| Plan: | Voorstad-Oost / Rielerenk |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.D116-VG01 |
6.3 Planopzet
6.3.1 Algemeen
Dit bestemmingsplan bestaat uit een analoge en digitale verbeelding, planregels en een toelichting. De analoge en digitale verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de analoge en digitale verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de analoge en digitale verbeelding te waarborgen.
Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de analoge en digitale verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling en procedureregels.
Tenslotte bevat hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
Op 1 oktober 2010 is de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden. Het doel van deze wet is om te komen tot een samenhangende beoordeling in één procedure van verschillende activiteiten die invloed hebben op de fysieke leefomgeving.
De Wabo heeft tot gevolg dat verschillende vergunningen worden verleend in één besluit, de omgevingsvergunning. Ook de thans in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen vergunningen en ontheffingen vallen onder de Wabo.
Voor het bestemmingsplan heeft dit gevolgen voor de gebruikte terminologie. Termen als 'bouwvergunning', 'aanlegvergunning', 'sloopvergunning' en 'ontheffing' zijn vervangen door 'omgevingsvergunning ten behoeve van…'.
6.3.2 Hoofdstuk 1: Inleidende regels
De artikelen 1 en 2 bevatten begripsomschrijvingen respectievelijk planregels omtrent de wijze van meten. Het voert te ver om hier uitgebreid bij alle begrippen stil te staan, maar wel verdienen enkele voor de dagelijkse gebruikspraktijk belangrijke begrippen aandacht. Het betreft hier met name de begrippen bestemmingsvlak, bouwvlak en bouwperceel. Tevens wordt ingegaan op de definitie van woning.
Bestemmingsvlak
Een bestemmingsvlak is een op de analoge en digitale verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. De bij een bestemming behorende planregels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming.
Bouwvlak
In een aantal bestemmingsvlakken is op de analoge en digitale verbeelding een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een op de analoge en digitale verbeelding aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegestaan. Hoofdregel is dat buiten het bouwvlak geen gebouwen mogen worden opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Bouwperceel
Het bouwperceel is niet op de analoge en digitale verbeelding aangegeven. In artikel van de planregels wordt bouwperceel omschreven als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. De visuele uitstraling van dat ene bouwperceel en het als één eenheid functioneren van dat bouwperceel is dan van belang. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen een of meer bestemmingsvlakken, maar de begrenzing van een bouwperceel hoeft niet samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Bouwvlakken geven aan waar binnen een bouwperceel gebouwen mogen worden gebouwd. Op het bouwperceel voor zover gelegen buiten het bouwvlak, mogen echter ook worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en bouwwerken waarvoor geen omgevingsvergunning voor het bouwen nodig is.
Hiervoor is aangegeven dat de begrenzing van een bouwperceel niet hoeft samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Met name in de woonbestemmingen komen meerdere bouwpercelen binnen één of meer bestemmingsvlakken voor. De grenzen van de bouwpercelen worden in de regel gevormd door de begrenzing van het erf. Waar die begrenzing tevens de eigendomsgrens is - en dit is vrijwel altijd het geval - vallen de grenzen van het bouwperceel samen met die van het kadastrale perceel. De loop van kadastrale grenzen kan veranderen door, bijvoorbeeld, aan- of verkoop van grond. Dan verandert ook de grens van het bouwperceel. Een stuk grond kan nu nog niet bij een bouwperceel horen en over een tijdje wel. Via de anti-dubbeltelbepaling in dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat één stuk grond tweemaal meegeteld wordt bij de behandeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor het bouwen.
Woning
Een woning is gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van personen'. Deze definitie wordt gehanteerd omdat steeds meer vormen van samenleving in een woning plaatsvindt die niet behoren tot het traditionele (al dan niet één persoons-) huishouden. Hierbij kan gedacht wordt aan kamerbewoning e.d.
6.3.3 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
Algemeen
De planregels komen, voor een groot deel van het plangebied, overeen met het huidig gebruik van de grond en van de bebouwing. Ook sluiten de bouwregels grotendeels aan bij de bestaande bebouwing. Dit impliceert dat er voor een groot deel van het plangebied het behoud van de huidige situatie als uitgangspunt geldt.
De planregels bij de bestemmingen hebben voor elke bestemming dezelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover van toepassing, de volgende leden:
- Bestemmingsomschrijving;
- Bouwregels;
- Nadere eisen;
- Afwijking van de bouwregels;
- Specifieke gebruiksregels;
- Afwijking van de gebruiksregels;
- Omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden;
- Omgevingsvergunning ten behoeve van het slopen van bouwwerken;
- Wijzigingsbevoegdheid.
Enkelbestemmingen
Hierna volgt een korte toelichting en beschrijving van de verschillende bestemmingen in dit bestemmingsplan per hoofdgroep.
