| Plan: | Vijfhoek |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.D118-VG01 |
Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en planregels betreffende het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen juridische betekenis, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.
De planregels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
Hoofdstuk 2 bevat de planregels in verband met de bestemmingsbepalingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk planregels, welke specifiek voor die bestemming gelden.
Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Hierbij gaat het om planregels die op nagenoeg alle bestemmingen betrekking hebben en die vooral om praktische redenen zijn ondergebracht in dit hoofdstuk, alsmede een aantal specifieke planregels, waaronder een anti-dubbeltelbepaling en procedureregels.
Tenslotte bevat hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels. Deze planregels bevatten onder meer het overgangsrecht en de titel.
De artikelen 1 en 2 bevatten begripsomschrijvingen respectievelijk planregels omtrent de wijze van meten. Het voert te ver om hier uitgebreid bij alle begrippen stil te staan, maar wel verdienen enkele voor de dagelijkse gebruikspraktijk belangrijke begrippen aandacht. Het betreft hier met name de begrippen bestemmingsvlak, bouwvlak en bouwperceel. Tevens wordt ingegaan op de definitie van woning.
Bestemmingsvlak
Een bestemmingsvlak is een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. De bij een bestemming behorende planregels gelden afzonderlijk voor elk bestemmingsvlak met die bestemming.
Bouwvlak
In een aantal bestemmingsvlakken is op de analoge en digitale verbeelding een bouwvlak aangegeven. Een bouwvlak is een op de analoge en digitale verbeelding aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegestaan. Hoofdregel is dat buiten het bouwvlak geen gebouwen mogen worden opgericht, doch uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Bouwperceel
Het bouwperceel is niet op de analoge en digitale verbeelding aangegeven. In artikel 1.19 van de planregels wordt bouwperceel omschreven als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. In feite gaat het daarbij om het stuk grond dat bij de beoordeling van een bouwvergunningaanvraag moet worden aangemerkt als behorende bij het gevraagde bouwwerk. De visuele uitstraling van dat ene bouwperceel en het als één eenheid functioneren van dat bouwperceel is dan van belang. Een bouwperceel is altijd gelegen binnen een of meer bestemmingsvlakken, maar de begrenzing van een bouwperceel hoeft niet samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Bouwvlakken geven aan waar binnen een bouwperceel gebouwen mogen worden gebouwd. Op het bouwperceel voor zover gelegen buiten het bouwvlak, mogen echter ook worden gebouwd, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en bouwvergunningvrije bouwwerken.
Hiervoor is aangegeven dat de begrenzing van een bouwperceel niet hoeft samen te vallen met de begrenzing van een bestemmingsvlak. Met name in de woonbestemmingen komen meerdere bouwpercelen binnen één of meer bestemmingsvlakken voor. De grenzen van de bouwpercelen worden in de regel gevormd door de begrenzing van het erf. Waar die begrenzing tevens de eigendomsgrens is - en dit is vrijwel altijd het geval - vallen de grenzen van het bouwperceel samen met die van het kadastrale perceel. De loop van kadastrale grenzen kan veranderen door, bijvoorbeeld, aan- of verkoop van grond. Dan verandert ook de grens van het bouwperceel. Een stuk grond kan nu nog niet bij een bouwperceel horen en over een tijdje wel. Via de anti-dubbeltelbepaling in dit bestemmingsplan wordt voorkomen dat één stuk grond tweemaal meegeteld wordt bij de behandeling van bouwvergunningaanvragen.
Woning
Een woning is gedefinieerd als 'een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van personen'. Deze definitie wordt gehanteerd omdat steeds meer verschillende vormen van samenleven in een woning plaatsvinden die niet behoren tot het traditionele (al dan niet één persoons-) huishouden. Hierbij kan gedacht worden aan woongroepen, begeleid zelfstandig wonen, kamerbewoning e.d.
Algemeen
De planregels komen, voor een groot deel van het plangebied, overeen met het huidig gebruik van de grond en van de bebouwing. Ook sluiten de bouwregels grotendeels aan bij de bestaande bebouwing. Dit impliceert dat er voor een groot deel van het plangebied het behoud van de huidige situatie als uitgangspunt geldt.
