| Plan: | Lettele 2009 |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.D113a-OH01 |
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling en procedureregels.
Ten slotte bevat hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.
De artikelen 1 en 2 bevatten begripsomschrijvingen respectievelijk planregels omtrent de wijze van meten. Het voert te ver om hier uitgebreid bij alle begrippen stil te staan, maar wel verdienen enkele voor de dagelijkse gebruikspraktijk belangrijke begrippen aandacht. Het betreft hier met name de begrippen bestemmingsvlak, bouwvlak en bouwperceel. Tevens wordt ingegaan op de definitie van woning.
Bestemmingsvlak
Een bestemmingsvlak is een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. De bij een bestemming behorende planregels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming.
Bouwvlak
In een aantal bestemmingsvlakken is op de verbeelding een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een op de verbeelding aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegestaan. Hoofdregel is dat buiten het bouwvlak geen gebouwen mogen worden opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Bouwperceel
Het bouwperceel is niet op de verbeelding aangegeven. In artikel 1 van de planregels wordt bouwperceel omschreven als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de activiteit bouw moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. De visuele uitstraling van dat ene bouwperceel en het als één eenheid functioneren van dat bouwperceel is dan van belang. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen een of meer bestemmingsvlakken, maar de begrenzing van een bouwperceel hoeft niet samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Bouwvlakken geven aan waar binnen een bouwperceel gebouwen mogen worden gebouwd. Op het bouwperceel voor zover gelegen buiten het bouwvlak, mogen echter ook worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en vergunningvrije bouwwerken.
Hiervoor is aangegeven dat de begrenzing van een bouwperceel niet hoeft samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Met name in de woonbestemmingen komen meerdere bouwpercelen binnen één of meer bestemmingsvlakken voor. De grenzen van de bouwpercelen worden in de regel gevormd door de begrenzing van het erf. Waar die begrenzing tevens de eigendomsgrens is - en dit is vrijwel altijd het geval - vallen de grenzen van het bouwperceel samen met die van het kadastrale perceel. De loop van kadastrale grenzen kan veranderen door, bijvoorbeeld, aan- of verkoop van grond. Dan verandert ook de grens van het bouwperceel. Een stuk grond kan nu nog niet bij een bouwperceel horen en over een tijdje wel. Via de anti-dubbeltelbepaling in dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat één stuk grond tweemaal meegeteld wordt bij de behandeling van aanvragen voor omgevingsvergunningen voor de activiteit bouw.
Woning
Een woning is gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van personen'. Deze definitie wordt gehanteerd omdat steeds meer vormen van samenleving in een woning plaatsvindt die niet behoren tot het traditionele (al dan niet één persoons-) huishouden.
Algemeen
De planregels komen, voor een groot deel van het plangebied, overeen met het huidig gebruik van de grond en van de bebouwing. Ook sluiten de bouwregels grotendeels aan bij de bestaande bebouwing. Dit impliceert dat er voor een groot deel van het plangebied het behoud van de huidige situatie als uitgangspunt geldt.
In verband met de inwerkingtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (in werking getreden op 1 oktober 2010) zijn een aantal termen van de SVBP 2008 aangepast conform de werkafspraak van Geonovum van september 2010.
De planregels bij de bestemmingen hebben voor elke bestemming dezelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover van toepassing, de volgende leden:
Enkelbestemmingen
Hierna volgt een korte toelichting en beschrijving van de verschillende bestemmingen in dit bestemmingsplan per hoofdgroep.
Bestemming Agrarisch: Artikel 3
Het gebied tussen de woningen aan de Bathmenseweg en het bedrijventerrein aan de Schotwillemsweg is bestemd als Agrarisch. Ook het terrein ten noorden van de begraafplaats heeft een agrarische bestemming. Op deze locaties is het niet toegestaan te bouwen.
Bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden: Artikel 4
In het oosten van het plangebied ligt net ten noorden van de Oerdijk een stukje grond met de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Het verschil met een normale agrarische bestemming is dat in deze bestemming is bepaald dat er een omgevingsvergunning nodig is voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden. Dit is opgenomen ter bescherming van de daar voorkomende landschappelijke waarden.