Agrarisch met waarden - Natuur en landschapswaarden
Deze bestemming heeft betrekking op de agrarische gronden die met name zijn gelegen aan de oostzijde van het plangebied. De gronden zijn hier bestemd voor de agrarische bedrijfsvoering alsmede het behoud, versterking en ontwikkeling van de landschappelijke en/of natuurwetenschappelijke waarde van de grond, zoals deze tot uitdrukking komt in het reliëf, de kleinschaligheid, de openheid, de beplantingselementen (houtsingels en houtwallen), kwelgebieden, bijzondere graslanden en/of met deze biotopen samenhangende fauna. Gebouwen zijn toegestaan binnen een agrarisch bouwvlak. Er is binnen het plangebied één dergelijk agrarisch bouwvlak aanwezig, namelijk aan de Nico Bolkesteinlaan.
Deze bestemming heeft betrekking op de aanwezige bedrijven binnen het plangebied. Middels aanduidingen op de verbeelding is aangegeven welk type bedrijf er nu aanwezig is. In de regels is vastgelegd dat alleen het bestaande bedrijf toegestaan is. In één geval betreft het een leegstaande bedrijfslocatie. Hier zijn, net als in het vigerende bestemmingsplan, bedrijven in de categorieën 1 en 2 mogelijk.
In het plangebied zijn diverse nutsvoorzieningen aanwezig. Deze nutsvoorzieningen zijn specifiek bestemd in dit bestemmingsplan. Het betreft enkele trafogebouwtjes en dergelijke maar ook het bestaande gebouw van KPN (nummercentrale).
Cultuur en ontspanning - Speeltuin
De speeltuin die in het plangebied is gelegen heeft een specifieke aanduiding gekregen. Het oprichten van gebouwen is enkel bij afwijking mogelijk. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 6 m bedragen.
Binnen de bestemming 'Gemengd' zijn veel van de verschillende niet-woonfuncties gelegd binnen het plangebied. Het betreft dan zowel de bestaande (detailhandels-)structuur langs de Brinkgreverweg en de Rielerweg als de niet-woonfuncties die naast de woonfunctie voorkomen in de woonwijk. Uitgangspunt van de bestemming is dat overal de woonfunctie voorop staat, maar dat in combinatie hiermee diverse functies gelijkwaardig naast elkaar toegestaan worden. In principe zijn overal detailhandel en dienstverlening (waaronder zakelijke dienstverlening: kantoren) toegestaan, aangezien dit functies zijn die goed inpasbaar zijn in de woonomgeving. Daar waar momenteel horecafuncties, bedrijfsfuncties of seksinrichtingen bestaan zijn die specifiek aangeduid. Deze functies zijn alleen op de bestaande locatie toegestaan.
Dienstverlening, detailhandel, kantoren en horeca zijn overal alleen op de begane grond toegestaan. Uitzondering hierop vormt één locatie. Conform onderstaand schema geldt hier, ter plaatse van aanduiding 'specifieke vorm van gemengd 6' (waar de de categorie 'dv2' van toepassing is), dat dienstverlening ook op de tweede bouwlaag toegestaan is.
Daar waar bedrijven toegestaan zijn, geldt de werkfuncties in deze bestemming alleen zijn toegestaan op de begane grond. Wonen mag op alle verdiepingen.
In een tabel is aangegeven welke combinaties van functies ter plaatse van de aanduiding op de plankaart is toegestaan. Een bewerking van deze tabel is hieronder ter verduidelijking opgenomen:
Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd-6' geldt verder dat wonen op de begane grond niet is toegestaan.
Het in het plangebied voorkomende (openbaar) groen is grotendeels als zodanig bestemd. Het betreft een deel van de hoofdgroenstructuur, alhoewel deze ook deels binnen andere bestemming is gelegen; zo zijn de bomen langs de Brinkgreverweg, Nico Bolkesteinlaan en de Henri Dunantlaan gelegen binnen de verkeersbestemming. Ook enkele groenvoorzieningen die niet behoren tot de hoofdgroenstructuur (zoals enkele plantsoenen etc.) zijn opgenomen binnen de bestemming 'Groen'.
Binnen de bestemming 'Groen' zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Binnen deze bestemming zijn hiernaast speelvoorzieningen toegestaan, waaronder (jeugd- en jongeren)ontmoetingsplaatsen zijn begrepen. Hierbij geldt een maximale hoogte van 4 m en maximale oppervlakte per bouwwerk van 15 m2. Tevens is via een afwijking de mogelijkheid opgenomen dat ondergeschikte gebouwen mogen worden gebouwd ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals trafohuisje, abri's, telefooncellen, kabelkasten en gemaalgebouwtjes. Tenslotte mogen parkeerplaatsen worden gerealiseerd, mits omgevingsvergunning is verleend.
