| Plan: | T en D terrein |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.D135-VG01 |
In het structuurplan Deventer 2025 (april 2004) zijn de toekomstige ruimtelijke opgaven voor Deventer en de gewenste ontwikkelingsrichting in beeld gebracht. Deventer wil ruimte bieden aan voldoende en kwalitatief goede woningen in de nieuwbouw en het bevorderen van de aantrekkelijkheid en gevarieerdheid van de bestaande wijken.
In Deventer Stad is stedelijke herstructurering, zowel voor wonen als werken (kantoren en overige bedrijvigheid), één van de belangrijkste opgaven, samen met de ontwikkeling van de verschillende inbreidingslocaties. Inbreiding en stedelijke herstructurering worden zoveel mogelijk gekoppeld aan het versterken van de stedelijke groen- en waterstructuur en het verbeteren van de openbare ruimte. De totale woningbouwcapaciteit op inbreidingslocaties is geschat op circa 100-150 woningen per jaar. Veel inbreidingslocaties zijn particuliere locaties waardoor gemeentelijke sturing beperkt is. Toch kan de gemeente belangrijke stedenbouwkundige randvoorwaarden stellen, indien er sprake is van een bestemmingsplanherziening.
Daarnaast is het streven de stedelijke groenstructuur te versterken en te laten aansluiten op de structuur van het landelijk gebied. Om aansluiting te vinden en te houden met het omringende landschap wordt ingezet op het realiseren en versterken van zogenaamde 'groene vingers'. Als tegenhangers van de 'rode vingers', reiken de groene vingers vanuit het omringende landschap tot diep in de stad. Op deze wijze wordt het landschap als het ware de stad ingetrokken.
Over het T en D terrein is het volgende opgenomen (p. 104):
"Het bedrijventerrein tussen de Oude Holterweg en het spoor is verouderd en lokaal verrommeld, maar kent ook cultuurhistorisch waardevolle elementen. Het terrein is centraal in Deventer gelegen, nabij het centrum. Door de ligging aan het spoor moet bij toekomstige ontwikkelingen rekening gehouden worden met geluids- en veiligheidscontouren. Het terrein is zeer geschikt om woningbouw te realiseren in aansluiting (en in vergelijkbare stijl) met het omringende stedelijk gebied. In het midden van het terrein kan ruimte worden gecreëerd voor een plein met (buurt)functies, zoals kleinschalige horeca. Aan de spoorzijde blijft, in verband met de geluid- en veiligheidscontouren, ruimte om bedrijvigheid te situeren vergelijkbaar met de schaal van de huidige functies. Richting de wijk wordt de bebouwing dan kleinschaliger en sluit aan bij de omliggende wijken."
Conclusie
De ontwikkeling op het T en D terrein past bij het beleid uit het Structuurplan Deventer. De locatie wordt aangewend voor woningbouw. Er is rekening gehouden met omgevingsfactoren, zoals geluid en externe veiligheid. Bij de stedenbouwkundige uitwerking is aansluiting gezocht met het omringende gebied.
Het gemeentelijk beleid is vastgelegd in het Waterplan Deventer (2007-2010) en Gemeentelijk Rioleringsplan (2010-2015).
Het Waterplan is een gezamenlijk plan van de waterschappen Groot Salland, Rijn en IJssel en Veluwe, waterbedrijf Vitens en de gemeente Deventer. Er staat in welke knelpunten deze organisaties zien in de waterhuishouding en hoe ze die denken op te lossen. In het Waterplan staan de belangrijkste maatregelen die de waterorganisaties de komende jaren samen willen treffen. Ieder jaar wordt een uitvoeringsprogramma vastgesteld.
In het Gemeentelijk Rioleringsplan Deventer (GRP) 2010-2015 wordt het gemeentelijk beleid voor de inzameling en het transport van het huishoudelijke en bedrijfsmatige afvalwater en het overtollige hemelwater en grondwater, de uit te voeren programma's in de planperiode en de investeringen beschreven. De gemeente is verantwoordelijk voor de kwaliteit van de openbare ruimte en het woon- en leefmilieu. Vanaf 2008 heeft de gemeente er zorgplichten bijgekregen voor hemelwater en grondwater. Dit is een uitbreiding van de oude zorgplicht voor het stedelijk afvalwater. Naast deze verbrede zorgplicht vraagt ook de klimaatverandering aandacht.
Conclusie
In het onderhavige plangebied wordt bij de ontwikkelingen rekening gehouden met voorgaand beleid.