De planregels bij de bestemmingen hebben voor elke bestemming dezelfde opbouw met achtereenvolgens, voor zover van toepassing, de volgende leden:
Enkelbestemmingen
Hierna volgt een korte toelichting en beschrijving van de verschillende bestemmingen in dit bestemmingsplan per hoofdgroep.
Bestemming Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorziening
Binnen de bestemming Bedrijf - Nutsvoorziening zijn uitsluitend nutsvoorzieningen toegestaan. Gebouwen moeten binnen het aangegeven bouwvlak worden gesitueerd. Bouwvlakken mogen voor 100% worden bebouwd. De maximale bouwhoogte voor nutsvoorzieningen is 4 meter.
Bestemming Artikel 4 Centrum
De bestemming Centrum staat verschillende centrumvoorzieningen, zoals detailhandel en bijbehorende en/of aanverwante dienstverlening en horeca in categorie 2b, 3a en 3b, toe. Daarnaast zijn binnen de bestemming ook maatschappelijke voorzieningen en wonen toegestaan.
Gebouwen moeten binnen de aangegeven bouwvlakken worden gerealiseerd. De maatvoering van gebouwen dient te voldoen aan de eisen die op de verbeelding zijn weergegeven.
Bestemming Artikel 5 Gemengd
Binnen de bestemming Gemengd zijn naast wonen ook maatschappelijke functies en sport toegestaan. Horecafuncties in de categorieën 2b, 3a en 3b zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'horeca'.
Gebouwen moeten binnen de aangegeven bouwvlakken worden gerealiseerd. De maatvoering van gebouwen dient te voldoen aan de eisen die op de verbeelding zijn weergegeven.
Bestemming Artikel 6 Gemengd - Milieucentrum
Het milieucentrum de Ulebelt heeft vanwege de bijzondere combinatie van functies een eigen bestemming op maat gekregen. Binnen de bestemming Gemengd - Milieucentrum zijn onder andere een milieueducatief centrum, een kinderboerderij, kinderopvang, speelvoorzieningen en ondergeschikte vormen van detailhandel en horeca toegestaan.
Gebouwen moeten binnen de aangegeven bouwvlakken worden gerealiseerd. De maatvoering van gebouwen dient te voldoen aan de eisen die op de verbeelding zijn weergegeven.
Bestemming Artikel 7 Groen
Binnen deze bestemming zijn, behalve groenvoorzieningen, onder andere ook speelvoorzieningen toegestaan, waaronder (jeugd- en jongeren)ontmoetingsplaatsen zijn begrepen. Om snel in te kunnen spelen op de behoefte om dergelijke voorzieningen te realiseren zijn ze bij recht binnen deze bestemming toegestaan. Hierbij geldt een maximale hoogte van 4 m en maximale oppervlakte per bouwwerk van 15 m2.
Ter behoud van de verschillende landschapswaarden in het Gooikerspark, zijn gebiedsaanduidingen opgenomen. Ter plaatse van deze gebiedsaanduidingen geldt een omgevingsvergunningenstelsel voor aanlegactiviteiten. Ook is de bouw van gebouwen ten behoeve van speelvoorzieningen in een deel van het Gooikerspark uitgesloten.
Via een omgevingsvergunning, met 1e graads afwijking, kan worden toegestaan dat ondergeschikte gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals trafohuisje, abri's, telefooncellen, kabelkasten en gemaalgebouwtjes en ondergeschikte gebouwen ten behoeve van beheer in het Gooikerspark worden gebouwd. Tenslotte mogen parkeerplaatsen worden gerealiseerd, mits via een omgevingsvergunning is afgeweken van de gebruiksregels. Deze afwijkingsmogelijkheid geldt niet in de deelgebieden 'Waterland' en 'Hoogland'.
Bestemming Artikel 8 Natuur
De bestemming Natuur regelt het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van landschappelijke en natuurlijke waarden die in het plangebied voorkomen. Binnen deze bestemming mogen geen paden aangelegd worden. Ook zijn geen gebouwen toegestaan. Werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden (ook wel: aanlegactiviteiten) mogen niet zonder omgevingsvergunning worden uitgevoerd, daarbij is de ecologische toetsing van een aanvraag van belang.
