| Plan: | Buitengracht-Oost |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.D114-OH01 |
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeeling zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling en procedureregels.
Tenslotte bevat hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.
De artikelen 1 en 2 bevatten begripsomschrijvingen respectievelijk planregels omtrent de wijze van meten. Het voert te ver om hier uitgebreid bij alle begrippen stil te staan, maar wel verdienen enkele voor de dagelijkse gebruikspraktijk belangrijke begrippen aandacht. Het betreft hier met name de begrippen bestemmingsvlak, bouwvlak en bouwperceel. Tevens wordt ingegaan op de definitie van woning.
Bestemmingsvlak
Een bestemmingsvlak is een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. De bij een bestemming behorende planregels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming.
Bouwvlak
In een aantal bestemmingsvlakken is op de analoge en digitale verbeelding een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een op de analoge en digitale verbeelding aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegestaan. Hoofdregel is dat buiten het bouwvlak geen gebouwen mogen worden opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Bouwperceel
Het bouwperceel is niet op de analoge en digitale verbeelding aangegeven. In artikel 1.17 van de planregels wordt bouwperceel omschreven als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een bouwvergunningaanvraag moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. De visuele uitstraling van dat ene bouwperceel en het als één eenheid functioneren van dat bouwperceel is dan van belang. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen een of meer bestemmingsvlakken, maar de begrenzing van een bouwperceel hoeft niet samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Bouwvlakken geven aan waar binnen een bouwperceel gebouwen mogen worden gebouwd. Op het bouwperceel voor zover gelegen buiten het bouwvlak, mogen echter ook worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en bouwvergunningvrije bouwwerken.
Hiervoor is aangegeven dat de begrenzing van een bouwperceel niet hoeft samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Met name in de woonbestemmingen komen meerdere bouwpercelen binnen één of meer bestemmingsvlakken voor. De grenzen van de bouwpercelen worden in de regel gevormd door de begrenzing van het erf. Waar die begrenzing tevens de eigendomsgrens is - en dit is vrijwel altijd het geval - vallen de grenzen van het bouwperceel samen met die van het kadastrale perceel. De loop van kadastrale grenzen kan veranderen door, bijvoorbeeld, aan- of verkoop van grond. Dan verandert ook de grens van het bouwperceel. Een stuk grond kan nu nog niet bij een bouwperceel horen en over een tijdje wel. Via de anti-dubbeltelbepaling in dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat één stuk grond tweemaal meegeteld wordt bij de behandeling van bouwvergunningaanvragen.
Woning
Een woning is gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting
van personen'. Deze definitie wordt gehanteerd omdat steeds meer vormen van samenleving in een woning plaatsvindt die niet behoren tot het traditionele (al dan niet één persoons-) huishouden.
Algemeen
De planregels komen, voor een groot deel van het plangebied, overeen met het huidig gebruik van de grond en van de bebouwing. Ook sluiten de bouwregels grotendeels aan bij de bestaande bebouwing. Dit impliceert dat er voor een groot deel van het plangebied het behoud van de huidige situatie als uitgangspunt geldt.
De planregels bij de bestemmingen hebben voor elke bestemming dezelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover van toepassing, de volgende leden:
Enkelbestemmingen
Hierna volgt een korte toelichting en beschrijving van de verschillende bestemmingen in dit bestemmingsplan per hoofdgroep.
Bestemming Bedrijf: Artikel 3
Het voormalige bedrijfspand aan de Ankersmitlaan 41/43 heeft deze bestemming gekregen.
Bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening: Artikel 4
In het plangebied komt een aantal nutsvoorzieningen voor. Deze zijn als zodanig bestemd.
Bestemming Bedrijf - Wasmiddelenfabriek: Artikel 5
In het plangebied is Senzora gevestigd. Deze fabriek is specifiek bestemd tot wasmiddelenfabriek.
Bestemming Bedrijf - Waterzuiveringsinstallatie: Artikel 6
De waterzuiveringsinstallatie aan de Handelskade heeft deze bestemming gekregen.
Bestemming Cultuur en ontspanning - Speeltuin: Artikel 7
In het plangebied is de Buurt- en speeltuinvereniging Wijk 16 gevestigd. Deze speeltuin heeft de bestemming Cultuur en ontspanning - Speeltuin gekregen.
Bestemming Gemengd - 1: Artikel 8
Deze bestemming is toegekend aan die delen van de Raambuurt, Knutteldorp en Buitengracht waar reeds sprake is van functiemenging respectievelijk functiemenging mag plaatsvinden op grond van het geldende bestemmingsplan. Binnen de bestemming Gemengd - 1 zijn diverse functies toegestaan die (afhankelijk van de aanduiding op de verbeelding en de in Artikel 8opgenomen tabel) gelijkwaardig naast elkaar zijn toegestaan. Het gaat hierbij om functies zoals wonen, maatschappelijke voorzieningen, sport, cultuur en ontspanning, kantoren en atelierruimten en ambachtelijke bedrijven.