De bedrijven in het plangebied zijn geconcentreerd in het gebied langs de Bathmenseweg en Schotwillemsweg. Dit bedrijventerrein bestaat uit verschillende deelgebieden. In de regels is derhalve onderscheid gemaakt per deelgebied, er zijn zes aanduidingen 'specifieke vorm van bedrijf', 1 t/m 6. Binnen deze deelgebieden zijn verschillende regels opgenomen, zowel in de toegestane functies als in de bouwregels. Zo is het alleen in deelgebied 4 toegestaan om (bij recht) een bedrijfswoning op te richten. De locaties voor bedrijfswoningen zijn middels een functieaanduiding op de verbeelding aangeduid.
Een deel van het bedrijventerrein Lettele is nog in ontwikkeling. De mogelijkheden voor verdere ontwikkeling worden gedeeltelijk beperkt door het nabij gelegen agrarisch bedrijf, Oerdijk 142. Op het bedrijventerrein zijn niet alle ontwikkelingen mogelijk. Sommige ontwikkelingen, zoals het oprichten van geurgevoelige objecten, zouden belemmerend kunnen zijn voor de agrarische bedrijfsvoering. In de huidige situatie is er al een woning, Schotwillemsweg 5, gelegen binnen de geurzone van 100 meter rond het agrarische bouwblok Oerdijk 142. Deze woning beperkt de (toekomstige) uitbreidingsmogelijkheden van dit agrarische bedrijf. Ontwikkelingen binnen een afstand van 100 meter tot het agrarisch bouwbok, maar achter deze woning leveren dan ook geen extra belemmering op voor de agrarische bedrijfsvoering en kunnen om die reden plaats vinden. Ontwikkelingen gelegen op een kortere afstand van het agrarisch bouwblok dan de bestaande woning kunnen echter wel belemmerd zijn voor de agrarische bedrijfsvoering. Om die reden zijn er voor het deel van het bedrijventerrein gelegen voor de bestaande woning aan de Schotwillemsnweg 5 specifieke regels opgenomen. Deze regels beperken de mogelijkheden op dit deel van het bedrijventerrein. Middels een in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingesbevoegdheid kan het bevoegd gezag van deze specifieke regels afwijken. Dit kan alleen voor zover het nabijgelegen agrarisch bedrijf daardoor niet extra in zijn huidige en toekomstige bedrijfsvoering wordt belemmerd.
Binnen het bedrijventerrein zijn twee bedrijven specifiek bestemd, een garagebedrijf en een landbouwmechanisatiebedrijf. Binnen deze twee bedrijven is bijbehorende volumineuze detailhandel (in auto's en landbouwmachines) toegestaan.
Bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening: Artikel 6
In het plangebied komen een aantal nutsvoorzieningen voor. Deze zijn specifiek bestemd als Bedrijf - Nutsvoorziening.
Bestemming Cultuur en ontspanning - Kinderboerderij: Artikel 7
Ten zuiden van de kerk is een kinderboerderij. Deze is specifiek bestemd binnen de bestemming 'Cultuur en ontspanning - Kinderboerderij'.
Bestemming Detailhandel: Artikel 8
De supermarkt in het plangebied is bestemd als Detailhandel.
Bestemming Gemengd: Artikel 10
Er zijn twee locaties aangeduid met een gemengde bestemming, de sporthal De Spil en het bedrijf aan de Bathmenseweg 22. In beide panden zijn diverse functies gevestigd. In de bestemming 'Gemengd' is onderscheid gemaakt in 'specifieke vorm van gemengd - 1' en 'specifieke vorm van gemengd - 2'. Middels een schema is aangegeven welke functies zijn toegestaan.
Bestemming Groen: Artikel 11
Het in het plangebied voorkomende (openbaar) groen dat behoort tot de groenhoofdstructuur is als zodanig bestemd. Binnen deze bestemming zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan.
Binnen deze bestemming zijn speelvoorzieningen toegestaan, waaronder (jeugd- en jongeren)ontmoetingsplaatsen zijn begrepen. Om snel in te kunnen spelen op de behoefte om dergelijke voorzieningen te realiseren zijn ze bij recht binnen deze bestemming toegestaan. Hierbij geldt een maximale hoogte van 4 m en maximale oppervlakte per bouwwerk van 15 m2. Tevens is via een afwijking van het bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen dat ondergeschikte gebouwen mogen worden gebouwd ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals trafohuisje, abri's, telefooncellen, kabelkasten en gemaalgebouwtjes. Ten slotte mogen parkeerplaatsen worden gerealiseerd, mits met een omgevingsvergunning is afgeweken van de genoemde regels.