In het plangebied komt een aantal maatschappelijke functies voor, zoals scholen, sociaal-culturele, medische en religieuze voorzieningen. Deze voorzieningen hebben de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen. De verschillende functies zijn inwisselbaar toegestaan.
In het plangebied komt één ziekenhuis voor. Deze functie heeft de specifieke bestemming 'Maatschappelijk - Ziekenhuis' gekregen. Hier is dus alleen een ziekenhuis toegestaan. De overige regels komen qua opzet overeen met die van 'Maatschappelijk'.
De bestaande groengebieden die ook in de vigerende bestemmingsplannen als natuur zijn bestemd hebben in dit bestemmingsplan opnieuw de bestemming 'Natuur' gekregen. Hier is geen bebouwing toegestaan. Tevens is binnen de bestemming bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen . Ter plaatse van een specifieke aanduiding is de aanleg van een fietspad c.q. fietsverbinding toegestaan.
Deze bestemming is van toepassing op het volkstuinencomplex aan de noordzijde van het plangebied. De bestemmingsregeling staat geen bouwwerken toe. Mogelijk reeds bestaande schuurtjes e.d. vallen onder het overgangsrecht.
Deze bestemming is van toepassing op de bestaande sportvelden in het gebied. Gebouw mag alleen worden binnen het bouwvlak. Naast sportvoorzieningen zijn horeca-activiteiten toegestaan bij deze functie. Kinderopvang en medische en/of therapeutische praktijken zijn alleen toegestaan bij afwijking.
Deze bestemming is van toepassing op het stadion van Go Ahead Eagles. Hierop is een specifieke bestemmingsregeling van toepassing die is gericht op behoud van de bestaande situatie. De bestaande bebouwing is binnen bouwvlakken gelegd. Het parkeerterrein ten zuiden van het stadion is gelegen binnen de bestemming 'Groen'. Ter plaatse van het stadion zijn ondergeschikt aan de hoofdfunctie ook kantoren toegestaan en horeca categorie 3b toegestaan.
Verkeer, Verkeer - Railverkeer en Verkeer - Verblijfsgebied
De in het plangebied voorkomende wegen, straten en paden zijn als zodanig bestemd. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen doorgaande c.q. ontsluitende wegen en woonstraten. De eerste categorie kent de bestemming Verkeer en de tweede en derde categorie de bestemming Verkeer - Railverkeer Verkeer - Verblijfsgebied. Binnen de bestemming Verkeer vallen naast de hoofdwegen ook groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen, kunstwerken en water. Ook fietstunnels zijn toegestaan binnen beide bestemmingsplannen.
Binnen de bestemming Verkeer - Railverkeer is een strook opgenomen die behoort tot het spoorwegemplacement.
Binnen de bestemming Verkeer - Verkeer en verblijfsgebied vallen naast de woonstraten ook groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen (waaronder pleinen), kunstwerken en water. Net als in de bestemming Groen zijn speelvoorzieningen toegestaan, waaronder (jeugd- en jongeren)ontmoetingsplaatsen. Tevens is via een afwijking de mogelijkheid opgenomen dat ondergeschikte gebouwen mogen worden gebouwd ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals trafohuisje, abri's, telefooncellen, kabelkasten en gemaalgebouwtjes.
De Rielerkolk is in dit bestemmingsplan opgenomen binnen de bestemming 'Water', waarbij nadrukkelijk het behoud van de cultuurhistorische waarde als één van de doeleinden is opgenomen. Ook het Overijssels Kanaal voorzover dat in het bestemmingsplan is gelegen, is opgenomen in deze bestemming.
De Douwelerkolk is gelegd binnen de bestemming 'Natuur' zoals dat in het vigerende bestemmingsplan ook het geval is.
De bestaande vlonders in de waterbestemming van woningen aan de Rielerkolk zijn specifiek aangeduid en aldus mogelijk gemaakt.
De bestaande woningen behoren tot de bestemming Wonen. Voor het gehele plangebied zijn dezelfde bouwregels opgenomen. Bij afwijking zijn zorgwoningen toegestaan.
De planregels bieden de mogelijkheid tot het uitoefenen van een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis. Dit is een beroeps- of bedrijfsactiviteit die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.
Ten noorden en zuiden van de Rielerkolk liggen twee bestaande nog niet gerealiseerde bouwrechten voor de realisatie van in totaal 15 woningen. Deze zijn in dit bestemmingsplan overgenomen. De specifieke bouwregels zijn overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan en verbonden aan twee specifieke bouwaanduidingen.
De in het plangebied voorkomende garageboxen zijn als zodanig specifiek bestemd. De bouwhoogte van een garagebox mag maximaal 3 m bedragen.
De in het plangebied voorkomende gestapelde woningen (appartementencomplex) zijn als zodanig specifiek bestemd. Bij afwijking zijn zorgwoningen toegestaan.