Een omgevingsvergunning voor aanlegactiviteiten is alleen mogelijk als door het betreffende werk of de werkzaamheid, dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen de waterhuishoudkundige en ecologische belangen van het aanliggende natuurgebied Gooiermars niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast. De natuurbeherende instantie kan, ten behoeve van de toetsing van de aanvraag, om advies worden gevraagd.
Bestemming Artikel 9 Sport
Binnen de bestemming Sport zijn uitsluitend tennisbanen en een sportkantine toegestaan. Gebouwen moeten binnen de aangegeven bouwvlakken worden gerealiseerd. De maatvoering van gebouwen dient te voldoen aan de eisen die op de verbeelding zijn weergegeven.
Via een afwijking is het mogelijk om kinderopvang en praktijkruimten (bijv. fysiotherapeut) toe te staan.
Bestemming Artikel 10 Verkeer en bestemming Artikel 11 Verkeer - Verblijfsgebied
De in het plangebied voorkomende wegen, straten en paden zijn als zodanig bestemd. Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen doorgaande c.q. ontsluitende wegen en woonstraten. De eerste categorie kent de bestemming Verkeer en de tweede categorie de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied.
Binnen de bestemming Verkeer vallen naast de hoofdwegen ook groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen, kunstwerken en water.
Binnen de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied vallen naast de woonstraten ook groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen, verblijfsvoorzieningen (waaronder pleinen), kunstwerken en water.
Net als in de bestemming Groen zijn speelvoorzieningen toegestaan, waaronder (jeugd- en jongeren)ontmoetingsplaatsen. Tevens is via een afwijking van de bouwregels de mogelijkheid opgenomen dat ondergeschikte gebouwen mogen worden gebouwd ten behoeve van nutsvoorzieningen, zoals trafohuisje, abri's, telefooncellen, kabelkasten en gemaalgebouwtjes.
Bestemming Artikel 12 Water
Binnen de bestemming Water zijn, behalve waterafvoer, waterberging en oeverstroken, ook rioolgemalen, bruggen, dammen, duikers etc. toegestaan.
Bestemming Artikel 13 Wonen
Binnen de bestemming Wonen zijn grondgebonden woningen toegestaan.
De planregels bieden de mogelijkheid tot het uitoefenen van een beroeps- of bedrijfsactiviteit aan huis. Dit is een beroeps- of bedrijfsactiviteit die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.
Tevens is de mogelijkheid opgenomen om af te wijken ten behoeve van het vestigen van een zorgwoning. Deze mogelijkheid is opgenomen om woonvormen mogelijk te maken die door de mate van zorg en ondersteuning die wordt geboden aan de bewoners niet meer kunnen worden geschaad onder zelfstandige bewoning, maar gezien de maatschappelijke ontwikkelingen en hun geringe ruimtelijke impact wel aanvaardbaar zijn in de woonomgeving. Te denken valt aan gezinsvervangende tehuizen, vormen van begeleid wonen e.d. Van belang is dat de bestemming in hoofdzaak is en blijft gericht op het wonen, waarbij de bewoners ondersteuning en begeleiding krijgen, omdat ze gezien hun beperking en/of jonge leeftijd niet geheel zelfstandig kunnen wonen.
Bestemming Artikel 14 Wonen - Gestapeld
De in het plangebied voorkomende woningen die in meerdere lagen zijn gebouwd, zijn bestemd als Wonen - Gestapeld. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor woongebouwen. Een woongebouw is een gebouw dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden. De maatvoering van een hoofdgebouw dient te voldoen aan de eisen die op de verbeelding zijn weergegeven.
Ook binnen deze bestemming is een beroep of bedrijf aan huis toegestaan en is de mogelijkheid opgenomen om af te wijken ten behoeve van het vestigen van een zorgwoning (zie de bestemming Wonen).
Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - kinderopvang' is op de begane grond tevens kinderopvang toegestaan.
Bestemming 15 Wonen - Woonwagenstandplaats
Deze bestemming is toegekend aan de vier binnen het plangebied gelegen woonwagenlocaties. Op de verbeelding is aangegeven dat het aantal woonwagenstandplaatsen per woonwagenlocatie maximaal 6 mag bedragen. Nog niet alle vier de woonwagenlocaties zijn momenteel ingevuld.