Bestemming Horeca: Artikel 12
De twee horecagelegenheden in het plangebied zijn als zodanig bestemd. In de bestemming wordt verwezen naar de categorieën van horecabedrijven 2a, 2b, 3a of 3b zoals opgenomen in de in de bijlage bijgevoegde 'Staat van horeca-activiteiten'. Dit betekent dat op deze locaties zich bijvoorbeeld geen grote discotheken kunnen vestigen, maar wel vormen van horeca welke doorgaans minder druk op de omgeving veroorzaken. Voorbeelden hiervan zijn café, bars, besloten feestzaal, maar ook restaurants, hotels, pensions en bodega's. Ook vormen van horeca die géén aantasting van het woon- en leefklimaat kunnen veroorzaken zijn hier toegestaan. Dit is bijvoorbeeld horeca die zich qua exploitatie en qua openingstijden richt op de winkelactiviteiten, zoals een lunchroom. Tevens is per bestemmingsvlak één bedrijfswoning toegestaan.
Bestemming Maatschappelijk: Artikel 13
In het plangebied komt een aantal maatschappelijke functies voor, zoals basisscholen, sociaal-culturele, medische en religieuze voorzieningen. Deze voorzieningen hebben de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen. De verschillende functies zijn inwisselbaar toegestaan.
Bestemming Maatschappelijk - Begraafplaats: Artikel 14
De begraafplaats is specifiek bestemd als Maatschappelijk - Begraafplaats.
Bestemming Natuur: Artikel 15
De bestemming Natuur is toegekend aan bestaand natuurgebied, in dit geval ingericht als bos. Het betreffende gebied ligt ten noorden van de Sportweg, grenzend aan de sportvelden. Ter bescherming van de waarden in het gebied geldt op gronden met deze bestemming dat voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden een omgevingsvergunning verkregen dient te worden.
Bestemming Sport: Artikel 16
De sportvelden en tennisbanen zijn bestemd als 'Sport'. Binnen deze bestemming is het mogelijk om voorzieningen als kinderopvang en medische en/of therapeutische praktijken te vestigen, mits met een omgevingsvergunnng is afgeweken van de genoemde regels. Ondersteunende horeca, zoals een kantine, is binnen deze bestemming toegestaan onder overige voorzieningen. Van de regel dat gebouwen binnen het bouwvlak moeten worden opgericht wordt een uitzondering gemaakt. Buiten het bouwvlak mag maximaal 50 m2 gebouwd worden. Met deze uitzondering is het mogelijk gebouwen zoals dug-outs en opslagruimtes te realiseren.
Bestemming Verkeer: Artikel 18 en Bestemming Verkeer - Verblijfsgebied: Artikel 19
De in het plangebied voorkomende wegen, straten en paden zijn als zodanig bestemd. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen doorgaande c.q. ontsluitende wegen en woonstraten. De eerste categorie kent de bestemming Verkeer en de tweede categorie de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen de bestemming Verkeer vallen naast de hoofdwegen ook groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen, kunstwerken en water. Binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied vallen naast de woonstraten ook groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen (waaronder pleinen), kunstwerken en water. Net als in de bestemming Groen zijn speelvoorzieningen toegestaan, waaronder (jeugd- en jongeren)ontmoetingsplaatsen. Tevens is via een afwijking de mogelijkheid opgenomen dat ondergeschikte gebouwen mogen worden gebouwd ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals trafohuisje, abri's, telefooncellen, kabelkasten en gemaalgebouwtjes.
Bestemming Water: Artikel 20
De Lettelerleide die in het plangebied loopt is bestemd als 'Water'.
Bestemming Wonen: Artikel 21
De grondgebonden woningen behoren tot de bestemming Wonen. Voor het gehele plangebied zijn dezelfde bouwregels opgenomen, met dien verstande dat afwijkende goot- en bouwhoogten op de verbeelding zijn aangeduid.
De planregels bieden de mogelijkheid tot het uitoefenen van een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis. Dit is een beroeps- of bedrijfsactiviteit die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.
Bestemming Wonen - Woonwagenstandplaats: Artikel 22
Deze bestemming is toegekend aan een tweetal woonwagens aan de Vosmansweg 1 en 3. Op de verbeelding is aangegeven hoeveel standplaatsen maximaal per bouwvlak zijn toegestaan.
Bestemming Wonen - Zorgwoning: Artikel 23
De op de verbeelding voor 'wonen - zorgwoning' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen en woongebouwen ten behoeve van zorgwoningen. Een zorgwoning is een zelfstandige woning die specifiek geoormerkt is voor mensen met een zorgvraag. Deze woningen zijn blijvend geschikt of eenvoudig geschikt te maken voor bewoners van alle leeftijden met een zorgvraag. Qua uiterlijke verschijningsvorm kan het als een eenheid beschouwd worden.