Deze bestemming is toegekend aan de bestaande woonwagenstandplaats aan de Dahliastraat. Op de plankaart (verbeelding) is aangegeven dat het aantal standplaatsen maximaal 2 bedraagt. Bij afwijking zijn hier ook 2 vrijstaande woningen toegestaan.
Dubbelbestemmingen
Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.
De hoofdtransportgasleiding met de daarbij behorende bebouwingsvrije/risico- zones heeft deze dubbelbestemmingen gekregen. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Door de regel dat voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd, kan controle worden uitgeoefend op met name grondroeringen (bijv. graafactiviteiten in het kader van bouw- en andere activiteiten).
De in het plangebied aanwezige hoofdwatertransportleidingen worden in de regels beschermd middels een dubbelbestemming waarin is geregeld dat voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Deze verplichting moet de leidingen beschermen tegen werken en werkzaamheden die de leidingen zouden kunnen beschadigen.
Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied en Waarde - Archeologisch waardevol gebied
In onderhavig bestemmingsplan is sprake van twee dubbelbestemmingen inzake archeologie, namelijk 'Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied' en 'Waarde - Archeologisch waardevol gebied'. Middels de eerste dubbelbestemming worden de mogelijke archeologische waarden beschermd, door de mogelijkheid archeologisch onderzoek of beschermende maatregelen verplicht te stellen bij bouwontwikkelingen. De tweede dubbelbestemming stelt dat niet mag worden gebouwd en alleen bij afwijking mits kan worden aangetoond dat er geen archeologische waarden worden aangetast. Beide bestemmingen kennen een omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.
Onderstaande kaart geeft aan welke gebieden welke archeologische dubbelbestemming hebben gekregen.
Kaart dubbelbestemmingen archeologie
Deze dubbelbestemming is opgenomen ter bescherming van de drie bomen die zijn gekenmerkt als waardevol.
Deze bestemming is opgenomen voor de instandhouding van de waterkeringen behorende bij het Overijssels Kanaal.
6.3.4 Hoofdstuk 3: Algemene regels
De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in dit algemene hoofdstuk.
Door wijziging in de begrenzing van het bouwperceel zouden regelingen die aan het bouwperceel zijn verbonden, kunnen worden ontdoken. De antidubbeltelregel verhindert dat.
Het is wenselijk de aanvullende werking van de gemeentelijke bouwverordening te beperken tot een aantal specifieke onderwerpen. Daarom zijn in dit artikel de specifieke onderwerpen opgenomen waarvoor de bouwverordening blijft gelden.
Deze bepaling bepaalt dat het verboden is de gronden te gebruiken in strijd met de gegeven bestemming. Deze bepaling is rechtstreeks overgenomen uit artikel 7.10 Wro. In de specifieke bestemmen zijn als aanvulling hierop in bepaalde gevallen specifieke gebruiksregels opgenomen. Ook is een specifieke regeling opgenomen inzake een beroep of bedrijf aan huis. Vanuit verschillende bestemmingen wordt naar deze bepaling verwezen.
Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid via omgevingsvergunning een afwijking van de in het plan genoemde maten toe te staan met maximaal 10% en om het profiel van wegen in geringe mate aan te passen. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid onder voorwaarden omgevingsvergunning te verlenen van de in bijlage 1 genoemde parkeernormen.
Deze bepaling voorziet in twee wijzigingsbevoegdheden. De eerste wijzigingsbevoegdheid betreft een algemene mogelijkheid om overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening de situering en de vorm van de op de plankaart aangegeven bestemmingsvlakken en bouwvlakken te wijzigen, dan wel nieuwe bouwvlakken aan te geven. Daarnaast biedt dit artikel de mogelijkheid om de in bijlage 1 genoemde parkeernormen aan te passen indien maatschappelijke ontwikkelingen daartoe aanleiding geven.
De tweede wijzigingsbevoegdheid geldt specifiek het als 'wro-zone wijzigingsgebied 1' aangeduide gebied aan de Rielerweg, waar een mogelijkheid wordt geboden de bestemmingen te wijzigen. Deze wijzigingsbevoegdheid is bedoeld om mogelijkheden te bieden een toekomstige herstructurering van de locatie met winkels, dienstverlening en wonen toe te staan, waarbij de bestaande bedrijfsfunctie binnen dit gebied zal komen te vervallen.
6.3.5 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels
Ten slotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.
Deze bepaling regelt het regime van bebouwing en van gebruik van de grond dat strijdig is met het plan. Strijdigheid met het plan wordt voor zowel bebouwing als gebruik beoordeeld naar het moment waarop het plan in werking treedt. Voor het gebruik van de grond wordt, anders dan voor bebouwing, strijdigheid beoordeeld naar het moment waarop het plan van kracht wordt.
Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.