Naast een bestemming worden er ook aanduidingen en dubbelbestemmingen op de verbeelding weergegeven. Deze bestemmingen, aanduidingen en dubbelbestemmingen zijn nader uitgewerkt in de regels. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

De regels zijn verdeeld over vier hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Niet alle begrippen worden verklaard. Slechts die begrippen waarover interpretatiekwesties kunnen ontstaan en die daardoor een eenduidige toepassing van de regels kunnen verhinderen worden toegelicht. Ook is de wijze van meten in dit hoofdstuk bepaald (artikel 2).
• 2. Bestemmingsregels. In het tweede hoofdstuk zijn de bestemmingsregels opgenomen. Per bestemming is aangegeven welke functies tot de bestemming worden gerekend en wat de specifieke bouw- en gebruiksregels van de gronden zijn.
• 3. Algemene regels. Het derde hoofdstuk bevat bepalingen met een algemeen karakter. Hierin is de anti-dubbeltelbepaling opgenomen, alsmede de algemene bouw- en gebruiksregels, de algemene aanduidingsregels en algemene afwijkingsregels en de algemene wijzigingsregels.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en de slotbepaling opgenomen. Hoewel het hier ook algemene bepalingen betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

Hieronder worden de regels, voor zover dat nodig is voor een juiste interpretatie van de juridische regeling in het plan, nader toegelicht.

6.2.2 Bestemmingen

Binnen dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:

Bedrijf

De bestemming 'bedrijf' is van toepassing op de bestaande bedrijven in het plandeel aan de mr H.F. de Boerlaan. Aan deze bedrijven is een maatbestemming toegekend door ze te bestemmen in hun huidige gebruiksfunctie. Daarnaast zijn deze bedrijven bestemd voor bedrijvigheid in de categorie Functiemenging van de VNG-handreiking. Deze is opgenomen als bijlage 2 'Staat van bedrijfsactiviteiten Havenkwartier'. Voor deze conserverende wijze van bestemmen is gekozen om deze gronden zo weinig mogelijk te laten afwijken van het stedenbouwkundige concept voor het Havenkwartier. De maatvoering van de bebouwing is afgestemd op de bestaande bebouwing.

Bedrijventerrein

De bestemming 'Bedrijventerrein' is toegekend aan de gronden van het haveneiland, alsmede aan de gronden gelegen aan de Hanzeweg. De bestemming bestendigt de bestaande rechten, met dien verstande dat de bedrijfstypering bedrijven toestaat tot ten hoogste categorie 3.2. De bestemming verwijst naar bijlage 1 'Staat van bedrijfsactiviteiten'. Net als bij de bestemming 'Bedrijf' is voor deze conserverende wijze van bestemmen gekozen om deze gronden zo weinig mogelijk te laten afwijken van het stedenbouwkundige concept voor het Havenkwartier. De maatvoering van de bebouwing is afgestemd op de bestaande bebouwing.

Gemengd - 1

Het beoogde stedenbouwkundige concept voor het Havenkwartier komt tot uitdrukking in de bestemming 'Gemengd'. Deze bestemming laat een maximale mix van stedelijke gebruiksdoelen toe. Er is voor gekozen om de bestemming te splitsen in Gemengd - 1, Gemengd - 2 en Gemengd - 3. Dat is nodig om de verschillende stedenbouwkundige en programmatische situaties van de deelgebieden binnen het Havenkwartier voldoende van elkaar te onderscheiden.

De bestemming 'Gemengd - 1' is de hoofdbestemming. Dat wil zeggen dat die bestemming in beginsel op alle gronden wordt gelegd, tenzij een andere bestemming of een gesplitste bestemming meer op zijn plaats is. De bestemming laat de volgende doelen toe:

• bedrijf;
• cultuur en ontspanning;
• detailhandel;
• dienstverlening;
• horeca;
• kantoor;
• maatschappelijke voorzieningen;
• verkeer en verblijf;
• wonen;

met daarnaast de gebruikelijke voorzieningen zoals ontsluiting, groen en water.

De doelen bedrijf en horeca zijn nader gespecificeerd, in die zin dat zij gerelateerd zijn aan bijlagen waarin ze zijn onderverdeeld in bedrijfstyperingen. Voor bedrijven is dat de 'Staat van bedrijfsactiviteiten Havenkwartier', terwijl voor horeca de 'Staat van horeca-activiteiten' is opgenomen. Via de verbeelding is aangegeven welke bedrijven zijn toegelaten met voor horeca-activiteiten een verwijzing naar de verbeelding.