Mocht blijken dat er in de toekomst geen behoefte meer is aan deze woonwagenstandplaatsen dan is in dit bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarmee burgemeester en wethouders de bestemming Wonen - Woonwagenstandplaats kunnen wijzigen in Wonen.
Dubbelstemmingen
Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die over een of meerdere onderliggende bestemmingen 'heen vallen' en een heel specifiek (ruimtelijk) belang beogen te regelen. De regels van een dubbelbestemming gaan vóór die van de onderliggende bestemming(en). Reden voor deze voorrangsregel is, dat de toegekende dubbelbestemming een bijzonder belang vertegenwoordigt dat zo zwaarwegend is, dat andere ruimtelijke belangen daarvoor moeten wijken.
In dit bestemmingsplan komen de volgende dubbelbestemmingen voor:
De hoofdtransportgasleiding met de daarbij behorende bebouwingsvrije/risico- zones heeft deze dubbelbestemmingen gekregen. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Door de regel dat voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd, kan controle worden uitgeoefend op met name grondroeringen (bijv. graafactiviteiten in het kader van bouw- en andere activiteiten).
Artikel 17 Leiding - Hoogspanningsverbinding;
De hoogspanningslijn met de daarbij behorende bebouwingsvrije/risico- zones heeft de dubbelbestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding gekregen. Het oprichten van hoogspanningsmasten is binnen deze bestemming mogelijk. Voor de andere bestemmingen van deze gronden gelden bijzondere bepalingen met het oog op de bescherming van en de veiligheidssituatie rond deze leiding. Door de regel dat voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd, kan controle worden uitgeoefend op met name grondroeringen (bijv. graafactiviteiten in het kader van bouw- en andere activiteiten).
De in het plangebied aanwezige hoofdwatertransportleidingen worden in de regels beschermd middels een dubbelbestemming waarin is geregeld dat voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Deze verplichting moet de leidingen beschermen tegen werken en werkzaamheden die de leidingen zouden kunnen beschadigen.
Artikel 19 Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied;
Zoals reeds in paragraaf 5.2.1 van deze toelichting is opgemerkt, hebben enkele delen van het plangebied een hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Ter bescherming van deze archeologische waarden is de dubbelbestemming Waarde - Archeologisch verwachtingsgebied opgenomen.
In deze bestemming worden regels gesteld, gericht op het beschermen van de in de bodem aanwezige archeologische waarden. Indien een aanvraag om omgevingsvergunning ziet op een bouwproject met een omvang van 100 m² en ten behoeve van het bouwproject graafwerkzaamheden, dieper dan 0,5 m onder maaiveld, moeten worden verricht, dan kunnen burgemeester en wethouders voordat zij een omgevingsvergunning verlenen, de aanvrager bij zijn aanvraag om omgevingsvergunning verplichten om een rapport te overleggen. In de rapportage moeten de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, zijn vastgelegd. Indien uit het rapport blijkt dat de archeologische waarden door het verlenen van de omgevingsvergunning worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders voorwaarden aan de omgevingsvergunning verbinden.
Het archeologie beleid van de gemeente Deventer is er opgebaseerd dat bij het aanvragen van een omgevingsvergunning voor locaties met een dubbelbestemming archeologie door de gemeente Deventer kosteloos een archeologisch advies wordt opgesteld. Dit advies dient als rapport.
Het advies wordt opgesteld als een bureaustudie. In deze bureaustudie wordt de archeologische verwachting van de locatie in detail bekeken. Op basis van historische bronnen en eerder archeologisch onderzoek wordt beschreven welke resten op de locatie worden verwacht, dit is de gespecificeerde verwachting van de locatie. Daarna wordt gekeken of op de locatie in het verleden al diep gebouwd of gegraven is, waardoor het archeologisch bodemarchief verstoord is. In de bureaustudie wordt verder uitgewerkt in hoeverre de nieuwe plannen het bodemarchief zullen verstoren. Op basis van deze gegevens wordt geadviseerd of archeologisch vervolgonderzoek noodzakelijk is. In de bureaustudie wordt uitgewerkt welke voorwaarden worden verbonden aan de omgevingsvergunning.