Op 4 juli 2007 is door de Raad de "Omgevingsvisie externe veiligheid" vastgesteld. In die nota is de ambitie vastgelegd wat betreft het na te streven veiligheidniveau per deelgebied in Deventer. Het gebied waarin dit plangebied is gelegen heeft in deze visie de aanduiding "Gebiedsgerichte ontwikkelingsmogelijkheden externe veiligheid" gekregen, voor het gebied is de ambitie "Ruimte voor ontwikkeling" uitgesproken. Gezien de ligging in de stad is in de visie vermeld dat een woonbestemming passend zou kunnen zijn. De oriënterende waarde wordt nagestreefd, maar vormt geen maximale bovengrens.
Conclusie
Dit bestemmingsplan maakt woningen naast de spoorzone mogelijk. In de Omgevingsvisie externe veiligheid is de ambitie "Ruimte voor ontwikkeling" uitgesproken. De ontwikkeling van woningen past hierbinnen. Deze visie vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. In paragraaf 4.3.5 wordt nader ingegaan op externe veiligheid.
Door klimaatveranderingen moeten we meer rekening houden met de gevolgen van een overstroming. Inzet is het voorkomen van slachtoffers (rampenbeheersing) en van economische schade (gevolgenbeperking). Waterveiligheid heeft een plaats in de watertoets.
De primaire keringen worden op veiligheid beoordeeld door de beheerders. De Europese richtlijn overstromingsrisico's (2007) verplicht tot het inzetten van drie instrumenten voor een betere bescherming tegen overstromingen: een voorlopige risicobeoordeling (gereed in 2011), kaarten (gereed 2014) en risicobeheersplannen (in werking per 22 december 2015) De richtlijn geldt voor de binnendijkse (dijkringen) en buitendijkse gebieden van de IJssel. Voor woon- en werkgebieden dienen rampenplannen opgesteld te worden. In paragraaf 3.4.4 en 4.5.3 wordt ook ingegaan op het overstromingsrisico en dijkring 53.
In het Milieubeleidsplan 2003-2008 staat een integrale benadering van milieu, ruimtelijke ordening, bouwen en wonen en verkeers- en vervoersbeleid centraal. Het plan is daarom gebaseerd op de drie pijlers van het gemeentelijke beleid, zoals vastgelegd in de Stadsvisie. Vanuit milieuperspectief zijn per pijler de volgende milieu-uitgangspunten opgesteld:
Ter voorbereiding op het nieuwe milieubeleid voor de periode 2010-2015 is de Visie Duurzaam Deventer in juni 2009 bestuurlijk vastgesteld. Deze visie bevat de kaders en beleidsrichtingen op hoofdlijnen voor het nieuwe milieuprogramma dat naar verwachting binnenkort wordt vastgesteld. De maatschappelijke ontwikkelingen vragen om een nieuwe aanpak van het gemeentelijk milieubeleid. En om daadwerkelijk bij te dragen aan de kwaliteit en toekomstbestendigheid van het leefmilieu, zal Deventer zich ontwikkelen tot een vitale, duurzame en innovatieve gemeente.
Het milieubeleid raakt de woon- en leefkwaliteit van inwoners en de economische basis van het bedrijfsleven. De gemeente heeft daarom drie speerpunten benoemd waarvoor extra inzet nodig is:
Het vraagstuk rond de klimaatverandering en de eindigheid van de fossiele energievoorraad raakt ons allemaal. De gemeentelijke ambitie is dat Deventer in 2030 klimaatneutraal is. De belangrijkste consequenties voor de komende jaren zijn als volgt:
Vanuit ecologisch perspectief profiteert de mens van de natuurlijk omgeving met al zijn variaties. Het behouden en verbeteren van deze omgeving is een ambitie van de gemeente, waarvoor verschillende ecologieprojecten zijn ontwikkeld voor de komende jaren. Zo worden ecologische waarden in nieuwe en gewijzigde bestemmingsplannen gerespecteerd en eventueel gecompenseerd.
Veel afval dat vrijkomt is eigenlijk geen afval, maar grondstof voor nieuwe producten. In het nieuwe milieubeleid worden voorstellen gedaan om de hoeveelheid restafval terug te brengen en hergebruik van afvalstromen te bevorderen. Van bedrijven en organisaties wordt verwacht dat zij de wijze van produceren, hun producten en diensten meer en meer baseren op het cradle-to-cradle principe. Voor zover van toepassing zullen ook gebiedsontwikkelingen volgens dit principe plaatsvinden.
Conclusie
Met voorgaand beleid wordt bij de ontwikkeling op het T en D terrein rekening gehouden. Er zal een duurzaamheidsscan uitgevoerd worden. De uitkomsten zullen zoveel mogelijk in de planvorming verwerkt worden, bijvoorbeeld duurzaam materiaalgebruik en energiebesparingsmaatregelen.