De doelen 'cultuur en ontspanning' en 'maatschappelijke voorzieningen' laat het bestemmingsplan vrij. Dat wil zeggen dat zij overal binnen de bestemming zijn toegelaten en dat binnen deze doelen geen nadere restricties zijn opgenomen voor wat betreft hun gebruiksmogelijkheden. Dit betekent dat zij slechts worden beperkt door hetgeen daarover in de begripsbepalingen is geregeld.

Aan de doelen 'detailhandel', 'dienstverlening en 'kantoor' stelt het bestemmingsplan wel nadere voorwaarden. Deze knopen aan bij het bruto vloeroppervlak (bvo), om daaraan het voorschrift te verbinden dat bij een bvo groter dan 500 m² de genoemde doelen ten dienste moeten staan van het economisch cluster. Het economisch cluster is gedefinieerd als bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van mode, grafisch ontwerp, gaming, architectuur, marketing en/of nieuwe media. Daarnaast mag het bvo van deze doelen niet groter zijn dan 1.500 m². De regels voorzien daarnaast in een afwijkingsbevoegdheid die toestaat dat de genoemde doelen voor andere bedrijfsmatige activiteiten worden ingezet dan voor het economisch cluster, onder de voorwaarde dat dit in overeenstemming is met hetgeen het plan verstaat onder 'de leefomgeving Havenkwartier Deventer'. De toepassing van de afwijkingsregel is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Dit betekent dat het college in concrete gevallen de afweging maakt of de activiteit voldoet aan het beoogde concept voor het Havenkwartier, zoals dat nader is omschreven als een 'stedelijke leefomgeving met een onconventionele en patroondoorbrekende mix van wonen, werken en cultuur'.

Het doel 'verkeer en verblijf' is verbreed naar de bouw van parkeervoorzieningen (parkeergarages), standplaatsen voor de ambulante handel en warenmarkten.

Aan het doel 'wonen' is expliciet toegevoegd dat daarbinnen ook het beroep of bedrijf aan huis valt. Daarbij is de koppeling gelegd met Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten cat. 3.2 - 100 m, in die zin dat de activiteiten beperkt zijn tot milieucategorie 1.

Ten aanzien van de bouwregels bevat het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting die gekoppeld is aan de verlening van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. De regels stellen namelijk als voorwaarde voor vergunningverlening dat de aanvrager aantoont dat:

• het bouwen gepaard gaat met de aanleg van voldoende parkeerplaatsen;
• de geluidbelasting als gevolg van de bouwactiviteiten het niveau van 42 dB(A) niet overstijgt.

Bouwen van gebouwen is gebonden aan het bouwvlak, zij het dat binnen een zeker bebouwingspercentage ook buiten het bouwvlak bouwen is toegestaan. De bouwhoogte van gebouwen bedraagt 14 meter, tenzij de kaart anders aangeeft.

Gemengd - 2

De bestemming 'Gemengd - 2' is voorbehouden aan de gronden die zijn opgenomen in het project 'Zelf- en samenbouw'. Dit betekent dat de regeling aansluit bij het feit dat binnen deze bestemming de nadruk ligt op de woonfunctie. Dit komt tot uitdrukking in de beperking die aan het doel 'bedrijf' is opgelegd. Niet alle bedrijfsmatige activiteiten uit Bijlage 2 Staat van Bedrijfsactiviteiten Havenkwartier zijn toegelaten, maar uitsluitend de activiteiten behorend tot categorie A. Binnen deze bestemming wordt de lijst Functiemenging uit de VNG-handreiking dus onverkort toegepast. Verder komt het woonaccent tot uitdrukking in het voorschrift dat per afzonderlijk bouwperceel ten minste 50% van het bvo gebruikt dient te worden voor wonen.

Voor het overige is de regeling grotendeels gelijk aan de bestemming 'Gemengd - 1'.