Deze voorwaarden kunnen betrekking hebben op de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden. Daarnaast kan de verplichting om archeologisch onderzoek te laten uitvoeren door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg, als voorwaarde aan de omgevingsvergunning worden verbonden.
Ter voorkoming van de aantasting van waardevolle informatie in de bodem, is een verplichting opgenomen om een omgevingsvergunning aan te vragen voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde, of van werkzaamheden die een verstorend effect op de archeologische waarden kunnen hebben. Aan deze omgevingsvergunning kunnen dezelfde verplichtingen worden verbonden als de verplichtingen die aan een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk kunnen worden verbonden en hiervoor beschreven zijn.
Voordat ten behoeve van de onderliggende bestemming kan worden gebouwd of gebruikt, zal moeten worden getoetst aan de op de gronden gelegen dubbelbestemming. Hieruit kan volgen dat een archeologische rapportage of omgevingsvergunning noodzakelijk is.
De natuurlijke waarden in het gebied Gooiersmars hangen zeer nauw samen met de kwaliteit en de hoogte van het grondwater. Ondanks de realisering van een bufferzone is het gewenst dat maatregelen in de wijk Graveland, die mogelijkerwijs van invloed zouden kunnen zijn op de kwaliteit of de stand van het grondwater in de de Gooiersmars, nader worden beoordeeld op hun aanvaardbaarheid. Hiertoe is de dubbelbestemming Waarde - Natuur opgenomen. Hierin is een regeling opgenomen om het bouwen op een te grote diepte tegen te gaan, dan wel nader te kunnen beoordelen en tevens geldt een vergunningsplicht voor het uitvoeren van een werk, geen gebouw zijnde of van werkzaamheden.
De algemene regels omvatten een aantal algemene en aanvullende regels die van toepassing zijn op de gronden behorende bij het onderhavige plangebied. Vanwege het algemene karakter van deze planregels zijn deze opgenomen in dit algemene hoofdstuk.
Artikel 21: Anti-dubbeltelregel
Door wijziging in de begrenzing van het bouwperceel zouden regelingen die aan het bouwperceel zijn verbonden, kunnen worden ontdoken. De anti-dubbeltelregel verhindert dat.
Artikel 22: Algemene bouwregels
Het is wenselijk om de aanvullende werking van de gemeentelijke Bouwverordening te beperken tot een aantal specifieke onderwerpen.
Artikel 23: Algemene gebruiksregels
Deze bepaling bepaalt dat het verboden is de gronden te gebruiken in strijd met de gegeven bestemming. In de specifieke bestemmingen zijn als aanvulling hierop in bepaalde gevallen specifieke gebruiksregels opgenomen.
Tevens is in dit artikel de algemene bepaling opgenomen voor het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis. Dit is een beroeps- of bedrijfsactiviteit die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie ter plaatse.
Artikel 24: Algemene afwijkingsregels
Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid af te wijken van de in het plan genoemde maten met maximaal 10% en om het profiel van wegen in geringe mate aan te passen.
Tevens geldt een algemene afwijkingsregeling ten behoeve van kleinschalige bedrijvigheid. Deze regeling geldt in de zone langs de Leonard Springerlaan die is aangeduid met 'Wro-zone - ontheffingsgebied 1'.
Artikel 25: Algemene wijzigingsregels
Deze bepaling voorziet in de mogelijkheid om de situering en de vorm van de op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlakken en bouwvlakken te wijzingen dan wel nieuwe bouwvlakken aan te geven.
Tenslotte zijn in het laatste hoofdstuk van de planregels de overgangs- en slotregels opgenomen. Ook deze regels hebben een algemeen karakter en zijn op het gehele plangebied van toepassing.
Deze bepaling regelt het regime van bebouwing en van gebruik van de grond dat strijdig is met het plan. Strijdigheid met het plan wordt voor zowel bebouwing als gebruik beoordeeld naar het moment waarop het plan in werking treedt.
Hier staat de benaming van dit bestemmingsplan vermeld.