In een tabel is aangegeven welke combinatie van functies ter plaatse van de aanduiding op de verbeelding is toegestaan.
Bestemming Gemengd - 2: Artikel 9
Deze bestemming is toegekend aan werkgebied langs de Handelskade en de Snipperlingsdijk. Hier is reeds sprake van functiemenging van kantoren, dienstverlening en onderwijs. Binnen de bestemming Gemengd - 2 zijn diverse functies toegestaan die (afhankelijk van de aanduiding op de verbeelding en de in Artikel 9 opgenomen tabel) gelijkwaardig naast elkaar zijn toegestaan. Het gaat hierbij om functies zoals wonen, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, sport en cultuur en ontspanning. In een tabel is aangegeven welke combinatie van functies ter plaatse van de aanduiding op de verbeelding is toegestaan.
Bestemming Groen: Artikel 10
Het in het plangebied voorkomende (openbaar) groen dat behoort tot de groenhoofdstructuur is als zodanig bestemd. Binnen deze bestemming zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.
Binnen deze bestemming zijn speelvoorzieningen toegestaan, waaronder (jeugd- en jongeren) ontmoetingsplaatsen zijn begrepen. Om snel in te kunnen spelen op de behoefte om dergelijke voorzieningen te realiseren zijn ze bij recht binnen deze bestemming toegestaan. Hierbij geldt een maximale hoogte van 4 m en maximale oppervlakte per bouwwerk van 15 m2. Tevens is via een omgevingsvergunning, met 1e graads afwijking, de mogelijkheid opgenomen dat ondergeschikte gebouwen mogen worden gebouwd ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals trafohuisje, abri's, telefooncellen, kabelkasten en gemaalgebouwtjes. Tenslotte mogen parkeerplaatsen worden gerealiseerd, mits een omgevingsvergunning met 1e graads afwijking is verleend.
De ondergrondse parkeergarage bij de woningen aan de Mr. H.F. de Boerlaan is specifiek aangeduid met 'parkeergarage'.
Bestemming Kantoor: Artikel 11
Het kantoor aan de Bergsingel 67 heeft de bestemming Kantoor gekregen.
Bestemming Maatschappelijk - Dierenarts: Artikel 12
De dierenarts aan de G.J.L. Ankersmitlaan is specifiek bestemd als Maatschappelijk -
Dierenarts.
Bestemming Verkeer: Artikel 13
De in het plangebied voorkomende wegen, straten en paden zijn als zodanig bestemd. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen doorgaande c.q. ontsluitende wegen en woonstraten. De eerste categorie kent de bestemming Verkeer en de tweede categorie de bestemming Verkeer - Verkeer en verblijfsgebied. Binnen de bestemming Verkeer vallen naast de hoofdwegen ook groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen, kunstwerken en water. Net als in de bestemming Groen zijn speelvoorzieningen toegestaan, waaronder (jeugd- en jongeren)ontmoetingsplaatsen. Tevens is via een omgevingsvergunning, met 1e graads afwijking, de mogelijkheid opgenomen dat ondergeschikte gebouwen mogen worden gebouwd ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals trafohuisje, abri's, telefooncellen, kabelkasten en gemaalgebouwtjes.
Ter plaatse van de tunnel onder het spoor in de Veenweg is de aanduiding 'tunnel' toegekend. De doeleinden als bedoeld in de bestemming Verkeer - Railverkeer zijn hier ook van toepassing.
Bestemming Verkeer - Parkeerterrein: Artikel 14
Het P+R terrein en het parkeerterrein achter hogeschool Saxion en de kantoren aan de Handelskade hebben de bestemming Verkeer - Parkeerterrein gekregen.
Bestemming Verkeer - Railverkeer: Artikel 15
De delen van de spoorlijn Deventer-Almelo/Zutphen die in het plangebied liggen zijn bestemd tot Verkeer - Railverkeer.
Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied: Artikel 16
De in het plangebied voorkomende wegen, straten en paden zijn als zodanig bestemd. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen doorgaande c.q. ontsluitende wegen en woonstraten. De eerste categorie kent de bestemming Verkeer en de tweede categorie de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied vallen naast de woonstraten ook groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen (waaronder pleinen), kunstwerken en water. Net als in de bestemming Groen zijn speelvoorzieningen toegestaan, waaronder (jeugd- en jongeren)ontmoetingsplaatsen. Tevens is via een omgevingsvergunning, met 1e graads afwijking, de mogelijkheid opgenomen dat ondergeschikte gebouwen mogen worden gebouwd ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals trafohuisje, abri's, telefooncellen, kabelkasten en gemaalgebouwtjes.