De ambitie van de gemeente is om binnen het sociale domein met bewoners en instellingen te bouwen aan wijken en dorpen waar het prettig leven is.
In 2004 en 2005 zijn respectievelijk de Sociale Structuurvisie en het Sociaal Programma vastgesteld. Een van de uitwerkingspunten van het sociaal programma is het ontwikkelen van beleid voor voorzieningen en accommodaties is Deventer. Centraal daarin staat de vraag welke voorzieningen burgers nodig hebben in de toekomst. Dan gaat het bijvoorbeeld om voorzieningen voor de jeugd, brede scholen, voorzieningen voor wonen, zorg en welzijn en ruimten voor burgerinitiatief. Dit beleid is beschreven in de 'Uitvoeringsschetsen voorzieningen en accommodaties in Deventer' vastgesteld door de gemeenteraad op 26 september 2007.
Er zijn uitgangspunten bekend die meegenomen moeten worden in bestemmingsplannen. Het gaat onder andere om meer ruimte voor jongeren.
Conclusie
Dit plan komt tegemoet aan voornoemd uitgangspunt. Door woningbouw in het goedkopere segment te realiseren worden woningen toegankelijk voor jongeren.
Op 25 maart 2009 is de Woonvisie 2008+ voor het eerst vastgesteld door de gemeenteraad. Op 10 januari 2011 is deze Woonvisie opnieuw door raad vastgesteld en op verschillende punten geactualiseerd.
De visie op wonen bestaat uit vier uitgangspunten:
Deze vier uitgangspunten vormen de basis voor verdere uitwerking van het woonbeleid.
In de Woonvisie is voor het plangebied het volgende opgenomen:
"Het verouderde T en D bedrijventerrein is zeer geschikt om woningbouw te realiseren, aansluitend op het omringende stedelijk gebied. In het programma voor woningbouw op het voormalige T en D terrein leggen we ook een relatie met de vernieuwing van Voorstad Oost (met name Sluiswijk) door sociaal te bouwen. Fysiek ingrijpen kan zo vooraf gegaan worden door nieuwbouw (eerst bouwen, dan slopen) en sociale stijging binnen Voorstad Oost wordt zo gefaciliteerd. Programma-elementen: ouderenwoningen, betaalbare en kwalitatief goede grondgebonden woningen (koop en huur) in een groene buurt met speelfaciliteiten".
Uitgangspunten voor een programma zijn:
Concreet wordt genoemd dat voor het T en D terrein een plan gemaakt moet worden voor een transformatie tot woongebied, met ook ouderenwoningen.
Conclusie
De ontwikkelingen in dit bestemmingsplan voldoen aan de uitgangspunten in de Woonvisie 2008+ voor deze locatie. Aan de concrete aanbeveling wordt, mede door dit bestemmingsplan, voldaan. Bij het stedenbouwkundig ontwerp en uitwerking hiervan is rekening gehouden met de uitgangspunten voor een programma.
De Wet ruimtelijke ordening biedt gemeenten de mogelijkheid om in bestemmingsplannen en exploitatieplannen voor te schrijven dat woningbouw in de categorieën sociale huur, sociale koop en/of particulier opdrachtgeverschap dient te worden uitgevoerd. In bestemmingsplannen kan dit uitsluitend door voor het gehele plangebied een percentage van het totaal aantal te realiseren woningen te noemen. In exploitatieplannen kunnen deze percentages worden uitgewerkt in de vorm van het benoemen van de exacte aantallen en de situering (artikel 6.2.10 sub a Bro). Gevolg van het vastleggen van regels voor de categorieën sociale huur en sociale koop is dat de bereikbaarheid voor die woningen gegarandeerd dient te worden voor de in de verordening vastgelegde doelgroepen gedurende een vooraf bepaalde termijn. Om van deze mogelijkheid gebruik te kunnen maken voor zover het de sociale huur en sociale koopwoningen betreft, moet de gemeenteraad (op grond van het Besluit ruimtelijke ordening) een verordening hebben vastgesteld waarin de instandhouding voor die doelgroep (sociale huur en/of sociale koop) voor een in de verordening te bepalen termijn is verzekerd.