Gemengd - 3

De bestemming 'Gemengd - 3' is gelegd op de gronden van de ventweg naast de mr H.F. de Boerlaan. Deze gronden behoren tot het stedenbouwkundige concept voor het Havenkwartier, maar niet zonder meer. Ten opzichte van de bestemmingen 'Gemengd - 1 en -2' betekent dit de doelen zijn beperkt tot 'cultuur en ontspanning', 'maatschappelijke voorzieningen' en 'verkeer en verblijf', waaronder standplaatsen voor de ambulante handel en warenmarkten. Bouwen is op deze gronden niet toegestaan.

Verkeer

In deze bestemming worden de wijkontsluitingswegen (50 km/uur) en de subregionale wegen (deels 80 km/uur) opgenomen.

Verkeer- verblijfsgebied

De weg op het haveneiland wordt bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'.

Water

Het havenwater binnen het plangebied wordt bestemd als 'Water'. De bestemmingsregels zijn zodanig vormgegeven dat het water niet alleen haar hoofdfunctie voor de beroepsscheepvaart behoudt, maar tevens deel uitmaakt van het concept voor het Havenkwartier. Dat houdt in dat het water mag worden gebruikt voor het innemen van ligplaatsen voor de doelen 'cultuur en ontspanning' en 'horeca'.

Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)

Ter bescherming van de archeologische waardevolle gronden is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie ' opgenomen. In deze bestemming is bepaald dat bij bouw- en graafwerkzaamheden met een oppervlak groter dan 100 m2 en dieper dan 0,5 m beneden het maaiveld de overlegging van een archeologisch rapport verplicht is gesteld.

Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)

Ter bescherming van de waterkering is de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen.

Geluidzone - industrie (gebiedsaanduiding)

Het bestemmingsplan dezoneert het Havenkwartier ten opzichte van het aangrenzende industrieterrein Bergweide. Dit betekent dat de geluidzone van dat bedrijventerrein over het plangebied ligt. Om deze reden is de aanduiding 'Geluidzone - industrie' opgenomen. Ter plaatse van deze aanduiding is het niet toegestaan om geluidgevoelige bebouwing op te richten als bedoeld in de Wet geluidhinder. Aan dat verbod kan worden ontkomen indien kan worden voldaan aan het gestelde bij of krachtens deze wet.

Wijzigingsregels

Het Ontwikkelingsplan maakt duidelijk dat het Havenkwartier van onderop vorm wordt gegeven. Dat betekent dat het bestemmingsplan in randvoorwaardelijke zin de basis legt voor de toekomstige ontwikkeling. Het bestemmingsplan faciliteert de toekomstige mogelijkheden, maar legt ze niet dwingend op. Volgens dat principe worden de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden gerespecteerd. Voor zover deze echter afwijken van het beoogde concept is daarop een wijzigingsbevoegdheid gelegd. In die zin kent het bestemmingsplan drie wijzigingsbevoegdheden. Deze worden hieronder besproken.

Wijzigingsbevoegdheden 1 en 3

De gronden op het plandeel dat grenst aan de mr. H.F. de Boerlaan zijn grotendeels in eigendom van de gemeente. Op die gronden kan dan ook de gewenste eindbestemming 'Gemengd' (1. 2. of 3.) worden gelegd. Voor de gronden die niet zijn verworven bevat het bestemmingsplan een tweetal wijzigingsbevoegdheden. Krachtens bevoegdheid 1 kunnen de gronden worden omgezet naar de eindbestemming 'Gemengd -1, terwijl krachtens bevoegdheid 3 de daartoe behorende gronden worden gewijzigd naar de eindbestemming 'Gemengd - 2'. De voorwaarden waaronder gewijzigd kan worden sluiten uit dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt fricties of belemmeringen ontstaan.

Wijzigingsbevoegdheid 2

Op de gronden van het haveneiland is wijzigingsbevoegdheid 2 gelegd. De bevoegdheid maakt het mogelijk om deze gronden geheel of gedeeltelijk om te zetten naar de bestemming 'Gemengd -1'. De wijzigingsbevoegdheid bevat onder meer de voorwaarde dat voor de gronden met de bestemming 'Bedrijventerrein' de afstanden in acht worden genomen conform Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten cat. 3.2 - 100 m.

Wijzigingsbevoegdheid 4

Het bestemmingsplan gaat uit van gefixeerde parkeernormen. Deze zijn opgenomen in de Bijlage 4 en Bijlage 5. Het is wenselijk dat het college de ruimte heeft om wijzigingen in het gemeentelijke parkeerbeleid door te voeren in het bestemmingsplan voor het Havenkwartier.