De ondergrondse parkeergarage bij de woningen aan de Mr. H.F. de Boerlaan en de parkeergarage bij de gebouwen op het voormalige slachthuisterrein zijn specifiek aangeduid met 'parkeergarage'.
Op het voormalig slachthuisterrein aan de Snipperlingsdijk is het conform het voorheen geldende bestemmingsplan Grachtengordel-Oost niet toegestaan op om op maaiveld te parkeren. Dit is aangegeven met de aanduiding 'parkeerterrein uitgesloten'.
Bestemming Water: Artikel 17
De Buitengracht is bestemd tot Water. De drie binnen het plangebied gelegen woonschepen zijn binnen de bestemming Water aangeduid als 'woonschepenligplaats'.
Bestemming Wonen: Artikel 18
De grondgebonden woningen behoren tot de bestemming Wonen. Voor het gehele plangebied zijn dezelfde bouwregels opgenomen.
De planregels bieden de mogelijkheid tot het uitoefenen van een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis. Dit is een beroeps- of bedrijfsactiviteit die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.
Tevens is de mogelijkheid opgenomen om via een omgevingsvergunning, met 1e graads afwijking, het vestigen van zorgwoningen toe te staan (zie artikel 18.4).
Bij de woning aan de Sluisstraat 19 is conform het voorheen geldende bestemmingsplan Raambuurt de mogelijkheid om een bedrijf categorie 1 toegestaan.
De ondergrondse parkeergarage bij de woningen aan de Hallenstraat / Raamstraat / Maalderijstraat zijn aangeduid met 'parkeergarage'.
Bestemming Wonen - Gestapeld: Artikel 19
De in het plangebied voorkomende woningen die in meerdere lagen zijn gebouwd, zijn bestemd als 'Wonen - Gestapeld'. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor woongebouwen. Een woongebouw is een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden. De maatvoering van een hoofdgebouw dient te voldoen aan de eisen die zijn gesteld in de betreffende planregels. Ook binnen deze bestemming is een beroep of bedrijf aan huis toegestaan (zie bestemming Wonen). Tevens is de mogelijkheid opgenomen om via een omgevingsvergunning, met 1e graads afwijking, het vestigen van zorgwoningen toe te staan (zie artikel 19.4).
Dubbelbestemmingen
Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.
In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:
De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in dit algemene hoofdstuk.
Artikel 25: Anti-dubbeltelregel
Door wijziging in de begrenzing van het bouwperceel zouden regelingen die aan het bouwperceel zijn verbonden, kunnen worden ontdoken. De anti-dubbeltelregel verhindert dat.
Artikel 26: Algemene bouwregels
Het is wenselijk om de aanvullende werking van de gemeentelijke Bouwverordening te beperken tot een aantal specifieke onderwerpen.
Artikel 27: Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bepaalt dat het verboden is de gronden te gebruiken in strijd met de gegeven bestemming.
Tevens is in dit artikel de algemene bepaling opgenomen voor het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis. Dit is een beroeps- of bedrijfsactiviteit die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.
Artikel 28: Algemene aanduidingsregels
Op de verbeelding is een tweetal zones opgenomen. Het gaat hierbij om de 'milieuzone -
bodembeschermingsgebied'. Deze zone is opgenomen op de locaties waar sprake is van bodemverontreiniging en een nazorgplan op basis van de Wet Bodembescherming van toepassing is. Tevens is de 'geluidzone - industrie' opgenomen. Op basis van de Wet geluidhinder is de geluidzone van het naastgelegen industrieterrein in het bestemmingsplan vastgelegd. Buiten de geluidzone mag de geluidbelasting van alle op het naastgelegen industrieterrein gelegen bedrijven tezamen niet meer dan 50 dB(A) bedragen.
Artikel 29: Algemene afwijkingsregels
Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid via een omgevingsvergunning, met 1e graads afwijking, een afwijking van de in het plan genoemde maten toe te staan met maximaal 10% en om het profiel van wegen in geringe mate aan te passen.
Artikel 30: Algemene wijzigingsregels
Deze bepaling voorziet in een wijzigingsbevoegdheid om de situering en de vorm van de op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlakken en bouwvlakken te wijzingen dan wel nieuwe bouwvlakken aan te geven.
Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.
Deze bepaling regelt het regime van bebouwing en van gebruik van de grond dat strijdig is met het plan. Strijdigheid met het plan wordt voor zowel bebouwing als gebruik beoordeeld naar het moment waarop het plan in werking treedt.
Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.