Bij besluit van 7 juli 2010 heeft de gemeenteraad van de gemeente Deventer de "Verordening doelgroepen sociale woningbouw" vastgesteld. Hiermee wordt de doelgroep voor sociale koopwoningen en sociale huurwoningen vastgelegd en wordt een termijn genoemd gedurende welke de woning voor die doelgroep in stand moet worden gehouden. Met betrekking tot de doelgroep sociale koopwoning bepaalt de verordening:
Artikel 2 Doelgroep sociale koopwoningen
Als doelgroepen voor sociale koopwoningen worden aangemerkt:
1. Voor sociale koopwoningen met een koopprijs tot € 174.000,= (sociaal koop laag) starters op de koopmarkt die inwonend zijn in de gemeente Deventer of de regio Stedendriehoek met een maximaal bruto huishoudens inkomen in het peiljaar van € 40.000, behoudens het bepaalde in lid 2.
2. Voor sociale koopwoningen met een koopprijs tot 174.000,= (sociale koop laag) en voor sociale koopwoningen met koopprijs van 174.000 tot € 200.000,= (sociale koop hoog) starters op de koopmarkt die in Deventer of de regio stedendriehoek een sociale huurwoning achterlaten, ongeacht hun huishoudens inkomen.
Zoals uit bovenstaande definitie van de doelgroep sociale koopwoningen blijkt, maakt de verordening onderscheid in de woningbouwcategorie sociale koop laag en sociale koop hoog. Hierbij is gebruik gemaakt van de bevoegdheid, zoals opgenomen in artikel 3.1.2 lid 4 Bro tot vaststelling van een subcategorie sociale koop, waarbij de maximum verkoopprijs lager ligt dan het in het Bro genoemde maximum.
Percentages
In de anterieure overeenkomst die de gemeente met de initiatiefnemers heeft afgesloten, is een percentageregeling opgenomen. Deze regeling bepaalt dat een bepaald percentage van het totaal aantal woningen in het plangebied wordt gerealiseerd als sociale woningbouw. Onder sociale woningbouw wordt verstaan het totaal van de opdracht sociale huur, sociale koop laag en sociale koop hoog.
Groenbeleidsplan
Het groenbeleidsplan (april 2007) geeft richtlijnen voor de inrichting en het beheer van openbaar groen, inclusief bomen en waterpartijen. De gemeente Deventer ligt op de grens van het rivierenlandschap van de IJssel en het Sallandse dekzandlandschap. Deze ligging zorgt voor een enorme biodiversiteit. Allerlei dieren en (zeldzame) planten vinden hun weg in en om de stad. Het Groenbeleidsplan zorgt ervoor dat deze kenmerken en haar biodiversiteit behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden.
Om in de komende jaren verantwoorde keuzes te kunnen maken is in het groenbeleidsplan een visie op het groen (wat willen we bereiken) verwoord en zijn concrete ambities gedefinieerd.
De groenvisie is: "De gemeente Deventer streeft naar een gevarieerd aanbod van betekenisvol en aantrekkelijk groen. Ze doet dit door in te spelen op de verschillen in ligging, omvang, functie, historische betekenis en gebruikswensen. Dit leidt tot omgevingsbewust ontwerpen en vervolgens tot ontwerpbewust beheren".
De ambities uit het Groenbeleidsplan zijn:
Bomenbeleidsplan
Het speerpunt van het bomenbeleid is het inzetten op een duurzame bomenstructuur. Dit door het uitvoeren van kwaliteitsbeheer van de bestaande bomenstructuur en het inrichten van optimale groeiplaatsen voor nieuwe bomenstructuren. De juiste boom op de juiste plaats is hierbij van groot belang. Voor het in stand houden van de karakteristieke lanen wordt laanboomverjonging toegepast.
De ruimtelijke kwaliteiten van de bomenstructuur zijn in het groenbeleidsplan op hoofdlijnen aangegeven. In het bomenbeleidsplan is deze ruimtelijke ambitie concreet uitgewerkt en toegespitst op bomen in de hoofdstructuur, woon- en werkgebieden, op bijzondere plaatsen in de stad en in het buitengebied.
Het tweede belangrijke speerpunt van het bomenbeleid is het behouden, beschermen en zorgvuldig beheren van Monumentale bomen. Deze bomen zijn geïnventariseerd zowel gemeentelijke als particuliere bomen. De bomen zijn vastgelegd op de lijst Bijzonder Beschermwaardige Bomen.
Voor het plangebied leidt dit tot de randvoorwaarde dat de linden langs de Veenweg behouden dienen te blijven. Deze bomen worden verplaatst naar de nieuwe speeltuin.
Conclusie
Geconcludeerd kan worden dat het bestemmingsplan voldoende ruimte biedt aan de realisatie van de doelstellingen in het Groenbeleidsplan en is voldaan aan de gestelde randvoorwaarde. De bescherming van de bomen verloopt via het kapvergunningstelsel uit de Bomenverordening.