Dubbelbestemmingen
Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.
Bestemming Leiding - Water: Artikel 24
De Lettelerleide stroomt onder de Bathmenseweg door een duiker (waterleiding). Rond deze leiding is een dubbelbestemming opgenomen. Uitsluitend bebouwing ten dienste van de bestemming is binnen een bepaalde afstand van de leiding toegestaan. Ter bescherming van de leiding is verder bepaald dat voor bepaalde werkzaamheden, zoals uitvoeren van graafwerkzaamheden, een omgevingsvergunning verkregen dient te worden, waarbij eveneens wordt afgewogen of de leiding niet wordt geschaad.
Bestemming Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied: Artikel 25
Alle gebieden die op basis van de verwachtingskaart een hoge en middelhoge verwachting hebben en de buffers van de historische boerderijen, zijn in het bestemmingsplan opgenomen met de dubbelbestemming archeologische verwachting. Het is mogelijk dat in de grond archeologisch waardevolle elementen bewaard zijn. Om deze waardevolle elementen te behouden of in kaart te kunnen brengen is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologisch verwachtingsgebied' opgenomen. Binnen dit gebied mag niet gebouwd worden. Hier kan bij omgevingsvergunning van worden afgeweken. Als het een bouwwerk betreft dat groter is dan 100m2 en waarbij dieper gegraven wordt dan 50 cm onder maaiveld, dan kan een archeologisch rapport verlangd worden. Tevens geldt binnen deze dubbelbestemming dat voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden een omgevingsvergunning verkregen dient te worden.
Bestemming Waarde - Beschermd dorpsgezicht: Artikel 26
Een deel van het plangebied is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Het betreft het gebied rond de kerk. Door gebruik te maken van een dubbelbestemming worden de cultuurhistorische waarden van de bebouwing beschermd. Binnen de dubbelbestemming mag slechts gebouwd worden indien het bevoegd gezag daarvoor een omgevingsvergunning heeft verleend. Hierbij gelden de voorwaarde dat de cultuurhistorische en monumentale waarden van de gronden niet onevenredig worden aangetast en dat de mogelijkheden voor het herstel van die waarden of functies niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.
Bestemming Waarde - Groeiplaats boom: Artikel 27
In het plangebied groeien nabij de kruising van de Bathmenseweg en de Oerdijk twee beschermenswaardige, monumentale bomen. Deze locaties zijn beschermd door de dubbelbestemming 'Waarde - Groeiplaats boom'. Binnen deze dubbelbestemming geldt dat voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden een omgevingsvergunning verkregen dient te worden. Op deze wijze kunnen er binnen de groeiplaats van de boom geen ingrepen kunnen plaatsvinden, die de boom mogelijk schaden.
De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in dit algemene hoofdstuk.
Anti-dubbeltelregel: Artikel 28
Door wijziging in de begrenzing van het bouwperceel zouden regelingen die aan het bouwperceel zijn verbonden, kunnen worden ontdoken. De anti-dubbeltelregel verhindert dat.
Algemene bouwregels: Artikel 29
Het is wenselijk om de aanvullende werking van de gemeentelijke Bouwverordening te beperken tot een aantal specifieke onderwerpen.
Algemene gebruiksregels: Artikel 30
Deze bepaling bepaalt dat het verboden is de gronden te gebruiken in strijd met de gegeven bestemming. Deze bepaling is rechtstreeks overgenomen uit artikel 7.10 Wro.
Tevens is in dit artikel de algemene bepaling opgenomen voor het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis. Dit is een beroeps- of bedrijfsactiviteit die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.
Algemene afwijkingsregels: Artikel 31
Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid een afwijking van de in het plan genoemde maten toe te staan met maximaal 10% en om het profiel van wegen in geringe mate aan te passen.
Algemene wijzigingsregels: Artikel 32
Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid om overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de situering en de vorm van de op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlakken en bouwvlakken te wijzingen dan wel nieuwe bouwvlakken aan te geven.
Ten slotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.
Deze bepaling regelt het regime van bebouwing en van gebruik van de grond dat strijdig is met het plan. Strijdigheid met het plan wordt voor zowel bebouwing als gebruik beoordeeld naar het moment waarop het plan in werking treedt.
Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.