De beleidsnota 'Beroep en Bedrijf' aan huis biedt duidelijkheid over wanneer het wel en wanneer het niet mogelijk is een bedrijf of beroep aan huis te hebben. Het uitoefenen van beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten thuis kan een positieve uitstraling hebben op de woonomgeving; het kan de wijk of buurt verlevendigen. In sommige gevallen kan het echter ook ongewenste situaties met zich meebrengen. Zo kan een bepaalde activiteit bijvoorbeeld een ongewenste verkeersaantrekkende werking hebben of voor anderen overlast met zich mee brengen. Onderstaande criteria zijn ter voorkoming van deze ongewenste situaties.
Een beroep of bedrijf aan huis is toegestaan, indien:
In afwijking van het verbod op horeca mag binnen de woonbestemming onder bepaalde voorwaarden wel een Bed & breakfast-voorziening worden gerealiseerd. Naast bovenstaande criteria geldt dat er sprake moet zijn van een toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid, waarbij het zelfstandig functioneren als wooneenheid dient te worden uitgesloten, het authentieke uiterlijke of de verschijningsvorm van de woningen dient te worden gehandhaafd en het maximaal aantal bedden ten dienste van de toeristisch-recreatieve overnachtingsmogelijkheid is 4.
Conclusie
In het plangebied is sprake van woonbestemmingen die gebruik maken van de mogelijkheid om een beroep of bedrijf aan huis te hebben. Onderhavig bestemmingsplan sluit hiermee aan op het beleid uit bovengenoemde nota.
De herziening van de Woningwet, die op 1 januari 2003 in werking is getreden, heeft ondermeer als doel het inzichtelijk maken van de beoordeling van de aanvragen voor bouwplannen door de welstandscommissie. Sinds 1 juli 2004 is het niet meer mogelijk, zonder vooraf bekend gemaakte criteria, welstandseisen aan bouwplannen te stellen. De gemeente Deventer heeft deze criteria vastgelegd in de Welstandsnota gemeente Deventer (vernieuwde versie, 10 mei 2011). De nota is een beheers- en verbeteringsinstrument voor de uiterlijke verschijningsvorm in bestaande gebieden.
Het T en D terrein is aangeduid als "Thematische bebouwing" op de Welstandskaart". De bijbehorende algemene criteria zijn onder andere dat een bouwplan qua situering, vorm, detaillering, kleur- en materiaalgebruik aan dient te sluiten op de kenmerken van de gebouwen in de omgeving en dat ontwerpseries herkenbaar gehouden moeten worden.
Momenteel is tevens een Beeldkwaliteitsplan voor het T en D terrein in voorbereiding. Om deze ontwikkeling in goede banen te leiden is eerst een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld dat het stedenbouwkundige kader vormt voor de verdere planvorming van de T en D locatie. Uit dit SPvE zijn de onderdelen gehaald die betrekking hebben op Beeldkwaliteit. Zij vormen een apart Beeldkwaliteitsplan dat samen met het bestemmingsplan voor het woningbouwgedeelte wordt vastgesteld. Het dient enerzijds ter inspiratie, anderzijds biedt het een kader waarmee de ruimtelijke kwaliteit in de komende jaren zo goed morgelijk wordt geborgd. Zodra dit Beeldkwaliteitsplan is vastgesteld, vormt het het toetsingskader voor Welstand. Het Beeldkwaliteitsplan zal een onderdeel uitmaken van de Welstandsnota inzake het T en D terrein.
Conclusie
Onderhavige ontwikkeling past binnen de criteria die horen bij "Thematische bebouwing". De bebouwing sluit aan bij enerzijds het tuindorpkarakter en anderzijds het industriële karakter dat in de omgeving aanwezig is. In het Stedenbouwkundig Programma van Eisen en het Beeldkwaliteitsplan voor het T en D terrein is dit nader uitgewerkt. Te zijner tijd is het Beeldkwaliteitsplan het toetsingskader voor Welstand.
De Visie Voorstad Oost is in november 2009 door de gemeenteraad van Deventer vastgesteld. Het doel van de visie is om betrokken partijen in de wijk en in Deventer te inspireren gezamenlijk de geformuleerde ambities te realiseren. Het T en D-terrein maakt onderdeel uit van Voorstad Oost. In de Visie Voorstad Oost zijn vanuit het ontwikkelingsperspectief voor de hele wijk onder andere uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van het T en D terrein geformuleerd:
Conclusie
Dit bestemmingsplan maakt de ontwikkeling op het T en D terrein juridisch-planologisch mogelijk. Er wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Visie Voorstad Oost.